【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 目的 —— 為獲取較高的投資回報(bào)為主，包括投資者、經(jīng)銷(xiāo)商、生產(chǎn)企業(yè)。 * 投資考慮因素 —— 以地段，投資經(jīng)營(yíng)前景、價(jià)格、項(xiàng)目規(guī)劃及配套、發(fā)展商實(shí)力為主要考慮因素。 0% 20% 40% 60% 80%生產(chǎn)企業(yè)經(jīng)銷(xiāo)商投資者 * 投資顧慮因素 —— 以經(jīng)營(yíng)規(guī)劃及配套、投資經(jīng)營(yíng)前景、產(chǎn)權(quán)、開(kāi)業(yè)時(shí)間、投資承諾為顧慮因素。 0%10%20%30%40%地段 前景 價(jià)格 規(guī)劃配套 實(shí)力 建筑設(shè)計(jì) 物業(yè)管理0%5%10%15%20%25%30%規(guī)劃配套 前景 產(chǎn)權(quán) 開(kāi)業(yè)時(shí)間 投資承諾 建筑質(zhì)量 * 對(duì)服務(wù)配套設(shè)施的需求 —— 以 倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、資訊、商務(wù)為主要需求。 0%5%10%15%20%25%停車(chē)場(chǎng) 倉(cāng)儲(chǔ) 銀行 電信 交通 商務(wù) 飲食 娛樂(lè) 康體 * 各行業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)面積的需求 家具： 500— 1000 平方米 建材： 100— 1000 平方米 綜合百貨： 50500 平方米 塑料： 100— 500 平方米 家電： 100350 平方米 汽車(chē)： 3001000 平方米 飲食： 300— 20xx 平方米 銀行： 500— 1000 平方米 服裝、布匹： 15— 200 平方米 糧油食品： 50— 200 平方米 電信： 25— 150 平方米 機(jī)械： 501000 平方米 音像制品： 15— 100 平方米 文娛康體產(chǎn)品 ： 50— 800 平方米 藥品及醫(yī)療器械 :50— 250 平方米 玩具： 20— 150 平方米 化妝品： 10— 100 平方米 涂料： 50— 250 平方米 皮具： 25— 100 平方米 鞋業(yè)： 25— 250 平方米 * 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)潛在投資群體分析 A、 年齡特征 —— 投資群體趨于年輕化。 其中 31— 35歲占 25% 36— 40 歲占 30% 41— 45 歲占 20% 46— 50 歲占 15% 51— 55 歲占 10% B、投資決策權(quán) —— 以男性為主達(dá) 75%，投資型客戶(hù)女性比例將增大。 女性25%男性75% C、職業(yè)特性 —— 以私營(yíng)企業(yè) 及個(gè)體經(jīng)營(yíng)商戶(hù)為主，投資型客戶(hù)自各行業(yè)及自由職業(yè)者。 0%20%40%系列1 40% 30% 20% 10%私營(yíng)企業(yè) 個(gè)體經(jīng)營(yíng) 自由職業(yè)者 各行業(yè)職業(yè) * 房地產(chǎn)廣告的認(rèn)知度 廣告知名度與樓盤(pán)知名度，普通以為廣告知名度越高，樓盤(pán)知名度越高。 廣 告 刊 登 頻 率 高 ， 推 廣 力 度 大 45% 廣告版面大，有氣勢(shì) 35% 廣告創(chuàng)意獨(dú)特，對(duì)品牌及企業(yè)認(rèn)可 20% * 房地產(chǎn)信息渠道的選擇 0%20%40%60%系列1 60% 20% 10% 10%報(bào)紙 朋友介紹 電視 現(xiàn)場(chǎng) 九、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者及品牌企業(yè)調(diào)研總結(jié) * 品牌企 業(yè)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知分析 A、 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃應(yīng)以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，提供完善的服務(wù)配套設(shè)施，創(chuàng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，才能吸納大型品牌企業(yè)的進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)。 B、 政府對(duì)項(xiàng)目的支持是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的有力保障。 C、 市場(chǎng)知名度及影響力將決定專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的持續(xù)擴(kuò)大發(fā)展性。 