【正文】 督，邀請(qǐng)政府主管部門的官員定期對(duì)公司管理服務(wù)工作進(jìn)行講評(píng)，聘請(qǐng)相關(guān)部門的人員長(zhǎng)期擔(dān)任管理處的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，促使管理服務(wù)工作始終處于領(lǐng)先水平。所有新項(xiàng)目入伙之前，我們都要集中各方面的專家，在充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，經(jīng)過擬訂、論證、審批、試行、完善五個(gè)環(huán)節(jié)，全面考慮4個(gè)方面的16個(gè)要素，為其度身定做“時(shí)髦而且合體”的管理方案，使所有的項(xiàng)目既保持中海物業(yè)的管理服務(wù)水準(zhǔn)，又獨(dú)具特色。◆ 業(yè)主用戶的要素：包括業(yè)主用戶的層次、特點(diǎn)、質(zhì)素、需求等，考慮這些要素，主要是為了保證我們的管理服務(wù)能夠適應(yīng)業(yè)主用戶的心理預(yù)期，并被他們接受和認(rèn)可。目前我們已經(jīng)陸續(xù)推出了3個(gè)類別100余個(gè)服務(wù)項(xiàng)目，讓業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)消費(fèi)時(shí)有更多的選擇權(quán)和自主權(quán)。（六） 人本化的服務(wù)理念中海物業(yè)向全體員工不斷灌注業(yè)主用戶是我們衣食父母的職業(yè)意識(shí)，以業(yè)主用戶滿意作為管理服務(wù)工作的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)。 團(tuán)隊(duì)精神：所有員工都要有“我的中海物業(yè)、中海物業(yè)的我”的歸屬感、責(zé)任感和集體榮譽(yù)感，實(shí)行首問負(fù)責(zé)制，強(qiáng)調(diào)1+1+13，即在任何情況下，都要自覺維護(hù)公司的利益和形象，使整體效能大于元素效能之和。而中海時(shí)時(shí)把握時(shí)代脈搏，不斷發(fā)展現(xiàn)代企業(yè)機(jī)制，完善企業(yè)制度，逐步將企業(yè)向科技密集型轉(zhuǎn)化：a) 遠(yuǎn)程的網(wǎng)絡(luò)化管理：眾所周知21世紀(jì)是信息化、網(wǎng)絡(luò)化的時(shí)代，而21世紀(jì)現(xiàn)代企業(yè)管理的精髓在于效率，如何提高單位時(shí)間的效率，并且高質(zhì)量完成工作，是中海不斷追求的目標(biāo)。中海物業(yè)還專門成立樓宇科技公司，利用其能夠把握現(xiàn)實(shí)需求和未來(lái)走勢(shì)的優(yōu)勢(shì)，以及對(duì)智能化設(shè)備地了解，根據(jù)經(jīng)濟(jì)和實(shí)用的原則來(lái)進(jìn)行智能化建設(shè)，同時(shí)與韓國(guó)三星SDS建立地區(qū)代理合作關(guān)系，保證了技術(shù)根本的先進(jìn)性，并大幅度降低了成本。公司以此為依據(jù)，并采取“集中配送、貨比三家、兩人采購(gòu)”和修舊利廢、節(jié)獎(jiǎng)超罰等一系列具體措施，分項(xiàng)控制活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)的消耗，保證業(yè)主、企業(yè)、社會(huì)全面受益。（九） 專業(yè)化的服務(wù)人才中海物業(yè)一直致力于改善員工隊(duì)伍的有機(jī)構(gòu)成，把高檔次、高品位、高質(zhì)量的服務(wù)建立在高素質(zhì)人才的基礎(chǔ)之上。