【正文】 —— 項目形象及包裝未充分體現(xiàn)項目優(yōu)勢，經(jīng)營檔次較低，影響項目價格提升及總體收益。 制定項目發(fā)展的超前性及創(chuàng)新性。 項目功能定位 一個永不落幕的名優(yōu)產(chǎn)品展示交易會。 C—— 營造濃厚的市場商業(yè)氛圍 增強市場經(jīng)濟價值及市場凝聚力，形成強烈的投資氛圍，全面促進銷售及 招商進程。 根據(jù)廣東省經(jīng)濟發(fā)展研 究中心數(shù)據(jù)顯示，廣東省 1999 年社會消費品零售額達 3656 億元，占全國 %。 ? 以“會展經(jīng)濟”形式，進行項目經(jīng)營發(fā)展，為商戶創(chuàng)造無限的商機。 （ 3） 建材（裝飾材料、廚衛(wèi)潔具、燈飾） —— 順德新城區(qū)的建設發(fā)展需求巨大，同時房地產(chǎn)開發(fā)量劇增，居民家居裝飾需求增大，而且目前區(qū)域市場未有大規(guī)模的建材市場，處于空白市場階段。 E—— 開拓第二目標客戶群體 全面促進招商經(jīng)營進程。 銷售目標 ? 項目總體銷售目標 10 億元。 A、 創(chuàng)建順德市明星商業(yè)城品牌效應，結合項目市場定位及形象定位，強化項目發(fā)展前景及地段經(jīng)營規(guī) 劃優(yōu)勢，在順德市進行新聞炒作，并同時在各大廣告媒體進行推廣，把項目創(chuàng)建成順德市的明星商 業(yè)城，形成強勁的市場效應。例如：返租回報、先租后售、保底分成等促銷策略。 ? 主力市場分析 （ 1） 家電、涂料 —— 本地支持經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)及品牌企業(yè)優(yōu)勢。 ? 提供完善倉儲、貨運、商務、市場資訊、飲食娛樂等服務配套設施。 帶動中、小型商鋪銷售和租賃進程。 B—— 項目發(fā)展前景廣闊，投資價值更為顯著。 銷售目標。 D—— 本公司將制定完美的項目經(jīng)營規(guī)劃。 總體規(guī)劃 （ 1） 經(jīng)營規(guī)劃 —— 缺乏超 前性及創(chuàng)新性，仍停留在傳統(tǒng)單一的專業(yè)市場經(jīng)營模式上，缺乏統(tǒng)一經(jīng)營規(guī)劃，服務配套設施未盡完善，影響經(jīng)營前景及投資信心。 （ C） 提升順德制造企業(yè)的 整體形象，并面向全國及海外市場進行傳播推廣。 —— 大型品牌生產(chǎn)企業(yè)。同時通過雙方共同合作，全面推動項目經(jīng)營招商推廣成功。 投資心理特點：一次性購買 12 間以上，最多達 10 間，對項目前景充滿信心。 T—— 威脅 區(qū)域性專業(yè)市場不斷增多，規(guī)模 不斷擴大，經(jīng)營配套完善。 銷售價格與市場脫節(jié)。 售價： 220xx— 26000元 /平方米。電話： 2221810。 十、德市區(qū)商用物業(yè)概況表 市區(qū)商鋪價格首層由 900030000 元 /平方米，均價在 — 元 /平方米，而且銷售成績理想，租金由 40— 200 元 /平方米 /月，均價為 60— 80 元 /平方米 /月。 區(qū)域 市場名稱 調(diào)研總結 廣州 番禺 順德 廣東裝飾材料城 恒生商貿(mào)城 樂從國際家私城 專業(yè)市場注 重地段及經(jīng)營規(guī)劃，成功的關鍵在于市場凝聚力的創(chuàng)建及市場推廣。 