【正文】 進行所有商戶、投資戶的 VIP卡認購、商鋪認租活動，集中引爆逼定，根據(jù)認購、認租成績隨時決定結束時間，實行限時性銷售，用較大銷售強勢，達到階段性銷售目的。商鋪統(tǒng)一劃分為小面積獨立鋪面進行分層銷售，以降低總 價，更加適應投資者的投資需求。尚城國際四、營銷節(jié)點劃分形象推廣賣點滲透招商首簽VIP卡認購前期準備 7月底持銷期8月底 9月底 10月底 3月底1月底一期尾盤4月以后招商啟動 開盤強銷尚城國際推廣階段一：前期準備一、時間節(jié)點： 當前 7月底二、營銷思路：? 這一階段主要是一些項目前期準備工作 ,由于目前售樓處尚在建設中，人員無法進場，廣告宣傳也無法展開，在售樓處建好之前的主要工作就是確立項目施工方案和形象識別系統(tǒng)以及一些基礎物料制作，為進駐售樓處之后工作的順利開展做好準備。三、主要工作：? 項目業(yè)態(tài)劃分? 招商政策初步制定? 招商手冊、單頁制作? 招商團隊組建與培訓? 新世紀裝飾城拆遷工作取得實質進展尚城國際推廣階段五：盛大開工暨 VIP卡認購 /招商簽約盛典一、時間節(jié)點： 9月 10月二、營銷思路：? 在開工典禮當日舉行品牌商戶簽約儀式，并同時進行所有商戶、投資戶的 VIP卡認購、商鋪認租活動，集中引爆逼定，根據(jù)認購、認租成績隨時決定結束時間，實行限時性銷售，用較大銷售強勢，達到階段性銷售目的。? 利用一期熱銷，進行二期銷售的蓄水宣傳。報紙廣告將承擔項目形象推廣、賣點展示、重大營銷活動告知、 促銷宣傳等重要任務，應從項目整體概念出發(fā)，以項目形象塑 造為主線，配合產(chǎn)品各項賣點的推廣及相應促銷活動多采用整 版發(fā)布的形式交織進行。尚城國際五、短信廣告在重要營銷節(jié)點針對本地手機高端用戶（月話費在 100元以 上）進行廣告群發(fā)。尚城國際（二）各階段招商進度比例實際操作中將根據(jù)招商進度同時參照工程進度等因素調整。 “ 一站式 ” 經(jīng)營：增強市場的復合功能，能很大程度上激發(fā)人們潛在的購物欲望，批發(fā)商、消費者不需要東奔西走，他們的所有需要都可以在這里實現(xiàn)。在著名的義烏小商品城，電子商務已成為繼有形市場和自主銷售網(wǎng)絡之后的第三大銷售渠道。 。 一月 21一月 2104:54:0204:54:02January 24, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 2104:54:0204:54Jan2124Jan21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/1/24 4:54:0204:54:0224 January 2023? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 一月 2104:54:0204:54Jan2124Jan21? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 一月 21一月 2104:54:0204:54:02January 24, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。協(xié)作化發(fā)展：協(xié)調好社會關系，與政府及其他行業(yè)機構保持聯(lián)絡，積極參與社會公益活動，不斷提高品牌美譽度；與媒體建立良好合作關系，利用合作及時反映市場的發(fā)展和變化，積極接受輿論監(jiān)督和批評，使之成為與消費大眾溝通的橋梁。保底租金 +營業(yè)額提成的形式：對部分沿街商業(yè)配套可考慮此方法。招商的大部分精力應集中品牌攻略上， 前期主攻一些大品牌、大商戶，以這些知名度高、影響力大的品牌和商戶打開其市場的缺口。與公交公司洽談，租賃經(jīng)過區(qū)中心繁華地段和項目周邊公交 車，發(fā)布公交車身廣告。重要活動需要邀請電視臺做現(xiàn)場采訪報道，因此少量的廣告投 放十分必要。? 針對周邊地區(qū)及江浙滬發(fā)達地區(qū)開始啟動外銷。尚城國際推廣階段三：賣點展示一、時間節(jié)點： 8月底 尾盤期二、營銷思路 在項目運營中逐步釋放項目賣點，并結合營銷節(jié)點，恰當?shù)闹圃?、增加賣點，如地段、交通、產(chǎn)業(yè)前景、政府扶持、銷售政策，讓客戶始終保持對項目的良好認知和投資信心。對于服裝城的不利影響，在媒體推廣上要忽視，任何媒體都 不提及服裝城有關的任何信息，但在業(yè)務員和招商員與客戶 直接面對時，可以結合本項目實際情況分析本項目與服裝城 的不同之處，打消客戶的顧慮，增強客戶信心。 本項目應有一些具有吸引力的銷售政策，但銷售政策切不 可與服裝城雷同，最好能出臺滿 5年回購的政策，以徹底 打消投資者的顧慮。本案一期銷售形勢直接決定著整案的生死存亡，因此一期無論在價格、政策還是推廣宣傳上都應加大投入力度，制造旺銷局面。? 人們對本項目地段不看好，認為服裝城位置比本項目優(yōu)越，它都做不起來，更何況本項目呢。招商目標客戶：高郵現(xiàn)有建材類市場的經(jīng)營戶；高郵現(xiàn)有 經(jīng)營家居建材類商鋪的經(jīng)營戶；高郵鄉(xiāng)鎮(zhèn)現(xiàn)從事或欲從事 家居建材經(jīng)營的商戶；江蘇地區(qū)有意向到高郵從事家居建 材經(jīng)營的商戶。