深圳金地景園商業(yè)營銷策劃報(bào)告-在線瀏覽
2025-05-10 10:31本頁面
【正文】 的鋪王形象；3) 鋪王的價(jià)格為其他商鋪的價(jià)格奠定心理基礎(chǔ)，樹立標(biāo)桿效應(yīng)，增加整個(gè)樓盤的商業(yè)價(jià)值；受地段因素影響，臨街商業(yè)價(jià)值被過度利用，騎樓商業(yè)價(jià)值沒有被充分利用。13二 期一 期 集 中 式 商 業(yè)商 業(yè) 街商 業(yè) 街南 區(qū)北 區(qū)友 誼 路韶高路小區(qū)路韶 洲 路提 升 商 業(yè) 街 價(jià) 值 的 人 流 動(dòng) 線入 口（ 車 ）入 口（ 人 ）商 業(yè) 街14本解決方案有如下好處：1) 增加了人流，人流帶來商流，韶高路商鋪可以做旺；2) 與周邊住宅項(xiàng)目入口的聯(lián)動(dòng)，商業(yè)價(jià)值被充分利用，增加了本項(xiàng)目的總體商業(yè)價(jià)值；三、銷售方式主力店模式方案一：整體銷售一般主力店進(jìn)駐不會(huì)選擇購買，而是選擇租賃的方式。方案二：整體出租 整體出租即一次性租出所有商業(yè)。方案三：以租賃為主，部分銷售。通過主力店經(jīng)營使剩余銷售部15分的商業(yè)價(jià)值大大提升，其價(jià)格也將高出普通商鋪。故我司建議采用方案三，該方案挖掘出全部的商業(yè)價(jià)值。因?yàn)榇藭r(shí)，對(duì)業(yè)態(tài)及其形象的控制權(quán)已從發(fā)展商轉(zhuǎn)移到了小業(yè)主手中。方案二：以出售為主，部分租賃出售的部分可以直接面對(duì)投資客及經(jīng)營者出售，比例約為 80％；租賃部分為開發(fā)商長期持有，為物業(yè)、咖啡店、銀行等，提高項(xiàng)目的配套價(jià)值。通過以兩個(gè)方案比較，我司建議方案二更適合本項(xiàng)目的實(shí)際及后續(xù)發(fā)展。從作用來說是帶動(dòng)人氣，對(duì)商業(yè)街的銷售起到促進(jìn)作用。但在銷售角度來看，由于銷售策略獨(dú)特，首付低，月供低，置業(yè)門檻低，風(fēng)險(xiǎn)小，銷售難度不會(huì)很大。17兩 種 商 業(yè) 模 式 關(guān) 系主 力 店步 行 街專 業(yè) 市 場指 導(dǎo) 業(yè) 態(tài)自 主 經(jīng) 營人 氣 保 證 相互配合互相補(bǔ)充 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。第二部分 價(jià)格定位房地產(chǎn)租金是售價(jià)的晴雨表，租賃市場的行情直接反映了供求關(guān)系，售價(jià)曲線與租賃價(jià)格曲線是同步變化的，租賃價(jià)格是售價(jià)的真實(shí)反映，租賃市場是房地產(chǎn)市場的真實(shí)體現(xiàn)，以收益價(jià)格對(duì)商業(yè)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，收益價(jià)格對(duì)物業(yè)使用者和投資者都是一個(gè)基本的心理預(yù)期價(jià)格?！? 根據(jù)租金水平，可測算出本項(xiàng)目商鋪的平均售價(jià)為 7000 元/M 2 根據(jù)我司商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)及主力店引進(jìn)后商業(yè)氛圍的提升，本項(xiàng)目最終銷售均價(jià)目標(biāo)：商業(yè)街價(jià)格 9000 元/M 2主力店（一層）價(jià)格 12022－14000 元/M 2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。第三部分 客戶定位有了商業(yè)經(jīng)營模式的定位，我們還必須準(zhǔn)確的對(duì)我們的消費(fèi)群體進(jìn)行研究，只有準(zhǔn)確的客戶定位才能讓我們的推廣做到有的放矢。后期由于項(xiàng)目銷售的順利進(jìn)展及區(qū)域大環(huán)境的成熟，大型知名主力店的進(jìn)駐，一些自營性客戶將逐漸增多。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。片區(qū)住宅密度高、人口集中，消費(fèi)市場活躍、消費(fèi)能力較強(qiáng)，初步形成了井灣子紅星商業(yè)次中心。生活對(duì)消費(fèi)者而言，全面提升生活品位，追求家庭生活的外延、都市人群的交流與休閑度假的近在咫尺。LIFESTYLE CENTRE 大約 1500050000 平方米，一般依托于中高檔居住區(qū)，除零售外，一般還需包括影院、書店、餐飲娛樂和住宿等多種功能。24人均停留在傳統(tǒng) MALL 的時(shí)間為 80 分鐘左右，而停留在 LIFESTYLE CENTRE 中的平均時(shí)間為 60 分鐘左右，但是在 LIFESTYLE CENTRE 的平均花費(fèi)卻高過其他類型的項(xiàng)目。經(jīng)營者也可利用戶外空間針對(duì)周邊居民進(jìn)行表演或組織活動(dòng)，從而增強(qiáng)項(xiàng)目的地域凝聚力和社區(qū)歸屬感。但越來越多的項(xiàng)目都將此作為商業(yè)主導(dǎo)概念進(jìn)行開發(fā)。而本報(bào)告中定位的“假日生活廣場”更融合了長沙房地產(chǎn)及商業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，減少了公益性、增強(qiáng)了商業(yè)性與贏利性，是長沙版的“LIFESTYLE CENTRE”。25長沙市人均可支配收入突破萬元，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展、人民生活水平日益提高的前提下，人們對(duì)生活的追求不再限于溫飽，而越來越希望享受到更多。而對(duì)人際交流的渴望、親情鄉(xiāng)情的懷念，對(duì)“獨(dú)樂樂不如眾樂樂”的回味，讓“生活”二字充滿溫情。項(xiàng)目所在片區(qū)居住人口構(gòu)成為白領(lǐng)、公務(wù)員、高校教師、私營業(yè)主，大部分人具備良好的消費(fèi)能力，消費(fèi)市場廣闊。片區(qū)需要的不是傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)，而需要一種全新的商業(yè)運(yùn)做模式， “LIFESTYLE CENTRE”成為落入我們眼中的選擇之一。大體量要求的是復(fù)合商業(yè)形態(tài)、經(jīng)營范圍。如何結(jié)合實(shí)際情況將“LIFESTYLE CENTRE”在長沙做成功？ 在確定了定位之后，我們繼續(xù)探討了如何實(shí)際操作項(xiàng)目。26根據(jù)“LIFESTYLE
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