【正文】 公用綠地、花木的綠化養(yǎng)護與管理。 （三）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設施的維修、養(yǎng)護和管理。 第第 三三 章章 顧顧 問問 服服 務務 范范 圍圍 及及 內(nèi)內(nèi) 容容 一、顧問服務范圍 （一）房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。 四、顧問商提供顧問服務的目的在于為管理商培養(yǎng)一支高水準、高素質(zhì)的管理隊伍，同時顧問商優(yōu)良的品牌效應也會對項目的租售起到良好的促進作用。按照雙方約定的顧問服務內(nèi)容為管理商提供全方位、全過程、專業(yè)化的顧問管理服務。 第五部分 顧問工作服務詳述 5 第第 一一 章章 顧顧 問問 工工 作作 概概 述述 一、為保證 XXX 商業(yè)城有一個高起點的物業(yè)管理水平及服務質(zhì)量， XX 和順祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （發(fā)展商）擬聘請 深深 圳圳 市市 保保 利利 物物 業(yè)業(yè) 管管 理理 有有 限限 公公 司司 作為本項目物業(yè)管理工作的顧問商。 設施、設備使用隱患：由于商鋪用水用電負荷較大，容易造成停水、停電及其它突發(fā)事件的發(fā)生，也可能對住宅小區(qū)業(yè)主的用水用電造成影響。特別是在商鋪裝修期間，產(chǎn)生的噪音污染更為嚴重。 （七）商業(yè)城項目應該盡量選擇國內(nèi)外某些領域知名企業(yè)、知名品牌。 （四）在物業(yè)附屬停車場的租車位，可以方便顧客和增加租戶的生意額，所以必須向訪客提供優(yōu)良快捷的服務，以增加其對商場的信心。 （二）物業(yè)設施的裝備，在保養(yǎng)方面必須維持一定效率，才可以為顧客提供方便而不間斷的服務。經(jīng)營者在經(jīng)營上發(fā)生的矛盾、糾紛，也可由管委會調(diào)解解決。帶旺人氣，吸引顧客。這樣 一來， XXX 商業(yè)城的管理者就可以通過管理委員會間接地對各經(jīng)營者的經(jīng)營活動進行協(xié)調(diào)和管理。 XXX 商業(yè)城本身是一個整體，由于多家經(jīng)營，各經(jīng)營者經(jīng)營活動的許多方面需要協(xié)調(diào)一致，而物業(yè)公司并不參與經(jīng)營，無權介入各經(jīng)營者的經(jīng)營活動。 （三）統(tǒng)一的專業(yè)化管理 XXX商業(yè)城應實行統(tǒng)一的專業(yè)化管理，但在具體的管理決策上應設立 XXX商業(yè)城管理委員會。（針對住宅的小業(yè)主） （ 二二 ）） 特特 殊殊 管管 理理 商業(yè)形象的宣傳推廣： XXX 商業(yè)城物業(yè)管理的一項重要工作，就是要做好樓宇商業(yè)形象的宣傳推廣，擴大 XXX 商業(yè)城的知名度，樹立良好的商業(yè)形象，以吸引更多的消費者。 車輛管理 ：車輛管理要分別設置汽車 、摩托車、自行車停放保管區(qū)。要有專門人員負責場內(nèi)流動保潔，將垃圾雜物及時清理外運，時時保持場內(nèi)的清潔衛(wèi)生，對大理石飾面等要定期打蠟、拋光。要保證電梯、手扶電梯、中央空調(diào)、電力系統(tǒng)等的正常運行，不然就會影響顧客購物和商家經(jīng)營，造成不必要的損失。同時在硬件上要配套，要安裝電視監(jiān)控器及紅外線報警器等報警監(jiān)控裝置，對商場進行全方位的監(jiān)控，為顧客購物提供安全、放心的環(huán)境，確保商場的貨品不被偷盜。統(tǒng)一產(chǎn)權型的商業(yè)店鋪，其經(jīng)營者都是承租商，可以在承租合同中寫進相應的管理條款，對承租戶的經(jīng)營行為進行規(guī)范管理，也可以以商場經(jīng)營管理公約的形式對他們進行管理引導。 