【正文】 花邊嶺南花園花園物業(yè)管理方案第一章 物業(yè)概況花邊嶺南花園花園位于惠州市花邊嶺西南端CBD中心繁華區(qū)域，周邊商業(yè)、辦公、住宅云集, ,交通便利，商業(yè)氛圍濃郁, 區(qū)域位置優(yōu)越。花邊嶺南花園花園工程設(shè)計(jì)為框架結(jié)構(gòu)。地下一、二層為停車場(chǎng)和設(shè)備用房，一、二層為商場(chǎng)，三層為架空層，四~二十五層為住宅。大樓項(xiàng)目總占地面積為 5946M2，總建筑面積為34942M2，其中地下室建筑面積為6247平方米；商場(chǎng)建筑面積為3018平方米；住宅建筑面積為24701平方米；住宅定位為中小戶型，戶數(shù)為276戶。住宅電梯可達(dá)地下一、二層，在地下一、二層設(shè)有電梯廳?；ㄟ厧X南花園花園為全封閉式管理住宅小區(qū)，其安防系統(tǒng)設(shè)計(jì)包括彩色閉路監(jiān)控系統(tǒng)、智能門禁系統(tǒng)、彩色可視對(duì)講系統(tǒng)、智能停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、電梯五方對(duì)講、保安巡更系統(tǒng)、背景音樂廣播系統(tǒng)七大部分，安防系統(tǒng)中控室設(shè)于裙樓西側(cè)一層消防控制室內(nèi)。、地下一、二層、一層住宅大堂及電梯轎廂的監(jiān)控。、地下一、二層停車庫(kù)及車道的監(jiān)控。業(yè)主須刷卡方可進(jìn)入。且具有信息發(fā)布功能。、因有2部疏散樓梯間可由商場(chǎng)上至三層架空層，為安全起見及考慮商場(chǎng)具體使用情況，疏散樓梯門根據(jù)具體使用情況加設(shè)樓梯通道專用鎖。訪客須經(jīng)業(yè)主同意方可進(jìn)入。、。停車場(chǎng)管理系統(tǒng)地下一、二層車庫(kù)停放小區(qū)業(yè)主的汽車、摩托（單）車，采用北進(jìn)南出的方式管理，摩托（單）車不另設(shè)道閘。確保保安巡邏的質(zhì)量，保障了小區(qū)內(nèi)業(yè)主的安全。大樓主要配套設(shè)施有：地下室內(nèi)專用汽車庫(kù)、給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能IC系統(tǒng)等。通過加強(qiáng)對(duì)整體物業(yè)的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和對(duì)業(yè)主(租戶)提供的服務(wù)，防止因使用不當(dāng)而損壞物業(yè)。加強(qiáng)宣傳和管理，引導(dǎo)廣大業(yè)主(租戶)正確使用物業(yè)、公共設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地。以良好的服務(wù)維護(hù)和提高隆生地產(chǎn)的社會(huì)聲譽(yù)和隆生物業(yè)的管理品牌，促進(jìn)房產(chǎn)開發(fā)、銷售、物業(yè)管理的良性循環(huán)，使該花園物業(yè)保值升值。二、管理方式： 隆生企業(yè)集團(tuán)有限公司依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)法律法規(guī)，全權(quán)委托惠州隆生物業(yè)管理有限公司對(duì)花邊嶺南花園花園實(shí)行綜合一體化管理。三、管理內(nèi)容：對(duì)發(fā)展商委托的物業(yè)負(fù)責(zé)收取租金及管理費(fèi)等。花邊嶺南花園花園及外圍公共部分的公共秩序維護(hù)。室內(nèi)外停車場(chǎng)的管理。大樓規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公共設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、沙井、綠化、地下泵房、路燈、室內(nèi)外停車場(chǎng)等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。二、 分項(xiàng)指標(biāo)：1顧客滿意率95%以上；2)管理服務(wù)年有效投訴率5‰以下，處理率、回訪率100%；3)房屋完好率、公共設(shè)施完好率98%以上；4)衛(wèi)生、消殺、環(huán)境綠化市級(jí)達(dá)標(biāo)率100%5)維修及時(shí)率、合格率100%；6)因管理責(zé)任造成的重大刑事案件、進(jìn)場(chǎng)進(jìn)庫(kù)機(jī)動(dòng)車被盜事故為零；7)杜絕因管理責(zé)任造成的重大火災(zāi)事故、安全事故；8)費(fèi)用年收繳率在98%以上；9)保證提供充足的資源；第五章 組織和資源一、 組織架構(gòu)及人員配備：如下圖所示：惠州隆生物業(yè)公司花邊嶺南花園管理處34人經(jīng)理1人管 理 員一人收 費(fèi) 員一人維修班3人環(huán)保班7人護(hù)衛(wèi)班20人備注：具體各崗位人員安排見如下說明。2管理員1負(fù)責(zé)大樓的房屋、環(huán)境、綠化及安全管理工作。4維修工3負(fù)責(zé)花邊嶺南花園花園所有公共設(shè)備設(shè)施的維修、維護(hù)、保養(yǎng)工作， 24小時(shí)輪流值班對(duì)商場(chǎng)、商鋪、住宅的水電供應(yīng)提供有力的保障.5廚工15護(hù)衛(wèi)員固定崗12分別有：室外入口、出口各1人，首層大堂1人，監(jiān)控室（消防控制中心）1人。機(jī)動(dòng)崗2用于換休和請(qǐng)假頂崗6環(huán)保班綠化工1外圍綠化、空中花園兼清潔工作清潔工6按區(qū)域進(jìn)行工作分工，其中，外圍2人，地下車庫(kù)2人，住宅樓2人。三、管理處各崗位職責(zé)四、任職資格：職位任 職 資 格經(jīng)理大?；蛞陨蠈W(xué)歷，45歲以下，5年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。掌握經(jīng)濟(jì)法、合同法及物業(yè)管理相應(yīng)的法規(guī)知識(shí)。有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和良好的職業(yè)道德，取得全國(guó)物業(yè)管理經(jīng)理上崗證。有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和良好的職業(yè)道德、協(xié)調(diào)、溝通能力和團(tuán)隊(duì)精神。熟悉ISO9001及ISO14001體系運(yùn)作。