【正文】 舒服； ?西堤國際：低密度開發(fā)，社區(qū)內(nèi)感覺舒適；以高層公寓為主，戶型較大，總價較高，交通出行基本依賴業(yè)主的私家車，步行+公交； ?項目：借助石閘湖天然景觀資源，2023畝的項目分期開發(fā) ，囊括了高層公寓、花園洋房、別墅等物業(yè)類別，社區(qū)引進公交 +社區(qū)巴士，實現(xiàn)與主城的無縫對接。 國家金融新政 （降低利率）應(yīng)保持謹(jǐn)慎的樂觀。 － 片區(qū)優(yōu)劣勢分析 結(jié)論：成熟的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和城市化的發(fā)展為片區(qū)帶來了強有力的剛性支撐 結(jié)論：片區(qū)各項配套落后，長期以來不佳的市場形象為城市客群導(dǎo)入帶來不利 Gemdale Corporation ? 分析： ? 目前區(qū)域內(nèi)已出讓商品房土地有兩塊 ,一塊是雨花城鎮(zhèn)開發(fā)獲得的板橋 A、 B地塊；另一塊就是自在城 .在自在城南部即將出讓 13萬平米的商品住宅用地 。 ? 結(jié)論：板橋新城將會迅速發(fā)展成為具有鮮明特色的現(xiàn)代化綜合性衛(wèi)星城鎮(zhèn) ? 結(jié)論：東北組團未來將會以石閘湖為核心，形成板橋新城的核心居住及配套區(qū) － 總體規(guī)劃 西南組團 東北組團 綠色南京 規(guī)劃建設(shè)面積 35平方公里，以寶鋼集團和雨花開發(fā)區(qū)為主； 組團約 10公里，建設(shè)“綠色南京”人居森林公園 規(guī)劃建設(shè)面積 公里，主要是生活居住區(qū)和商業(yè)配套區(qū) 生活居住區(qū)的核心－－石閘湖公園 Gemdale Corporation ? 分析： ? 公交配套－－與市區(qū)的聯(lián)接的公交線路較少，大多為城郊線路，班次少，乘客多；板橋新城區(qū)域內(nèi)還沒有開通相聯(lián)接的公交線路，區(qū)域可達性不佳。 ? 成交價格：受資金鏈限制，部分開發(fā)商將被迫選擇降價促銷，將對區(qū)域及全市產(chǎn)生影響，促使一些郊區(qū)板塊進行價值回歸，尤其是始終被交通所困擾的江北板塊和價格透支嚴(yán)重的仙林板塊。刺激并留住了城市購房客群體。“恒大綠洲”精裝房將在 9月內(nèi)以 5700元價格上市。 ? 結(jié)論：江北板塊與本案并不構(gòu)成直接競爭，但自 04年由陌生板塊的成功入市，到今天大盤扎堆大手筆運營，相關(guān)經(jīng)驗值得借鑒 . 江北板塊商品住宅市場走勢 － “調(diào)控期”中江北板塊市場走勢 Gemdale Corporation ? 分析： ? 06年之前，江寧的均價沒有越過 4000元。 － 3大“人氣板塊”的形成 %%%%%%%%城中 城東 城南 河西 城北 仙林 江寧 江北2023 2023 2023 2023 2023( 17)Gemdale Corporation ? 分析： ? 自 08年 3月，市場完全轉(zhuǎn)向觀望，供銷比急速攀升。 ? 結(jié)論：江北、江寧、河西三大板塊將是未來市場供求的主要區(qū)域 。 － 3大“人氣板塊”的形成 Gemdale Corporation 2023年 2023年 2023年 2023年 住宅供應(yīng)面積 (萬㎡ ) 860 城中板塊 城東板塊 城南板塊 48,84 河西板塊 城北板塊 仙林板塊 江寧板塊 江北板塊 住宅成交面積 (萬㎡ ) 城中板塊 49 城東板塊 城南板塊 河西板塊 142 城北板塊 83 仙林板塊 江寧板塊 261 江北板塊 325 ? 江寧板塊在南京整體市場這一輪的快速發(fā)展中 ,表現(xiàn)出了非常穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢，市場逐漸走向成熟，未來將會是本項目最主要的競爭區(qū)域。 Gemdale Corporation 20232023年各板塊成交面積份額 ? 江北市場的超高速發(fā)展 ,完全由板塊內(nèi)的 5個大盤項目所推動 ? 雖然江北板塊供應(yīng)巨大 ,并且整體絕對價格市場最低 ,但 85%以上的成交面積集中在 5個大盤項目內(nèi)； ? 江北的大盤營銷 ,代表南京大盤營銷的最高市場水平。 ? 以“奧體”為核心的河西板塊日益走向成熟，加之與主城的距離與交通優(yōu)勢，市場整體向好發(fā)展。