【正文】 → 注：以下重點分析主力客戶構(gòu)成及特征 1＃ BLOCK：地緣客戶 目標客戶定位－ 1＃ BLOCK主力客戶 Gemdale Corporation 目標客戶定位－ 2＃ BLOCK主力客戶 ? 主力客戶（占比 80％以上）： 在地鐵沿線工作的青年白領(lǐng)，留寧大學生 ? 輔助客戶（占比 20％以內(nèi)）： 來自其它區(qū)域的青年客群，在板橋工作的青年職工，全市其他一些希望購買中小戶型的客戶 → 注：以下重點分析主力客戶構(gòu)成及特征 2＃ BLOCK：青年客戶 Gemdale Corporation 目標客戶分布及范圍 － 地緣性客群集合 板橋人群結(jié)構(gòu) 寶鋼 集團 梅山 有限 公司 寶鋼 控股 梅山 股份 有限 公司 雨 花 開 發(fā) 區(qū) 濱 江 開 發(fā) 區(qū) 鎮(zhèn) 政 府 及 事 業(yè) 單位 私 營 企 業(yè) 及 原 住民 總 部 部 室 (9) 二 級 公 司 (18) 總 部 部 室 (10) 二 級 公 司 (12) 管 委 會 駐 區(qū) 企 業(yè) (66) 管 委 會 駐 區(qū) 企 業(yè) (53) 政 府 機 構(gòu) 國 有 企 事 業(yè) 單 位 私 營 企 業(yè) 原 住 民 濱江 開發(fā)區(qū) 廠區(qū) 生活區(qū) 雨花 開發(fā)區(qū) 政府＋事業(yè)單位 ＋私企＋原住民 金地自在城 Gemdale Corporation 寶鋼集團 梅山有限公司 寶鋼控股梅山股份有 限公司 雨花開發(fā)區(qū) 濱江開發(fā)區(qū) 鎮(zhèn)政府及事業(yè) 單位 私營企業(yè)及原 住民 高 端 客 戶 富豪型客戶 副總，董事會成員，部分部門一把手（處局級干部） 副總，董事會成員，部分部門一把手（處局級干部） 大型企業(yè)老總或董事 大型企業(yè)老總或董 。包括梅鋼職工，濱江開發(fā)區(qū)職工、雨花開發(fā)區(qū)職工和雨花臺區(qū)政府及企事業(yè)單位工作人員等。 作為局部的市場空白，金地自在城在板橋具備 改善居住的唯一性， 品牌選擇的排他性， 是當前市場銷售勝出的最大支撐 目標客戶定位－ 自在城客戶定位原則 南京板塊分布格局 城北板塊 仙林板塊 城中板塊 河西板塊 江北板塊 板橋板塊 江寧板塊 城東板塊 城南板塊 Gemdale Corporation ? 廣泛性 作為代表性大盤項目，眼光要放遠，客群將來自全市各個區(qū)域以及外省市； ? 豐富多樣性 潛在客戶將來自于不同年齡層，不同身份，會出于不同的目的前來購房，具有豐富多樣性； ? 針對性 自在城 1－ 8＃組團將針對不同客戶開發(fā)有針對性的產(chǎn)品，以此實現(xiàn)客戶的分類，達到更好滿足客戶需求的目的，最終實現(xiàn)順利銷售； 目標客戶定位－ 自在城整盤目標客群模型 目標客戶： 以主城區(qū)的客戶導入為主，以地緣客戶為輔，兼顧其它郊區(qū)客戶和外地客戶。 目標客戶定位－ 自在城客戶定位基礎(chǔ) 南京板塊分布格局 城北板塊 仙林板塊 城中板塊 河西板塊 江北板塊 板橋板塊 江寧板塊 城東板塊 城南板塊 Gemdale Corporation “鎖定目標客戶” 是應對近期市況的唯一制勝砝碼 ★ 價格 ,是南京城市客戶近期關(guān)注的核心因素。 “找對人、說對話”，用“城市主題”釋放地緣客的剛性需求。切忌“自彈自唱”。 ★ “超越江寧、接軌河西” ,整體形象決定板塊價格。 有限的”出城客”不會在敏感期選擇陌生板塊。” “獲得市場份額的唯一‘機會’是‘逆市熱銷’。 Gemdale Corporation 目標客戶分析 目標客戶分析 目標客戶范圍 目標客戶特征分析 第三章 Gemdale Corporation “南京市場 ,絕大多數(shù)項目將以‘凈消耗狀態(tài)’渡過 09年新年。 產(chǎn)品的建筑與戶型 創(chuàng)新 性強，優(yōu)勢明顯。 商業(yè)、交通、教育 等外部資源導入，是本案成功的重要保障。四層專屬私人會所為高端人群提供方便、專屬、高雅的接待場所 公園 城市資源稀缺的今天，自在城可享 1200畝大型運動公園，為自在城的居住者提供休閑、娛樂的場所。