【正文】 花邊嶺南花園花園物業(yè)管理方案第一章 物業(yè)概況花邊嶺南花園花園位于惠州市花邊嶺西南端CBD中心繁華區(qū)域，周邊商業(yè)、辦公、住宅云集, ,交通便利，商業(yè)氛圍濃郁, 區(qū)域位置優(yōu)越?；ㄟ厧X南花園花園工程設(shè)計為框架結(jié)構(gòu)。地上二十五層，地下二層，是集商業(yè)、住宅為一體的高檔次商住樓。地下一、二層為停車場和設(shè)備用房，一、二層為商場，三層為架空層，四~二十五層為住宅。大樓計劃于2008年6月初陸續(xù)交付使用。大樓項目總占地面積為 5946M2，總建筑面積為34942M2，其中地下室建筑面積為6247平方米；商場建筑面積為3018平方米；住宅建筑面積為24701平方米；住宅定位為中小戶型，戶數(shù)為276戶。地下車庫停車位為96輛。住宅電梯可達(dá)地下一、二層，在地下一、二層設(shè)有電梯廳。，%，綠地率為25%。花邊嶺南花園花園為全封閉式管理住宅小區(qū)，其安防系統(tǒng)設(shè)計包括彩色閉路監(jiān)控系統(tǒng)、智能門禁系統(tǒng)、彩色可視對講系統(tǒng)、智能停車場管理系統(tǒng)、電梯五方對講、保安巡更系統(tǒng)、背景音樂廣播系統(tǒng)七大部分，安防系統(tǒng)中控室設(shè)于裙樓西側(cè)一層消防控制室內(nèi)。 監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)采用彩色閉路監(jiān)控系統(tǒng)，主要為： 、住宅及建筑周邊的監(jiān)控。、地下一、二層、一層住宅大堂及電梯轎廂的監(jiān)控。、小區(qū)內(nèi)部架空層、住宅天面等的監(jiān)控。、地下一、二層停車庫及車道的監(jiān)控。智能門禁系統(tǒng)：、在小區(qū)一層大堂門、三層電梯廳門、地下室電梯廳門設(shè)置門禁系統(tǒng)，門禁系統(tǒng)讀卡器與對講系統(tǒng)門口機(jī)設(shè)為一體，采取IC卡刷卡進(jìn)入，不設(shè)鑰匙開門。業(yè)主須刷卡方可進(jìn)入。、門禁卡與住宅停車場卡做成一卡通系統(tǒng)。且具有信息發(fā)布功能。、門口機(jī)能對不同卡進(jìn)行識別，并作出相應(yīng)的提示；訪客在門口機(jī)呼叫業(yè)主有記錄，業(yè)主對訪客開門也有記錄可查。、因有2部疏散樓梯間可由商場上至三層架空層，為安全起見及考慮商場具體使用情況，疏散樓梯門根據(jù)具體使用情況加設(shè)樓梯通道專用鎖。彩色可視對講系統(tǒng)：、在小區(qū)一層大堂門、三層電梯廳門、地下室電梯廳門設(shè)置門口機(jī)，門口機(jī)也可獨立作立式設(shè)計，與每戶住宅的對講。訪客須經(jīng)業(yè)主同意方可進(jìn)入。、每戶住宅室內(nèi)分機(jī)能與小區(qū)管理處通話（含報警按鈕）。、。 、小區(qū)大堂值班室、保安宿舍、消防控制室與小區(qū)管理處通話。停車場管理系統(tǒng)地下一、二層車庫停放小區(qū)業(yè)主的汽車、摩托（單）車，采用北進(jìn)南出的方式管理，摩托（單）車不另設(shè)道閘。小區(qū)電子巡更系統(tǒng)：在小區(qū)內(nèi)每個單元的一樓、樓頂及小區(qū)外圍、重要設(shè)施設(shè)電子巡更點，供小區(qū)保安人員巡邏檢查使用。確保保安巡邏的質(zhì)量，保障了小區(qū)內(nèi)業(yè)主的安全。大樓主要機(jī)電設(shè)備：安防系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)、水泵設(shè)備、配電設(shè)備、電梯6臺（其中：客梯5臺、貨梯3臺、消防梯2臺）、自動扶手奧的斯電梯18臺（16樓商場內(nèi)專用），大堂及地下車庫IC系統(tǒng)等。