目前項目定價表現(xiàn)非?；靵y，從 5100元到 6700元，開發(fā)商心態(tài)復(fù)雜。 ? “明年年中市場價格將回復(fù)相對穩(wěn)定”。 結(jié)論：產(chǎn)品的推陳出新與一輪 開發(fā)商品牌洗牌的速度與力度加劇。 ? 結(jié)論：板橋新城坐擁城市內(nèi)引外聯(lián)咽喉位置，是南京主城南部的一個中心。但是存在著教育資源不佳的現(xiàn)狀，缺乏優(yōu)質(zhì)教育。 剛性需求長期存在，成交縮水是因為 觀望 心理。項目周邊無配套 ，瓶頸 區(qū)位 －交通 1. 外部客觀條件： ? 公交狀況比金域藍灣 \西堤國際差； ? 路況較好 ,有寧馬高速直接連接南京主城 區(qū)域前景 江寧僅為南京的次配套區(qū)域，未來河西將發(fā)展成為南京第一 CBD，與河西相毗鄰的板橋新城的前景非常好 。 以首推石閘湖而亮相，構(gòu)建成了一個真正的復(fù)合型現(xiàn)代城市感的大盤。 ?高層住宅和花園洋房均考慮了地下停車直接入樓的流線和地下品質(zhì)感的營造。 ?D、 B52戶型南向陽臺進深超過 。 ?兩個生活陽臺進深為 1米 5和 1米 8，足可布置休憩空間。 ?頂層復(fù)式是采用了步入式飄窗的。 項目價值提煉 —— 項目資源、配套價值分析及利用 Gemdale Corporation 產(chǎn)品競爭力－項目價值 1 交通 ?引進若干公交線路 ?未來開通 社區(qū)巴士 與主城無逢對接 ?規(guī)劃 2023年 地鐵 8號線 ，直接連接板橋 學(xué)校 ?規(guī)劃有 2所 12班幼兒園，引入特色幼兒園 ?區(qū)域內(nèi)有板橋中學(xué) ?項目南面規(guī)劃有大片學(xué)校用地 商業(yè) 項目內(nèi)配套 8000平米風(fēng)情商業(yè)街 ? 項目內(nèi)大型綜合買場 ? 與政府共同打造石閘湖商業(yè)（大型賣場、 OUTLETS） 會所 金域藍灣： ?檔次結(jié)構(gòu)豐富－酒店（中高檔）、組團小會所（中檔），主入口康樂中心（中檔或偏下）；定位較清晰－運動會所； ?服務(wù)較好，令人期待 自在城： ?定位較清晰－運動會所，且項目可以有效結(jié)合千畝湖岸資源，打造高端運動概念 ?四層私家會所滿足中高人士商務(wù)需求 (提示：會所在經(jīng)營上要用心，避免經(jīng)營狀況差影響形象 ) 比較競爭項目： 江寧 /金域藍灣 項目價值提煉 —— 項目資源、配套價值分析及利用 Gemdale Corporation 產(chǎn)品競爭力－項目價值 2 公園 ?線型的石閘湖生態(tài)公園 ?其中石閘湖公園最具特色（充分體現(xiàn)了項目環(huán)境資源的差異化、競爭力） ?能夠營造氣氛，但是網(wǎng)球場、水上設(shè)施應(yīng)該都會收費，后期運營的難度較大 ?與政府共同建設(shè)石閘湖公園 ,打造 南京最大的運動休閑 MALL ?利用小區(qū)內(nèi)水景及綠地打造多個 小規(guī)模的情景公園 ?項目東邊的市政綠化帶也可以打造成以 坡地綠化為主的主題綠色公園 說明： 將打造成為城市名片，歡樂的城市生活時光的縮影 餐飲 ?風(fēng)情街內(nèi)引入不同特色餐飲 ,方便居民生活 ?引入 KFC等連鎖餐飲 ,拉動區(qū)域居民消費 ?OUTLETS內(nèi)的配套餐飲 也會成為吸引客群的一大亮點 服務(wù) ?金域藍灣： 服務(wù)水平排在國內(nèi)首位，甚至有時候能彌補產(chǎn)品的不足，很多客戶買產(chǎn)品就是為了買萬科的服務(wù)； ?自在城： 金地公司自有的物業(yè)管理公司 ,配合金地企業(yè)品牌公開展示。四層專屬私人會所為高端人群提供方便、專屬、高雅的接待場所 公園 城市資源稀缺的今天，自在城可享 1200畝大型運動公園，為自在城的居住者提供休閑、娛樂的場所。” “獲得市場份額的唯一‘機會’是‘逆市熱銷’。 “找對人、說對話”，用“城市主題”釋放地緣客的剛性需求。 → 注：以下重點分析主力客戶構(gòu)成及特征 1＃ BLOCK：地緣客戶 目標(biāo)客戶定位－ 1＃ BLOCK主力客戶 Gemdale Corporation 目標(biāo)客戶定位－ 2＃ BLOCK主力客戶 ? 主力客戶（占比 80％以上）： 在地鐵沿線工作的青年白領(lǐng)，留寧大學(xué)生 ? 