【正文】 4. 不定期組織管理處、業(yè)主管理委員會座談會，對照物業(yè)管理法規(guī)討論順天城物業(yè)管理改進措施，并討論本大廈維修基金的使用安排。3. 十二月份對大廈業(yè)戶進行“文明業(yè)戶”的評比。2. 根據(jù)“一職多能”原則，合理配置管理人員，定期組織員工業(yè)務(wù)培訓(xùn)，實行電腦化管理，提高員工素質(zhì)和工作效率，精減人員，做到一專多能，密切配合。 物業(yè)管理的評價和改進 概述管理處將對順天城物業(yè)管理過程和結(jié)果進行必要的評價，并根據(jù)評價結(jié)果進行物業(yè)管理的質(zhì)量改進，對物業(yè)管理的評價將包括：a) 內(nèi)部評價物業(yè)管理過程的監(jiān)控公司定期質(zhì)量大檢查公司內(nèi)部質(zhì)量審核管理處定期的管理目標(biāo)評價b) 外部評價業(yè)戶投訴的處理定期的業(yè)戶意見調(diào)查政府部門的定期檢查c) 糾正和改進糾正和預(yù)防措施對上述物業(yè)管理的評價和改進將按公司規(guī)定的程序文件進行，并形成記錄。 公用設(shè)施的管理標(biāo)準(zhǔn) 大廈內(nèi)公用配套設(shè)施完好，無隨意改變用途。 大廈內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。 制定和完善各項治安管理規(guī)章制度，包括實行24小時值班及巡視制度。詳見《環(huán)境管理工作手冊》。 業(yè)戶意見征詢業(yè)戶意見征詢按“首問負責(zé)制”的原則進行閉環(huán)操作，絕不允許任何理由的推諉、拖延及無反饋。（5） 根據(jù)負載情況盤動飛輪，使電梯降（或升）至最近一層門口為止（由鋼絲繩上油漆標(biāo)志確定）。（5） 將“門機開關(guān)”打開，用手盤動門機將門推開放人。（2） 中央監(jiān)控室利用消防廣播，引導(dǎo)人群利用消防樓梯向安全地點疏散；使電梯降至首層；切除火災(zāi)區(qū)域電源，準(zhǔn)備啟動應(yīng)急電源；啟動相關(guān)防、排煙風(fēng)機、消防泵。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明，發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。為保證巡邏人員和固定崗人員始終保持良好的體力和精神狀態(tài)，我們將制定合理的排班計劃，對流動崗、固定崗、巡查路線進行輪換。在電梯、大堂、重要通道等部位布置的攝像機，24小時密切監(jiān)控各大樓停車場、重要出入口、機房等主要場所。d） 電梯報警對講系統(tǒng)由于電梯轎箱是一個較狹小的封閉空間，一旦發(fā)生停梯困人故障，被困人員會感到處于孤立無援境地，心情將十分緊張煩躁，因此電梯中設(shè)有報警按鈕和對外通話裝置。大樓應(yīng)急發(fā)電機將始終處于良好備用狀態(tài)，隨時具備立即起動條件，定期進行啟動試驗運行，保證萬無一失，及時供電。a） 制訂嚴密的、科學(xué)的操作規(guī)程。房屋本體部位的維護和管理的范圍：房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、抗震結(jié)構(gòu)部位（構(gòu)造柱、梁、墻）、外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。j. 管理和疏導(dǎo)各種車輛，指揮車輛按指定地點停放，驅(qū)逐亂擺攤和危害治安的人員，維安管理區(qū)的秩序。c. 修理室內(nèi)水、電設(shè)施，用戶電表和開關(guān)，樓道照明線路和開關(guān)，更換樓道燈炮，維修保養(yǎng)大廈低壓配電設(shè)備。根據(jù)公司總體質(zhì)量目標(biāo)，維護順天城全體業(yè)主的合法權(quán)益，管理處提出的管理目標(biāo)是兩年內(nèi)達到物業(yè)管理全國示范大廈標(biāo)準(zhǔn)，對順天城管理處的綜合滿意率達到95%以上。