城市生活的齊全配置，就是現(xiàn)代生活的標準 會所 動、靜會所的有機結(jié)合，各級配置完善，動靜功能分明，如音樂、健身、游泳、籃球館等豐富功能。將素質(zhì)教育設(shè)在家門口，解決父母的后顧之憂。 石閘湖公園與社區(qū)公園內(nèi)外結(jié)合，形成“家在公園旁，人在公園里”的感覺 項目價值提煉 —— 項目資源、配套價值分析及利用 Gemdale Corporation 客戶需求 價值對接－項目價值 5 餐飲 ?小區(qū)周邊可方便居民日常生活的小餐飲 ?周邊缺少大中規(guī)模的餐飲酒家 ?區(qū)域內(nèi)對 KFC等品牌連鎖快餐的迫切需求 ?青年社區(qū)引入公共食堂 項目風情街的特色餐飲直接為居民提供服務 OUTLETS內(nèi)的配套的大中型餐飲酒家 項目著力引入 KFC的連鎖店 (目前已在接洽中 ) 樓宇內(nèi)設(shè)置創(chuàng)新功能大堂設(shè)計 項目價值提煉 —— 項目資源、配套價值分析及利用 Gemdale Corporation 客戶需求 價值對接－項目價值 6 服務 ?一流的物業(yè)安全保障 置業(yè)基本需求－安全 ?“自在城生活自由自在 ” 自在生活無處不在 ?“網(wǎng)絡信息化服務 ” 暢通的信息傳遞 ?“一站式 ” 便捷舒適生活、個性需求 ?專業(yè)的物業(yè)聯(lián)防系統(tǒng)、各項保全設(shè)備、社區(qū)治安 ?小區(qū)內(nèi)各項生活、娛樂配套設(shè)施完備 ,可讓您的一家享受全天的自在之旅 ?積極打造相關(guān)信息共享平臺，無線網(wǎng)絡覆蓋，吸引青年客戶 ?建立特約商家平臺，聯(lián)動其他相關(guān)配套（如教育、健身等）和服務機構(gòu)，使業(yè)主感受城市般的便捷與舒適 ?樓宇公共大堂的一站式服務 (如公共食堂、公共閱覽室、醫(yī)療站 ) 項目價值提煉 —— 項目資源、配套價值分析及利用 Gemdale Corporation 價值提煉 交通 社區(qū)巴士、快速公交、地鐵 2號線、交通網(wǎng)絡，寧馬高速等直通主城。 項目價值提煉 —— 項目資源、配套價值分析及利用 Gemdale Corporation 產(chǎn)品競爭力－項目價值 1 交通 ?引進若干公交線路 ?未來開通 社區(qū)巴士 與主城無逢對接 ?規(guī)劃 2023年 地鐵 8號線 ，直接連接板橋 學校 ?規(guī)劃有 2所 12班幼兒園，引入特色幼兒園 ?區(qū)域內(nèi)有板橋中學 ?項目南面規(guī)劃有大片學校用地 商業(yè) 項目內(nèi)配套 8000平米風情商業(yè)街 ? 項目內(nèi)大型綜合買場 ? 與政府共同打造石閘湖商業(yè)（大型賣場、 OUTLETS） 會所 金域藍灣： ?檔次結(jié)構(gòu)豐富－酒店（中高檔）、組團小會所（中檔），主入口康樂中心（中檔或偏下）；定位較清晰－運動會所； ?服務較好，令人期待 自在城： ?定位較清晰－運動會所，且項目可以有效結(jié)合千畝湖岸資源，打造高端運動概念 ?四層私家會所滿足中高人士商務需求 (提示：會所在經(jīng)營上要用心，避免經(jīng)營狀況差影響形象 ) 比較競爭項目： 江寧 /金域藍灣 項目價值提煉 —— 項目資源、配套價值分析及利用 Gemdale Corporation 產(chǎn)品競爭力－項目價值 2 公園 ?線型的石閘湖生態(tài)公園 ?其中石閘湖公園最具特色（充分體現(xiàn)了項目環(huán)境資源的差異化、競爭力） ?能夠營造氣氛，但是網(wǎng)球場、水上設(shè)施應該都會收費，后期運營的難度較大 ?與政府共同建設(shè)石閘湖公園 ,打造 南京最大的運動休閑 MALL ?利用小區(qū)內(nèi)水景及綠地打造多個 小規(guī)模的情景公園 ?項目東邊的市政綠化帶也可以打造成以 坡地綠化為主的主題綠色公園 說明： 將打造成為城市名片，歡樂的城市生活時光的縮影 餐飲 ?風情街內(nèi)引入不同特色餐飲 ,方便居民生活 ?引入 KFC等連鎖餐飲 ,拉動區(qū)域居民消費 ?OUTLETS內(nèi)的配套餐飲 也會成為吸引客群的一大亮點 服務 ?