【正文】 主力客群 外地分銷(xiāo) 多為鹽城綜合評(píng)析：市場(chǎng)位于高速入口 500米處，交通便利；市場(chǎng)定位明確，高郵本地以農(nóng)副產(chǎn)品為主；開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，估計(jì)要 5年才能完成，位置偏，本地投資客少，以外銷(xiāo)為主；據(jù)說(shuō)市區(qū)農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)都要搬過(guò)去。4. 無(wú)人管理，租金比寶林低，比文游中路高，生意較好，三年內(nèi)房?jī)r(jià)增值翻一番。6. 市場(chǎng)內(nèi)部以中低端產(chǎn)品為主，基本無(wú)品牌商戶(hù)入駐。2. 毗陵蘇中裝飾成，形成高郵市最集中的家居建材采購(gòu)中心，知名度較高。因?yàn)槭袌?chǎng)開(kāi)發(fā)較早，交通、物流、倉(cāng)儲(chǔ)、面積均不能滿足經(jīng)營(yíng)戶(hù)所需。外地商戶(hù)較多，以江西人為主。服裝城運(yùn)營(yíng)失敗后，開(kāi)發(fā)商重新定位，現(xiàn)市場(chǎng)分為三個(gè)區(qū)，鋼材區(qū)、建材區(qū)、服裝區(qū)，招商情況有所好轉(zhuǎn)，鋼材區(qū)、服裝區(qū)招商較好，建材稍差，但商戶(hù)也在陸續(xù)進(jìn)駐中。2. 市場(chǎng)商戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目較為看好，表示市場(chǎng)一旦做起來(lái)，他們也愿意隨市場(chǎng)整體搬遷。? 原始商業(yè)形態(tài)生命力頑強(qiáng)，而新型商業(yè)格局經(jīng)營(yíng)慘淡，這一鮮明對(duì)比在商戶(hù)心里留下不好的映像，減弱了商戶(hù)和投資者對(duì)新型市場(chǎng)的信心。尚城國(guó)際名次 項(xiàng)目名稱(chēng) 房屋用途 銷(xiāo)售套數(shù) 銷(xiāo)售面積1 瑞和陽(yáng)光城 D 商鋪 84 2 瑞和陽(yáng)光城 C 商鋪 78 3 瑞和陽(yáng)光城 商鋪 62 4 東方廣場(chǎng)水榭華庭 商鋪 6 5 恒生歐洲城 商鋪 29 6 清華園小區(qū) 商鋪 75 83497 文游府第 商鋪 33 8 新河新天地 商鋪 30 9 蘇中農(nóng)貿(mào)城 商鋪 51 10 帝景龍庭 商鋪 26 2023年高郵市區(qū)商鋪銷(xiāo)售排行榜尚城國(guó)際三、商業(yè)市場(chǎng)概況高郵商業(yè)整體概況? 高郵商業(yè)起步較晚，而其規(guī)劃格局和經(jīng)營(yíng)理念也離一線城市的商業(yè)形態(tài)相去甚遠(yuǎn)。 尚城國(guó)際 2023年，高郵市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 ，同比下降%，其中，住宅完成開(kāi)發(fā)投資 ，同比下降%， 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資 ，同比下降 35%， 其它類(lèi)型開(kāi)發(fā)投資 。? 高郵的房地產(chǎn)投資占固定投資的比重較低，且表現(xiàn)不是很平穩(wěn)，高郵的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相比其他周邊城市較為緩慢。 ? 據(jù)本地人反映，在高郵各鄉(xiāng)鎮(zhèn)中，除經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)外，高郵鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)水平最高，其次為卸甲鎮(zhèn)、臨澤鎮(zhèn)、周山和湯莊等鎮(zhèn)。? 鐵路和航空： 高郵本身無(wú)鐵路和機(jī)場(chǎng)。交通狀況? 