【正文】 評價；4） 季度考核成績是對月考核平均成績和季度指標(biāo)考核結(jié)果的綜合衡量；5） 季度考核成績是季度獎勵金額發(fā)放的依據(jù)。（三）基層員工1） 日檢查；2） 月考核；3） 依據(jù)考核結(jié)果確定考核工資的發(fā)放額度?？己私痤~的確定原則（一）依據(jù)管理處、職能部門崗位評估確定管理處、職能部門各崗位工資標(biāo)準(zhǔn)；（二）依據(jù)崗位任職標(biāo)準(zhǔn)確定管理處各崗位的人選；（三）依據(jù)工作標(biāo)準(zhǔn)確定各崗位人員的薪資等級；（四）根據(jù)崗位薪資及等級確定參與考核的薪資額度。通過設(shè)定科學(xué)的績效目標(biāo)，以及實行計劃、輔導(dǎo)、改進、考核、反饋的管理循環(huán)，不斷提高員工個人及部門的工作績效，以追求公司整體戰(zhàn)略目標(biāo)及顧客滿意目標(biāo)的實現(xiàn)。備注條款：物業(yè)接管驗收應(yīng)具備的條件（一）接管驗收應(yīng)提交的資料物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料： ★規(guī)劃許可證 ★土地使用合同； ★用地紅線圖 b)竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）； ★公共配套設(shè)施綜合驗收合格書； ★供電協(xié)議書、許可證； ★ ★通信設(shè)施合格證； c)地質(zhì)報告書； ★圖紙會審?fù)ㄖ獑危?★工程預(yù)決算報告書； ★隱蔽工程驗收記錄； ★其他可能會影響將來管理的原始記錄。機電設(shè)備資料： ★貢電設(shè)備使用說明書；（要求中文） ★設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。業(yè)主資料： ★已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。（二）質(zhì)量與使用功能檢驗標(biāo)準(zhǔn)A 、地基基礎(chǔ)的沉降不得超過《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》（GBJ7—89）的允許變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。C、木結(jié)構(gòu)結(jié)點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合《木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范》（GBJ20683）的有關(guān)規(guī)定。E、凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GBJ1189）的有關(guān)規(guī)定。B、平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施；三層以上房屋在公用部位設(shè) 置屋面檢修孔。A 、面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。B、衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水， C、不允許倒泛水和滲漏。A、鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，B、鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度C、進戶門不得使用膠合板制作、門鎖應(yīng)安裝牢固。E、門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。G、飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。A、電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直、過墻應(yīng)有導(dǎo)管。B、回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小于1MΩ/KV。D、照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固、部件齊全，接觸良好，位置正確。F、電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過有關(guān)規(guī)范規(guī)定值，制動器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠，安裝的隱蔽工程，試運轉(zhuǎn)記錄，性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。 