0%5%10%15%20%25%停車場 倉儲 銀行 電信 交通 商務 飲食 娛樂 康體 * 各行業(yè)對經(jīng)營面積的需求 家具： 500— 1000 平方米 建材： 100— 1000 平方米 綜合百貨： 50500 平方米 塑料： 100— 500 平方米 家電： 100350 平方米 汽車： 3001000 平方米 飲食： 300— 20xx 平方米 銀行： 500— 1000 平方米 服裝、布匹： 15— 200 平方米 糧油食品： 50— 200 平方米 電信： 25— 150 平方米 機械： 501000 平方米 音像制品： 15— 100 平方米 文娛康體產(chǎn)品 ： 50— 800 平方米 藥品及醫(yī)療器械 :50— 250 平方米 玩具： 20— 150 平方米 化妝品： 10— 100 平方米 涂料： 50— 250 平方米 皮具： 25— 100 平方米 鞋業(yè)： 25— 250 平方米 * 專業(yè)市場潛在投資群體分析 A、 年齡特征 —— 投資群體趨于年輕化。 涂料及家用電器尚未形成專業(yè)市場，但已建成了強大的市場銷售網(wǎng)絡，生產(chǎn)企業(yè)主要依靠經(jīng)銷商以及開設專賣店形式，進行產(chǎn)品推廣。 B、 專業(yè)市場發(fā)展趨勢 ? 采用先進合理的經(jīng)營規(guī)劃進行市場經(jīng)營。 由于大部分專業(yè)市場是租賃經(jīng)營性質(zhì)，商戶 對產(chǎn)權的專業(yè)市場較為需求，主要集中在家具、建材、塑料行業(yè)買家為主。 免 1000 3 個月租金 按 商 業(yè) 標 準收取 協(xié)助辦理自行繳付 3 廣州裝飾材料城市場 廣州南岸路 193225 免 700 3 個月租金 按 商 業(yè) 標 準收， 轉(zhuǎn)戶營 :5000元 /戶 協(xié)助辦理自行繳付 4 星之光裝飾材料城 正進行轉(zhuǎn)營，全面發(fā)展文體用品批發(fā)市場。 租金： 230— 350 元 /平方米 /月，免雜資費。三年不變。 *推廣力度和投資吸引力較低。 租金： 28— 85 元 /平方米 /月，租售合同期 23 年。 （ 2）在縣級建制不變的前提下，除行政管理權由佛山市代管處，其他經(jīng)濟、社會、文化等方面的事務， 賦予順德 市行使地級市的管理權限，并直接對省負責。 二、投資導向 （ 1） 農(nóng)、林、牧、漁業(yè) A、 農(nóng)田基塘基本建設和改造 B、 優(yōu)良種畜種禽、水產(chǎn)種苗繁育（不含我國特有的珍貴優(yōu)良品種） C、 優(yōu)良禽畜、水產(chǎn)品、花卉、蔬菜和林木品種的引進和生產(chǎn) D、 名特優(yōu)質(zhì)水產(chǎn)產(chǎn)品養(yǎng)殖 E、 名貴花卉種植 F、 蔬菜、花卉無土栽培系列化生產(chǎn) G、 禽畜、水產(chǎn)品、果樹、蔬菜、花卉和林木等。美國惠而浦、安普、日本東芝、三洋、松下、日清、為家、百樂滿，加拿大北方電訊，德國博世、克虜伯，菲律賓生力啤、韓國浦項、三星以及香港臺和、新世界、恒基兆業(yè)、頓殼、震雄等 40 多家國際知名大企業(yè)、跨國公司，都相繼到順德市投資和合作。業(yè)總產(chǎn)值 605 億元， 增長 24 倍。 ? 抽 樣情況：專業(yè)市場 商鋪物業(yè) 品牌企業(yè) ? 樣本特征：專業(yè)市場開發(fā)經(jīng)營者 目標投資客戶群體 品牌企業(yè)經(jīng)營群體 ? 