公路： 京滬高速公路和市內(nèi)外的公路網(wǎng)使高郵交通順暢便捷，是蘇北地區(qū)重要的交通樞紐。轄 19個(gè)鎮(zhèn)， 1個(gè)回族鄉(xiāng)， 1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。尚城國(guó)際家居廣場(chǎng) 營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告常州泰博企業(yè)尚城國(guó)際目錄 營(yíng)銷(xiāo)推廣思路 項(xiàng)目綜合定位 項(xiàng)目情況分析市場(chǎng)總體概況 招商策略分析尚城國(guó)際目錄 商業(yè)市場(chǎng)概況房地產(chǎn)發(fā)展概況城市發(fā)展概況第一篇、市場(chǎng)總體概況 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析尚城國(guó)際一、城市發(fā)展概況城市整體概況 高郵，始稱(chēng) “ 淮海首邑，廣陵名區(qū) ” 。 2023年末全市總戶(hù)數(shù) ，戶(hù)籍人口 ，城區(qū)人口 15萬(wàn)人，城市化水平進(jìn)一步提高，年末城市化水平達(dá) %。市區(qū)西南經(jīng)揚(yáng)州市達(dá)南京市 165公里，東南經(jīng)無(wú)錫市、蘇州市抵上海市 331公里，北距北京市 980公里，距鎮(zhèn)江 70公里，距揚(yáng)州 60公里。距寧揚(yáng)鐵路揚(yáng)州站60公里（半小時(shí)），距鎮(zhèn)江火車(chē)站 70公里（ 1小時(shí)），距南京祿口機(jī)場(chǎng)約 2小時(shí)，距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)約 。城市發(fā)展規(guī)劃? 城市用地發(fā)展方向規(guī)劃 向東為主，適當(dāng)向北向南。? 由于高郵國(guó)民經(jīng)濟(jì)規(guī)?；鶖?shù)較小，房地產(chǎn)投資增幅比例比較低，可以分析出高郵近年來(lái)的房地產(chǎn)投資尚處于在發(fā)展的階段，房地產(chǎn)投資潛力較大。尚城國(guó)際? 2023年，高郵市區(qū)新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 ㎡，與 08年相比增長(zhǎng) %，其中，普通商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積 ㎡，同比增長(zhǎng) % ， 商業(yè)用房批準(zhǔn)預(yù)售面積㎡，同比增長(zhǎng) %。? 由于長(zhǎng)期以來(lái)整個(gè)城市商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的落后和缺失，高郵現(xiàn)有的商業(yè)呈現(xiàn)出分布零散、布局混亂、管理落后、環(huán)境臟亂等各種弊端。尚城國(guó)際? 建材市場(chǎng)方面，高郵的建材經(jīng)營(yíng)店鋪主要集中在三個(gè)老市場(chǎng)： 新世紀(jì)裝飾城、寶林裝飾城、蘇中裝飾城和幾條主干道：文游路、屏淮路、海潮路上， 同樣分布比較零散，由于市場(chǎng)本身比較陳舊而且規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的檔次都不高。