H、除上述要求處，同時應(yīng)符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求。B、高位水箱進水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。D、衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固、部件齊全、制動靈活。H、消防設(shè)施必須符合《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GBJ1687）、《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB5004595）的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。B、鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝增正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。C、爐排必須進行12H以上試運轉(zhuǎn)，爐排之間，爐排與爐壁之間不得相互摩擦，且無雜音、不跑偏、不受卡，運轉(zhuǎn)自如。E、爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風(fēng)檔板應(yīng)安裝平正、啟閉靈活、閉合嚴(yán)密、風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣。G、設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象、保溫、防腐措施必須符合GBJ24282的規(guī)定。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全、水質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。 A、室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合《室外排水設(shè)計規(guī)范》（GBJ1487）的要求，管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。C、管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個彎。F、房屋入口處必須做室外道路、并與主干道相通，路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。H、掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固、煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)通暢、無阻塞物。J、整體建筑應(yīng)檢驗相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。、百頁門已安裝砂網(wǎng)。，無孔洞。、變壓器、配電柜、開關(guān)、連接件等完好無損，無缺陷、無銹蝕。、標(biāo)牌齊全。、低壓柜前后橡膠絕緣墊。b．百頁窗、門已安裝砂網(wǎng)。 ⑵電氣方面、指示準(zhǔn)確。、開關(guān)容量與圖紙基本相符。、各回路負荷測試結(jié)果符合要求。⑵電氣安全裝置動作可靠。⑷運行電流、功率、速度應(yīng)符合說明書的要求。⑹應(yīng)急照明正常。⑵保護完善，各種保護（電氣保護、電結(jié)點壓力表）應(yīng)有效可靠。⑷閥門動作靈活，閥門、管道無跑、冒、地、漏現(xiàn)象。⑹檢查給排水、供熱、的各入戶井、檢修井，看其封閉是否完好。⑻井內(nèi)有無淤泥雜物等。 風(fēng)機房A、技術(shù)資料⑴系統(tǒng)設(shè)備清單⑵維護使用說明書⑶系統(tǒng)操作說明書⑷工程圖紙a．通風(fēng)系統(tǒng)圖b．風(fēng)道平面布置圖c．電氣控制原理圖d．設(shè)備電氣接線圖⑸運行記錄B、設(shè)備運行檢查⑴各項壓力及其它參數(shù)運行正常。⑶鳳道無跑、冒、地、漏現(xiàn)象。⑸設(shè)備無震動，噪音在要求的標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)。，其測試數(shù)量應(yīng)不小于10%。 ⑵檢查、測試項目及基本要求，且此電源在斷電時能自動切換供電。（包括：煙感、溫感、手報、壓力閥、水流指示器發(fā)出的報警）應(yīng)100%動作可靠、有效，否則，應(yīng)追加進行不少于50%的測試。若與背景音樂使用同一套設(shè)備和系統(tǒng)時，應(yīng)能自動切掉背景音樂而直接進行緊急廣播。