【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 發(fā)展機(jī)會(huì)，紛紛來(lái)到某投資。來(lái)自L、鹿寨的不少投資商把眼光放在了地皮買賣和農(nóng)貿(mào)買賣上，通過(guò)炒地皮和進(jìn)行農(nóng)貿(mào)交易賺錢，而部分某當(dāng)?shù)鼐用褚蚕Ｍㄟ^(guò)商貿(mào)買賣致富。因此，項(xiàng)目發(fā)展的潛力是非常巨大的。D、 某工業(yè)園與YY開(kāi)發(fā)新區(qū)相接壤，L啤酒廠、L鋅品廠等多家大中型工廠均已或即將舉廠搬遷至某鎮(zhèn)，YY工業(yè)園區(qū)與市政府新規(guī)劃所帶來(lái)的巨大人流、資金已陸續(xù)進(jìn)入某，給某房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)帶來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。項(xiàng)目具有地段優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目所處地段車流量巨大，由高速公路進(jìn)入鎮(zhèn)上的必經(jīng)此路，并且項(xiàng)目定在LQ江大橋旁，靠近碼頭，碼頭是某連接下游民眾的重要脈絡(luò)，也是某經(jīng)濟(jì)對(duì)外交流的渠道，因此給項(xiàng)目中規(guī)劃的市場(chǎng)地理上的優(yōu)勢(shì)。某的第二個(gè)工業(yè)區(qū)正好在LQ江對(duì)面，看得見(jiàn)一定市場(chǎng)的存在。某缺少一個(gè)具有規(guī)模的商貿(mào)中心某鎮(zhèn)規(guī)劃在LQ江對(duì)岸即項(xiàng)目所在處對(duì)面再建一個(gè)工業(yè)區(qū)，新工業(yè)區(qū)的建立必定帶來(lái)眾多企業(yè)的入駐，同時(shí)其他大型企業(yè)紛紛落戶某，隨工廠搬遷的企業(yè)職工也將在某居住。新增的大量人流安置某的同時(shí)，更需要一個(gè)成規(guī)模的商貿(mào)中心來(lái)滿足人們的各種需求，而某正缺少一個(gè)這樣的商貿(mào)中心。消費(fèi)群體增加 鎮(zhèn)政府鼓勵(lì)投資，許多外來(lái)投資商把握這一機(jī)遇都來(lái)到某進(jìn)行投資，同時(shí)，多家企業(yè)紛紛落戶某開(kāi)廠創(chuàng)業(yè)，加上YY工業(yè)區(qū)的快速建設(shè)，某工業(yè)園與YY工業(yè)區(qū)的對(duì)接，這些都將帶來(lái)一股強(qiáng)大的房地產(chǎn)消費(fèi)群體。消費(fèi)能力有限 某經(jīng)濟(jì)建設(shè)穩(wěn)步向前，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展居民的收入會(huì)有所提高，但是，人們的消費(fèi)能力還是有限的。某人們的收入水平相對(duì)L要低許多，但消費(fèi)水平卻與L的持平，日常消費(fèi)都稍高。一塊80㎡的宅基地大概需8萬(wàn)～9萬(wàn)元左右，對(duì)于收入有限的某鎮(zhèn)人們來(lái)說(shuō)，9萬(wàn)無(wú)疑是一種沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。第二部分 營(yíng)銷篇通過(guò)專業(yè)的市調(diào)人員對(duì)項(xiàng)目及項(xiàng)目各項(xiàng)情況進(jìn)行的深入細(xì)致的調(diào)查，以及我們整合各方面因素結(jié)合對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的研究和分析，在符合市場(chǎng)規(guī)律的前提下，我公司本著滿足消費(fèi)者需要并保證貴公司最大利益的宗旨，特?cái)M定出以下適合AA商貿(mào)城的營(yíng)銷計(jì)劃。一、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)（1）優(yōu)良地段AA商貿(mào)城所處地段與某目前的最中心地段僅百米之遙，位于十字路口旁，是某進(jìn)入高速公路的必經(jīng)之處。更為重要的是，新建的某工業(yè)區(qū)與商貿(mào)城隔江相望，眾多從L搬遷而至的大廠及龐大人流對(duì)于商貿(mào)城日后的經(jīng)營(yíng)、運(yùn)作將是一有力支撐。（2）正確項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位于以賣宅基地為主，此點(diǎn)非常切合目前的某市場(chǎng)，在某當(dāng)?shù)?，?jīng)濟(jì)發(fā)展水平普遍不是很高，居民思想仍保存著舊時(shí)的觀念，有買地發(fā)家、防老、傳宗接代的精神需求，本項(xiàng)目的推出即迎合了消費(fèi)者的此種意愿。（3）項(xiàng)目前景看好某正面臨著一個(gè)全新的發(fā)展機(jī)遇，眾多企業(yè)、單位的遷入，大量人流的涌入，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)巨大的機(jī)遇，所面臨的將是一個(gè)更為巨大的市場(chǎng)。