商業(yè)個(gè)案情況分析尚城國(guó)際項(xiàng)目名稱(chēng) 高郵五金裝飾城 開(kāi)業(yè)時(shí)間 2023年 知名度 高總面積 22萬(wàn)㎡ 樓 層 內(nèi)部 3層 結(jié)構(gòu)類(lèi)型 框架電梯 /扶梯 無(wú) 中 廳 無(wú) 空調(diào)設(shè)施 無(wú)室內(nèi)環(huán)境 一般 裝修檔次 中檔 停車(chē)場(chǎng) /車(chē)位 500個(gè)車(chē)位商場(chǎng)定位 鋼材、服裝、建 材批發(fā)大市場(chǎng) 客流量 1人 /10分鐘 空置率 70%經(jīng)營(yíng)狀況 很差 經(jīng)營(yíng)檔次 中低檔 經(jīng)營(yíng)特色 第四代專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)形式 批發(fā)零售 管理狀況 一般 單鋪面積 150㎡（一拖三）商戶(hù)總數(shù) 約 1400戶(hù) 商戶(hù)來(lái)源 本地、浙江、福建 顧客來(lái)源 本地配套設(shè)施 公交、物流、銀行 交通狀況 良好售 價(jià) 一拖三： 1800元 /㎡ 管理費(fèi) 1140元 /年租 金 第一年 5000，第二年 8000，第三年根據(jù)市場(chǎng)定，現(xiàn)在約 5元 /㎡ /月各 分 區(qū) 功 能 調(diào) 查樓 層 經(jīng)營(yíng)類(lèi)別 戶(hù)數(shù) 面積 樓 層 經(jīng)營(yíng)品種 /類(lèi)別 戶(hù)數(shù) 面積一 區(qū) 服裝 720 110000 三 區(qū) 鋼材 322 50000二 區(qū) 建材五金 322 50000 四區(qū) 市場(chǎng)簡(jiǎn)評(píng) 2023年開(kāi)業(yè)至今，市場(chǎng)沒(méi)有取得成功，典型的失敗案例。政府開(kāi)始時(shí)對(duì)市場(chǎng)非常支持，要求高郵每個(gè)服裝廠都要在市場(chǎng)設(shè)有門(mén)面，因此，市場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)情況很好，入駐率達(dá)到 70%，后遇到羽絨服裝市場(chǎng)的蕭條，商戶(hù)紛紛撤出，導(dǎo)致市場(chǎng)空置，開(kāi)發(fā)商承諾的相關(guān)配套沒(méi)有落實(shí)，政府也不再扶持了。蘇中裝飾城老板年紀(jì)很大，無(wú)心經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，市場(chǎng)管理和推廣的力度不夠。對(duì)我們市場(chǎng)的位置，目前感覺(jué)較遠(yuǎn)。3. 交通狀況良好，但市場(chǎng)內(nèi)部無(wú)倉(cāng)儲(chǔ)、物流，二層以上無(wú)商業(yè)價(jià)值。尚城國(guó)際項(xiàng)目名稱(chēng) 文游府第 開(kāi)業(yè)時(shí)間 2023年 知名度 一般總面積 16000㎡ 樓 層 3層 結(jié)構(gòu)類(lèi)型 街鋪電梯 /扶梯 無(wú) 中 廳 無(wú) 空調(diào)設(shè)施 無(wú)室內(nèi)環(huán)境 一般 裝修檔次 中檔 停車(chē)場(chǎng) /車(chē)位 店鋪前停車(chē)約 150個(gè)商場(chǎng)定位 商業(yè)街 客流量 30人 /10分鐘 空置率 10%經(jīng)營(yíng)狀況 較好 經(jīng)營(yíng)檔次 中低檔 經(jīng)營(yíng)特色 家居建材一條街經(jīng)營(yíng)形式 零售 管理狀況 無(wú) 單鋪面積 一拖三 180㎡商戶(hù)總數(shù) 90戶(hù) 商戶(hù)來(lái)源 本地 顧客來(lái)源 鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主配套設(shè)施 無(wú) 交通狀況 良好售 價(jià) 一拖三均價(jià) 8000元 /㎡ 管理費(fèi) 700元 /年租 金 一拖三 13元 /月 /㎡各 分 區(qū) 功 能 調(diào) 查樓 層 經(jīng)營(yíng)品種 /類(lèi)別 戶(hù)數(shù) 面積 樓 層 經(jīng)營(yíng)品種 /類(lèi)別 戶(hù)數(shù) 面積一 層 (區(qū) ) 家居建材汽配 90戶(hù) 5500㎡ 三 層 (區(qū) ) 住宅二 層 (區(qū) ) 住宅 四層 (區(qū) )市場(chǎng)簡(jiǎn)評(píng)1. 