對講系統(tǒng)A、技術(shù)資料⑴系統(tǒng)設(shè)備清單⑵設(shè)備使用說明書⑶系統(tǒng)操作說明書⑷工程圖紙對講系統(tǒng)A、 技術(shù)資料⑴系統(tǒng)設(shè)備清單⑵設(shè)備使用說明書⑶系統(tǒng)操作說明書⑷工程圖紙a．對講布線平面圖b．布管平面圖c．可視對講系統(tǒng)聯(lián)接圖d．對講用戶分機與單元門主機接線圖e．單元門主機與管理中心主機接線圖B、系統(tǒng)檢查及測試 ⑴檢查及測試的基本原則a．要按照設(shè)備使用說明書的要求進行操作，依據(jù)設(shè)計方案進行各系統(tǒng)的運行功能測試。 。，應(yīng)試驗三次，100%動作有效。 9車庫管理技術(shù)資料⑴系統(tǒng)設(shè)備清單⑵設(shè)備使用說明書⑶系統(tǒng)操作說明書⑷工程圖紙系統(tǒng)檢查及測試⑴檢查及測試的基本原則，依據(jù)設(shè)計方案進行各系統(tǒng)的運行功能測試。，動作100%成功視為有效。⑵檢查、測試項目及基本要求。（包括：CD、LD、VOD、卡座等）。 三、質(zhì)量問題的處理（一）處理方法影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負責(zé)進行加固補強返修，直至合格；影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負責(zé)處理；對于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負責(zé)維修，也可采取費用補償?shù)霓k法，由接管單位處理。二、為使園區(qū)物業(yè)管理工作早日走上正軌，對于接管驗收中發(fā)現(xiàn)的各類問題，甲方應(yīng)在乙方要求的時間內(nèi)整改完畢。（關(guān)于園區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)保修期責(zé)任按照雙方簽訂的《物業(yè)管理委托合同》實施）四、因未整改或整改不及時造成的問題由甲方負完全責(zé)任，并承擔(dān)其后果。在施工期或未整改或整改不及時所產(chǎn)生的問題由甲方負完全責(zé)任，并承擔(dān)其后果。七、附件《軍區(qū)花園接管驗收問題匯總》為本交接書有效組成部分。甲方： 年 月 日 乙方： 年 月 日 軍區(qū)花園驗收小組序號組員工作職責(zé)與范圍1管理處經(jīng)理把關(guān)全局，統(tǒng)籌管理，做好人員的統(tǒng)一安排2副經(jīng)理協(xié)調(diào)經(jīng)理工作，與地產(chǎn)部門進行交接溝通，并跟隨地產(chǎn)部門人員進行檢驗3工程主管作好專業(yè)性的檢查工作，并對工程人員進行合理安排協(xié)調(diào)工程部驗收工作并跟隨工程人員驗收，收集問題匯總，后期問題跟蹤處理。82 / 82入住期管理一、辦理入住，快捷便利a) （一）重簡樸的入住儀式業(yè)主對新家—軍區(qū)花園，有一個了解、熟悉、認同的過程，為縮短這一心理過程，展現(xiàn)未來物業(yè)管理人的良好形象，我們將在軍區(qū)花園舉辦簡樸的入住儀式，邀請各級領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主代表參加，為共同營造安寧、祥和、積極向上的園區(qū)氛圍和良好的物業(yè)管理大環(huán)境，獲得一個良好的開端。精心安排入住程序，業(yè)主隨到隨辦。iii. 提供集體辦理和上門服務(wù)等服務(wù)項目。建筑墻體承重，且所有電源盒都為預(yù)埋進剪力墻體中，因此，軍區(qū)花園業(yè)主入住裝修，對于物業(yè)管理處提出了更高的要求。（二）管理目標(biāo)及承諾對于業(yè)主裝修管理方案進行審批，下發(fā)裝修許可證；對于正在裝修的業(yè)主進行監(jiān)督巡視，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)裝修工程與向物業(yè)部門提供的方案不一致，并影響到建筑主體結(jié)構(gòu)的，勒令停工，決不估息，下發(fā)裝修整改意見，請業(yè)主簽字接收。（三）崗位設(shè)置編號崗位人數(shù)值班安排1物業(yè)管理處裝修審批主管1常白2物業(yè)管理處裝修巡視員2常白（四）裝修管理流程正常裝修業(yè)主開始裝修物業(yè)裝修審批處業(yè)主 裝修審批 下發(fā)裝修許可證 裝修巡視違章裝修勒令停止 簽訂裝修管理協(xié)議 下發(fā)裝修整改通知單（五）裝修、改建的審批程序業(yè)主雇用裝修公司在小區(qū)內(nèi)施工，須預(yù)先以書面形式通知管理處，簽署“裝修管理協(xié)議”并領(lǐng)取施工許可證后，方可施工。裝修公司未能依照“裝修管理協(xié)議”施工，導(dǎo)致的一切后果均由該業(yè)主負責(zé)。