金域藍灣： 服務水平排在國內(nèi)首位，甚至有時候能彌補產(chǎn)品的不足，很多客戶買產(chǎn)品就是為了買萬科的服務； ?自在城： 金地公司自有的物業(yè)管理公司 ,配合金地企業(yè)品牌公開展示。 人文化 金域藍灣：現(xiàn)代風格、大間距高板建筑 自在城項目優(yōu)勢：追求品質(zhì)感的現(xiàn)代風格，并且滿足不同客群對產(chǎn)品細節(jié)的要求，以高層板樓和板 樓為主的住宅產(chǎn)品實現(xiàn) ，在建筑面積最大化的同時維持了大片地面綠化 比較競爭項目： 江寧 /金域藍灣 項目價值提煉 —— 項目資源、配套價值分析及利用 Gemdale Corporation 客戶需求 價值對接－項目價值 生態(tài)化 “自然的環(huán)境、高水平的開發(fā) ”→ 唯一性→ 高價值 尊重的開發(fā)： —— 24頃湖岸線 ； 適當遵循地形，保留等高線 積極的開發(fā)： 生態(tài)文化主題公園， 使自然環(huán)境增添了人文色彩 政府開發(fā)：增強可信度 人性化 功能性 → 現(xiàn)代化 → 差異性 → 可親近性 ?樹種選擇：大路旁種植適應性強、生長快的樹種，起到隔音效果，社區(qū)內(nèi)則選擇小樹種，主要是美觀和綠化作用， 綠色生態(tài)空間的創(chuàng)造，使生活與自然有機融合一體 ?樓宇架空層的綠化布置， 增加公共空間，促進鄰里感情 ?園林：根據(jù)不同社區(qū)選用不同樹木和花草，比如老年社區(qū)主要種植綠化樹或草地，適合老年人漫步；青年社區(qū)有大片的花圃，適合年輕人浪漫的特性， 滿足差異性需求。各種環(huán)保、節(jié)能的新材料、新技術(shù)被廣泛使用，雙層中空玻璃、復合保溫外墻、衛(wèi)生間沉板技術(shù)等 五重安保、數(shù)字家園 智能門禁、閉路監(jiān)控，紅外報警，可視對講，數(shù)字電視 、寬頻網(wǎng)絡等為住戶提供全方位的安全保證與信息服務 生態(tài)處理 減少空氣污染，水環(huán)境治理與可持續(xù)利用，生活垃圾處理和資源化利用 智能化安保系統(tǒng) 斷橋鋁合金窗框 項目價值提煉 —— 產(chǎn)品價值分析 Gemdale Corporation 景觀主軸線－自在路（項目中心路）、主入口、風情商業(yè)街、內(nèi)湖、石閘湖 大盤氣勢，一氣呵成 項目價值提煉 —— 項目資源、配套價值分析及利用 Gemdale Corporation 產(chǎn)品競爭力－項目價值 1 生態(tài)化 金域藍灣 ● 水資源優(yōu)勢 “三河、兩岸、一灣城 ”， 外秦淮河岸、牛首山河、臨靠 8萬平米市政綠地、遙望方山 自在城項目優(yōu)勢： ? 同樣擁有水資源，更有利的是政府有開發(fā)計劃 ? 24公頃石閘湖水域， 2倍莫愁湖大小 ? 南京第一大運動主題公園 3050片網(wǎng)球場 ， （另外初步還規(guī)劃有生態(tài)水景、水上游樂設(shè)施、文化廣場、文化長廊等） ? 石閘湖公園內(nèi)，南京唯一的 高品質(zhì)公園主題商業(yè) ? 項目西北側(cè)臨近 十平方公里的森林公園 ? 項目西側(cè)的 原生態(tài)自然濱江風光帶 ，具備后期開發(fā)潛力 自在城內(nèi)部各地塊充分考慮內(nèi)部中心集中綠地以及小尺度景觀的精心營造，與外部大手筆自 然資源相互呼應、相得益彰。為了業(yè)主封得方便，還專門結(jié)合外立面考慮了將可封處的外墻也做起來，今后業(yè)主只需把頂一蓋、把窗一裝就是一個完整的超南房間了。 ?頂層復式是采用了步入式飄窗的。而且多數(shù)戶型均可通過戶 內(nèi)樓梯下至贈送的地下室，更加便捷。 ?次衛(wèi)考慮了干濕分離 項目價值提煉 —— 產(chǎn)品價值分析 Gemdale Corporation 戶型 ?“退臺式電梯花園洋房 ”每個單元都擁有精致的花園和露臺；帶電梯設(shè)計，提供舒適性。餐廳和客廳相互獨立而又相互連通。 ?兩個生活陽臺進深為 1米 5和 1米 8，足可布置休憩空間。 ?廚房 3面操作臺布置，廚房、餐廳、工作陽臺關(guān)系舒適便捷。 ?另外請注意： 90平米小戶型本來只配一衛(wèi)也是可以的，但為了下層