【正文】 使用方便特別在下層充分利用空間放了一個半衛(wèi)生間， 設(shè)計是比較為客戶著想的。 ?F、高湯的臥室均采用了普通飄窗。 ?D、 B52戶型南向陽臺進深超過 。 ?風情街 —— 玻璃磚墻，外挑平臺和空中花園實現(xiàn)高低落差，營造整體靈動的效果 ?會所 —— 造型、線條酷，視覺沖擊力強，引領(lǐng)風情街，成為商業(yè)街的精神領(lǐng)袖 人居 尺度 ?入戶大堂 —— 豪華精裝，雙大堂雙流向設(shè)計，大堂層高 ，架空層層高 ?信報箱、奶箱雙向投取設(shè)計 ?架空層功能化、自然化設(shè)計，注重鄰里交流共享 項目價值提煉 —— 產(chǎn)品價值分析 Gemdale Corporation 戶型 ?均好性強，尺度感怡人，得房率高，超值享受 ?“crossover戶型 ”： ?A、在 90平米小戶型中創(chuàng)在出復式空間，不僅使小戶型具有新的復式的空間體驗，同時也可方便業(yè)主利用挑空空間增加居住面積，而且在本戶型建筑和結(jié)構(gòu)設(shè)計中都充分考慮了業(yè)主今后封房間的方便性和使用的實用性，均可封成一間主臥室。 ?此外高層戶型可重點強調(diào)高湯的贈送空間。 ?首層大堂層高比標準層略高（ ），架空層更是做到 ，舒適度提升。 ?高層住宅和花園洋房均考慮了地下停車直接入樓的流線和地下品質(zhì)感的營造。 ?花園洋房在強調(diào)整體性和細部處理外，還強調(diào)多層分層疊落感，充分體現(xiàn)花園洋房層層退臺的最大特色，也使得整體體量減小而更貼近人的尺度。 規(guī)劃理念 ?新城市主義的運用 ,營造繽紛的都市感 ?結(jié)合地塊本身的自然機理，遵從土地屬性（臺地、坡地） —— 自由、自然，打造高低錯落靈動的居住氛圍 ?混搭、多元、繽紛的城市生活 —— 可持續(xù)發(fā)展的社區(qū) ?多層級的商業(yè)空間、人性化的休閑空間、完備的運動設(shè)施營造城市化界面 ?和自然、悠閑、溫馨的生活氛圍。 規(guī)劃理念 ?“好東西一定源于好的理念 ” 物業(yè)是大件商品，要有些追求－身份、品味的標簽 ?社區(qū)要有人氣、有活力；（人際）關(guān)系要融洽 現(xiàn)代生活，交往是必要條件 ?“社區(qū)要安全＼私密 ” 置業(yè)基本需求－安全 復合型社區(qū)－私人空間的保障 ?“選擇要多，考慮未來需要 ” 眼光長遠，穩(wěn)重 －繽紛社區(qū)： ?除高層物業(yè)住宅外，配置部分花園洋房及別墅，適合各種人群，人口密度適當 ?社區(qū)以人類聚，老人、青年、壯年和兒童共存，老人及兒童將成為 社區(qū)注入活力－紐帶作用，強化社區(qū)內(nèi)人際關(guān)系； ?關(guān)系融洽了，全民安防 －社區(qū)更安全 ?住宅與公建配套的聯(lián)動開發(fā) ，使物業(yè)具備了升值潛力 ； ?物業(yè) → 戶型 → 戶內(nèi)功能，均考慮滿足多元化需求 （如高空間運用） 2. 共享與獨立－有機的社區(qū)： ?石閘湖運動公園、十平方公里的森林含氧帶、風情商業(yè)街、多功能會所、多功能運動中心等，均為良好的 互動溝通創(chuàng)造了的平臺 ； ?風情商業(yè)街與石閘湖商業(yè)街面向整個區(qū)域開放，當人氣旺后， 為后期配套運營奠定基礎(chǔ) ?