（十） “一條龍” 的服務(wù)體系中海物業(yè)在國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)率先與國(guó)際慣例接軌，實(shí)行一體化管理與市場(chǎng)化服務(wù)相結(jié)合的運(yùn)作模式，即管理處統(tǒng)籌全部管理服務(wù)工作，具體服務(wù)事項(xiàng)則分兩種情況：技術(shù)含量、商業(yè)含量、文化含量和藝術(shù)含量高的部分，由中海物業(yè)自己的專業(yè)公司和團(tuán)體提供，目前我們已經(jīng)成立了教育培訓(xùn)、樓宇科技、外墻清洗、電梯工程、企業(yè)VI形象設(shè)計(jì)、家居裝飾、花木基地和藝術(shù)團(tuán)等8個(gè)專業(yè)公司和實(shí)體；簡(jiǎn)單勞動(dòng)密集的部分，條件成熟的分判給社會(huì)上有相當(dāng)資質(zhì)的企業(yè)，條件尚未成熟的由管理處承擔(dān)。同時(shí)，它有效解決了內(nèi)部活力不足的問題，引入了更加靈活的優(yōu)勝劣汰機(jī)制，使專業(yè)公司始終有“責(zé)任在身則如履薄冰、未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)則寢食難安”的感覺。 電梯工程公司：搶占電梯工程市場(chǎng)電梯是每個(gè)中高層、小高層住宅的重要一環(huán)，其維修與保養(yǎng)成為具有很大發(fā)展?jié)摿Φ氖袌?chǎng)。 企業(yè)VI設(shè)計(jì)部：許多物業(yè)管理公司所負(fù)責(zé)的小區(qū)變化多，不太統(tǒng)一，但中海物業(yè)組織設(shè)計(jì)師對(duì)自己的轄區(qū)進(jìn)行策劃包裝，同意了形象使企業(yè)形象方面更上一個(gè)臺(tái)階。 中?；ㄆ裕阂荒晁募净t草綠是深圳有別于內(nèi)地城市的一大風(fēng)景。第 二 部 分公 司 營(yíng) 業(yè) 執(zhí) 照第 三 部 分公 司 資 質(zhì) 證 書下 篇物 業(yè) 管 理 顧 問 方 案 華僑海景城暨東方之珠項(xiàng)目物業(yè)管理顧問方案華僑海景城位于廈門市繁華的鷺江道和禾祥西路交匯處，是廈門華僑城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司斥巨資精心打造的21世紀(jì)新生代大規(guī)模豪華社區(qū)。東方之珠項(xiàng)目（禹洲新城二期）位于合港路與合旭路交匯處，項(xiàng)目由廈門禹洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā),項(xiàng)目總用地約15000多平方米，建筑總面積近6萬(wàn)平方米，綠化率35%，, 小區(qū)設(shè)計(jì)合理, 配套設(shè)施完善，預(yù)計(jì)2003年底入伙。 雙方合作關(guān)系一旦確定，顧問商將會(huì)把華僑海景城和東方之珠的物管工作列入中海物業(yè)相應(yīng)的策劃、考核、檢查、評(píng)比序列中，由公司組建顧問團(tuán)及委派駐場(chǎng)顧問，根據(jù)華僑海景城和東方之珠的具體情況，負(fù)責(zé)跟蹤其對(duì)外租售、竣工驗(yàn)收、投入使用以及日后的物業(yè)管理工作，指導(dǎo)管理商制訂全套管理方案、程序文件、管理制度、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，并督促其有效運(yùn)行，按照雙方約定的顧問服務(wù)內(nèi)容為管理商提供全方位、全過程、專業(yè)化的顧問管理服務(wù)?！纛檰柗?wù)方式示意圖：雙向溝通定期或不定期檢查、考核、了解信息反饋方案執(zhí)行情況及其它問題根據(jù)反饋信息修訂方案?jìng)鬟_(dá)、推行方案制定物管方案顧問團(tuán)駐場(chǎng)顧問管理商216。 全面考察項(xiàng)目，熟悉物業(yè)所在地物管法規(guī)、人文情況，并將這些信息傳遞給顧問商的該項(xiàng)目顧問團(tuán)。 將項(xiàng)目物業(yè)管理計(jì)劃推行過程中遇到的情況、問題和執(zhí)行進(jìn)度及時(shí)反饋給顧問團(tuán)，以獲得技術(shù)支持，并協(xié)助管理商落實(shí)解決。 日常物業(yè)管理工作的培訓(xùn)、指導(dǎo)、咨詢。 