【正文】 總體經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)為目的，目標(biāo)分解為手段； （二）同時(shí)關(guān)注具體的業(yè)績(jī)結(jié)果及績(jī)效形成過(guò)程的行為和態(tài)度； （三）堅(jiān)持績(jī)效反饋。 績(jī)效考核的職責(zé)分配 （一）職能部門(mén)經(jīng)理由公司高層領(lǐng)導(dǎo)制定考核內(nèi)容并實(shí)施考核； （二）管理處經(jīng)理由公司高層領(lǐng)導(dǎo)與職能部門(mén)共同考核； 7 （三）主管層、公司職員由管理處經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理制定確定考核內(nèi)容并實(shí)施考核； （四）管理處職員、員工層由管理處主管（大領(lǐng)班）考核； （五）管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)管理處各崗位考核實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)控和指導(dǎo)，持續(xù)推進(jìn)管理處的績(jī)效考核體系； （六）人力資源部負(fù)責(zé)對(duì)公司考核體系的 實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)控和指導(dǎo)，持續(xù)推進(jìn)公司的績(jī)效考核體系。 （二）主管、職員層考核標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo)的確定原則 1） 管理處、職能部門(mén)將本部門(mén)的 目標(biāo)、指標(biāo)向下屬部門(mén)分解； 2） 根據(jù)分解的目標(biāo)指標(biāo)確定部門(mén)負(fù)責(zé)人及相關(guān)責(zé)任人的考核要素及標(biāo)準(zhǔn)。 8 考核周期及考核事項(xiàng) （一）經(jīng)理層 1） 月考核與季度考核相結(jié)合； 2） 月考核是對(duì)工作過(guò)程的控制和管理，以保證季度目標(biāo)、指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)； 3） 對(duì)工作結(jié)果，即目標(biāo)、指標(biāo)的完成情況進(jìn)行季度評(píng)價(jià)； 4） 季度考核成績(jī)是對(duì)月考核平均成績(jī)和季度指標(biāo)考核結(jié)果的綜合衡量； 5） 季度考核成 績(jī)是季度獎(jiǎng)勵(lì)金額發(fā)放的依據(jù)。 （三）基層員工 1） 日檢查； 2） 月考核； 3） 依據(jù)考核結(jié)果確定考核工資的發(fā)放額度。 考核金額的確定原則 （一）依據(jù)管理處、職能部門(mén)崗位評(píng)估確定管理處、職能部門(mén)各崗位工資標(biāo)準(zhǔn)； （二）依據(jù)崗位任職標(biāo)準(zhǔn)確定管理處各崗位的人選； （三）依據(jù)工作標(biāo)準(zhǔn)確定各崗位人員的薪資等級(jí)； （四）根據(jù)崗位薪資及等級(jí)確定參與考核的薪資額度。通過(guò)設(shè)定科學(xué)的績(jī)效目標(biāo)，以及實(shí)行計(jì)劃、輔 導(dǎo)、改進(jìn)、考核、反饋的管理循環(huán)，不斷提高員工個(gè)人及部門(mén)的工作績(jī)效，以追求公司整體戰(zhàn)略目標(biāo)及顧客滿意目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 備注條款：物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件 （一）接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料： ★ 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告； ★ 規(guī)劃許可證 ★ 投資許可證 ★ 土地使用合同； ★ 建筑開(kāi)工許可證 ★ 用地紅線圖 b) 綜合竣工驗(yàn)收資料： 11 ★ 竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）； ★ 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)； ★ 公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書(shū)； ★ 供水合同； ★ 供電協(xié)議書(shū)、許可證； ★ 供氣協(xié)議書(shū)、許可證； ★ 有線電視合格證； ★ 通信設(shè)施合格證； c) 施工設(shè)計(jì)資料： ★ 地質(zhì)報(bào)告書(shū)； ★ 全套設(shè)計(jì)圖紙 ； ★ 圖紙會(huì)審?fù)ㄖ獑危? ★ 設(shè)計(jì)變更通知單； ★ 工程預(yù)決算報(bào)告書(shū)； ★ 重要的施工會(huì)議紀(jì)要； ★ 隱蔽工程驗(yàn)收記錄； ★ 沉降觀測(cè)記錄； ★ 其他可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄。 e) 業(yè)主資料： ★ 已購(gòu)房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等； ★ 已購(gòu)房業(yè)主的付款情況或付款方式。 （二）質(zhì)量與使用功能檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) A 、地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ7— 89）的允許變 形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的損壞。 13 C、木結(jié)構(gòu)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無(wú)蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合《木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》（ GBJ20683）的有關(guān)規(guī)定。 