通過以往在商業(yè)開發(fā)、策劃、經(jīng)營、管理方面的經(jīng)驗，以及公司 有關人士長期對內(nèi)地、深圳及沿海的商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢進行調(diào)查、跟蹤、研究，在商業(yè)物業(yè)調(diào)研、定位、策劃、經(jīng)營、管理等方面積累了豐富的經(jīng)驗。工程質(zhì)量問題主要由設計質(zhì)量、施工質(zhì)量、材料質(zhì)量 三方面考慮，物業(yè)管理因素若不及早考慮，可能會造成 先天不足，后天難補 之情況，進而令管理困難及管理費入不敷支，更甚至影響后期銷售的順利開展及發(fā)展商聲譽。 可以用一句話簡單的概括物業(yè)管理意義 : —— 充分的投資加上管理的空白，是一種無效的投資；充分的投資加上管理的薄弱，是一種低效的投資；投資的薄弱加上管理的充分，是一種有效的投資；投資的充分加上管理的充分，是一種高效的投資。 五五 、 服服 務務 定定 位位 根據(jù) XXX 商業(yè)城的項目特點，我們提出物業(yè)管理服務的整體定位： ? 安全舒適：通過提供優(yōu)質(zhì) 的管理服務創(chuàng)造安全舒適的工作、生活環(huán)境； ? 現(xiàn)代高效：展示現(xiàn)代化、國際化、方便快捷的商務辦公形象； ? 繁榮時尚：聚集濃厚的商貿(mào)氣氛，打造項目所在區(qū)域的商業(yè)亮點。由于其物業(yè)管理內(nèi)容包括商場物業(yè)、住宅物業(yè)、辦公物業(yè)， 因此對于物業(yè)管理服務的總體要求是： ? 創(chuàng)造安全、整潔、舒適、高效、有序、尊貴的商業(yè)、辦公、居住環(huán)境； 1 ? 提供購物、生活、商務、信息、娛樂、休閑等全方位的服務，以滿足各層次物業(yè)使用人的需求； ? 關注樓宇價值，作為投資性物業(yè)，要求物業(yè)管理服務通過優(yōu)質(zhì)的服務使樓宇保值、增值。其中：商鋪建筑面積 :，辦公用房建筑面積 :，住宅建筑面積 :，地下車庫 :48個 。 二二 、 項項 目目 定定 位位 ：： 項目定位： XXX 商業(yè)城是一個主要以經(jīng)營小家電為主的新一代批發(fā)市場，僅有少量商鋪，將創(chuàng)造獨立城鋪與主題商業(yè)融合，首創(chuàng)城商直銷與一級批發(fā)互動模式，統(tǒng)一的小家電定位與城鋪個性化獨立經(jīng)營兼容。 四四 、 客客 戶戶 分分 析析 XXX 商業(yè)城的客戶群體包括業(yè)主、租用人、來賓、顧客等，其中商務寫字樓以企業(yè)白領、上 班一族為主，普遍素質(zhì)較高、眼界寬廣，法律觀念和維權意識較強，對物業(yè)管理服務需求期望值較高，對環(huán)境、文化、環(huán)保、信息等方面的要求與一般客戶群體亦有所不同。 第二部分 物業(yè)管理公司參與 物業(yè)開發(fā)的過程對發(fā)展商的意義 近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，各式各樣的住宅群、寫字樓、公共商業(yè)樓宇大量涌現(xiàn)，在這些物業(yè)投入使用后，馬上就面臨一個新問題 — 物業(yè)管理。 一、物業(yè)管理公司參與物業(yè)開發(fā)的過程對發(fā)展商的意義 (一 ) 物業(yè)的開發(fā)過程，可分為幾個階段 ，基本包括投資決策分析、前期工作、施工準備、工程管理和質(zhì)量驗收，銷售與接收和售后物業(yè)管理階段，為使開發(fā)商建設的樓宇便于管理，樓內(nèi)各項設施便于維護、保養(yǎng)，物業(yè)管理在樓宇設計，施工準備時介入其中為最佳時刻，因在這時管理公司可在兼顧發(fā)展商利益的條件下，更多地為業(yè)主的生活質(zhì)量和便利考慮。