【正文】 吸納海外人士的高尚地之一，因此，港、澳、臺同胞、海外人士是我們的一大客層。 周邊愿意購買的財富市場。 2．靜安寺商務(wù)圈和南京路沿線商業(yè)商務(wù)區(qū)的高級白領(lǐng) 18 靜安區(qū)寸土寸金，不僅呈現(xiàn)著繁榮的景象，而且蘊藏著眾多的商機和深厚的發(fā)展 潛力，是上海當(dāng)然的高品位商業(yè)商務(wù)區(qū)。楓景 靜安印象 （靜安 ） 靜安是一本書， 楓景是一幅畫； 靜安是一座城的歷史， 楓景是她的未來； 靜安是名人的故鄉(xiāng)， 楓景是國際菁英的生活家園。 17 戰(zhàn)略定位 如何捕捉多個目標(biāo)市場并進(jìn)行有效的排列？ 如何選擇產(chǎn)品特質(zhì)讓我們搶奪 ？ 如何形成強勢的開盤推廣？ 產(chǎn)品定位 靜安上城地 40 萬平米世界級花園城池 上海 四、威脅 多地塊開發(fā)同期競爭，將來會出現(xiàn)供需失衡。 進(jìn)入時機為我們創(chuàng)造戰(zhàn)機。 上海經(jīng)濟的繁榮和 WTO的加入，創(chuàng)造了多個市場，加之靜安本身的多市場吸納能力，為本項目多個市場定位提供了條件。 根據(jù)城市發(fā)展要求，在五到十年內(nèi)建成符合國際先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)的“雙高區(qū)”，即高品位的商業(yè)商務(wù)區(qū)和高品質(zhì)的生活品質(zhì)區(qū)。比之好的地塊和比之差的地塊容易造成對本項目的夾擊攻勢。 本項目地塊與競爭對手比較各有特色。 靜安區(qū)目前囤積 100 萬方以上的待開發(fā)土地，勢必在未來三年內(nèi)出現(xiàn)大盤量同期供應(yīng)的競爭局面。地下空間的利用 綜合優(yōu)勢的定位空間，是我們樓盤切入的主要優(yōu)勢。組團、均好性規(guī)劃 有足夠的開發(fā)規(guī)模，進(jìn)行創(chuàng)新的規(guī)劃，改變靜安原有居住中高尚但缺少環(huán)境好社區(qū)的不足。 在高尚地段的大規(guī)模開發(fā)機會較少，這一機會激發(fā)了客源的聚流。 充分發(fā)揮開發(fā)商的有利背景 實力、專業(yè)、文化相通，這在中高檔樓盤的開發(fā)中尤為重要。 建議本案： 對目前產(chǎn)品規(guī)劃作適當(dāng)調(diào)整，適當(dāng)增加大房型和小房型的數(shù)量，主要是考慮到不排除 2房 3房之間的過渡產(chǎn)品仍可能占有一定的市場比例和風(fēng)險因素； 大房型與小房型在布局上采取“同區(qū)不同樓”的方法，盡量將小房型集中在一起，杜絕 大房型和小房型同樓的情況出現(xiàn)； 從原則上看，由于小房型極易造成熱銷，建造小房型是為了降低風(fēng)險；而大房型高標(biāo)準(zhǔn)配置又能夠保證小區(qū)的品質(zhì)； 小房型應(yīng)以不超過 60萬的總價為宜、大房型可以在 100 萬以上； 二、地理位置分析 本案坐落于上海市中心城區(qū)靜安區(qū)的中心地段，是真正中心中的中心； 具有得天獨厚的海派文化承積； 本地段歷史上是舊上海較高尚的居住區(qū)，周遭（包括原來基地內(nèi)）有較多的青磚半圍合式的海派住宅； 圍合本案南北向西康路、常德路和東西向的新閘路、康定路都是貫穿靜安區(qū)主要的交通道路； 向南 1公里左右是波 特曼商務(wù)圈、靜安寺商業(yè)娛樂圈和南京路商業(yè)圈，向北 1公里左右是長壽路商業(yè)娛樂圈； 規(guī)劃中地鐵線路和南北高架道路都在附近； 11 三、總體規(guī)劃分析 目前 A地塊的總體規(guī)劃來看， 6號樓受（習(xí)慣性）南向紀(jì)明廣場、曼可頓豪庭的采光和視線阻擋加大， 10則緊臨市政道路。 從本案目前的規(guī)劃來看較多的是 2 房到 3房的過渡型產(chǎn)品，有可能在今后面臨的困難是購買 2房或小房型的消費者不能承受 80 萬 左右的總價，而購買 3房或更大房型的消費者又不滿于房型、居住功能結(jié)構(gòu)的不足。 公交路線有： 2 2 5 7 10 11 13 138 線 主要到達(dá)地區(qū) 9 路 23 靜安曹家渡、人民廣場、南黃浦地區(qū) 24 靜安、盧灣、黃浦、外灘 54 靜安、長寧區(qū) 76 普陀、靜安、徐匯、長寧 104 新客站、靜安、徐匯、上海體育館 113 靜安、長寧、徐匯 136 徐匯、靜安、普陀 138 靜安、黃浦、普陀 本案交通方便，交通選擇余地大，且到淮海路、徐家匯商圈交通便捷，往返機場便利，是本案一大優(yōu)勢 產(chǎn)品規(guī)劃分析 產(chǎn)品分析 本案產(chǎn)品將面臨 3大矛盾，一是高檔住宅的高總價和小房型的總價市場承受力；二是高檔住宅和小房型如何 在同一小區(qū)兼容；三是目標(biāo)市場的產(chǎn)品明朗化與大量的 2房 3房過渡型產(chǎn)品熟輕熟重。 