服裝城的運營困難，農(nóng)貿(mào)城的奄奄一息對客戶投資經(jīng)營 心理造成較大壓力，也是本案運營操作的最主要威脅點 之一。尚城國際劣勢分析 位置較偏，配套缺乏： 項目離高郵市中心距離較遠，所處區(qū) 域目前較為荒涼，尚缺乏基本商業(yè)和生活配套，短時間內(nèi)不 易形成商業(yè)氛圍。離項目不遠有一個大型物流園，給今后的貨物流通提供了便利。5. 商戶普遍認為本市場太偏，文游路已經(jīng)形成氣候，其它地方很難再形成成熟市場，本地人買的少，觀望的多，投資意向不強。3. 交通狀況良好，但市場內(nèi)部無倉儲、物流，二層以上無商業(yè)價值。蘇中裝飾城老板年紀很大，無心經(jīng)營市場，市場管理和推廣的力度不夠。商業(yè)個案情況分析尚城國際項目名稱 高郵五金裝飾城 開業(yè)時間 2023年 知名度 高總面積 22萬㎡ 樓 層 內(nèi)部 3層 結構類型 框架電梯 /扶梯 無 中 廳 無 空調設施 無室內(nèi)環(huán)境 一般 裝修檔次 中檔 停車場 /車位 500個車位商場定位 鋼材、服裝、建 材批發(fā)大市場 客流量 1人 /10分鐘 空置率 70%經(jīng)營狀況 很差 經(jīng)營檔次 中低檔 經(jīng)營特色 第四代專業(yè)市場經(jīng)營形式 批發(fā)零售 管理狀況 一般 單鋪面積 150㎡（一拖三）商戶總數(shù) 約 1400戶 商戶來源 本地、浙江、福建 顧客來源 本地配套設施 公交、物流、銀行 交通狀況 良好售 價 一拖三： 1800元 /㎡ 管理費 1140元 /年租 金 第一年 5000，第二年 8000，第三年根據(jù)市場定，現(xiàn)在約 5元 /㎡ /月各 分 區(qū) 功 能 調 查樓 層 經(jīng)營類別 戶數(shù) 面積 樓 層 經(jīng)營品種 /類別 戶數(shù) 面積一 區(qū) 服裝 720 110000 三 區(qū) 鋼材 322 50000二 區(qū) 建材五金 322 50000 四區(qū) 市場簡評 2023年開業(yè)至今，市場沒有取得成功，典型的失敗案例。? 由于長期以來整個城市商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的落后和缺失，高郵現(xiàn)有的商業(yè)呈現(xiàn)出分布零散、布局混亂、管理落后、環(huán)境臟亂等各種弊端。? 由于高郵國民經(jīng)濟規(guī)?；鶖?shù)較小，房地產(chǎn)投資增幅比例比較低，可以分析出高郵近年來的房地產(chǎn)投資尚處于在發(fā)展的階段，房地產(chǎn)投資潛力較大。距寧揚鐵路揚州站60公里（半小時），距鎮(zhèn)江火車站 70公里（ 1小時），距南京祿口機場約 2小時，距上海虹橋國際機場約 。 2023年末全市總戶數(shù) ，戶籍人口 ，城區(qū)人口 15萬人，城市化水平進一步提高，年末城市化水平達 %。轄 19個鎮(zhèn)， 1個回族鄉(xiāng)， 1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。? 鐵路和航空： 高郵本身無鐵路和機場。? 高郵的房地產(chǎn)投資占固定投資的比重較低，且表現(xiàn)不是很平穩(wěn)，高郵的房地產(chǎn)市場發(fā)展相比其他周邊城市較為緩慢。尚城國際名次 項目名稱 房屋用途 銷售套數(shù) 銷售面積1 瑞和陽光城 D 商鋪 84 2 瑞和陽光城 C 商鋪 78 3 瑞和陽光城 商鋪 62 4 東方廣場水榭華庭 商鋪 6 5 恒生歐洲城 商鋪 29 6 清華園小區(qū) 商鋪 75 83497 文游府第 商鋪 33 8 新河新天地 商鋪 30 9 蘇中農(nóng)貿(mào)城 商鋪 51 10 帝景龍庭 商鋪 26 2023年高郵市區(qū)商鋪銷售排行榜尚城國際三、商業(yè)市場概況高郵商業(yè)整體概況? 高郵商業(yè)起步較晚，而其規(guī)劃格局和經(jīng)營理念也離一線城市的商業(yè)形態(tài)相去甚遠。2. 市場商戶對本項目較為看好，表示市場一旦做起來，他們也愿意隨市場整體搬遷。外地商戶較多，以江西人為主。2. 毗陵蘇中裝飾成，形成高郵市最集中的家居建材采購中心，知名度較高。4. 無人管理，租金比寶林低，比文游中路高，生意較好，三年內(nèi)房價增值翻一番。地塊周邊多為工廠，缺少商業(yè)配套和生活配套，也沒有大型住宅小區(qū)。并且這些商戶具有一定的市場號召力，如果能夠將這些商戶整 體搬遷到本項目，必將有很多小商戶跟隨過去。 尚城國際威脅分析新的國十條對住宅市場影響較大，宏觀政策對于未來整 體房地產(chǎn)市場影響如何，對商業(yè)項目持何態(tài)度，目前還 有待觀望。 本地：包括高郵沿街門面經(jīng)營戶和購房者；高郵現(xiàn)有專 業(yè)市場的經(jīng)營戶和購房者；高郵中高收入人群，包括公 務員、白領、醫(yī)生、教師及經(jīng)商人群；高郵及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 現(xiàn)在和即將拆遷地區(qū)的拆遷戶；高郵在外經(jīng)商、務工人員。? 人們對浙商產(chǎn)生抵觸心理，認為