大樓主要配套設(shè)施有：地下室內(nèi)專用汽車庫、給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能IC系統(tǒng)等。第二章 目的和范圍一、管理目的：保持物業(yè)的完好程度。通過加強(qiáng)對整體物業(yè)的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和對業(yè)主(租戶)提供的服務(wù)，防止因使用不當(dāng)而損壞物業(yè)。維護(hù)全體業(yè)主(租戶)的利益，加強(qiáng)宣傳，與業(yè)主(租戶)一起，共同營造一個安全、舒適、和諧的購物及居住環(huán)境。加強(qiáng)宣傳和管理，引導(dǎo)廣大業(yè)主(租戶)正確使用物業(yè)、公共設(shè)施設(shè)備和場地。加強(qiáng)對花園實行社會化、專業(yè)化、一體化管理，不斷提高服務(wù)管理質(zhì)量，維護(hù)和提高隆生物業(yè)公司的社會聲譽。以良好的服務(wù)維護(hù)和提高隆生地產(chǎn)的社會聲譽和隆生物業(yè)的管理品牌，促進(jìn)房產(chǎn)開發(fā)、銷售、物業(yè)管理的良性循環(huán)，使該花園物業(yè)保值升值。二、管理范圍：花邊嶺南花園花園第三章 管理原則、方式和內(nèi)容一、管理原則： 本著“優(yōu)質(zhì)、誠信、創(chuàng)新”的管理方針，實行“以人為本、真誠服務(wù)、報效社群、創(chuàng)物業(yè)品牌”為服務(wù)宗旨，把花邊嶺南花園花園管理成惠州一流的商住旺地。二、管理方式： 隆生企業(yè)集團(tuán)有限公司依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)法律法規(guī)，全權(quán)委托惠州隆生物業(yè)管理有限公司對花邊嶺南花園花園實行綜合一體化管理。隆生物業(yè)管理有限公司在管理合同期內(nèi)對花邊嶺南花園花園負(fù)責(zé)制訂年度管理目標(biāo)和簽訂經(jīng)濟(jì)目標(biāo)管理責(zé)任書，獨立核算，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。三、管理內(nèi)容：對發(fā)展商委托的物業(yè)負(fù)責(zé)收取租金及管理費等。大樓房屋建筑本體共用部位（天面、梁、柱，內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位，外墻面，樓梯間，走廊通道、門廳等）的維修養(yǎng)護(hù)和管理?；ㄟ厧X南花園花園及外圍公共部分的公共秩序維護(hù)。公共綠化、公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物公用部位及外墻）的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集，清運（不含商場內(nèi)的垃圾和管理）。室內(nèi)外停車場的管理。大樓房屋建筑本體共用設(shè)備設(shè)施（共用的上下管道，共用照明，供水設(shè)施，商業(yè)配電系統(tǒng)、消防控制中心及辦公樓的設(shè)施設(shè)備等）的維修、養(yǎng)護(hù)、運行和管理。大樓規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公共設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、沙井、綠化、地下泵房、路燈、室內(nèi)外停車場等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。大樓內(nèi)的各項配套服務(wù)設(shè)施的維修，養(yǎng)護(hù)和管理（不含商場內(nèi)部設(shè)備設(shè)施）。物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。