為確保物業(yè)建設質(zhì)量和使用功能完善，除發(fā)展商、設計單位、監(jiān)理公司、施工單位須嚴格執(zhí)行國家有關標準外，物業(yè)管理公司參與物業(yè)開發(fā)的過程是一種有效措施，而此措施可以： 1. 能夠完善的使用其功能； 2. 能夠改進房屋設計的具體要求； 3. 能夠嚴肅監(jiān)理施工質(zhì)量； 4. 能夠為施工驗收和接管墊定基礎； 5. 便于日后對物業(yè)的管理。特別在將現(xiàn)代商業(yè)管理與我公司先進的物業(yè)管理有機結(jié)合方面取得了一定的經(jīng)驗，為大型商業(yè)管理探索并開辟了新的思路與途徑。 安全保衛(wèi)管理 ： XXX 商業(yè)城商品多、客流量大，容易發(fā)生安全問題。 消防管理： 由于 XXX 商業(yè)城屬于人流密集性場所，所以消防安全非常重要。樓宇工程 設備管理是通過科學管理、正確使用、精心維護、定期保養(yǎng)、適時更新使設備始終處在良好的工作狀態(tài)，保持設備的合理構(gòu)成和先進水平，避免使用價值下降，充分發(fā)揮設備的綜合效益。 綠化管理 ： XXX 商業(yè)城中的園林綠化配置及擺設，既需要綠化效果，需要造就生動活潑的園林景觀及配合物業(yè)的整體氛圍，以提供客戶觀賞、休息、游玩，以營造健康舒適的購物、休閑空間，造就 XXX 商業(yè)城 的生態(tài)環(huán)境。要有專人指揮，維持良好的交通秩序，同時應設專人看管，以防偷 盜。這是整個商業(yè)樓 宇統(tǒng)一管理的一項必不可少的工作。因為 XXX 商業(yè)城管理內(nèi)容雖包括物業(yè)管理、物業(yè)形象的宣傳推廣和對經(jīng)營者的分類、選擇與管理，但不涉及具體的經(jīng)營問題。因此，要保證管理的有效性，應該組織由工商管理部門參與、經(jīng)營者代表組成的管理委員會，對 XXX 商業(yè)城的公共事務進行管理。 XXX 商業(yè)城管理委員會應主要從以下幾個方面開展工作： 制定管理章程，并負責監(jiān)督執(zhí)行，以規(guī)范每個經(jīng)營者的經(jīng)營行為。 協(xié)調(diào) XXX 商業(yè)城各經(jīng)營者的關系。 開展一些經(jīng)營者之間的互幫互助工作，如互通信息、互相提供融資方便等?？諝?調(diào)節(jié)必須調(diào)校適宜。 （五）商場內(nèi)的開放時間，其組合成份的使用時間，一般有差異。推廣策劃應該面對國際性水準的眾多機會的篩選，范圍上要廣，重點介紹項目所在地消費環(huán)境、本項目的經(jīng)營定位、項目的業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營規(guī)模、管理模式等合作商關心的實際問題。 衛(wèi)生污染：主要體現(xiàn)在餐飲和休閑項目經(jīng)營中產(chǎn)生的廢水、廢物等生活垃圾未及時妥善處理，造成小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境的污染，且容易滋生蚊蠅，造成業(yè)主投訴。 外立面影響：主要包括廣告位、空調(diào)位設置不符合規(guī)范要求，有礙瞻觀，影響小區(qū)整體形象。顧問商將指導本項目的物業(yè)管理公司（管理商）負責 XXX 商業(yè)城物業(yè)管理工作的具體實施運作，以便利用顧問商在人力資源、管理經(jīng)驗、管理模式、管理制度等諸方面的優(yōu)勢提供高品質(zhì)的物業(yè)顧問服務。 制定物業(yè)管理方案 三、為保證管理目標的實現(xiàn)及更有力地推行保利物業(yè)管理模式，顧問商將選派物業(yè)管理資深人士數(shù)名任駐項目現(xiàn)場，作為管理商的管理實體核心。在顧問期限內(nèi)，顧問商允許發(fā)展商就該項目在對外宣傳推廣中使用“保利物業(yè)顧問管理”等文字。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、 設備機房等。