深圳金地景園商業(yè)營(yíng)銷策劃報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2025-03-29 10:31本頁(yè)面
【正文】 YLE CENTRE”成為我們的最優(yōu)選擇，也近乎是唯一的選擇。分析項(xiàng)目的實(shí)際情況，3 萬(wàn)平方米左右的巨大體量是最突出的亮點(diǎn)。同時(shí)片區(qū)雖然沒(méi)有集中成型的商業(yè)區(qū)，但業(yè)種業(yè)態(tài)豐富多樣、各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布均勻，能夠充分滿足周邊區(qū)域的居民需求。這正是“LIFESTYLE CENTRE”商業(yè)文化生存的肥沃土壤。于是，購(gòu)物、旅游、運(yùn)動(dòng)、餐飲……多樣的生活可能與豐富的娛樂(lè)活動(dòng)給長(zhǎng)沙人帶來(lái)了無(wú)窮的樂(lè)趣。為什么在這里做“LIFESTYLE CENTRE”？這是由項(xiàng)目所在片區(qū)情況和項(xiàng)目的實(shí)際情況決定的，同時(shí)也與長(zhǎng)沙市社會(huì)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境有著緊密的聯(lián)系。蘇州工業(yè)園的“鄰里中心”是對(duì)“LIFESTYLE CENTRE”的中式改造與運(yùn)用。美國(guó)第一家 LIFESTYLE CENTRE 出現(xiàn)在 1985 年，目前大約 30 家左右。其次，傳統(tǒng)購(gòu)物中心以室內(nèi)為焦點(diǎn)，室外和購(gòu)物無(wú)太多關(guān)系，人們只是來(lái)此購(gòu)物后就離開(kāi)，而 LIFESTYLE CENTRE 則可以讓人們來(lái)此購(gòu)物，并有室外空間供其游戲娛樂(lè)或與其他人交流，符合了現(xiàn)代城市居民越來(lái)越看重戶外活動(dòng)和注重人際交流的趨勢(shì)。不僅在功能上比傳統(tǒng)的 SHOPPING MALL 或者 SHOPPING CENTER 有所突破，并且在布局方面強(qiáng)調(diào)戶外空間景觀設(shè)計(jì)，通常設(shè)置有室外坐椅、噴泉、戶外廣場(chǎng)等景觀因素。強(qiáng)調(diào)綜合性、休閑性、運(yùn)動(dòng)性、娛樂(lè)性，弱化購(gòu)物特征，引導(dǎo)假日經(jīng)濟(jì)消費(fèi)潮流……什么是“LIFESTYLE CENTRE”？LIFESTYLE CENTRE：一種新的商業(yè)概念。服務(wù)概念。我們將本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)形象定位為：長(zhǎng)沙第一個(gè)“LIFESTYLE CENTRE”對(duì)商家而言，我們提倡全新的休閑第四部分 商業(yè)形象定位一、定位原則：市場(chǎng)導(dǎo)向與引導(dǎo)市場(chǎng)相結(jié)合市場(chǎng)導(dǎo)向片區(qū)常住居民、私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員休閑生活消費(fèi)場(chǎng)所中高檔水平實(shí)惠價(jià)格滿足區(qū)內(nèi)輻射區(qū)外引導(dǎo)市場(chǎng)面向片區(qū)乃至南長(zhǎng)沙的休閑生活追求者改變次中心區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局提升大片區(qū)商業(yè)配套服務(wù)功能23二、本項(xiàng)目形象定位依據(jù)分析項(xiàng)目所處片區(qū)緊鄰省政府和天心區(qū)政府新址，片區(qū)地理范圍北至二環(huán)線，東到韶山路，西至省府新址，南到繞城高速。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。購(gòu)買本項(xiàng)目步行街的客戶主要有以下幾類：1. 本區(qū)域的商鋪投資者2. 看好本區(qū)域發(fā)展前景的其他投資者或經(jīng)營(yíng)者；3. 認(rèn)同發(fā)展?jié)摿Φ谋卷?xiàng)目住宅客戶； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。一般說(shuō)來(lái)，商業(yè)消費(fèi)群體存在自營(yíng)和投資兩大類，本項(xiàng)目片區(qū)還未成熟，在銷售前期純屬投資。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 根據(jù)調(diào)查區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的租金情況，該區(qū)域商業(yè)物業(yè)的租金水平一般在 2580 元/M 2月之間，通過(guò)對(duì)本地段的商業(yè)分析，本地段街鋪的平均租金為 50 元/M 2。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 在銷售方面，一般我們會(huì)引導(dǎo)銀行、餐飲、超市等社區(qū)配套行業(yè)也就是定向銷售，指導(dǎo)業(yè)態(tài)，其他為自主經(jīng)營(yíng)。步行街是是服務(wù)社區(qū)的。16兩種商業(yè)模式關(guān)系集中式商業(yè)從銷售角度講是定向開(kāi)發(fā)的，不承擔(dān)銷售和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；從業(yè)態(tài)來(lái)說(shuō)是專業(yè)市場(chǎng)，與步行街的定位是不同的。若干年后，開(kāi)發(fā)商想出售，物業(yè)的價(jià)值并沒(méi)有降低，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商已獲得多年的租金收益，而那時(shí)商業(yè)價(jià)值不同，價(jià)格自然有很大提升。將會(huì)導(dǎo)致業(yè)態(tài)的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)和形象的混亂，這種狀態(tài)對(duì)整體項(xiàng)目形象，尤其是商業(yè)的銷售是極為不利的。 步行街模式方案一：全部出售一旦項(xiàng)目被出售，發(fā)展商也就失去了對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)定位和租戶組合變化進(jìn)行預(yù)測(cè)和判斷的能力。通過(guò)以上三種方案比較，我司認(rèn)為方案三可以通過(guò)主力店進(jìn)駐提升整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值，而一層中出售部分可高于商業(yè)街價(jià)格的 20％。一層部分、二層、三層出租，占總體的 70％；一層部分銷售，占總體的 30％。該方案可以減少銷售壓力，但商業(yè)的價(jià)值沒(méi)有全部體現(xiàn)。因裝修等前期費(fèi)用比較大，租期比較長(zhǎng)一般在 15 年－－20 年。為最大程度發(fā)揮商業(yè)價(jià)值，我司建議：將金地景園住宅人流車口處開(kāi)在項(xiàng)目的東側(cè)，同時(shí)也留有人流入口，形成社區(qū)商鋪。我司建議：將東南角鋪位由常規(guī)的直角相接變?yōu)榛⌒魏笸恕? 根據(jù)長(zhǎng)沙市城市規(guī)劃和地塊發(fā)展?jié)摿Γ宜居行判摹⒂心芰σM(jìn)百安居等國(guó)際知名品牌商家作為主力店進(jìn)駐，故集中式商業(yè)是定向開(kāi)發(fā)，日后出租是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的。公司擁有從建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、二級(jí)市場(chǎng)營(yíng)銷到三級(jí)市場(chǎng)的完整產(chǎn)業(yè)鏈。我司現(xiàn)已成功開(kāi)發(fā)了北新物流（深圳）中央配送中心；與世界 500 強(qiáng)英國(guó) Kingfisher 集團(tuán)合作，在北京和深圳成功開(kāi)設(shè)了 7 家百安居倉(cāng)儲(chǔ)式建材連鎖超市，充分展現(xiàn)了我司綜合建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)力。在澳大利亞、巴布亞新幾內(nèi)亞、美國(guó)、香港等七個(gè)國(guó)家和10地區(qū)設(shè)有中
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