B 將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間。D 損壞原有房屋節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果。未經(jīng)供暖單位批準(zhǔn)。4）所用建筑材料及顏色力求與原設(shè)計材料相匹配。6）空調(diào)機須安裝在特別設(shè)計之備用位置，請向管理處查詢，按指定位置安裝。8）改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的，應(yīng)當(dāng)按照防水標(biāo)準(zhǔn)制訂施工方案，并做閉水實驗。2） 請勿留下火種或任何足以妨礙他人的物品（例如建筑裝修材料、設(shè)備等）3） 不得將水泥、沙石、建筑材料或垃圾投入廁所或下水道里。4） 承建商不得將建筑用料、設(shè)備、垃圾或水泥存放在任何公共地方，否則業(yè)主須承擔(dān)一切清理費用。6）垃圾及建筑用料須小心放置，以免從高處掉下，危及其他住戶及路人。2）本人確定裝修方案，選定裝修施工單位，簽署《裝修管理協(xié)議》。4）管理處裝修負責(zé)人查驗裝修申報材料是否齊全，審批裝修方案，審批時間一般為兩個工作日。5）《裝修許可證》和《臨時出入證》辦理完后，即可進場施工。6）裝修竣工后，由業(yè)主或其授權(quán)委托人通知物業(yè)管理處安排裝修驗收，驗收時裝修施工單位負責(zé)人應(yīng)在現(xiàn)場。（八）經(jīng)政府主管部門審批改建后的管理費用 樓宇在經(jīng)政府主管部門審批改建后，其管理費用的收費標(biāo)準(zhǔn)將按改建后的面積重新核算，并以重新核算面積收取管理費。審核重點：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線，電梯、供水、供電、供氣管線。審核重點：陽臺、窗臺、屋頂花園、空調(diào)安裝及管線走向。（十）建立細致嚴(yán)密的裝修跟蹤監(jiān)管體系業(yè)主裝修施工，由管理處專職負責(zé)的裝修管理員實施“全過程”追蹤監(jiān)管。（十一）處理違章裝修的三個手段1） 情理手段業(yè)主出現(xiàn)違章裝修，責(zé)任裝修審批處主管在1小時內(nèi)，上門做好業(yè)主的思想工作，禮貌地向業(yè)主解釋裝修規(guī)定，耐心地向業(yè)主說明違章裝修千百萬的危害。2） 行政手段在業(yè)主對于已經(jīng)違章裝修拒不執(zhí)行整改而一意孤行的情況下，管理處向上級機關(guān)反映情況，取得行政上的支持，通過行政壓力督促整改。對違章裝修并無視一切的業(yè)主，我們將首次通過法律途徑予以解決。這一階段的治安形勢為：1） 周邊環(huán)境較為復(fù)雜與入住高潮中外來裝修、搬運人員往來頻繁的狀態(tài)相互并存。3） 智能化設(shè)施尚處于一個調(diào)試、試運行階段，業(yè)主誤報率高、治安壓力大，管理壓力大。針對這一時期治安形勢，管理處在入住期確立了“人防為主、技防為輔”的治安管理思路，進一步發(fā)揮物業(yè)規(guī)模優(yōu)勢，隨時調(diào)用鄰近管理處的治安力量，實現(xiàn)治安管理上的聯(lián)合。1） 人流控制—對來訪人員須通過園區(qū)門崗，與業(yè)主通過可視對講通話后方可進入，并進行訪問登記和離去注銷手續(xù)；對裝修、搬運人員采取辦理出入證管理，對他們的活動范圍進行一定的限制。3） 車流控制—通過門崗管理人員監(jiān)控，可以記錄車主身份、車牌號、車型等信息，通過業(yè)主檔案，直接向客服中心輸送，是汽車防盜的重要保障。在今后的實際物業(yè)管理服務(wù)過程中，我公司將以高效率、低成本的運營管理費用，同時采用透明式管理服務(wù)，定期提供管理報告與服務(wù)報告，與業(yè)主委員會及全體業(yè)主溝通，協(xié)商軍區(qū)花園的收支標(biāo)準(zhǔn)。我公司力求在多種經(jīng)營上為企業(yè)獲得效益。 同時，我們在內(nèi)部管理上加強管理費的控制，提高管理費使用的實效性，在保障服務(wù)水平穩(wěn)步上升的基礎(chǔ)上，盡可能地壓縮內(nèi)部成本開支。提高物業(yè)管理水平的整體構(gòu)想軍區(qū)花園是沈陽市富有朝氣的時尚項目，園區(qū)集多層與高層于一體，在項目的管理上存在一定的難度，但在項目的創(chuàng)立品牌上又有著自身的優(yōu)勢，如何讓她保持旺盛的增值勢頭，并成為沈陽的知名物業(yè)小區(qū)，是擺在我們?nèi)w物業(yè)管理公司各位專家面前的一件大事。就好象人一樣，如果沒有思想就會變得愚鈍，企業(yè)沒有思想也會很快失去光彩與活力。構(gòu)想一、管理目標(biāo)－－構(gòu)建“文化園區(qū)”軍區(qū)花園文化居住區(qū)在人文環(huán)境上以人為本，著意追求回歸自然、遠離喧囂的