會所僅向業(yè)主開放 —— 安全、私密； 項目價值提煉 —— 產(chǎn)品價值分析 Gemdale Corporation 客戶需求 價值對接－項目價值 2 交通組織 ?交通形式多多，便捷順暢 置業(yè)基本需求，客觀，挑剔 ?應考慮老人和小孩的步行安全需要 置業(yè)基本需求－安全 ?車不能影響居住 ?感覺要舒適，無論行人還是駕車者 舒適生活、品質(zhì)生活－人性化 ?區(qū)內(nèi)交通由車行、自行車、步行三種形式有機結(jié)合 ,打造 便利的通行環(huán)境（硬件 ）； ?在關(guān)鍵路段，車行、自行車、步行道路的路面標高不同， 確保行人的安全； ?車行道均走小區(qū)外圍，地面停車位也隨之置于外圍，最大程度地減小了車行交通對內(nèi)部的影響，內(nèi)部道路均景觀化， 最大限度地減少行車對居住地影響； ?道路四通八達；同時根據(jù)自然地形，道路采用坡地形式，在住宅組團出入口位置專門做了路面材料處理， 可以有效的降低車速，減少交通事故和傷害幾率 人居尺度 便利生活、舒適環(huán)境 ?能夠充分感受并欣賞他所處的環(huán)境，心境愉悅 ?居家氛圍，即親切感； ?安全感，即保證居家的私密性； ?特定的場所精神，即城市和家的印象 ?１號ＢＬＯＣＫ的各類物業(yè)均可以共享湖景，配以內(nèi)部中心集中綠地。 以首推石閘湖而亮相，構(gòu)建成了一個真正的復合型現(xiàn)代城市感的大盤。 ?標志物： 第一時間將映入業(yè)主的眼簾。首批入市的 1號 BLOCK地塊將很好地滿足地緣客戶的居住需求，改善地緣客戶居住質(zhì)量， 2號 BLOCK滿足青年客戶需求，控制總價 +強大功能配套 ?? 金地自在城將全面營造繽紛都市生活。 3. 主觀努力 ： ? 引進公交、提供小區(qū)直達地鐵站及市區(qū)的班車；利用石閘湖主題公園的開發(fā)，炒作板塊，擴大城市客群對板塊的認知度 提示： 隨著市區(qū)土地資源不斷的開發(fā) ,南京城市的發(fā)展方向必然以城市外沿為主 ,然而受北面長江和東面紫金山的地理位置影響 ,沿長江向南已經(jīng)成為了南京城市后續(xù)發(fā)展的主要方向之一 項目價值提煉 —— 區(qū)位價值分析及利用 比較競爭項目： 江寧 /金域藍灣 河西 /西堤國際 Gemdale Corporation 客戶需求 價值對接－項目價值 規(guī)模 規(guī)模 → 第一大盤 →?? 它意味著城市生活、高質(zhì)量、高保障、高信譽度、高美譽度等 ?城市大盤，引爆市場 ?鎖定方向，精準市場 區(qū)位（大） －板橋新城 ? “創(chuàng)新都市生活 ” ?南京未來的城市發(fā)展方向 城市引力、創(chuàng)新未來 ?政府造 “新城 ”（詳見后面規(guī)劃、配套等章節(jié)） ?城市建設(shè)利好消息：區(qū)域城市定位；板橋新城遠景規(guī)劃 區(qū)位（?。? －與河西 CBD 相毗鄰 ?都市生活氛圍，品味高尚生活 ?平臺高、視野寬、（潛在）機會多 城市價值、現(xiàn)代品質(zhì)生活、個體價值的實現(xiàn) 服務(wù)－特色 ： ?利用高品質(zhì)都市生活的配套、會所、特色風情商業(yè)街、石閘湖運動公園、大型奧特萊斯商業(yè)中心等特色物質(zhì)資源，將板橋打造成雨花區(qū)高級別的平臺運營（如論壇、年會、拓展活動、外來常駐機構(gòu)等）中心，高品質(zhì)生活中心 ?打造高品質(zhì)運動、休閑中心，導入河西、江寧都市客群。