【正文】 效果理想，建議作為 A塊的人行主要出入口和附以車行此處入口； 在武定路上應(yīng)增加跨街天橋，從小區(qū)內(nèi)到小區(qū)內(nèi)，將整個小區(qū)緊密相連，公共設(shè)施共享，這樣對外宣傳也能將整案的綠化、設(shè)施等指標數(shù)量累加； 在靠近常德路和西康路的天橋還可設(shè)計成整個小區(qū)的門樓； 五、公共綠化分析 與現(xiàn)代風格的建筑立面相適的是大規(guī)模的鋪地景觀和英式園林風格的綠化組團， 萬方的綠 地面積和集中綠化的規(guī)劃為此提供了前提； 大組團的集中綠化有利于提升本案的景觀品牌、提高綠化賣點的號召力； 與此綠化方式相適應(yīng)是以落地照明為主的小區(qū)燈光照明； 在具體綠化規(guī)劃是應(yīng)注意綠地部分的 3 級分化：公共的、半公共的和私家的區(qū)分和過渡； A 塊的變電站應(yīng)緊靠紅線、減少對小區(qū)尤其是減少對 3 號的影響； 以目前的綠化景觀規(guī)劃、綠化種植和豐富的水景將會成為本案的重要買點； 六、會所設(shè)施分析 12 獨特的會所設(shè)計是本案的亮點，但是由于 A 地塊內(nèi)就有住戶 1128 戶，因此會所面積偏小，建議將整個小區(qū)的會所設(shè)施共享，以增 加會所得人均占有率； 具體會所設(shè)施如下（整個 A、 B、 C 地塊）： 類別 項目 備注 運動休閑設(shè)施 網(wǎng)球場 34 塊，露天 壁球館 12 塊，室內(nèi) 乒乓球館 810 桌，室內(nèi) 桌球 分花式和 SNOOKE 各 34 桌 韻律操室 健身室 籃球場兼羽毛球場 室內(nèi)高爾夫練習場 沖淋桑那 飛鏢式 保齡球場 娛樂交誼中心 家庭視聽電影中心 棋牌室、才藝教室 水吧及服務(wù)空間 會議中心 COFFEE SHOP 圖書親子世界 圖書閱覽室 社區(qū)幼兒園、托兒所 親子游戲場 可以露天 兒童電腦教室 少兒課后輔導中心 13 社區(qū)服務(wù)設(shè)施 便利店 美發(fā)中心 郵政服務(wù)、自動取款機 社區(qū)洗衣中心 社區(qū)醫(yī)療保障中心 管理中心、保姆機構(gòu) 小型商務(wù)中心 七、交通分析 本案周邊公共交通非常發(fā)達，火車站、南京路、人民廣場、靜安寺、曹家渡、徐家匯等都有直達的公交線路； 行車沿常德路向南 公里可到達延安路高架扎道口，沿新閘路向東 到達南北高架匝道口； 規(guī)劃中的地鐵 7號線也途徑本案的邊緣； 八、安保管理分析 本案共有 8個以上的出入口，周邊目前還多為舊區(qū)因此要加強保安和物業(yè)管理服務(wù)； 紅外線周界警戒和警報監(jiān)視系統(tǒng)是不可或缺的配置； 每戶均應(yīng)設(shè)置緊急按鈕、可視對講和在各樓入口設(shè)置密碼門銷； 在小區(qū)內(nèi)的主要出入口和地下室出入口設(shè)置錄像系統(tǒng)保留 72 小時、以便發(fā)生意外事故的追查； 建議門窗設(shè)置磁簧感應(yīng)裝置，以防宵小侵入； 九、建筑立面分析 現(xiàn)代的外立面、簡潔的線條、配以大型落地窗都將成為本案的亮點； 外立面選用涂料，更能體現(xiàn)品質(zhì)感，但應(yīng)注意維護； 14 十、入口門廳分析 寬敞、豪華的門廳 是提升品牌的直接手段； 增加門廳的透光性，更能表現(xiàn)門廳的寬大、豪華； 由于門廳面積較大，應(yīng)該加強門廳內(nèi)的布置和功能劃分 十一、房型分析 目前的房型設(shè)計共同的缺點是： 單套房型必須符合上海的購房習慣，即客廳的面寬為 米，不小于 ；主臥面寬 米；次臥面寬 米，不得低于 3米等； 所有餐廳都是暗間，功能性較差、布置較難； 小面寬、大徑深和缺少儲藏空間、衣帽間是所有樓棟的通?。? 