地段較好，地處文游北路，寶林裝飾城對(duì)面，交通方便，商業(yè)氣氛較濃。5. 商戶(hù)普遍認(rèn)為本市場(chǎng)太偏，文游路已經(jīng)形成氣候，其它地方很難再形成成熟市場(chǎng)，本地人買(mǎi)的少，觀望的多，投資意向不強(qiáng)。尚城國(guó)際高郵建材類(lèi)各業(yè)態(tài)數(shù)量統(tǒng)計(jì)市場(chǎng) \業(yè)態(tài) 陶瓷 衛(wèi)浴 五金電氣 油漆 櫥柜 門(mén)業(yè) 地板 樓梯 板材木業(yè) 燈具 窗簾 石材 壁紙 家具寶林裝飾城 9 12 5 5 14 16 17 7 6蘇中裝飾城 44 13 13 3 1 3 2 6 12新世紀(jì)裝飾城 21 13 3 2 6 12 7 2 3 4五金建材城 9 7 13 6 3 3 5 2 2 1 2文游北路 4 2 19 6 3 6 5 2 4 2 3 1文游中路 7 68 14 3 2 1 1 1屏淮路 1 4 5 3 5 1 3 9 2 3海潮東路 1 9 15 7 6 1 5 5 1通湖路 1 5 2 1 3 6 10 3 3總數(shù) 88 56 139 58 32 45 47 8 31 19 26 16 14 9總計(jì)： 590 除以上所述的街道和市場(chǎng)外，還有部分裝飾建材類(lèi)店鋪零散分布于高郵的其它一些街道和小區(qū)的底層商鋪，但為數(shù)不多，總計(jì)絕不超過(guò) 100戶(hù)，也就是說(shuō)高郵建材類(lèi)商戶(hù)總數(shù)不超過(guò) 700戶(hù)，按各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)商戶(hù)數(shù)量從多到少依次為：五金電氣、陶瓷、油漆、衛(wèi)浴、地板、門(mén)業(yè)等，因此，本案在業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)應(yīng)充分考慮這一市場(chǎng)情況。離項(xiàng)目不遠(yuǎn)有一個(gè)大型物流園，給今后的貨物流通提供了便利。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)： 占地達(dá) 10萬(wàn)平方米，總建 18萬(wàn)方，項(xiàng)目本身規(guī)模較大，可滿 足綜合型、現(xiàn)代化的新型專(zhuān)業(yè)家居建材市場(chǎng)發(fā)展需求，如果定位清晰準(zhǔn) 確，容易形成規(guī)模效應(yīng)，吸引零散商戶(hù)向市場(chǎng)聚集。尚城國(guó)際劣勢(shì)分析 位置較偏，配套缺乏： 項(xiàng)目離高郵市中心距離較遠(yuǎn)，所處區(qū) 域目前較為荒涼，尚缺乏基本商業(yè)和生活配套，短時(shí)間內(nèi)不 易形成商業(yè)氛圍。目前高郵建材市場(chǎng)普遍布局陳舊、檔次較低，管理混 亂，嚴(yán)重影響城市形象和商戶(hù)經(jīng)營(yíng)需求，急需一個(gè)現(xiàn)代 化、一站式的專(zhuān)業(yè)家居建材市場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)整合。服裝城的運(yùn)營(yíng)困難，農(nóng)貿(mào)城的奄奄一息對(duì)客戶(hù)投資經(jīng)營(yíng) 心理造成較大壓力，也是本案運(yùn)營(yíng)操作的最主要威脅點(diǎn) 之一。尚城國(guó)際 根據(jù)對(duì)市場(chǎng)情況的了解和綜合判斷，結(jié)合商戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我們對(duì)本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位做出以下建議： 本案所在地段開(kāi)發(fā)建材市場(chǎng)成功的可能性最大 ，而且本地建材市場(chǎng)商戶(hù)意向最強(qiáng)、資源最為豐富，