前期介入階段預(yù)計(jì)赴現(xiàn)場(chǎng)考察3次，每次工作23個(gè)工作日：l 首次考察擬安排于項(xiàng)目簽約兩周內(nèi)l 設(shè)施、設(shè)備、材料集中選型階段擬赴現(xiàn)場(chǎng)工作1次l 工程交接驗(yàn)收階段擬赴現(xiàn)場(chǎng)工作1次216。 定期對(duì)項(xiàng)目管理商進(jìn)行全方位考核，并提出整改意見。駐場(chǎng)顧問2人常駐現(xiàn)場(chǎng)作日常指導(dǎo)本階段內(nèi)常駐現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地工作。 前期介入階段，顧問團(tuán)人員通常為機(jī)電設(shè)備、土建、空調(diào)、消防、電梯等專業(yè)人仕，樓宇智能化、園藝綠化、酒店管理等專業(yè)人仕將依據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展的不同階段的實(shí)際需要予以選派。第二部分 顧問管理工作范圍 房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 公用綠地、花木的綠化養(yǎng)護(hù)與管理。 對(duì)本物業(yè)實(shí)行二十四小時(shí)全封閉式安全管理，確保安全。1 協(xié)助管理商向物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等政府規(guī)定的各項(xiàng)費(fèi)用，維護(hù)全體物業(yè)使用人的公共利益。1) 根據(jù)我司長(zhǎng)期從事物業(yè)管理實(shí)踐積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，從物業(yè)管理的角度對(duì)項(xiàng)目的各種設(shè)施、設(shè)備、材料的設(shè)計(jì)、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議，使發(fā)展商在項(xiàng)目的投入上既能準(zhǔn)確把握未來(lái)業(yè)主的實(shí)際需要，又有利于日后物業(yè)管理的成本控制及提高管理質(zhì)量。（三） 從業(yè)主/住戶使用的角度，提出專業(yè)建議：如從居家生活私密及安全角度考慮是否需要增設(shè)安全防護(hù)設(shè)施；如從業(yè)主使用的角度提供戶型設(shè)計(jì)、各種管道設(shè)計(jì)等方面的，以方便業(yè)主裝修及使用，減少將來(lái)物管的難度。（八） 指導(dǎo)發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作，確保工程質(zhì)量。（十二）配合發(fā)展商樓宇營(yíng)銷宣傳、推廣工作之需要，提供中海物業(yè)企業(yè)簡(jiǎn)介、主要業(yè)績(jī)證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級(jí)證書等資料。 協(xié)助管理商建立各專業(yè)管理模式、機(jī)構(gòu)設(shè)置、擬定人員編制：協(xié)助管理商制定管理人員、操作層人員定編方案；協(xié)助管理商根據(jù)機(jī)構(gòu)設(shè)置和崗位定編制定出各級(jí)各類崗位責(zé)任制。提供員工入職及崗前培訓(xùn)參考計(jì)劃，并協(xié)助做好培訓(xùn)計(jì)劃；協(xié)助擬制員工在職培訓(xùn)年度規(guī)劃，并對(duì)規(guī)劃實(shí)施進(jìn)度、落實(shí)情況等進(jìn)行跟蹤檢查和指導(dǎo)；協(xié)助對(duì)操作工進(jìn)行操作培訓(xùn)；協(xié)助對(duì)操作工進(jìn)行常見故障診斷及設(shè)備管理培訓(xùn)；就管理商員工外培事宜提供咨詢和協(xié)助；提供物業(yè)管理收費(fèi)系統(tǒng)軟件使用培訓(xùn)。指導(dǎo)召開各種入伙專題會(huì)議。