【文章內(nèi)容簡介】 目的 —— 為獲取較高的投資回報為主，包括投資者、經(jīng)銷商、生產(chǎn)企業(yè)。 * 投資考慮因素 —— 以地段，投資經(jīng)營前景、價格、項目規(guī)劃及配套、發(fā)展商實力為主要考慮因素。 0% 20% 40% 60% 80%生產(chǎn)企業(yè)經(jīng)銷商投資者 * 投資顧慮因素 —— 以經(jīng)營規(guī)劃及配套、投資經(jīng)營前景、產(chǎn)權(quán)、開業(yè)時間、投資承諾為顧慮因素。 0%10%20%30%40%地段 前景 價格 規(guī)劃配套 實力 建筑設(shè)計 物業(yè)管理0%5%10%15%20%25%30%規(guī)劃配套 前景 產(chǎn)權(quán) 開業(yè)時間 投資承諾 建筑質(zhì)量 * 對服務(wù)配套設(shè)施的需求 —— 以 倉儲、運輸、資訊、商務(wù)為主要需求。 0%5%10%15%20%25%停車場 倉儲 銀行 電信 交通 商務(wù) 飲食 娛樂 康體 * 各行業(yè)對經(jīng)營面積的需求 家具： 500— 1000 平方米 建材： 100— 1000 平方米 綜合百貨： 50500 平方米 塑料： 100— 500 平方米 家電： 100350 平方米 汽車： 3001000 平方米 飲食： 300— 20xx 平方米 銀行： 500— 1000 平方米 服裝、布匹： 15— 200 平方米 糧油食品： 50— 200 平方米 電信： 25— 150 平方米 機械： 501000 平方米 音像制品： 15— 100 平方米 文娛康體產(chǎn)品 ： 50— 800 平方米 藥品及醫(yī)療器械 :50— 250 平方米 玩具： 20— 150 平方米 化妝品： 10— 100 平方米 涂料： 50— 250 平方米 皮具： 25— 100 平方米 鞋業(yè)： 25— 250 平方米 * 專業(yè)市場潛在投資群體分析 A、 年齡特征 —— 投資群體趨于年輕化。 其中 31— 35歲占 25% 36— 40 歲占 30% 41— 45 歲占 20% 46— 50 歲占 15% 51— 55 歲占 10% B、投資決策權(quán) —— 以男性為主達 75%，投資型客戶女性比例將增大。 女性25%男性75% C、職業(yè)特性 —— 以私營企業(yè) 及個體經(jīng)營商戶為主，投資型客戶自各行業(yè)及自由職業(yè)者。 0%20%40%系列1 40% 30% 20% 10%私營企業(yè) 個體經(jīng)營 自由職業(yè)者 各行業(yè)職業(yè) * 房地產(chǎn)廣告的認知度 廣告知名度與樓盤知名度，普通以為廣告知名度越高，樓盤知名度越高。 廣 告 刊 登 頻 率 高 ， 推 廣 力 度 大 45% 廣告版面大，有氣勢 35% 廣告創(chuàng)意獨特，對品牌及企業(yè)認可 20% * 房地產(chǎn)信息渠道的選擇 0%20%40%60%系列1 60% 20% 10% 10%報紙 朋友介紹 電視 現(xiàn)場 九、專業(yè)市場經(jīng)營者及品牌企業(yè)調(diào)研總結(jié) * 品牌企 業(yè)對項目的認知分析 A、 專業(yè)市場的經(jīng)營規(guī)劃應(yīng)以市場需求為導(dǎo)向，提供完善的服務(wù)配套設(shè)施，創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，才能吸納大型品牌企業(yè)的進駐經(jīng)營。 B、 政府對項目的支持是專業(yè)市場發(fā)展的有力保障。 C、 市場知名度及影響力將決定專業(yè)市場的持續(xù)擴大發(fā)展性。 D、 作為順德國際級的商業(yè)城，在經(jīng)營規(guī)劃上應(yīng)具有超前性和創(chuàng)新性，面向全國及全球性市場。 區(qū)域 市場名稱 調(diào)研總結(jié) 廣州 番禺 順德 廣東裝飾材料城 恒生商貿(mào)城 樂從國際家私城 專業(yè)市場注 重地段及經(jīng)營規(guī)劃，成功的關(guān)鍵在于市場凝聚力的創(chuàng)建及市場推廣。 專業(yè)市場的發(fā)展前景是投資者最為關(guān)注的，經(jīng)營的投資回報率反映真正的市場價值。 市場品牌的塑造及市場推廣是在市場競爭中致勝的關(guān)鍵，專業(yè)市場的完善服務(wù)配套是創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境的基礎(chǔ)。 南海 順德 順德 西樵布匹市場 萬和集團 美的集團 尋找市場空白，洞悉發(fā)展趨勢，搶占市場先機是專業(yè)市場開發(fā)成功的關(guān)鍵。從零散經(jīng)營發(fā)展至整體經(jīng)營是專業(yè)市場的發(fā)展趨勢。 對項目有一定的了解，但對項目發(fā)展前景持觀望態(tài)度，項目的形象及定位模糊，未能有明確的主題經(jīng)營方向。 對項目未有認知，對項目面向社會招商形式有所保留。