第四章 總體目標(biāo)和分項指標(biāo)一、 總體目標(biāo)：在委托管理合同期內(nèi)按照“安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便”目標(biāo)進(jìn)行管理服務(wù)，并承諾花邊嶺南花園所有建筑物及配套設(shè)施完善、竣工驗收合格，交付使用一年內(nèi)達(dá)到惠州市物業(yè)管理優(yōu)秀大樓的管理標(biāo)準(zhǔn)，二年內(nèi)達(dá)到省優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達(dá)到國家示范大樓的管理標(biāo)準(zhǔn)。二、 分項指標(biāo)：1顧客滿意率95%以上；2)管理服務(wù)年有效投訴率5‰以下，處理率、回訪率100%；3)房屋完好率、公共設(shè)施完好率98%以上；4)衛(wèi)生、消殺、環(huán)境綠化市級達(dá)標(biāo)率100%5)維修及時率、合格率100%；6)因管理責(zé)任造成的重大刑事案件、進(jìn)場進(jìn)庫機(jī)動車被盜事故為零；7)杜絕因管理責(zé)任造成的重大火災(zāi)事故、安全事故；8)費用年收繳率在98%以上；9)保證提供充足的資源；第五章 組織和資源一、 組織架構(gòu)及人員配備：如下圖所示：惠州隆生物業(yè)公司花邊嶺南花園管理處34人經(jīng)理1人管 理 員一人收 費 員一人維修班3人環(huán)保班7人護(hù)衛(wèi)班20人備注：具體各崗位人員安排見如下說明。二、人員安排說明序號崗位編制說明1經(jīng) 理1負(fù)責(zé)大樓工作的全面管理。2管理員1負(fù)責(zé)大樓的房屋、環(huán)境、綠化及安全管理工作。3收費員1負(fù)責(zé)大樓各項費用的收繳及催款工作。4維修工3負(fù)責(zé)花邊嶺南花園花園所有公共設(shè)備設(shè)施的維修、維護(hù)、保養(yǎng)工作， 24小時輪流值班對商場、商鋪、住宅的水電供應(yīng)提供有力的保障.5廚工15護(hù)衛(wèi)員固定崗12分別有：室外入口、出口各1人，首層大堂1人，監(jiān)控室（消防控制中心）1人。巡邏崗6班長1人，住宅樓兼車庫巡邏崗1人。機(jī)動崗2用于換休和請假頂崗6環(huán)保班綠化工1外圍綠化、空中花園兼清潔工作清潔工6按區(qū)域進(jìn)行工作分工，其中，外圍2人，地下車庫2人，住宅樓2人。7合計34說明：護(hù)衛(wèi)員三個班，每班8小時。三、管理處各崗位職責(zé)四、任職資格：職位任 職 資 格經(jīng)理大專或以上學(xué)歷，45歲以下，5年以上物業(yè)管理經(jīng)驗。具備財務(wù)、建筑、小區(qū)環(huán)藝基礎(chǔ)知識和行政管理知識。掌握經(jīng)濟(jì)法、合同法及物業(yè)管理相應(yīng)的法規(guī)知識。熟悉ISO9001及ISO14001體系運作，具備處理突發(fā)事件及協(xié)調(diào)、溝通能力。有較強(qiáng)的服務(wù)意識和良好的職業(yè)道德，取得全國物業(yè)管理經(jīng)理上崗證。機(jī)電工程師大?；蛞陨蠈W(xué)歷，40歲以下，機(jī)電專業(yè)畢業(yè)，三年以上物業(yè)管理經(jīng)驗。有較強(qiáng)的服務(wù)意識和良好的職業(yè)道德、協(xié)調(diào)、溝通能力和團(tuán)隊精神。懂電腦操作和弱電系統(tǒng)相關(guān)知識。熟悉ISO9001及ISO14001體系運作。取得全國物業(yè)管理經(jīng)理上崗證。管理員大專以上學(xué)歷，退伍軍人，36歲以下，三年以上相關(guān)經(jīng)驗。有較強(qiáng)的服務(wù)意識和良好的職業(yè)道德，懂得房屋結(jié)構(gòu)及環(huán)境管理的基礎(chǔ)知識，有處理突發(fā)事件的能力。熟悉ISO9001及I