【正文】 景區(qū)，對(duì)外來(lái)消費(fèi)者有影響。不僅是屬于自在城，更屬于柯橋與大紹興。 79 商業(yè)開(kāi)發(fā)，營(yíng)造不一樣的城市文化，對(duì)本案的意義。 本區(qū)域定位為： 旅游性國(guó)際街區(qū) ，主要消費(fèi) 群為區(qū)域外旅游人士與國(guó)際人士。 本區(qū)域是板湖區(qū)永不落幕的亮點(diǎn)，是 表現(xiàn)城市精神的核心區(qū)域。 自在公園：自然、寧?kù)o、舒適、想象 碧草、亭臺(tái)，開(kāi)闊視野（草原氣息） 曲徑通幽，增加情趣變化 亭臺(tái)、瀑布，山石氣息 77 杭州自在城的環(huán)境理念， 在本區(qū)域內(nèi)將得到延續(xù)。 ?軟裝時(shí)尚而奢華， 國(guó)際主義奢華 66 色彩感強(qiáng)烈 67 材料奢華 68 平臺(tái)精致 69 貼近客戶，拉近生活 70 空間家裝化 71 各區(qū)域主題化 72 1 2 4 3 5 “自在人居公園” “自在廣場(chǎng)” “自在公園 溪水” “自在公園 樹(shù)林” “自在公園 草原” “自在公園 山石” 核心生活版塊環(huán)境主題 73 1 2 4 3 5 自在廣場(chǎng)， 是社區(qū)人群日常活動(dòng)主要區(qū)域。 所以，我們的建議是： ?硬裝豪華，舍得投入，色彩明亮。 水岸邊的小舟。 58 如果會(huì)所可以確定為“城市宮殿”， 我們基本就可以確定以下概念與定位： 天字建筑：皇冠 展示庭院：宮廷 沿湖景觀：玉道 社區(qū)環(huán)境：地中海 59 景觀層次感 內(nèi)湖設(shè)臵 可參與性 地中海風(fēng)情 神話故事 雕塑 宮廷感 60 本區(qū)域是未來(lái)區(qū)域環(huán)境的示范區(qū)， 加上水資源豐富，考慮與宮廷環(huán)境呼應(yīng)，形成“浪漫地中海”的社區(qū)情景。 57 金地自在城 〃 城市宮殿 用厚重感強(qiáng)化項(xiàng)目的檔次，符合浙江人的思維與認(rèn)識(shí)，作為未來(lái)社區(qū)會(huì)所，厚重感宮殿一樣體現(xiàn)了業(yè)主品味與檔次。 豪華穩(wěn)重是目前市場(chǎng)的主流，對(duì)提升項(xiàng)目檔次很有意義，甚至可以與建筑風(fēng)格形成對(duì)比關(guān)系。 尤其是最后一次體驗(yàn)，可能決定對(duì)項(xiàng) 目的選擇。 本塊區(qū)域?yàn)轫?xiàng)目最佳環(huán)境空間（湖、水系），理應(yīng) 凸顯項(xiàng)目的檔次。 54 本區(qū)塊是樣板區(qū)重要組成部分。 樣板區(qū)的環(huán)境關(guān)系到項(xiàng)目的市場(chǎng) 第一印象，不能太低調(diào)。 “ 人居主題公園 ” 。 花園洋房外觀形象方向 杭州自在城 城市別墅 整個(gè)小區(qū)以都以具有現(xiàn)代、藝術(shù)感的外立面作為主基調(diào)， 從現(xiàn)代到 ART DECO，形成一個(gè)整體感強(qiáng)烈的標(biāo)桿社區(qū)。建議，現(xiàn)代而簡(jiǎn)約型，局部使用石材與木材。 局部色彩的變化，讓建筑不呆板，有生命、時(shí)代感。 是立著的藝術(shù)，是站著的人！ 46 高層外觀形象方向建議 保利東灣 廣受浙江人喜 歡的高品質(zhì)住宅。 45 ARTDECO 風(fēng)格。 金地自在城（杭州）效果圖。 向上的進(jìn)取感，明快，有變化。 43 與石材的穩(wěn)重、保守比，本案高層建筑應(yīng)該有 “國(guó)際”“現(xiàn)代”“進(jìn)取”的建筑精神，是： 站立著的精英。但典雅與藝術(shù)感卻是市場(chǎng)的方向 … 量大，需要形成群陣效果。 41 如果說(shuō)，天字系是獻(xiàn)給這座城市中最高品味而富有現(xiàn)代精神的浙商，那 大量的高層建筑就應(yīng)該有其它的意義了。