認 為產(chǎn)品銷售以外地市場為主，并已建成完善的銷售網(wǎng)絡(luò)，若由政府組織會考慮進駐經(jīng)營。 十、德市區(qū)商用物業(yè)概況表 市區(qū)商鋪價格首層由 900030000 元 /平方米，均價在 — 元 /平方米，而且銷售成績理想，租金由 40— 200 元 /平方米 /月，均價為 60— 80 元 /平方米 /月。并根據(jù)地段進行劃分，主要集中在新世紀(jì)酒店及倩暉園周邊為主。 投資需求仍有廣闊空間， 20xx 年完工的“華都豪庭”商鋪售價在 — 萬元 /平方米之間，市場仍然有相當(dāng)強大的承受力。 總體商用物業(yè)數(shù)量不斷增多，市場比例擴大，市場競爭日 趨劇烈，投資需求呈多樣化發(fā)展，對項目的規(guī)劃和，前景更為注重，并開始由單方面盲目追求地段、價格而轉(zhuǎn)向注重項目經(jīng)營規(guī)劃和前景，投資回報收益等綜合素質(zhì)。 東樂路 —— 富麗華大廈 共三層商場，每層 20xx 多平方米；價格（售價）：首層 ——2300— 2500 元 /平方米；二層 60007000 元 /平方米 整層租售。 新基一路：商鋪 價格：首層 —— 23000— 25000 元 /平方米；夾層： 1000 多元 /平方米。 商鋪面積：首層 —— 40— 50 平方米 /間；夾層： 30 余平方米 /間。 清暉路：匯展閣 價格：均價 5500 元 /平方米 。電話： 2221810。 東樂路與東園大街交匯處：廣德業(yè)大廈 售價： 21000— 25000 元 /平方米；銷售代理：中創(chuàng)美聯(lián)物業(yè)代理；電話： 220xx88 清暉路：新世界中心商場 商場中庭臨時商鋪租金： 只租不售： 周六、日：3000 元 /間 /天 均價： 100 元 /平方米 /月； 周一至 五： 1000元 /間 /天 管理費： 45 元 /平方米 大型節(jié)假日： 5000元 /間 /天 實用率： 100%。 清暉園路段：鴻葉樓（獨立商鋪） 環(huán)市東路：景鴻樓（獨立商鋪） 租： 80— 100 元 /平方米 /月 售價：首層 —— 10500 元 /平方米 售： 18000元 /平方米 二層 —— 7500元 /平方米 丹樂路：翠庭軒（獨立商鋪） 環(huán)市北路：恒龍閣 售價： 9000元 /平方米 售價：12500元 /平方米 10：清暉園路段：東園商場 1“華都豪庭”樓盤商場 大型集市臨時性質(zhì) 商鋪劃分成 38 間商鋪 租金： 100— 200 元 /平方米。 售價：23000— 28000 元 /平方米， 20xx 年開業(yè)。 1信德商業(yè)城 1東康路：建材市場街鋪 大型集市式臨時商業(yè)城， 租金：70— 80 元 /平方米 主要經(jīng)營中、低檔日用商品為主。 售價：20xx0元 /平方米 租金： 150— 350 元 /平方米。 按揭：五成十五年， 50 年產(chǎn)權(quán)。 1順德家電城 大型集市式商業(yè)城，有 300 余間商鋪。 售價： 220xx— 26000元 /平方米。 租金： 80— 250 元 /平方米 管理費： 150元 /間 每個鋪位采用三層式結(jié)構(gòu)，每層各為 24 平方米，以經(jīng)營中低檔 家電產(chǎn)品，及電腦配件產(chǎn)品。 1順德機電公司 電器商場 機電公司自有物業(yè)，采用合作經(jīng)營方式，與各大品牌家電企業(yè)合作展銷，集合順德名優(yōu)家電產(chǎn)品，知名度較高。 第二部分：項目分析 一、項目 SWOT 分析 S—— 項目優(yōu)勢 地段優(yōu)勢： 地處 105 國道大良路段，將成為新舊城區(qū)的經(jīng)濟和交通的重要輸紐，擁有完善運輸網(wǎng)絡(luò)。 規(guī)模優(yōu)勢： 項目總長 公里，占地 18 萬平方米，總建筑面積 22 萬平方米，將形成大型的綜合性專業(yè)市場。 市場優(yōu)勢： 項目具有區(qū)域市場獨創(chuàng)性，未有直接的競爭項目。 W—— 項目劣勢 缺少政府職能支持。 宣傳推廣及包裝未盡完善。 銷售價格與市場脫節(jié)。 配套設(shè)施未盡完善。 缺乏統(tǒng)一經(jīng)營規(guī)劃。 銷售策略缺乏投資吸引力。 招商范圍狹小，客戶層面較高，投資門檻較高。 O—— 機會 市場需求空間廣闊，缺少綜合性專業(yè)市場。 家電及涂料市場未有形成專業(yè)性市場。 政府新城區(qū)建設(shè)及城建規(guī)劃的發(fā)展給各行業(yè)專業(yè)市場提供廣闊發(fā)展空間及市場潛力。 T—— 威脅 區(qū)域性專業(yè)市場不斷增多，規(guī)模 不斷擴大，經(jīng)營配套完善。 珠江三角洲專業(yè)市場競爭加劇，市場購買力不斷擴散。 品牌生產(chǎn)企業(yè)開始以專賣店形式搶占市場份額，對專業(yè)市場的凝聚力造成影響。 二、 20xx 年 12 月順德商業(yè)城銷售分析 商鋪 已售面積 A 區(qū) 1 座 101— 119 201— 203 205— 206 215— 216 220 向南 — 18 間 — 90% 向北 — 8 間 — 40% 2 座 10211 121 20 222 301