順天城的設(shè)施設(shè)備基本處于良好運行狀態(tài)，部分設(shè)備處于超負荷運行，如518層的開關(guān)柜和塔樓電梯。2 適用范圍本方案適用于順天城高層商住樓的物業(yè)管理活動。項目包括30層高層商住樓、擁有會所等業(yè)主活動場地，以及有 82個停車位(其中地下70個、地上12個)和4部電梯（其中兩臺直達29層，兩臺在裙樓運行）。物業(yè)管理服務(wù)理念：您的滿意就是我們的追求。 大廈管理處與業(yè)主簽訂《物業(yè)委托管理合同》和《業(yè)主公約》，明確雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系，并依據(jù)《長沙市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》及其實施細則推進各項管理工作。g. 組織進行消防值班、安管值班，消除火險隱患和其它不安全因素，解決發(fā)生的問題，保障業(yè)戶的人身安全。主要的業(yè)務(wù)過程將包括：a） 房屋建筑本體管理b） 機電設(shè)備、設(shè)施管理c） 事務(wù)管理d） 環(huán)境管理e） 治安管理f） 消防管理g） 社區(qū)文化h） 公用設(shè)施管理i） 會所與綜合會館經(jīng)營服務(wù)管理 以下各節(jié)將對每一管理過程進行簡要的描述。設(shè)備運行、維安管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個系統(tǒng)能否達到原有的設(shè)計性能與服務(wù)年限，關(guān)系到大樓的供電、供水等供應(yīng)狀況能否正常，關(guān)系到能否為用戶提供一個高質(zhì)量的安全、舒適而又方便的工作環(huán)境。f） 發(fā)生設(shè)備故障后對其原因及規(guī)律進行分析，提出有效的改善措施，確保類似事故不再發(fā)生。在辦公時間段內(nèi)，電梯全開放運行，可自由乘坐。中央監(jiān)控室消防監(jiān)控設(shè)備必須24小時正常工作，所有消防設(shè)備必須保持完好。g） 保安巡邏系統(tǒng)為保證保安巡邏人員切實巡查到位，及時了解巡查過程中的任何異常情況和保障巡查人員的人身安全，根據(jù)大樓特點，組織隊伍，并合理安排巡查路線，實行24小時全天候巡邏。外來車輛的進出也予以嚴格控制，進入時由固定崗記錄車輛資料發(fā)給停車卡，出場時憑卡并經(jīng)資料核對無誤方能離開。3. 接到報警后的處理辦法（1） 中央監(jiān)控室接到報警信號后，利用對講機通知巡邏保安員立刻前往火警現(xiàn)場。（2） 到停層的上一層（N+1層），用△形鑰匙打開該電梯的廳門。（2） 利用電梯對講或其它方式，通知轎廂內(nèi)的乘客保持鎮(zhèn)靜，并說明轎廂可能隨時移動，不必驚慌。（10） 放人完畢通知電梯維修工作進一步檢查。因為高層次的服務(wù)境界是沒有投訴，而非僅僅是圓滿處理投訴。詳見《治安管理工作手冊》。 大廈實行24小時治安制度。管理處制訂大廈業(yè)戶精神文明公約，并做好宣傳工作，促使全體業(yè)戶自覺維護公眾利益，遵守大廈的各項管理規(guī)定。作廢文件資料同時收回加蓋作廢章或銷毀。B. 主要開支項目：1. 管理人員工資、福利、保險等；2. 安管費用，包括工資、福利 、服裝、保險；3. 一般維修，包括樓宇一般養(yǎng)護及維修，設(shè)備一般維修；4. 樓宇的衛(wèi)生、綠化費用及水池清潔、消殺的維護費用；5. 公共物業(yè)投保費用；6. 管理處辦公費用，包括接待、管理人員住房、辦公用品折舊等；7. 上交公司利潤（按上述支出金額的10％計）。E. 經(jīng)費收支測算表（詳見附件一至附件五）。在宣傳和貫徹物業(yè)管理法規(guī)過程中要充分利用以下方式：1. 管理處員工的系列培訓(xùn)要將物業(yè)管理法規(guī)作為重要內(nèi)容。在順天城生活、工作的人員也應(yīng)了解這些物業(yè)管理法規(guī)，樹立按法規(guī)實施物業(yè)管理的概念。5. 提高樓宇的使用率。B. 辦公設(shè)備1. 安管用對講機 4 臺；2. 維修用對講機 2 臺；3. 電腦 1 臺，物業(yè)管理軟件一套；4. 外線電話 5 部；5. 文