管理員大專以上學(xué)歷，退伍軍人，36歲以下，三年以上相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。熟悉ISO9001及ISO14001體系運(yùn)作。30歲以下，女性，有惠州市戶口擔(dān)保，取得財(cái)會(huì)上崗證有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和良好的職業(yè)道德。有中級(jí)以上電工證，小區(qū)智能控制系統(tǒng)管理經(jīng)驗(yàn)，有弱電系統(tǒng)維修經(jīng)驗(yàn)。護(hù)衛(wèi)員退伍軍人，高中以上學(xué)歷，25歲以下。有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和良好的職業(yè)道德。身體健康，踏實(shí)肯干。成立驗(yàn)收小組，了解大樓的設(shè)備設(shè)施，熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能、強(qiáng)弱電、給排水的走向及存在問題，填寫有關(guān)質(zhì)量記錄，以便盡快得到解決。B、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表。D、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表。1）產(chǎn)權(quán)資料（復(fù)印件）：A、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件B、用地批準(zhǔn)文件2）政府職能部門驗(yàn)收合格資料：A、市政部門驗(yàn)收意見； B、環(huán)保部門驗(yàn)收意見；C、供電部門驗(yàn)收意見；D、質(zhì)量監(jiān)理部門驗(yàn)收意見；E、園林綠化部門驗(yàn)收意見；F、供水部門驗(yàn)收意見；G、房產(chǎn)管理部門驗(yàn)收意見；H、消防部門驗(yàn)收意見；I、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門驗(yàn)收意見；J、有線電視工程驗(yàn)收合格證；K、煤氣管道工程合格證；L、其它有關(guān)資料。B、道路綠化竣工圖。D、給、排水、消防竣工圖。F、路燈竣工圖。H、泵房及水池建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、水道竣工圖。4）設(shè)備資料（原件或復(fù)印件）：A、水泵房設(shè)備有關(guān)合格資料； B、閉路監(jiān)控系統(tǒng)合格證、線路圖。接管驗(yàn)收程序：1）隆生企業(yè)集團(tuán)有限公司通知物業(yè)公司接管驗(yàn)收；2）本公司驗(yàn)收小組按程序文件《接管入伙控制程序》核對(duì)所接收的資料，簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函。4）對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗(yàn)收小組填寫各類質(zhì)量遺留問題統(tǒng)計(jì)表，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時(shí)間復(fù)核。房屋接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)。2）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：參照建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及滿足使用要求。2）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：參照建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》以及達(dá)到設(shè)計(jì)要求。接管前的準(zhǔn)備工作：1）編制業(yè)主(租戶)入住的工作方案；2）核實(shí)擬定的各類人員的配備和到位情況；3）了解員工宿舍的落實(shí)情況；4）準(zhǔn)備的業(yè)主(租戶)相關(guān)資料，作好各種表格和資料的印刷。5）擬定物品采購(gòu)計(jì)劃。1）看房：房屋管理員陪同業(yè)主(租戶)查看房屋，并填寫《房屋租賃登記表》；2）洽談：價(jià)格、期限、注意事項(xiàng)等。8）歸檔：把業(yè)主(租戶)的有關(guān)資料進(jìn)行歸檔，并存入電腦。管理處維修，業(yè)主(租戶)支付費(fèi)用。大樓內(nèi)日常機(jī)電運(yùn)行、房管事務(wù)、治安、車輛、清潔、綠化、社區(qū)文化、設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)統(tǒng)一納入公司ISO規(guī)范運(yùn)作范疇，嚴(yán)格執(zhí)行《安全護(hù)衛(wèi)工作手冊(cè)》《環(huán)境管理工作手冊(cè)》、《消防工作手冊(cè)》《辦公室工作手冊(cè)》《管理處工作手冊(cè)》《財(cái)務(wù)工作手冊(cè)》《維修保養(yǎng)工作手冊(cè)》，注重每一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目的人員培訓(xùn)、考評(píng)，加強(qiáng)日檢、周檢、月檢。如下表：工 作安 排8：008：30處理租客申報(bào)投訴；8：309：30巡視；9：3012：00跟蹤監(jiān)督；14：0015：30整理檔案；15：3016：30巡視；16：3018：30走訪、回訪。檢 查內(nèi) 容及 處理 方法日 檢項(xiàng) 目1．裝修巡視2．投訴接待3．違章檢查4．車輛管理5．治安6．清潔7．綠 化8．維修9．機(jī)電設(shè)備10．員工宿舍11．內(nèi)務(wù)巡視。周 檢項(xiàng) 目全面檢查大樓各項(xiàng)工作，著重對(duì)房管日檢中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)進(jìn)行檢查處理?？? 核標(biāo) 準(zhǔn)平時(shí)日檢、周檢、月檢按ISO管理體系考核標(biāo)準(zhǔn)。如下表：日常機(jī)電設(shè)備管理運(yùn)作主 要內(nèi) 容維修組值班：保障大樓供水供電、電梯等正常運(yùn)作并做好記錄； 巡視：巡視設(shè)備房和設(shè)備運(yùn)行情況，做好巡查記錄； 秩序：搞好設(shè)備房的物品管理，加強(qiáng)安全防范工作。檢 查項(xiàng) 目及 處