D、 作為順德國(guó)際級(jí)的商業(yè)城，在經(jīng)營(yíng)規(guī)劃上應(yīng)具有超前性和創(chuàng)新性，面向全國(guó)及全球性市場(chǎng)。 區(qū)域 市場(chǎng)名稱(chēng) 調(diào)研總結(jié) 廣州 番禺 順德 廣東裝飾材料城 恒生商貿(mào)城 樂(lè)從國(guó)際家私城 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)注 重地段及經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，成功的關(guān)鍵在于市場(chǎng)凝聚力的創(chuàng)建及市場(chǎng)推廣。 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展前景是投資者最為關(guān)注的，經(jīng)營(yíng)的投資回報(bào)率反映真正的市場(chǎng)價(jià)值。 市場(chǎng)品牌的塑造及市場(chǎng)推廣是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中致勝的關(guān)鍵，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的完善服務(wù)配套是創(chuàng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境的基礎(chǔ)。 南海 順德 順德 西樵布匹市場(chǎng) 萬(wàn)和集團(tuán) 美的集團(tuán) 尋找市場(chǎng)空白，洞悉發(fā)展趨勢(shì)，搶占市場(chǎng)先機(jī)是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵。從零散經(jīng)營(yíng)發(fā)展至整體經(jīng)營(yíng)是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。 對(duì)項(xiàng)目有一定的了解，但對(duì)項(xiàng)目發(fā)展前景持觀望態(tài)度，項(xiàng)目的形象及定位模糊，未能有明確的主題經(jīng)營(yíng)方向。 對(duì)項(xiàng)目未有認(rèn)知，對(duì)項(xiàng)目面向社會(huì)招商形式有所保留。認(rèn) 為產(chǎn)品銷(xiāo)售以外地市場(chǎng)為主，并已建成完善的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，若由政府組織會(huì)考慮進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)。 十、德市區(qū)商用物業(yè)概況表 市區(qū)商鋪價(jià)格首層由 900030000 元 /平方米，均價(jià)在 — 元 /平方米，而且銷(xiāo)售成績(jī)理想，租金由 40— 200 元 /平方米 /月，均價(jià)為 60— 80 元 /平方米 /月。并根據(jù)地段進(jìn)行劃分，主要集中在新世紀(jì)酒店及倩暉園周邊為主。 投資需求仍有廣闊空間， 20xx 年完工的“華都豪庭”商鋪售價(jià)在 — 萬(wàn)元 /平方米之間，市場(chǎng)仍然有相當(dāng)強(qiáng)大的承受力。 總體商用物業(yè)數(shù)量不斷增多，市場(chǎng)比例擴(kuò)大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日 趨劇烈，投資需求呈多樣化發(fā)展，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃和，前景更為注重，并開(kāi)始由單方面盲目追求地段、價(jià)格而轉(zhuǎn)向注重項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和前景，投資回報(bào)收益等綜合素質(zhì)。 東樂(lè)路 —— 富麗華大廈 共三層商場(chǎng)，每層 20xx 多平方米；價(jià)格（售價(jià)）：首層 ——2300— 2500 元 /平方米；二層 60007000 元 /平方米 整層租售。 新基一路：商鋪 價(jià)格：首層 —— 23000— 25000 元 /平方米；夾層： 1000 多元 /平方米。 商鋪面積：首層 —— 40— 50 平方米 /間；夾層： 30 余平方米 /間。 清暉路：匯展閣 價(jià)格：均價(jià) 5500 元 /平方米 。電話： 2221810。 東樂(lè)路與東園大街交匯處：廣德業(yè)大廈 售價(jià)： 21000— 25000 元 /平方米；銷(xiāo)售代理：中創(chuàng)美聯(lián)物業(yè)代理；電話： 220xx88 清暉路：新世界中心商場(chǎng) 商場(chǎng)中庭臨時(shí)商鋪?zhàn)饨穑? 