E、凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ1189）的有關(guān)規(guī)定。 B、平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施；三層以上房屋在公用部位設(shè) 置屋面檢修孔。 A 、面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。 B、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盥洗間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水， C、不允許倒泛水和滲漏。 14 A、鋼木門(mén)窗應(yīng)安裝平正牢 固，無(wú)翹曲變形，開(kāi)關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確， B、鋼門(mén)窗縫隙嚴(yán)密，木門(mén)窗縫隙適度 C、進(jìn)戶門(mén)不得使用膠合板制作、門(mén)鎖應(yīng)安裝牢固。 E、門(mén)窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。 G、飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽(yáng)角與線腳順直，無(wú)缺棱掉角。 A、電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直、過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管。 B、回路導(dǎo)線間和對(duì)地絕緣電阻值不得小于 1MΩ /KV。 D、照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固、部件齊全，接觸良好，位置正確。 F、電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層，曳引機(jī) 的噪聲和震動(dòng)聲不得超過(guò)有關(guān)規(guī)范規(guī)定值，制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠，安裝的隱蔽工程，試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄，性能檢測(cè)記錄及完整的圖紙資料均應(yīng) 符合要求。 H、除上述要求處，同時(shí)應(yīng)符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求。 B、高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。 D、衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固、部件齊全、制動(dòng)靈活。 H、消防設(shè)施必須符合《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GBJ1687）、《高層民用建 16 筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB5004595）的要求，并且有消防部門(mén)檢驗(yàn)合格簽證。 B、鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝增正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。 C、 爐排必須進(jìn)行 12H 以上試運(yùn)轉(zhuǎn)，爐排之間，爐排與爐壁之間不得相互摩擦，且無(wú)雜音、不跑偏、不受卡，運(yùn)轉(zhuǎn)自如。 E、爐門(mén)、灰門(mén)、煤斗閘板、煙、風(fēng)檔板應(yīng)安裝平正、啟閉靈活、閉合嚴(yán)密、風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣。 G、設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象、保溫、防腐措施必須符合GBJ24282 的規(guī) 定。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全、水質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。 17 A、室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ1487）的要求，管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。 C、管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過(guò)兩個(gè)彎。 F、房屋入口處必須做室外道路、并與主干道相通，路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。 H、掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固、煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)通暢、無(wú)阻塞物。 J、整體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。 、百頁(yè)門(mén)已安裝砂網(wǎng)。 ，無(wú)孔洞。 、變壓器、配電柜、開(kāi)關(guān)、連接件等完好無(wú)損，無(wú)缺陷、無(wú)銹蝕。 、標(biāo)牌齊全。 。 。 行模擬盤(pán) 、低壓柜前后橡膠絕緣墊。 。 b．百頁(yè)窗、門(mén)已安裝砂網(wǎng)。 21 ⑵電氣方面 、指示準(zhǔn)確。 、開(kāi)關(guān)容量與圖紙基本相符。 、各回路負(fù)荷測(cè)試結(jié)果符合要求。 ⑵電氣安全裝置動(dòng)作可靠。 22 ⑷運(yùn)行電流、功率、速度應(yīng)符合說(shuō)明書(shū)的要求。 ⑹應(yīng)急照明正常。 ⑵保護(hù)完善，各種保護(hù)（電氣保護(hù)、電結(jié)點(diǎn)壓力表）應(yīng)有效可靠。 ⑷閥門(mén)動(dòng)作靈活，閥門(mén)、管道無(wú)跑、冒、地、漏現(xiàn)象。 ⑹檢查給排水、供熱、的各入戶井、檢修井，看其封閉是否完好。 ⑻井內(nèi)有無(wú)淤泥雜物等。 風(fēng)機(jī)房 A、技術(shù)資料 ⑴系統(tǒng)設(shè)備清單 ⑵維護(hù)使用說(shuō)明書(shū) ⑶系統(tǒng)操作說(shuō)明書(shū) ⑷工程圖 紙 a．通風(fēng)系統(tǒng)圖 b．風(fēng)道平面布置圖 c．電氣控制原理圖 d．設(shè)備電氣接線圖 ⑸運(yùn)行記錄 B、設(shè)備運(yùn)行檢查 24 ⑴各項(xiàng)壓力及其它參數(shù)運(yùn)行正常。 ⑶鳳道無(wú)跑、冒、地、漏現(xiàn)象。 ⑸設(shè)備無(wú)震動(dòng)，噪音在要求的標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)。 ，其測(cè)試數(shù)量應(yīng)不小于 10%。 ⑵檢查、測(cè)試項(xiàng)目及基本要求 ，且此電源在斷電時(shí)能自動(dòng)切換供電。 （包括：煙感、溫感、手報(bào)、壓力閥、水 流指示器發(fā)出的報(bào)警）應(yīng) 100%動(dòng)作可靠、有效，否則，應(yīng)追加進(jìn)行不少于 50%的測(cè)試。若與背景音樂(lè)使用同一套設(shè)備和系統(tǒng)時(shí)，應(yīng)能自動(dòng)切掉背景音樂(lè)而直接進(jìn)行緊急廣播。 26 對(duì)講系統(tǒng) A、技術(shù)資料 ⑴系統(tǒng)設(shè)備清單 ⑵設(shè)備使用說(shuō)明書(shū) ⑶系統(tǒng)操作說(shuō)明書(shū) ⑷工程圖紙 對(duì)講系統(tǒng) A、 技術(shù)資料 ⑴系統(tǒng)設(shè)備清單 ⑵設(shè)備使用說(shuō)明書(shū) ⑶系統(tǒng)操作說(shuō)明書(shū) ⑷工程圖紙 a．對(duì)講布線平面圖 b．布管平面圖 c．可視對(duì)講系統(tǒng)聯(lián)接圖 d．對(duì)講用戶分機(jī)與單元門(mén)主機(jī)接線圖 e．單元門(mén)主機(jī)與管理中心主機(jī)接線圖 B、系統(tǒng)檢查及測(cè)試 27 ⑴檢查及測(cè)試的基本原則 a．要按照設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)的要求進(jìn)行操作，依據(jù)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行各系統(tǒng)的運(yùn)行功能測(cè)試。 。 。 ，應(yīng)試驗(yàn)三次， 100%動(dòng)作有效。 9 車(chē)庫(kù)管理 技術(shù)資料 ⑴系統(tǒng)設(shè)備清單 ⑵設(shè)備使用說(shuō)明書(shū) ⑶系統(tǒng)操作說(shuō)明書(shū) 28 ⑷工程圖紙 系統(tǒng)檢查及測(cè)試 ⑴檢查及測(cè)試的基本原則 ，依據(jù)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行各系統(tǒng)的運(yùn)行功 能測(cè)試。 ，動(dòng)作 100%成功視為有效。 /手動(dòng)鑰匙切換。 ⑵檢查、測(cè)試項(xiàng)目及基本要求 。 。 （包括： CD、 LD、 VOD、卡座等）。 30 三、質(zhì)量問(wèn)題的處理 （一）處理方法 影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格； 影響相鄰房屋的安全問(wèn)題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理； 對(duì)于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和使用安全的質(zhì)量問(wèn)題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取 費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管單位處理。 二、為使園區(qū)物業(yè)管理工作早日走上正軌，對(duì)于接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的各類(lèi)問(wèn)題，甲方應(yīng)在乙方要求的時(shí)間 內(nèi)整改完畢。（關(guān)于園區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)保修期責(zé)任按照雙方簽訂的《物業(yè)管理委托合同》實(shí)施） 四、因未整改或整改不及時(shí)造成的問(wèn)題由甲方負(fù)完全責(zé)任，并承擔(dān)其后果。在施工期或未整改或整改不及時(shí)所產(chǎn)生的問(wèn)題由甲方負(fù)完全責(zé)任，并承擔(dān)其后果。 七、附件《軍區(qū)花園接管驗(yàn)收問(wèn)題匯總》為本交接書(shū)有效組成部分。 甲方： 年 月 日 乙方： 年 月 日 32 軍區(qū)花園驗(yàn)收小組 序號(hào) 組員 工作職責(zé)與范圍 1 管理處經(jīng)理 把關(guān)全局，統(tǒng)籌管理，做好人員的統(tǒng)一安排 2 副經(jīng)理 協(xié)調(diào)經(jīng)理工作，與地產(chǎn)部門(mén)進(jìn)行交接溝通，并跟隨地產(chǎn)部門(mén)人 員進(jìn)行檢驗(yàn) 3 工程主管 作好專業(yè)性的檢查工作，并對(duì)工程人員進(jìn)行合理安排 協(xié)調(diào)工程部驗(yàn)收工作并跟隨工程人員驗(yàn)收，收集問(wèn)題匯總，后期問(wèn)題跟蹤處理。 33 入住期管理 一、辦理入住，快捷便利 a) （一）重簡(jiǎn)樸的入住儀式 業(yè)主對(duì)新家 — 軍區(qū)花園 ，有一個(gè)了解、熟悉、認(rèn)同的過(guò)程，為縮短這一心理過(guò)程，展現(xiàn)未來(lái)物業(yè)管理人的良好形象，我們將在 軍區(qū)花園 舉辦簡(jiǎn)樸的入住儀式，邀請(qǐng)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主