【正文】 ?“crossover戶型 ”： ?A、在 90平米小戶型中創(chuàng)在出復(fù)式空間，不僅使小戶型具有新的復(fù)式的空間體驗，同時也可方便業(yè)主利用挑空空間增加居住面積，而且在本戶型建筑和結(jié)構(gòu)設(shè)計中都充分考慮了業(yè)主今后封房間的方便性和使用的實用性，均可封成一間主臥室。 ?廚房 3面操作臺布置，廚房、餐廳、工作陽臺關(guān)系舒適便捷。而且多數(shù)戶型均可通過戶 內(nèi)樓梯下至贈送的地下室，更加便捷。 人文化 金域藍灣：現(xiàn)代風(fēng)格、大間距高板建筑 自在城項目優(yōu)勢：追求品質(zhì)感的現(xiàn)代風(fēng)格，并且滿足不同客群對產(chǎn)品細節(jié)的要求，以高層板樓和板 樓為主的住宅產(chǎn)品實現(xiàn) ，在建筑面積最大化的同時維持了大片地面綠化 比較競爭項目： 江寧 /金域藍灣 項目價值提煉 —— 項目資源、配套價值分析及利用 Gemdale Corporation 客戶需求 價值對接－項目價值 生態(tài)化 “自然的環(huán)境、高水平的開發(fā) ”→ 唯一性→ 高價值 尊重的開發(fā)： —— 24頃湖岸線 ； 適當(dāng)遵循地形，保留等高線 積極的開發(fā)： 生態(tài)文化主題公園， 使自然環(huán)境增添了人文色彩 政府開發(fā)：增強可信度 人性化 功能性 → 現(xiàn)代化 → 差異性 → 可親近性 ?樹種選擇：大路旁種植適應(yīng)性強、生長快的樹種，起到隔音效果，社區(qū)內(nèi)則選擇小樹種，主要是美觀和綠化作用， 綠色生態(tài)空間的創(chuàng)造，使生活與自然有機融合一體 ?樓宇架空層的綠化布置， 增加公共空間，促進鄰里感情 ?園林：根據(jù)不同社區(qū)選用不同樹木和花草，比如老年社區(qū)主要種植綠化樹或草地，適合老年人漫步；青年社區(qū)有大片的花圃，適合年輕人浪漫的特性， 滿足差異性需求。城市生活的齊全配置，就是現(xiàn)代生活的標(biāo)準(zhǔn) 會所 動、靜會所的有機結(jié)合，各級配置完善，動靜功能分明，如音樂、健身、游泳、籃球館等豐富功能。 Gemdale Corporation 目標(biāo)客戶分析 目標(biāo)客戶分析 目標(biāo)客戶范圍 目標(biāo)客戶特征分析 第三章 Gemdale Corporation “南京市場 ,絕大多數(shù)項目將以‘凈消耗狀態(tài)’渡過 09年新年。切忌“自彈自唱”。包括梅鋼職工，濱江開發(fā)區(qū)職工、雨花開發(fā)區(qū)職工和雨花臺區(qū)政府及企事業(yè)單位工作人員等。 作為局部的市場空白，金地自在城在板橋具備 改善居住的唯一性， 品牌選擇的排他性， 是當(dāng)前市場銷售勝出的最大支撐 目標(biāo)客戶定位－ 自在城客戶定位原則 南京板塊分布格局 城北板塊 仙林板塊 城中板塊 河西板塊 江北板塊 板橋板塊 江寧板塊 城東板塊 城南板塊 Gemdale Corporation ? 廣泛性 作為代表性大盤項目，眼光要放遠，客群將來自全市各個區(qū)域以及外省市； ? 豐富多樣性 潛在客戶將來自于不同年齡層，不同身份，會出于不同的目的前來購房，具有豐富多樣性； ? 針對性 自在城 1－ 8＃組團將針對不同客戶開發(fā)有針對性的產(chǎn)品，以此實現(xiàn)客戶的分類，達到更好滿足客戶需求的目的，最終實現(xiàn)順利銷售； 目標(biāo)客戶定位－ 自在城整盤目標(biāo)客群模型 目標(biāo)客戶： 以主城區(qū)的客戶導(dǎo)入為主，以地緣客戶為輔，兼顧其它郊區(qū)客戶和外地客戶。 ★ “超越江寧、接軌河西” ,整體形象決定板塊價格。 產(chǎn)品的建筑與戶型 創(chuàng)新 性強，優(yōu)勢明顯。將素質(zhì)教育設(shè)在家門口，解決父母的后顧之憂。各種環(huán)保、節(jié)能的新材料、新技術(shù)被廣泛使用，雙層中空玻璃、復(fù)合保溫外墻、衛(wèi)生間沉板技術(shù)等 五重安保、數(shù)字家園 智能門禁、閉路監(jiān)控，紅外報警，可視對講，數(shù)字電視 、寬頻網(wǎng)絡(luò)等為住戶提供全方位的安全保證與信息服務(wù) 生態(tài)處理 減少空氣污染，水環(huán)境治理與可持續(xù)利用，生活垃圾處理和資源化利用 智能化安保系統(tǒng) 斷橋鋁合金窗框 項目價值提煉 —— 產(chǎn)品價值分析 Gemdale Corporation 景觀主軸線－自在路（項目中心路）、主入口、風(fēng)情商業(yè)街、內(nèi)湖、石閘湖 大盤氣勢，一氣呵成 項目價值提煉 —— 項目資源、配套價值分析及利用 Gemdale Corporation 產(chǎn)品競爭力－項目價值 1 生態(tài)化 金域藍灣 ● 水資源優(yōu)勢 “三河、兩岸、一灣城 ”， 外秦淮河岸、牛首山河、臨靠 8萬平米市政綠地、遙望方山 自在城項目優(yōu)勢： ? 同樣擁有水資源，更有利的是政府有開發(fā)計劃 ? 24公頃石閘湖水域， 2倍莫愁湖大小 ? 南京第一大運動主題公園 3050片網(wǎng)球場 ， （另外初步還規(guī)劃有生態(tài)水景、水上游樂設(shè)施、文化廣場、文化長廊等） ? 石閘湖公園內(nèi)，南京唯一的 高品質(zhì)公園主題商業(yè) ? 項目西北側(cè)臨近 十平方公里的森林公園 ? 項目西側(cè)的 原生態(tài)自然濱江風(fēng)光帶 ，具備后期開發(fā)潛力 自在城內(nèi)部各地塊充分考慮內(nèi)部中心集中綠地以及小尺度景觀的精心營造，與外部大手筆自 然資源相互呼應(yīng)、相得益彰。 ?次衛(wèi)考慮了干濕分離 項目價值提煉 —— 產(chǎn)品價值分析 Gemdale Corporation 戶型 ?“退臺式電梯花園洋房 ”每個單元都擁有精致的花園和露臺；帶電梯設(shè)計，提供舒適性。 ?另外請注意： 90平米小戶型本來只配一衛(wèi)也是可以的，但為了下層使用方便特別在下層充分利用空間放了一個半衛(wèi)生間， 設(shè)計是比較為客戶著想的。 ?此外高層戶型可重點強調(diào)高湯的贈送空間。 規(guī)劃理念 ?新城市主義的運用 ,營造繽紛的都市感 ?結(jié)合地塊本身的自然機理，遵從土地屬性（臺地、坡地） —— 自由、自然，打造高低錯落靈動的居住氛圍 ?混搭、多元、繽紛的城市生活 —— 可持續(xù)發(fā)展的社區(qū) ?多層級的商業(yè)空間、人性化的休閑空間、完備的運動設(shè)施營造城市化界面 ?和自然、悠閑、溫馨的生活氛圍。首批入市的 1號 BLOCK地塊將很好地滿足地緣客戶的居住需求，改善地緣客戶居住質(zhì)量， 2號 BLOCK滿足青年客戶需求，控制總價 +強大功能配套 ?? 金地自在城將全面營造繽紛都市生活。 Gemdale Corporation 項目分析 項目概況 項目價值提煉 第二章 Gemdale Corporation 夫子廟 新街口 山西路 鼓樓 奧體 明城墻內(nèi) 地鐵 1號線 地鐵 2號線 商務(wù)軸 商業(yè)軸 城市中心 城市新中心 板橋新城地處南京市雨花臺區(qū)西南城郊結(jié)合部，是南京市“主城、新市區(qū)、新城 ” 的城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略的七個新城之一。 ? 板橋區(qū)域現(xiàn)在售房源都是小產(chǎn)權(quán)房 ,沒有商品房供應(yīng) ,雨花城鎮(zhèn)項目第一期以政策性用房為主 。 ? 商業(yè)配套－－ 目前主要的商業(yè)配套還是集中在板橋集鎮(zhèn)和梅鋼生活區(qū)附近。 ? 產(chǎn)品設(shè)計：開發(fā)商在市場競爭的壓力下開始精耕產(chǎn)品的打造，預(yù)計中小戶型產(chǎn)品將成為郊區(qū)供應(yīng)的主流，另外如何完善生活配套也成為開發(fā)商面臨的問題； ? 土地市場：由于受到融資渠道和市場低迷的雙重壓力，開發(fā)商拿地?zé)崆椴辉?，尤其是市政配套還不十分成熟的郊區(qū)土地，未來很難再有超級大盤的出現(xiàn)；另外 07年高價出讓的部分地塊，則有被開發(fā)商退地的可能性； － “調(diào)控期市場”趨勢發(fā)展判斷小節(jié) 結(jié)論：南京市場不會長期低靡。 ? 結(jié)論：江寧板塊的年終“跳水”對南京市場將產(chǎn)生強烈震動 . － “調(diào)控期”中江寧板塊市場走勢 Gemdale Corporation － “調(diào)控期市場”趨勢發(fā)展判斷 ④恒大跳水，標(biāo)志著降價由江北擴大到全市 1 2 3 4 ①央行出臺政策，限制 “ 二套房 ” 貸款，市場開始走下坡路 ②旭日上城率先降價，拉開江北板塊價格回歸的旗幟 ③奧運＋高溫，樓市徹底陷入低谷，開發(fā)商資金鏈愈加緊張 A旺市 B觀望 C部分項目降價 D大規(guī)模的降價 E震蕩恢復(fù) 價格走勢 銷量走勢 ?結(jié)論： 2023年，全年成交量將保持與 2023年大致相當(dāng)?shù)乃?。隨后開盤的“萬科金域藍灣”將快速反應(yīng)，一輪價格“跳水”將在板塊內(nèi)鏈?zhǔn)秸归_。 ? 直到 07年萬科、恒大高價在江寧拿地及跟風(fēng)的幾幅高價地塊，江寧的大部分項目成本均很低。 ? 08年 1－ 7月全市住宅成交量為254萬平方米，同比降幅超過50％，市場轉(zhuǎn)入“調(diào)控期”。整體市場“供大于求”的矛盾將會顯現(xiàn)。 造成主城客戶被迫出城，支撐江寧、江北等外圍板塊急速放量。 ? 2023年的市場熱潮，是以對主城區(qū)（包括河西）的追捧搶購?fù)苿影l(fā)展的。 2 0 0 5 . 1 2 0 0 8 . 7 月全市逐月成交及供銷比走勢圖02040608010012014005.1 3 5 7 91106.1 3 5 7 91107.1 3 5 7 91108.1 3 5 700 . 511 . 522 . 53銷售量（萬平米） 供銷比－ “調(diào)控期 ”3大 “人氣 板塊”的表現(xiàn)及市場整體走勢 2 0 0 5 . 1 2 0 0 8 . 7 月全市逐月成交及供銷比走勢圖02040608010012014005.1 3 5 7 91106.1 3 5 7 91107.1 3 5 7 91108.1 3 5 700 . 511 . 522 . 53銷售量（萬平米） 供銷比Gemdale Corporation ? 分析： ? 河西目前無新開大盤，主要在售為前期的尾盤或延續(xù)項目，這些項目無主動向下“跳水”動力。 ? 08年 6月起，江寧項目陸續(xù)對市場作出反應(yīng)。