【正文】 勞動(dòng)保障費(fèi)25440按40元/物料消耗24000按每月2000元計(jì)保險(xiǎn)費(fèi)5000含公共管理責(zé)任保其他20000含電梯日常維修費(fèi)房租19200租兩套員工宿舍房的費(fèi)用小計(jì)408009營業(yè)成本工資774000按人計(jì)算折舊費(fèi)5000電梯保養(yǎng)年審費(fèi)43740維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)按280元/，年審費(fèi)1500元/福利費(fèi)180600按350元/，含員工社保費(fèi)。2002002007年度平均入住率分別為15%、50%、80%。 另附《花邊嶺南花園營業(yè)支出測算明細(xì)表》。 3）抓好小區(qū)的綜合管理，加強(qiáng)巡視監(jiān)督，杜絕違章和人為破壞公共設(shè)施現(xiàn)象，盡量減少維修費(fèi)用的支出，從而降低管理成本。 4) 其它政策規(guī)定應(yīng)收取的費(fèi)用。月； 7．接管后，擬在花邊嶺南花園設(shè)立互聯(lián)網(wǎng)，接通國際互聯(lián)網(wǎng)，運(yùn)用物業(yè)管理系統(tǒng)、企業(yè)內(nèi)部管理網(wǎng)絡(luò)，迅速與公司各職能部門及其它住宅區(qū)管理處進(jìn)行信息交流，從而使大樓的管理水平達(dá)到智能化的高度?！妒謨浴芬粦粢粌圆⒑炞诸I(lǐng)取。為維護(hù)花邊嶺南花園良好的硬件設(shè)施，尤其是搞好各層大堂的設(shè)施及部分高檔辦公室的保養(yǎng)，擬購置意大利超寶機(jī)、刨光機(jī)、打蠟機(jī)各一臺(tái)，從先進(jìn)的設(shè)備配置著手，并外送培訓(xùn)操作人員，從而達(dá)到最佳的維護(hù)、保養(yǎng)。2)加強(qiáng)車輛管理。F．加強(qiáng)大樓內(nèi)流動(dòng)人員及外來人員管理和防范，建立商戶和流動(dòng)人員檔案，并定期核查。D．加強(qiáng)崗位。A．根據(jù)地理位置、周邊環(huán)境，合理布崗，由各護(hù)衛(wèi)班輪流換防，責(zé)任承包。 （年度培訓(xùn)計(jì)劃表另附）從接管開始在花邊嶺南花園推行ISO質(zhì)量管理體系實(shí)施管理，在半年內(nèi)建立運(yùn)行體系并達(dá)到認(rèn)證的條件。如下：工作安排6：30—9：30澆水、施肥；9：30—12：00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉；14：0016：00殺蟲、補(bǔ)缺、保潔；16：田—18：30澆水、施肥。工作內(nèi)容道路清潔2次／天；每月用水沖刷一次； 保 潔12小時(shí)／天；樓間保潔清掃3遍／周；清洗2遍／月；垃圾清運(yùn)清運(yùn)2遍／天；洗車1遍／天；電梯轎廂保潔2次/天；通道大堂每小時(shí)拖掃1次；外 墻清洗1次/年；消 殺1遍／月；檢查項(xiàng)目及處理辦法檢查項(xiàng)目1．馬路、人行道、綠化地、排水溝； 2．停車場、崗?fù)ぃ? 3．垃圾箱、垃圾中轉(zhuǎn)站、化糞池； 4．污、雨水井和沙井；5．電梯、樓道、樓梯、走廊、樓道燈具； 6．墻面、窗、扶手、電子門、消防栓、管、電表箱、信報(bào)箱等； 7．天面； 8．值班室、辦公室、衛(wèi)生間； 1除四害。處理方法按照公司ISO管理體系標(biāo)準(zhǔn)，對輕微不合格項(xiàng)即時(shí)糾正或報(bào)相關(guān)主管處理，嚴(yán)重不合格項(xiàng)填寫《糾正措施報(bào)告》，并上報(bào)經(jīng)理處理。 4．治安、消防、車輛管理：按照公司ISO質(zhì)量體系《安全護(hù)衛(wèi)工作手冊》、《消防工作手冊》規(guī)范運(yùn)作。道路車場：每天檢查1遍，隨壞隨修；天線：每月檢查l遍，隨壞隨修；明暗溝：每周檢查I遍，隨壞隨修；供水電氣：每月細(xì)查1遍，即壞即修，中大型維修通報(bào)公司修繕部協(xié)作；樓道燈：每月檢查1遍，即壞即修。主要工作房屋本體室內(nèi)：小修30分鐘，—般故障2小時(shí)，不超過8小時(shí)，較難故障3天內(nèi)。檢 查項(xiàng) 目及 處理 方法檢 查項(xiàng) 目1．低壓配電柜2．干式變壓器3．柴油發(fā)電機(jī)4．水泵5．水池、水箱6．風(fēng)機(jī)7．閉路督控系統(tǒng)8．對講報(bào)警系統(tǒng)9火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)氣體自動(dòng)滅火系統(tǒng)11消火栓12．疏散出口批示燈13自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)14．煙、感系統(tǒng)15干粉滅火器?？? 核標(biāo) 準(zhǔn)平時(shí)日檢、周檢、月檢按ISO管理體系考核標(biāo)準(zhǔn)。檢 查內(nèi) 容及 處理 方法日 檢項(xiàng) 目1．裝修巡視2．投訴接待3．違章檢查4．車輛管理5．治安6．清潔7．綠 化8．維修9．機(jī)電設(shè)備10．員工宿舍11．內(nèi)務(wù)巡視。