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房、停車場等。 （七）公共環(huán) 境的清潔服務。如有需要，對本物業(yè)實行二十四小時封閉式安全管理，確保安全（不含人身、財產(chǎn)的保險保管責任）。 （十四）業(yè)主委員會的成立 與運作（如果需要）。 二、顧問服務內(nèi)容 第一階段 前期介入 工作內(nèi)容概述： 從物業(yè)管理的角度在項目的功能設計、施工、設施設備選型、驗收等方面提供合理化建議，為今后開展物業(yè)管理工作打下良好的基礎。 從業(yè)主 /住戶使用的角度，提出專業(yè)建議：如從居家生活私密及安全角度考慮是否需要增設安全防護設施。 在施工過程中， 協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進展情況，盡力提高工程施工質(zhì)量，確保工程按計劃完工，同時可以降低日后物業(yè)設備的管理難度。 1配合發(fā)展商樓宇營銷宣傳、推廣工作之需要，提供保利物業(yè)企業(yè)簡介、主要業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片等資料。 協(xié)助管理商建立各專業(yè)管理模式、機構(gòu)設置、擬定人員編制。 協(xié)助管理商培訓各專業(yè)物管工作人員（管理層和操作層），以確保人員素質(zhì)。 協(xié)助管理商按 ISO9000 體系標準編制各項管理制度及建立相關資料、文件。 1協(xié)助制定入伙前工作計劃。因為集中入伙期是業(yè)主第一次與物業(yè)管理機構(gòu)打交道，第一印象的好壞，將決定物業(yè)管理機構(gòu)日后長期物管工作能否得到業(yè)主的配合而輕松、順利地開展。 裝修搬遷 指業(yè)主辦妥入伙手續(xù)后，對其物業(yè)進行二次裝修，直至搬遷入住的工作時期。 指導建立各業(yè)主 /住戶的裝修檔案。 指導建立各業(yè)主 /住戶的入住管理辦法。 指導 建立清潔、園藝綠化操作考評管理制度。 顧問團定期對項目進行考評，并就各專業(yè)所涉及的內(nèi)容、范圍進行全面檢查，指出問題，分析原因并提出整改意見，跟蹤糾正落實情況： （ 1）各項管理規(guī)章制度、崗位、部門職責及其執(zhí)行情況； （ 2）按照 ISO9000 標準對管理商的各專業(yè)設備管理體系運行狀態(tài)、維修 、 保養(yǎng)情況進行檢查； （ 3） 根據(jù) 管理商運作過程的實際情況，對涉及各專業(yè)管理的文件進行修正 補充。 解決 遺留的疑難問題，協(xié)助整理各專業(yè)圖紙及資料，保證設備的完好，確保交接工作順利完成，物業(yè)管理正常運行。 第五章 顧問服務目標承諾 保利物業(yè)憑借長期物業(yè)管 理模式輸出的經(jīng)驗，在發(fā)展商提供必要的合作條件的基礎上，我們對物業(yè)管理質(zhì)量做出如下鄭重承諾： ★ 執(zhí)行國家有關法律法規(guī)及各級政府物業(yè)管理主管部門規(guī)定的各項標準。 第六章 顧問工作安排及費用 本項目顧問服務費用總額：人民幣 47 萬元整。 保 證 前期 籌備 、集中 入 伙 、裝 修 期和 正 常管理 工 作的 有 序 開 展， 協(xié) 助管 理 商 進 行物業(yè) 正常管理期的各 項 工作 。 2 合 計 ： 共計工作 30 個 月 47 說明： 人員安排： 1) 顧問團人員將根據(jù)各階段工作內(nèi)容要求，由包含有行政、人事、質(zhì)量管理、機電設備、土建、空調(diào)、消防、電梯、財務、樓宇智能化、園藝綠化、 酒店管理及形象策劃等物業(yè)管理需涉及的各專業(yè)資深管理人仕組成，并長期為該項目服務。 4) 顧問商會因應發(fā)展商及管理商的要求，并結(jié)合 XXX 商業(yè)城顧 問管理服務的實