2 號樓的中套房型有遮光問題，建議如圖“倒八字”處理，這樣既可以解決中套的采光，又可以將樓層改為兩頭的一梯 一戶大房型，中間的一梯兩戶較小房型； 4 號樓，廚房不應(yīng)向客廳開門、建議向餐廳開門，客衛(wèi)離起居室太遠，建議增加餐廳面積，減小徑深； 6 號樓中的 2房廚房遮光嚴重； 十二、面積、配比分析 以目前規(guī)劃設(shè)計來看面積控制的較好； 根據(jù)對產(chǎn)品的建議，房型配比建議如下： 戶型 建筑面積（平米） 數(shù)量（套） 比例（ %） 1房 60 90 8 小 2房 85 110 10 2房 100 290 25 2+1 房 110 110 10 15 小 3房 130 230 20 3+1 房 140 160 15 4房 160 70 6 躍層 200 以上 70 6 合計 1130 100 十三、建材分析 小房型建議采用裝修房出售，較之個人裝修即能夠變相的降低小房型的總價，又可以減少日后物管維修的幾率； 公共部分如門廳等應(yīng)提高建材設(shè)備的配置，這是高檔樓盤的重要標志； 營銷篇 USP 分析 一、優(yōu)勢 開發(fā)商的背景優(yōu)勢。 高檔地段的區(qū)域性開發(fā)。 高尚的規(guī)劃。 集中綠化空間 16 二、劣勢 靜安的集中開發(fā)，造成將來供需比例失調(diào)。同時由于舊城改造政策優(yōu)惠，中檔次、中高檔和高檔大盤同時發(fā)售的現(xiàn)象也不可避免。 在中高檔、高檔市場的爭奪中 ，同在靜安區(qū)中各有特色，我們的地塊優(yōu)勢并不明顯。 三、機會 靜安中心區(qū)域從未有大型高尚社區(qū)。這一舉措，將一改靜安房地產(chǎn)主流市場在前一輪開發(fā)中落后的局面，提升靜安區(qū)交易價格水平。 上海的經(jīng)濟繁榮，在目前國際和國內(nèi)形勢下，并隨著 WTO 的加入，必將成為最大的收益者，上海的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一批新的購買客層??投資者和回歸者。 進入時機對于我們至關(guān)重要，它可以讓我們規(guī)避競爭夾擊的風險，也可以讓我們有力地切入新一輪客源。 供需平衡的破壞，會造成消費者的持幣觀望和客源的分流。靜安 目標市場 關(guān)于市場的鎖定 一、客源構(gòu)成： 主力市場 1．根在靜安的財富階層 靜安在上海最富有代表性，歷史悠久、人文薈萃，東西文明深植其中，不僅名人輩出，而且眾多“老貴”眷守于此，歷久以來是上海市民向往的居住地。因此，區(qū)域內(nèi)的上班族的中高層人士是我們的一大客層。 成長市場 港、澳、臺同胞及海外人士 隨著國際形勢的變化和中國 WTO 的到來，上海成為全世界矚目的安全、繁榮的國際大城市，我們可以預(yù)期即將到來的海外人士回歸潮。 市區(qū)中心地段投資客、喬遷客源。 靜安文脈和綠脈二線交匯。 總體戰(zhàn)略 一、品牌統(tǒng)一化，主題多元化，市場多輪次，問鼎第一 1．以整盤定位上市，搶占靜安的代表地位，分期開發(fā)。 靜安楓景 186。靜安楓丹白露 19 二、綜合優(yōu)勢、四個“對話” 在本項目的營銷中，以“綜合優(yōu)勢”作為營銷的根本。 綠與靜安、綠與城的對話 文明與目標對象的對話 發(fā)展商與國際 接軌的對話 歷史與未來的對話 把握大盤開發(fā)的特點，將每個分期分為兩大銷售階段，開盤快速吸納客源，延長中期，保持持續(xù)旺銷的人氣。 嚴格要求開盤條件，以使開盤即能去化相當部分盤量，建議現(xiàn)景發(fā)售，尤其在開盤地下會所的現(xiàn)景展示。 步序一：地緣市場、總價市場、海外市場 步序二：地緣市場和海外市場、全市市場和總價市場 （ 3）中期采用波段進攻的方式，創(chuàng)造多次去化組團。城市綠城（ CITYOASIS） UPTOWN 從哈同花園、馬勒公寓到上海商城 從百樂門、中蘇友好大廈到梅龍鎮(zhèn)、恒隆廣場 20 靜安不僅是上海的中心，靜安更象征著海派文明的人文神韻 西康路、常德路?在寸土寸金的中心腹地， 奢侈地圍合 10 萬平方米方正基地 新加坡財團的傾情演繹，用國際的眼光再造一座市中心的希望之城 CITYOASIS 跨世紀的上海市中心最缺什么？ 不缺悠久的文化底蘊、不缺國際化大都市的恢弘氣勢 不缺與世界并駕齊驅(qū)的高樓大廈，不缺與流行同步的大型百貨 世界美食應(yīng)有盡 有，優(yōu)秀人才紛至沓來 上海市中心最缺什么？ 缺綠、缺樹、缺生態(tài)環(huán)境，缺與花、鳥共生的地方 邀請陽光、鮮花、蝴蝶、花鳥再回來！上海的明天會更好！ 案名：靜安楓景（ MAPLEPARK） 案名解釋： 在上海，靜安是高尚地段的代名詞，也是公認的上海中心。靜安區(qū)擁有優(yōu)厚的區(qū)位優(yōu)勢，曾是上海各區(qū)唯一不與郊縣接壤的行政區(qū)，其完全位于內(nèi)環(huán)線內(nèi)，在上海也是獨一無二