輔助客戶（占比 20％以內(nèi)）： 來自其它區(qū)域的青年客群，在板橋工作的青年職工，全市其他一些希望購買中小戶型的客戶 → 注：以下重點分析主力客戶構(gòu)成及特征 2＃ BLOCK：青年客戶 Gemdale Corporation 目標(biāo)客戶分布及范圍 － 地緣性客群集合 板橋人群結(jié)構(gòu) 寶鋼 集團 梅山 有限 公司 寶鋼 控股 梅山 股份 有限 公司 雨 花 開 發(fā) 區(qū) 濱 江 開 發(fā) 區(qū) 鎮(zhèn) 政 府 及 事 業(yè) 單位 私 營 企 業(yè) 及 原 住民 總 部 部 室 (9) 二 級 公 司 (18) 總 部 部 室 (10) 二 級 公 司 (12) 管 委 會 駐 區(qū) 企 業(yè) (66) 管 委 會 駐 區(qū) 企 業(yè) (53) 政 府 機 構(gòu) 國 有 企 事 業(yè) 單 位 私 營 企 業(yè) 原 住 民 濱江 開發(fā)區(qū) 廠區(qū) 生活區(qū) 雨花 開發(fā)區(qū) 政府＋事業(yè)單位 ＋私企＋原住民 金地自在城 Gemdale Corporation 寶鋼集團 梅山有限公司 寶鋼控股梅山股份有 限公司 雨花開發(fā)區(qū) 濱江開發(fā)區(qū) 鎮(zhèn)政府及事業(yè) 單位 私營企業(yè)及原 住民 高 端 客 戶 富豪型客戶 副總，董事會成員，部分部門一把手（處局級干部） 副總，董事會成員，部分部門一把手（處局級干部） 大型企業(yè)老總或董事 大型企業(yè)老總或董 。 目標(biāo)客戶定位－ 自在城客戶定位基礎(chǔ) 南京板塊分布格局 城北板塊 仙林板塊 城中板塊 河西板塊 江北板塊 板橋板塊 江寧板塊 城東板塊 城南板塊 Gemdale Corporation “鎖定目標(biāo)客戶” 是應(yīng)對近期市況的唯一制勝砝碼 ★ 價格 ,是南京城市客戶近期關(guān)注的核心因素。 有限的”出城客”不會在敏感期選擇陌生板塊。 商業(yè)、交通、教育 等外部資源導(dǎo)入，是本案成功的重要保障。 石閘湖公園與社區(qū)公園內(nèi)外結(jié)合，形成“家在公園旁，人在公園里”的感覺 項目價值提煉 —— 項目資源、配套價值分析及利用 Gemdale Corporation 客戶需求 價值對接－項目價值 5 餐飲 ?小區(qū)周邊可方便居民日常生活的小餐飲 ?周邊缺少大中規(guī)模的餐飲酒家 ?區(qū)域內(nèi)對 KFC等品牌連鎖快餐的迫切需求 ?青年社區(qū)引入公共食堂 項目風(fēng)情街的特色餐飲直接為居民提供服務(wù) OUTLETS內(nèi)的配套的大中型餐飲酒家 項目著力引入 KFC的連鎖店 (目前已在接洽中 ) 樓宇內(nèi)設(shè)置創(chuàng)新功能大堂設(shè)計 項目價值提煉 —— 項目資源、配套價值分析及利用 Gemdale Corporation 客戶需求 價值對接－項目價值 6 服務(wù) ?一流的物業(yè)安全保障 置業(yè)基本需求－安全 ?“自在城生活自由自在 ” 自在生活無處不在 ?“網(wǎng)絡(luò)信息化服務(wù) ” 暢通的信息傳遞 ?“一站式 ” 便捷舒適生活、個性需求 ?專業(yè)的物業(yè)聯(lián)防系統(tǒng)、各項保全設(shè)備、社區(qū)治安 ?小區(qū)內(nèi)各項生活、娛樂配套設(shè)施完備 ,可讓您的一家享受全天的自在之旅 ?積極打造相關(guān)信息共享平臺，無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋，吸引青年客戶 ?建立特約商家平臺，聯(lián)動其他相關(guān)配套（如教育、健身等）和服務(wù)機構(gòu)，使業(yè)主感受城市般的便捷與舒適 ?樓宇公共大堂的一站式服務(wù) (如公共食堂、公共閱覽室、醫(yī)療站 ) 項目價值提煉 —— 項目資源、配套價值分析及利用 Gemdale Corporation 價值提煉 交通 社區(qū)巴士、快速公交、地鐵 2號線、交通網(wǎng)絡(luò)，寧馬高速等直通主城。為了業(yè)主封得方便，還專門結(jié)合外立面考慮了將可封處的外墻也做起來，今后業(yè)主只需把頂一蓋、把窗一裝就是一個完整的超南房間了。餐廳和客廳相互獨立而又相互連通。 ?F、高湯的臥室均采用了普通飄窗。 ?首層大堂層高比標(biāo)準(zhǔn)層略高（ ），架空層更是做到 ，舒適度提升。