注重長(zhǎng)期視覺(jué)效果。 ? 外立面尊貴、典雅、簡(jiǎn)潔；非時(shí)尚。 金地天字系的目標(biāo)不是新綠園式產(chǎn)品， 應(yīng)用石材可能進(jìn)入了相對(duì)低層面競(jìng)爭(zhēng)。 配合環(huán)境、會(huì)所、公共部位的品質(zhì)， 新綠園，是綠城經(jīng)典的代表作。 不模仿，才有超越可能 36 新綠園，綠城第二代高層代表作品。 32 杭州全江景豪宅 金色海岸升級(jí)版 陽(yáng)光海岸 平衡性立面設(shè)計(jì) 33 大面積玻璃設(shè)計(jì)加局部石材，低調(diào)而奢華 34 世俗豪華的會(huì)所，為豪宅加分。配合會(huì)所金碧輝 煌，比較受浙江富豪喜愛(ài)。 豪宅首次運(yùn)用大面積鋁板。 以敢于硬件投入， 國(guó)際奢華精裝 概念深入人心。 遠(yuǎn)觀效果強(qiáng)，近觀效果打折。 角度圓潤(rùn)， 韻味十足。 但不意味著，這就是高端市場(chǎng)的需求，市場(chǎng)一樣出現(xiàn)超越者、分享者。 高層產(chǎn)品，量大，關(guān)系到項(xiàng)目 整體形象。 項(xiàng)目最高端產(chǎn)品。金地的血脈傳承 。 綠城的啟示 產(chǎn)品 〃 項(xiàng)目立面設(shè)想 關(guān)于項(xiàng)目立面有幾個(gè)重要關(guān)注因素 :柯橋國(guó)際發(fā)展趨勢(shì) 。為本案未來(lái)走 向成功給予很多參考。 綠城的特征 綠城一定程度在樹(shù)立浙江人的購(gòu)房審美，這種“精致”“完美”的精神 是地產(chǎn)市場(chǎng)中共同的財(cái)富。對(duì)中 層客戶關(guān)注少。相同的理念，相同的產(chǎn)品， 星河灣 3年才一個(gè)，綠城一年 30個(gè)！ 也就是保守，單 一。 精裝路線，品牌高端，風(fēng)格奢華 立面石材化 工程精致成熟 區(qū)域內(nèi)價(jià)格領(lǐng)先 綠城的特征 21 標(biāo)準(zhǔn)化，復(fù)臸化，規(guī)?；? ，產(chǎn)品化。 更經(jīng)典，更奢華，更具排場(chǎng)，更高價(jià)格。 1. 產(chǎn)品由單系列發(fā)展到多系列；高端產(chǎn)品路線； 2. 每一產(chǎn)品系列不斷優(yōu)化、自我升級(jí)；與市場(chǎng)同步的產(chǎn)品塑造能力 1995年 2023年 2023年 2023年 2023年 開(kāi)創(chuàng)杭州低層、低密度先河 ?多層公寓（丹桂公寓） ?第一代別墅（丹桂花園） 綠城代表作桂花城推出市場(chǎng)，內(nèi)部展開(kāi)“桂花城批判”總經(jīng)驗(yàn)，確立“桂花城模式” ?多層公寓（桂花城） ?第二代別墅（九溪玫瑰園） “ 桂花城模式”進(jìn)入全國(guó)推廣 開(kāi)發(fā)第三代別墅 ?多層公寓（合肥桂花城、百合公寓） ?第三代別墅（桃花源上海玫瑰園、長(zhǎng)沙青竹園） ?高層公寓（杭州綠園） 涉足酒店式公寓 創(chuàng)新產(chǎn)品 ?酒店式公寓（深藍(lán)廣場(chǎng)） ?創(chuàng)新產(chǎn)品（北京御園、留莊） ?綠城園區(qū)生活服務(wù)體系 多產(chǎn)品線的全國(guó)推廣，創(chuàng)新不足 奠基階段 產(chǎn)品個(gè)性塑造期 擴(kuò)張期、復(fù)臸期 第二代高層開(kāi)始 走向成熟。綠城作為 浙江主流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，其產(chǎn)品與理念深入人心，左右著市場(chǎng)消費(fèi)取向， 尤其在高端產(chǎn)品層面上。 ?