項目周邊無配套 ，瓶頸 區(qū)位 －交通 1. 外部客觀條件： ? 公交狀況比金域藍灣 \西堤國際差； ? 路況較好 ,有寧馬高速直接連接南京主城 區(qū)域前景 江寧僅為南京的次配套區(qū)域，未來河西將發(fā)展成為南京第一 CBD，與河西相毗鄰的板橋新城的前景非常好 。 項目概況－ 1BLOCK技術(shù)指標 Gemdale Corporation 產(chǎn)品 高層公寓（ B B3） crossover戶型（ B5） 花園洋房（ C2） 分布 B1： 10 106 B3： 10 10 108 10 10 103 10 1 11 112 面積 B11： 、 B12： 、 B13： 、 B31：、 B32： 、 B33： B51： 、 B52： 、 B53： 、 B54：、 B55： C21： 、 C22： 、 C23： 、C24： 、 C25： 套數(shù) 5棟 465套 3棟 720套 4棟 80套 物業(yè)特征 2棟 32層、 1棟 31層、 2棟 18層，兩梯三戶，精裝修交付標準 32層， 2層 9戶高湯戶型，精裝修交付標準 5+1電梯多層洋房，一梯兩戶，一層附帶下沉式 庭院 產(chǎn)品明細 兩房兩廳一衛(wèi) 、 套數(shù) 155套 一房兩廳一衛(wèi) 套數(shù) 80套 三房兩廳兩衛(wèi) 套數(shù) 16套 面積 13610平米 面積 4460平米 面積 2200平米 三房兩廳兩衛(wèi) 、 套數(shù) 246套 兩房兩廳一衛(wèi) 套數(shù) 320套 四房兩廳兩衛(wèi) 套數(shù) 48套 面積 33270平米 面積 27939平米 四房兩廳兩衛(wèi) 套數(shù) 64套 兩房兩廳兩衛(wèi) 套數(shù) 80套 五房兩廳兩衛(wèi) 套數(shù) 16套 面積 10970平米 面積 6881平米 面積 2870平米 兩房兩廳兩衛(wèi) 套數(shù) 80套 面積 7026平米 三房兩廳兩衛(wèi) 套數(shù) 160套 面積 21446平米 合計面積 57850平米 67752平米 5070平米 項目概況－ 1BLOCK技術(shù)指標 Gemdale Corporation 產(chǎn)品競爭力－項目價值 規(guī)模 ? 競爭項目比較 : 金域藍灣 54萬平米；西堤國際 69萬平米－ 均屬于大盤性質(zhì) 區(qū)位（大） －板橋新城 ? 競爭項目比較 : 江寧 /金域藍灣 。 Gemdale Corporation 項目分析 項目概況 項目價值提煉 第二章 Gemdale Corporation 夫子廟 新街口 山西路 鼓樓 奧體 明城墻內(nèi) 地鐵 1號線 地鐵 2號線 商務(wù)軸 商業(yè)軸 城市中心 城市新中心 板橋新城地處南京市雨花臺區(qū)西南城郊結(jié)合部，是南京市“主城、新市區(qū)、新城 ” 的城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略的七個新城之一。 板橋新城的價值認同 抗性 較大，需要較長時間。 剛性需求長期存在，成交縮水是因為 觀望 心理。 在此背景下，努力提升項目的 綜合價值 是確保成功的關(guān)鍵 。 ? 板橋區(qū)域現(xiàn)在售房源都是小產(chǎn)權(quán)房 ,沒有商品房供應 ,雨花城鎮(zhèn)項目第一期以政策性用房為主 。 － 片區(qū)配套 往銅井 往安德門（ 96路） 往雨花臺（寧井線） 往江寧東山 （東井線） 往地鐵小行站 （ 153路） Gemdale Corporation ? 分析： ? 優(yōu)勢－－屬于主城區(qū)域，與河西新城天然相連；區(qū)域內(nèi)有雨花開發(fā)區(qū)和梅鋼兩大產(chǎn)業(yè)集群，有著豐富的產(chǎn)業(yè)人群，對城市人流的導入較強；石閘湖和“綠色南京”組團的規(guī)劃為區(qū)域帶來自然資源的開發(fā)；整體規(guī)劃操作性強，規(guī)劃中將住宅和產(chǎn)業(yè)分開，有利于板塊和諧發(fā)展； ? 劣勢－－板橋新城周邊配套匱乏，基礎(chǔ)建設(shè)落后；區(qū)域比較陌生，長期以來區(qū)域形象不佳；梅鋼等重工業(yè)企業(yè)分布較多，為板塊環(huán)境帶來污染；片區(qū)內(nèi)無商品房開發(fā)，在售房源大多為低價的小產(chǎn)權(quán)房，地緣客戶對商品房價格的接受度不高。但是存在著教育資源不佳的現(xiàn)狀，缺乏優(yōu)質(zhì)教育。 ? 教育配套－－目前板橋新城從學前教育到高中教育都有配套。 ? 商業(yè)配套－－ 目前主要的商業(yè)配套還是集中在板橋集鎮(zhèn)和梅鋼生活區(qū)附近。 ? 板橋新城分 3大組團開發(fā)； 2023年左右規(guī)劃容納人口 12萬左右， 2023年以后板橋新城將容納 35萬人規(guī)模。 ? 結(jié)論：板橋新城坐擁城市內(nèi)引外聯(lián)咽喉位置，是南京主城南部的一個中心。 Gemdale Corporation ? 分析： ? 位于南京雨花臺區(qū)，北至秦淮新河，東抵寧馬高速公路、西至長江，南至江寧河，總占地 。 ? 產(chǎn)品設(shè)計：開發(fā)商在市場競爭的壓力下開始精耕產(chǎn)品的打造，預計中小戶型產(chǎn)品將成為郊區(qū)供應的主流，另外如何完善生活配套也成為開發(fā)商面臨的問題； ? 土地市場：由于受到融資渠道和市場低迷的雙重壓力，開發(fā)商拿地熱情不在，尤其是市政配套還不十分成熟的郊區(qū)土地，未來很難再有超級大盤的出現(xiàn)；另外 07年高價出讓的部分地塊，則有被開發(fā)商退地的可能性； － “調(diào)控期市場”趨勢發(fā)展判斷小節(jié) 結(jié)論：南京市場不會長期低靡。 Gemdale Corporation ? 分析： ? 供求關(guān)系：在相當長的一段時間里供大于求的市場格局將會持續(xù)，市場低迷的態(tài)勢會延續(xù)，未來兩年成交量繼續(xù)維持較低水平。 結(jié)論：產(chǎn)品的推陳出新與一輪 開發(fā)商品牌洗牌的速度與力度加劇。 ? 成交價格：受資金鏈限制，部分開發(fā)商將被迫選擇降價促銷，將對區(qū)域及全市產(chǎn)生影響，促使一些郊區(qū)板塊進行價值回歸，尤其是始終被交通所困擾的江北板塊和價格透支嚴重的仙林板塊。 ? 結(jié)論：江寧板塊的年終“跳水”對南京市場將產(chǎn)生強烈震動 . － “調(diào)控期”中江寧板塊市場走勢 Gemdale Corporation － “調(diào)控期市場”趨勢發(fā)展判斷 ④恒大跳水，標志著降價由江北擴大到全市 1 2 3 4 ①央行出臺政策，限制 “ 二套房 ” 貸款，市場