只租不售： 周六、日：3000 元 /間 /天 均價(jià)： 100 元 /平方米 /月； 周一至 五： 1000元 /間 /天 管理費(fèi)： 45 元 /平方米 大型節(jié)假日： 5000元 /間 /天 實(shí)用率： 100%。 清暉園路段：鴻葉樓（獨(dú)立商鋪） 環(huán)市東路：景鴻樓（獨(dú)立商鋪） 租： 80— 100 元 /平方米 /月 售價(jià)：首層 —— 10500 元 /平方米 售： 18000元 /平方米 二層 —— 7500元 /平方米 丹樂(lè)路：翠庭軒（獨(dú)立商鋪） 環(huán)市北路：恒龍閣 售價(jià)： 9000元 /平方米 售價(jià)：12500元 /平方米 10：清暉園路段：東園商場(chǎng) 1“華都豪庭”樓盤(pán)商場(chǎng) 大型集市臨時(shí)性質(zhì) 商鋪劃分成 38 間商鋪 租金： 100— 200 元 /平方米。 售價(jià)：23000— 28000 元 /平方米， 20xx 年開(kāi)業(yè)。 1信德商業(yè)城 1東康路：建材市場(chǎng)街鋪 大型集市式臨時(shí)商業(yè)城， 租金：70— 80 元 /平方米 主要經(jīng)營(yíng)中、低檔日用商品為主。 售價(jià)：20xx0元 /平方米 租金： 150— 350 元 /平方米。 按揭：五成十五年， 50 年產(chǎn)權(quán)。 1順德家電城 大型集市式商業(yè)城，有 300 余間商鋪。 售價(jià)： 220xx— 26000元 /平方米。 租金： 80— 250 元 /平方米 管理費(fèi)： 150元 /間 每個(gè)鋪位采用三層式結(jié)構(gòu)，每層各為 24 平方米，以經(jīng)營(yíng)中低檔 家電產(chǎn)品，及電腦配件產(chǎn)品。 1順德機(jī)電公司 電器商場(chǎng) 機(jī)電公司自有物業(yè)，采用合作經(jīng)營(yíng)方式，與各大品牌家電企業(yè)合作展銷(xiāo)，集合順德名優(yōu)家電產(chǎn)品，知名度較高。 第二部分：項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目 SWOT 分析 S—— 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 地段優(yōu)勢(shì)： 地處 105 國(guó)道大良路段，將成為新舊城區(qū)的經(jīng)濟(jì)和交通的重要輸紐，擁有完善運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目總長(zhǎng) 公里，占地 18 萬(wàn)平方米，總建筑面積 22 萬(wàn)平方米，將形成大型的綜合性專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目具有區(qū)域市場(chǎng)獨(dú)創(chuàng)性，未有直接的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。 W—— 項(xiàng)目劣勢(shì) 缺少政府職能支持。 宣傳推廣及包裝未盡完善。 銷(xiāo)售價(jià)格與市場(chǎng)脫節(jié)。 配套設(shè)施未盡完善。 缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)規(guī)劃。 銷(xiāo)售策略缺乏投資吸引力。 招商范圍狹小，客戶(hù)層面較高，投資門(mén)檻較高。 O—— 機(jī)會(huì) 市場(chǎng)需求空間廣闊，缺少綜合性專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。 家電及涂料市場(chǎng)未有形成專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)。 政府新城區(qū)建設(shè)及城建規(guī)劃的發(fā)展給各行業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)提供廣闊發(fā)展空間及市場(chǎng)潛力。 T—— 威脅 區(qū)域性專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)不斷增多，規(guī)模 不斷擴(kuò)大，經(jīng)營(yíng)配套完善。 珠江三角洲專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力不斷擴(kuò)散。 品牌生產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始以專(zhuān)賣(mài)店形式搶占市場(chǎng)份額，對(duì)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的凝聚力造成影響。 二、 20xx 年 12 月順德商業(yè)城銷(xiāo)售分析 商鋪 已售面積 A 區(qū) 1 座 101— 119 201— 203 205— 206 215— 216 220 向南 — 18 間 — 90% 向北 — 8 間 — 40% 2 座 10211 121 20 222 301