本項(xiàng)目為城市龍頭項(xiàng)目，需要改變城市地產(chǎn)格局與面貌；同時(shí)需要按 計(jì)劃快速去化產(chǎn)品，樹(shù)立金地自在城浙江品牌， ?產(chǎn)品高溢價(jià)，需要大紹興客戶群的導(dǎo)入，推廣與營(yíng)銷有重要意義了。 ?綠城產(chǎn)品為柯橋市場(chǎng)樹(shù)立了高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，我們要超越或者建立新標(biāo)準(zhǔn)。 調(diào)研樣本 有效樣本量 調(diào)研結(jié)論 私營(yíng)業(yè)主 8 居住產(chǎn)品希望體現(xiàn)自己的身份與社會(huì)地位，多為 一次性付款 個(gè)體工商戶 9 生活追求體面，產(chǎn)品質(zhì)量要求較高，多為一次性 付款 公務(wù)員、事業(yè)單位 10 需要新的生活氛圍，提升生活質(zhì)量，按揭貸款購(gòu) 買為主 普通員工 2 配套生活要較為便利，按揭貸款購(gòu)買為主 13 幾點(diǎn)重要認(rèn)識(shí)： ?市場(chǎng)變化了，但當(dāng)?shù)匚磥?lái)依然看好。 ?柯橋老板階層比例很高，他們追求品牌，愛(ài)面子，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量要求也高。 ?本項(xiàng)目周邊樓盤無(wú)論從開(kāi)發(fā)商品牌還是項(xiàng)目規(guī)模等方面都難以同本項(xiàng)目抗衡，因此判斷，區(qū)域其他項(xiàng)目未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)性不大，本項(xiàng)目將是區(qū)域的龍頭大盤。是區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，預(yù)計(jì)未來(lái)本項(xiàng)目上市時(shí)，大板風(fēng)情已經(jīng)接近銷售中后期。 09年拍出 R08/09地塊業(yè)主為紹興縣天宏置業(yè)有限公司，建筑面積 13萬(wàn)平方米、 R07地塊業(yè)主為浙江華天實(shí)業(yè)有限公司，建筑面積 11萬(wàn)平方米，皆為小盤。BE8 08年拍出 R08。 ?當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)項(xiàng)目基本已毛坯為主，僅有玉蘭花園 475平方平層大宅提供精裝修， 普通面積精裝修產(chǎn)品有待市場(chǎng)考證。 絕大多數(shù)房源面積段集中在 140平米左右，更有相當(dāng)數(shù)量的三房、四房戶型面積段集中在 160至 180平米、 220平方米以上。即柯橋市場(chǎng)目前缺少有品牌影響力的、能帶來(lái)城市居住革命大開(kāi)發(fā)商。 ?柯橋城區(qū)市場(chǎng)已有 30個(gè)樓盤中 20萬(wàn)方以下的項(xiàng)目有 23個(gè)，占 77%； 40萬(wàn)平方米以上的樓盤僅有一家，即玉蘭花園（ 58萬(wàn)平方米）， 即柯橋市場(chǎng)目前及未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)性超級(jí)大盤。 1 2 5 4 3 6 建筑面積（平方米）,16%, 25%,15%,12%,1%189,31%柯北新城C B D 瓜渚湖居住區(qū)大小坂湖區(qū)域 柯南區(qū)域其他區(qū)域 老城區(qū)1 柯北新城 CBD 2 柯北新城行政文化中心 3 柯北新城瓜渚湖板塊 4 柯北新城大小坂湖板塊 5 老城區(qū) 6 柯南新城含柯巖和高爾夫風(fēng)景區(qū) 瓜渚湖板塊 占 25% 大小坂湖板塊 占 31% 柯北新城 CBD 占 16% 7 ?柯橋城區(qū)市場(chǎng)已知在售和未售項(xiàng)目共 3