大樓內(nèi)日常機(jī)電運(yùn)行、房管事務(wù)、治安、車輛、清潔、綠化、社區(qū)文化、設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)統(tǒng)一納入公司ISO規(guī)范運(yùn)作范疇，嚴(yán)格執(zhí)行《安全護(hù)衛(wèi)工作手冊》《環(huán)境管理工作手冊》、《消防工作手冊》《辦公室工作手冊》《管理處工作手冊》《財(cái)務(wù)工作手冊》《維修保養(yǎng)工作手冊》，注重每一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目的人員培訓(xùn)、考評，加強(qiáng)日檢、周檢、月檢。8）歸檔：把業(yè)主(租戶)的有關(guān)資料進(jìn)行歸檔，并存入電腦。5）擬定物品采購計(jì)劃。2）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：參照建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》以及達(dá)到設(shè)計(jì)要求。房屋接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)。接管驗(yàn)收程序：1）隆生企業(yè)集團(tuán)有限公司通知物業(yè)公司接管驗(yàn)收；2）本公司驗(yàn)收小組按程序文件《接管入伙控制程序》核對所接收的資料，簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函。H、泵房及水池建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、水道竣工圖。D、給、排水、消防竣工圖。1）產(chǎn)權(quán)資料（復(fù)印件）：A、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件B、用地批準(zhǔn)文件2）政府職能部門驗(yàn)收合格資料：A、市政部門驗(yàn)收意見； B、環(huán)保部門驗(yàn)收意見；C、供電部門驗(yàn)收意見；D、質(zhì)量監(jiān)理部門驗(yàn)收意見；E、園林綠化部門驗(yàn)收意見；F、供水部門驗(yàn)收意見；G、房產(chǎn)管理部門驗(yàn)收意見；H、消防部門驗(yàn)收意見；I、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門驗(yàn)收意見；J、有線電視工程驗(yàn)收合格證；K、煤氣管道工程合格證；L、其它有關(guān)資料。B、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表。身體健康，踏實(shí)肯干。護(hù)衛(wèi)員退伍軍人，高中以上學(xué)歷，25歲以下。30歲以下，女性，有惠州市戶口擔(dān)保，取得財(cái)會(huì)上崗證有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和良好的職業(yè)道德。管理員大專以上學(xué)歷，退伍軍人，36歲以下，三年以上相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和良好的職業(yè)道德、協(xié)調(diào)、溝通能力和團(tuán)隊(duì)精神。掌握經(jīng)濟(jì)法、合同法及物業(yè)管理相應(yīng)的法規(guī)知識(shí)。機(jī)動(dòng)崗2用于換休和請假頂崗6環(huán)保班綠化工1外圍綠化、空中花園兼清潔工作清潔工6按區(qū)域進(jìn)行工作分工，其中，外圍2人，地下車庫2人，住宅樓2人。2管理員1負(fù)責(zé)大樓的房屋、環(huán)境、綠化及安全管理工作。物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。室內(nèi)外停車場的管理。三、管理內(nèi)容：對發(fā)展商委托的物業(yè)負(fù)責(zé)收取租金及管理費(fèi)等。以良好的服務(wù)維護(hù)和提高隆生地產(chǎn)的社會(huì)聲譽(yù)和隆生物業(yè)的管理品牌，促進(jìn)房產(chǎn)開發(fā)、銷售、物業(yè)管理的良性循環(huán)，使該花園物業(yè)保值升值。通過加強(qiáng)對整體物業(yè)的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和對業(yè)主(租戶)提供的服務(wù)，防止因使用不當(dāng)而損壞物業(yè)。確保保安巡邏的質(zhì)量，保障了小區(qū)內(nèi)業(yè)主的安全。、。、因有2部疏散樓梯間可由商場上至三層架空層，為安全起見及考慮商場具體使用情況，疏散樓梯門根據(jù)具體使用情況加設(shè)樓梯通道專用鎖。業(yè)主須刷卡方可進(jìn)入。、地下一、二層、一層住宅大堂及電梯轎廂的監(jiān)控。住宅電梯可達(dá)地下一、二層，在地下一、二層設(shè)有電梯廳。地下一、二層為停車場和設(shè)備用房，一、二層為商場，三層為架空層，四~二十五層為住宅。 花邊嶺南花園花園物業(yè)管理方案第一章 物業(yè)概況花邊嶺南花園花園位于惠州市花邊嶺西南端CBD中心繁華區(qū)域，周邊商業(yè)、辦公、住宅云集, ,交通便利，商業(yè)氛圍濃郁, 區(qū)域位置優(yōu)越。大樓計(jì)劃于2008年6月初陸續(xù)交付使用。%，綠地率為25%。、小區(qū)內(nèi)部架空層、住宅天面等的監(jiān)控。、門