（4）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)小某鎮(zhèn)目前僅有一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目——BB小區(qū)，相對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者來(lái)說(shuō)，選擇面相對(duì)較小，因而我項(xiàng)目所面臨的（5）項(xiàng)目整體規(guī)模大AA商貿(mào)城總占地面積100多畝，整體規(guī)模相對(duì)較大，對(duì)于整體商業(yè)氛圍及旺盛人氣的營(yíng)造均具有較大的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，因?yàn)橐?guī)模大，所以內(nèi)部設(shè)施配套方面會(huì)更為全面。（6）內(nèi)部設(shè)置優(yōu)勢(shì)AA商貿(mào)城內(nèi)部中心位置修建一座2層綜合樓，一層為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，二層為L(zhǎng)工貿(mào)大廈強(qiáng)力進(jìn)駐，以農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及工貿(mào)大廈的鼎盛人氣，更利于帶旺區(qū)域內(nèi)商業(yè)。劣勢(shì)（1）商業(yè)地產(chǎn)氛圍不成熟某鎮(zhèn)之前只有一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，整體地產(chǎn)商業(yè)氛圍不濃，區(qū)域市場(chǎng)并不成熟，對(duì)于本項(xiàng)目的推廣、展開(kāi)及訴求上會(huì)產(chǎn)生一定的阻礙。（2）目標(biāo)客戶較為分散本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶較為分散，主要集中于某鎮(zhèn)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、鹿寨縣城及L市，分散的客戶，不利于住處的傳播。（3）可選擇傳媒受限制當(dāng)?shù)乜蛇x擇媒體僅限于電視、戶外廣告等少量機(jī)構(gòu)，地產(chǎn)界最常用的報(bào)版廣告在當(dāng)?shù)仉y以起到有效作用，這些在媒體選擇上的限制，對(duì)于項(xiàng)目的推廣是較大的不利因素。（4）消費(fèi)者觀望心理因當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展剛剛起步，未形成地產(chǎn)購(gòu)買的習(xí)慣，所以項(xiàng)目運(yùn)作初期預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的消費(fèi)者觀望狀況。二、營(yíng)銷目標(biāo)通過(guò)周密的市場(chǎng)分析并結(jié)合項(xiàng)目情況及經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，制定如下?tīng)I(yíng)銷目標(biāo)：時(shí)段推出計(jì)劃單價(jià)（均價(jià)）2004年1月10%㎡2004年3月30%㎡2004年4月20%㎡2004年5月40%㎡合計(jì)100%㎡在保證地產(chǎn)公司最大利益和符合市場(chǎng)消費(fèi)者的消費(fèi)要求的前提下，適時(shí)提高銷售單價(jià)，爭(zhēng)取最大的利潤(rùn)空間。項(xiàng)目前期銷售規(guī)劃，努力使項(xiàng)目銷售開(kāi)門紅，從而樹(shù)立項(xiàng)目名牌、企業(yè)品牌，提高企業(yè)知名度、美譽(yù)度。三、對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的建議通過(guò)我們對(duì)市場(chǎng)的深入調(diào)查、分析，并結(jié)合AA商貿(mào)城自身的各種情況，為規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)爭(zhēng)取最大利潤(rùn)，并獲得整個(gè)項(xiàng)目的成功，我們建議采用低開(kāi)高走的策略，開(kāi)盤時(shí)經(jīng)積極造勢(shì)，以均價(jià)元/平方米推出，在銷售行情看漲之后，可爭(zhēng)取將均價(jià)提到元/平方米。四、對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)置的建議主題商業(yè)街區(qū)打造AA商貿(mào)城共分兩期打造，將小區(qū)內(nèi)6條主干道依不同的建筑風(fēng)格進(jìn)行專業(yè)打造，將之規(guī)劃為6條主題商業(yè)街：（1）倫敦商業(yè)街（2）紐約商業(yè)街（3）香港商業(yè)街（4）巴黎商業(yè)街（5）東京商業(yè)街（6）曼哈頓商業(yè)街。同時(shí)，依小區(qū)地形特征，分為五個(gè)主題商業(yè)區(qū)：（1）五金家電區(qū)（2）服裝（3）飾品區(qū)（4）休閑娛樂(lè)區(qū)（5）日用百貨區(qū)以上6條商業(yè)街及5個(gè)主題商業(yè)區(qū)分別以五金家電、服裝、飾品、精品、休閑、娛樂(lè)、餐飲、日用百貨等為主營(yíng)項(xiàng)目，以專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)打造項(xiàng)目商業(yè)氛圍。內(nèi)部配套設(shè)施營(yíng)建小區(qū)內(nèi)部依規(guī)劃將建造一棟2層的綜合樓，一、二層分別經(jīng)營(yíng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及工貿(mào)商