其余所有板塊內(nèi)的項目價格，在 08年年底均將有所反應(yīng)。 ? 產(chǎn)品設(shè)計：開發(fā)商在市場競爭的壓力下開始精耕產(chǎn)品的打造，預(yù)計中小戶型產(chǎn)品將成為郊區(qū)供應(yīng)的主流，另外如何完善生活配套也成為開發(fā)商面臨的問題； ? 土地市場：由于受到融資渠道和市場低迷的雙重壓力，開發(fā)商拿地?zé)崆椴辉冢绕涫鞘姓涮走€不十分成熟的郊區(qū)土地，未來很難再有超級大盤的出現(xiàn)；另外 07年高價出讓的部分地塊，則有被開發(fā)商退地的可能性； － “調(diào)控期市場”趨勢發(fā)展判斷小節(jié) 結(jié)論：短期內(nèi) ,一輪激烈的價格戰(zhàn) 已不可避免。 ? 距離市中心新街口 22公里，與合肥、蕪湖、馬鞍山等城市相鄰，是南京市往南發(fā)展的跳板，輻射皖中、皖南地區(qū)的重要節(jié)點。主要還是分布在板橋集鎮(zhèn)和梅鋼生活區(qū)。 新城 主導(dǎo)房地產(chǎn)，并成為置業(yè)首選。 河西 /西堤國際 區(qū)位（?。? －與河西 CBD 相毗鄰 1. 江寧新區(qū)： ? 項目位置較金域藍灣差 ? 項目品質(zhì)與金域藍灣相近 2. 河西 CBD： ? 項目位置較西堤國際差； ? 項目品質(zhì)較西堤國際優(yōu) 3. 提示：自在城項目路況較差 。 2. 西堤國際： ?小環(huán)境：主入口大門的景觀與綠色植被很溫馨； ?已經(jīng)交付的高層立面較大氣，時代感、國際感強； ?內(nèi)部小環(huán)境、標(biāo)志物及景觀配備合理，相互交融，代表了項目的整體氣質(zhì) 3. 自在城： 先進的開發(fā)理念，創(chuàng)新的產(chǎn)品規(guī)劃，擁有 8個不同目標(biāo)客群的 block組團，配合大型的商業(yè)和會所等設(shè)施， 8個地塊各具特色，有各自的歸屬感，而又統(tǒng)合在石閘湖的自然感召力之下。 人居尺度 ?金域藍灣、西堤國際的項目建筑尺度均 OK； ?自在城優(yōu)勢：細分市場客群，產(chǎn)品差異化，并借鑒目前先進設(shè)計元素使金地科學(xué)筑家的理念真正運用到項目產(chǎn)品的每一個細節(jié) 生態(tài)化 優(yōu)勢 ?依水而居 ?種在絕版湖邊的房子，不可再生的湖景資源 ?內(nèi)部綠化及水景的多樣運用 ?高層多位于臺地，增加景觀面 劣勢 ?石閘湖目前的狀況還不能稱之為湖，有待開發(fā) ?周邊的生態(tài)環(huán)境有待整合 人性化 優(yōu)勢 ?考慮周密，配套齊全； ?創(chuàng)新＋實用 比較競爭項目： 江寧 /金域藍灣 項目價值提煉 —— 產(chǎn)品價值分析 Gemdale Corporation 產(chǎn)品競爭力－項目價值 2 人文化 優(yōu)勢： 創(chuàng)新的探索，住宅與湖景的互相借勢，與時俱進的精神，讓板橋新城的概念深入人心 劣勢： 消費者對項目所處區(qū)域的抗性很大，區(qū)域內(nèi)多為當(dāng)?shù)亟紖^(qū)居民 戶型 優(yōu)勢 ?細分市場，尋找差異化路線（以青年小戶型為例） ?市場定位與產(chǎn)品設(shè)計吻合度高：戶型指標(biāo)匹配良好，體現(xiàn)在戶型面積 → 房間數(shù)量 → 室內(nèi)指標(biāo)的一一總價控制（以５０－６０平米的小戶型為例） ?舒適度高：通風(fēng)采光好、景觀質(zhì)素高 ?創(chuàng)新戶型，引領(lǐng)居