執(zhí)行時間： 20xx 年 12 月 目錄 一、順德概況 二、投資導向 三、投資政策 四、專業(yè)市場分部 五、專業(yè)市場調(diào)研匯總表 六、專業(yè)市場特性及發(fā)展趨勢 七、市場需求分析及趨勢 八、投資群體分析 九、品牌企業(yè)調(diào)研總結 十、順德市區(qū)商鋪概況 一、順德概況 地理位置 —— 地處珠江三角洲腹部，毗鄰廣州、 佛山、東莞、中山、珠海等主要城市，距澳門 50 公里， 距香港 64 海里是重要的經(jīng)濟及工業(yè)城市。 基礎設施 —— 實現(xiàn)城鄉(xiāng)道路、能信、供電、供水等基礎設施一 體化。主要行業(yè)有家用電器、燃氣用具、機械、紡織、飼料、塑料制品、電子電訊、建材、服裝等。全市每百平方公里公路密度為 49 公里，居全國前列。 S、 化工工業(yè) T、 催化劑、食品添加劑、水處理劑等的研制和生產(chǎn) （ 3） 商貿(mào)、旅游、房地產(chǎn)、金融及服務業(yè) A、 大型專業(yè)市場建設 B、 汽車、建筑裝飾材料、塑料、布藝等 專業(yè)市場及貿(mào)易中心建設 C、 順德特色的施游項目及景點配套開發(fā)建設 D、 順德美食開發(fā)經(jīng)營及中外特色烹江、食品項目 E、 國際經(jīng)濟、對外貿(mào)易、科技、環(huán)保信息咨詢 F、 醫(yī)藥工業(yè) G、 生物工程藥品及生物化學藥品系統(tǒng)（含生化診斷試劑）開發(fā) H、 新型藥工程藥用包裝材料、藥用輔料生產(chǎn) I、 中成藥名優(yōu)產(chǎn)品、海洋藥品的開發(fā)和研制 J、 新型診斷、治療、化驗、理療、保健用器械儀器和設備制造 K、 精密儀器設備維修、售后服務 L、 高新技術、新產(chǎn)品開發(fā)中心建設 M、 文化藝術、體育、娛樂、醫(yī)院及基礎設施建設 N、 舊城改造及高等級公路、橋梁、碼頭建設 O、 中外合資、合作建筑業(yè)企業(yè) （ 4）順德市 13 個開發(fā)區(qū)匯總 順德市新城區(qū) —— 位于順德市東南部，是順德未來政治、文化、金融和信息中心。 （ 4） 按照建立社會主義市場經(jīng)濟體制的要求，簡政放權、轉(zhuǎn)變職能，加強服務、不再增設機構。 空調(diào)費 :15 元 /平方米 /月 。 有產(chǎn)權的大型批發(fā)市場，占地 18 萬平方米，800 間商鋪， 10 萬平方米倉庫。 *對本項目不具備市場威脅。 南海鹽步廣佛公路 大轉(zhuǎn)裝飾材料城 以來報為主，并以裝飾材料及涂料作配搭。廣東省指定亦參觀旅游、購物景點： 建筑面積 20 多萬平方米，共分 9 座商場，數(shù)千廠商，是全國最具規(guī)模的專業(yè)家私，裝飾精品批發(fā)中心。 ? 市場經(jīng)營環(huán)境及市場規(guī)劃未盡完善，缺乏市場凝聚力。 ? 經(jīng)營方式采取銷售、租賃、合作分成、保底經(jīng)營等多種靈活方式。 隨著中國加入世貿(mào)，國、內(nèi)外名優(yōu)產(chǎn)品將大量涌入順德，同時迅速占領市場，競爭將不斷加劇，各專業(yè)市場將受到?jīng)_擊。 0%20%40%系列1 40% 30% 20% 10%私營企業(yè) 個體經(jīng)營 自由職業(yè)者 各行業(yè)職業(yè) * 房地產(chǎn)廣告的認知度 廣告知名度與樓盤知名度，普通以為廣告知名度越高，樓盤知名度越高。 南海 順德 順德 西樵布匹市場 萬和集團 美的集團 尋找市場空白，洞悉發(fā)展趨勢，搶占市場先機是專業(yè)市場開發(fā)成功的關鍵。 總體商用物業(yè)數(shù)量不斷增多，市場比例擴大，市場競爭日 趨劇烈，投資需求呈多樣化發(fā)展，對項目的規(guī)劃和，前景更為注重，并開始由單方面盲目追求地段