交通條件 市政大交通上：有地鐵二號線和地鐵七號線毗鄰本區(qū) 在未來的兩年里，地鐵二號線會向西延伸至虹橋機場并向東和通往國際機場的磁懸浮交通相連 2021年正式動工的地鐵七號線北至寶山祁連山路，南達(dá)徐匯區(qū)中山南二路，途中將在靜安寺站與地鐵二號線進(jìn)行換乘。 地塊周邊景觀 前方景觀（南部） 8 南面景觀是周邊景觀中最好的，獨特的地理位置使得南京西路上的賓館、辦公樓、靜安寺商圈都在這一視野上 后方景觀（北部） 北面有大量的舊住宅尚未拆遷，對景觀有一定影響 左側(cè)景觀（東部） 對一期而言，東面的景觀受到曼克頓豪庭的阻擋，而且在住宅的私密性上也有影響 右側(cè)景觀（西部） 西面景觀近處為低層建筑，遠(yuǎn)處為一些高層住宅和商務(wù)樓，視野開闊，無阻擋 景觀綜述 從地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景視野開闊程度看，四個方向上除東側(cè)建筑將受到高層住宅遮擋外，其余方向上視野均好，尤其是南 面的南京西路和靜安寺商圈構(gòu)成的人文景觀，給本案的定位帶來利益點。 建筑面積： 407541 萬平方米（其中一期 144415 平方米，二期 142047 平方米，三期 121078 平方米） 容積率： 綠化率： 35% 覆蓋率： 25% 物業(yè)類型：高層。 四、項目地塊分析 地塊狀況 位置：靜安區(qū)中心位置，北至康定路、西臨西康路、東到常德路、南靠新閘路。在所有受訪者中，選高層的比例為 %，而 30歲以下的人選擇高層的比例達(dá)到了30%，明顯高于其他年齡組的人，這與年輕人特有的審美心理、生活習(xí)慣 有關(guān)。 最受歡迎的樓型是小高層在可以復(fù)選的情況下，有 %的人選擇了小高層，有%的人選擇了多層。到了 2021 年，又從“大家庭”向年輕“小家庭”轉(zhuǎn)變，表明上海新一代年輕人已經(jīng)進(jìn)入購房主流。不久為了追求一步到位，三室一廳房趨于熱銷。 7 住宅小區(qū)的景觀綠化、會所配套以及健身場等都成為消費者選擇物業(yè)時的重要指標(biāo)。 本案面臨最大的競爭對手來自尚未浮出水面的盤量，根據(jù)不完全統(tǒng)計，在 2021 年和 2021 年靜安區(qū)已規(guī)劃上市的體量將達(dá) 100 萬平方米左右。 二是消費者在選擇小區(qū)規(guī)劃布局時，偏向于各類物業(yè)形態(tài)相結(jié)合的形式。 目前上海人購房有兩大偏愛： 一是越來越多的消費者對板式小高層青睞有加。說明目前上海人購房面積正在趨向合理，并非越大越好。其中“三口之家型”比例是 %、“年輕夫妻型”購買比例是 %，均超過半數(shù)。上述情況可見，上海購房越來越多趨向于“小家庭”購買。 6 因素對大局影響越來越?。桓邫n房源供應(yīng)充足，市場價格逐步確認(rèn)，并且為中檔房源打開價格上升空間，有利于總體價格的抬高，未來 的市場上升行情一觸即發(fā)。 目前的市場架構(gòu)可謂天時地利人和，區(qū)域房價指數(shù)將突破向上，并且在未來幾年內(nèi)，行情有屢創(chuàng)新高的可能，主要體現(xiàn)在底部積壓房源進(jìn)一步消化，其價格本案位于居住區(qū)和商業(yè)區(qū)交界處，處于“現(xiàn)代居住區(qū)”的 最前沿，南面正對高品質(zhì)的“商業(yè)商務(wù)區(qū)” ，有利于本案中高檔的產(chǎn)品定位和客戶吸引。 與平靜的一級市場相比，三級市場交易火爆，底部積壓房源進(jìn)一步得到消化，未來供應(yīng)量控制良好。交易金額增長緩于交易量的增長，而上半年主要交易基本集中在一些舊盤上，價格有所回落屬于正常情況。完成景觀道路沿街 44幢居民多層住宅“平改坡”工程。完成延安中路大綠地二期建設(shè)和 北京西路常德路大綠地建設(shè)。實施靜安南京路櫥窗內(nèi)光外透延伸工程。 5 ——同時，完成 3條道路的大修改造和 10 條道路的重點養(yǎng)護。而新閘路以北舊式里弄和老工廠集中，這些舊房和舊廠將逐步拆除，新建中高檔現(xiàn)代居住小區(qū) 。根據(jù)這份舊區(qū)改造和城區(qū)規(guī)劃計劃，區(qū)內(nèi)的延安中路以南是新式里弄、花園住宅；新閘路以北則是高樓林立的現(xiàn)代居住小區(qū)；延安中路和新閘路之間，是以南京西路為軸線的主商業(yè)區(qū)。 靜安區(qū)的城區(qū)規(guī)劃以“一軸雙翼”為主體路線，具體情況為： “一軸” 4 即靜安南京路沿線地區(qū)，面積約為 平方公里，處于上海城市東西發(fā)展的主軸上，是上海的中心商業(yè)區(qū)和國際金融、貿(mào)易中心區(qū)之一，是靜安區(qū)社會經(jīng)濟