（八） 指導(dǎo)管理商對(duì)設(shè)備外觀出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行整改，對(duì)維修保養(yǎng)工作的程序等 級(jí)進(jìn)行劃分，對(duì)運(yùn)行中的設(shè)備進(jìn)行節(jié)能改造以利于提高設(shè)備管理質(zhì)量。（十二）指導(dǎo)會(huì)計(jì)核算，幫助進(jìn)行財(cái)務(wù)成本分析，提高經(jīng)濟(jì)效益。指導(dǎo)制定管理費(fèi)預(yù)算，管理成本核算方案，根據(jù)本物業(yè)所在地政府物價(jià)部門的有關(guān)規(guī)定協(xié)助制定各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。指導(dǎo)制定入伙后各專業(yè)服務(wù)分派方案。如何將有限人力資源合理分配到各個(gè)工作環(huán)節(jié)中去，使入伙工作得以有條不紊地進(jìn)行，并給業(yè)主留下良好的最初印象即成為集中入伙期工作的難點(diǎn)。216。裝修搬遷期指業(yè)主辦妥入伙手續(xù)后，為其物業(yè)進(jìn)行二次裝修，直至搬遷入住的工作時(shí)期。 業(yè)主入住有先有后，怎樣兼顧先入住業(yè)主的正常生活和后入住業(yè)主的順利裝修，如何將兩者有效的隔離開來(lái)，從而避免被有效投訴，也是一個(gè)棘手的問題。 指導(dǎo)建立裝修單位進(jìn)場(chǎng)管理工作流程。 指導(dǎo)建立裝修日常監(jiān)督管理制度，包括巡查管理制度、裝修時(shí)限管理制度等。 指導(dǎo)建立裝修單位退場(chǎng)管理工作流程。 指導(dǎo)建立各業(yè)主/用戶搬遷管理辦法。此時(shí)中海主要提供的顧問服務(wù)內(nèi)容有：216。216。216。216。 各項(xiàng)管理規(guī)章制度、崗位、部門職責(zé)及其執(zhí)行情況；216。 對(duì)會(huì)所設(shè)備設(shè)施的完善與否提出整改建議：現(xiàn)場(chǎng)考察已裝修配置完畢的會(huì)所，根據(jù)會(huì)所的裝修格局和功能設(shè)置，若發(fā)現(xiàn)器材配置不夠完善，達(dá)不到營(yíng)業(yè)要求，及時(shí)向發(fā)展商提出建議，以便達(dá)到預(yù)期效果；216。如果有服務(wù)質(zhì)量下滑的跡象，考察團(tuán)將提出相應(yīng)的整改意見，并要求物業(yè)管理機(jī)構(gòu)限期完成整改，以確保中海物業(yè)所提供顧問服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)穩(wěn)定。第四部分 顧問管理目標(biāo)一、 管理總體目標(biāo)在中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中崛起的中海物業(yè)，以其良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，眾多的優(yōu)秀人才，成熟的管理模式，有能力、有信心指導(dǎo)管理商使華僑海景城和東方之珠兩個(gè)項(xiàng)目達(dá)到市級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。充分利用顧問商專業(yè)化管理特長(zhǎng)和成本管理經(jīng)驗(yàn)，通過有效控制管理成本，開展多渠道的有償服務(wù)，指導(dǎo)管理商合理地開源節(jié)流。 保質(zhì)保量、按時(shí)完成全部工作內(nèi)容。對(duì)于華僑海景城和東方之珠兩個(gè)項(xiàng)目，顧問商將把這些管理優(yōu)勢(shì)通過顧問輸出的形式，全部運(yùn)用到實(shí)際工作之中，全力以赴，指導(dǎo)和協(xié)助管理商塑造精品，樹立品牌！ 在兩個(gè)項(xiàng)目的物管工作中全面導(dǎo)入ISO9000國(guó)際質(zhì)量保證體系。管理商與物業(yè)使用人之間不再僅僅局限于管理者與被管理者的關(guān)系，而是充分體現(xiàn)服務(wù)提供者與服務(wù)接受者的關(guān)系。以下是我司目前在管物業(yè)已提供服務(wù)的類別，顧問商可指導(dǎo)管理商在華僑海景城和東方之珠的日常管理中結(jié)合實(shí)際需要向物業(yè)使用人提供： 無(wú)償服務(wù)如：代購(gòu)飛機(jī)票代發(fā)郵件代訂報(bào)刊、雜志代辦有線電視代辦電話代辦煤氣開戶老年人特別服務(wù)等；有償服務(wù)（價(jià)格由管理商根據(jù)物業(yè)實(shí)際情況和顧問商建議而定）如： 洗臉盆、洗菜盆漏水處理馬桶滲、漏水處理疏通馬桶或地漏疏通上下水主管疏通下水支管修理、更換開關(guān)、插座修理、更換照明燈具、燈管、燈泡更換電表、水表因家中電源短路造成無(wú)電檢查換線安裝坐廁安裝分體空調(diào)拆空調(diào)、熱水器、抽油煙機(jī)清洗排風(fēng)扇清洗抽油煙機(jī)清潔房屋常年房屋定期保潔清洗車輛洗車上蠟代接送客人代送洗衣物等特色服務(wù)：* 播放背景音樂—在一定程度上有效的調(diào)節(jié)社區(qū)溫馨、和諧的工作和生活氣氛，能較好地營(yíng)造輕松愉悅的環(huán)境氛圍。在充分滿足把這兩個(gè)項(xiàng)目管理成為精品社區(qū)這一目標(biāo)要求的基礎(chǔ)上，定機(jī)構(gòu)立廢，擇人員取舍，從組織上和人力上確保能夠高標(biāo)準(zhǔn)、高檔次、高品位地為物業(yè)使用人提供全天候、全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 培訓(xùn)總體思路4) 培訓(xùn)范圍全員性。搞好物業(yè)管理需要專業(yè)知識(shí)和技能，同時(shí)也離不開其他相關(guān)的知識(shí)和能力。在組織培訓(xùn)時(shí)，要從各自可以接受、樂于接受的起點(diǎn)出發(fā)，分層施教。8) 培訓(xùn)方式靈活性。我們的目標(biāo)在于永遠(yuǎn)保持國(guó)內(nèi)行業(yè)領(lǐng)先地位，培訓(xùn)工作無(wú)疑要為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)服務(wù)。3) 專業(yè)實(shí)務(wù)培訓(xùn)它是指為了使員工更好地適應(yīng)工作崗位的技術(shù)業(yè)務(wù)要求，所進(jìn)行的崗位應(yīng)知應(yīng)會(huì)知識(shí)和技能的培養(yǎng)訓(xùn)練。6) 集體研討法培訓(xùn)對(duì)象就某一主題進(jìn)行深入廣泛的探討和交流。8) 現(xiàn)場(chǎng)模擬法讓培訓(xùn)對(duì)象扮演特定角色去完成預(yù)先設(shè)計(jì)好的活動(dòng)。10) 指導(dǎo)自學(xué)法列出規(guī)定書目并倡導(dǎo)和動(dòng)員員工自己找時(shí)間學(xué)習(xí)?！衄F(xiàn)場(chǎng)參觀： 將安排在我司下屬物業(yè)管理處進(jìn)行，由我司培訓(xùn)部及物業(yè)管理處人員陪同，實(shí)地參觀我司管理的物業(yè)項(xiàng)目，通過眼看、耳聽、咨詢、解答等方式親身體驗(yàn)我司日常物業(yè)管理工作的高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求。第六部分 顧問費(fèi)用工作階段工 作 期 限管 理 目 標(biāo)顧問費(fèi)用前期介入階段自簽約之日起至華僑海景城一期物業(yè)入伙之日前兩個(gè)月結(jié)合物業(yè)管理角度提供合理化建議，為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ)，同時(shí)為進(jìn)入實(shí)操指導(dǎo)階段做好充分的準(zhǔn)備工作。人民幣2萬(wàn)元整 合計(jì)：人民幣50萬(wàn)元備注：1．本方案之顧問工作安排和工作期限的界定均以華僑海景城一期物業(yè)2003年底入伙為基礎(chǔ)，如一期物業(yè)入伙日期有所變動(dòng)，則工作安排和工作期限將相應(yīng)做