【正文】 ：自在城做為板橋板塊首發(fā)項(xiàng)目 ,短時(shí)間區(qū)域內(nèi)沒(méi)有項(xiàng)目與之競(jìng)爭(zhēng) 即將出讓地塊 雨花城鎮(zhèn)項(xiàng)目 Gemdale Corporation 基本結(jié)論 價(jià)格戰(zhàn) 將主導(dǎo)營(yíng)銷，溢價(jià)空間被壓縮。 新城 主導(dǎo)房地產(chǎn)，并成為置業(yè)首選。 2023成交量較 2023年縮水 50%，預(yù)計(jì) 2023年與 2023年 持平 。 國(guó)家金融新政 （降低利率）應(yīng)保持謹(jǐn)慎的樂(lè)觀。 項(xiàng)目概況－ 城市印象 Gemdale Corporation 寧馬高速：連接南京和馬鞍山的高速公路 ， 15分鐘就可從本項(xiàng)目進(jìn)入主城區(qū) 自在城項(xiàng)目地處板橋新城，位于主城區(qū)的南部，距離主城區(qū)約 22公里，距奧體新城 17公里，未來(lái)地鐵８號(hào)線與主城的無(wú)縫對(duì)接 石閘湖為本項(xiàng)目提供了豐富的水景資源，可以使本項(xiàng)目很好的與自然相結(jié)合 南京市區(qū) 河西新城，南京市政府重點(diǎn)打造的城市副中心，新的金融 CBD地區(qū) 對(duì)外交通快捷 （ 四條公路通往主城 ） 寧馬高速 ： （ 現(xiàn)有通車 ） 寧蕪高速 ： （ 規(guī)劃 ） 中興路： （ 規(guī)劃 ） 濱江大道南延： （ 規(guī)劃 ） 京滬高鐵 ： （在建）京滬高速鐵路南京段從江浦 — 大勝關(guān)過(guò)江 — 鐵心橋 —寧南 — 滄波門 — 句容方向 項(xiàng)目概況－ 交通 Gemdale Corporation 項(xiàng)目概況－ 自在城印象 2023畝復(fù)合型現(xiàn)代居住之城 備注：該圖片為臨時(shí)，將來(lái)替換為自在城與石閘湖相結(jié)合的圖片 Gemdale Corporation 花園 洋房 一號(hào) BLOCK總建筑面積：約 15萬(wàn)平方米 一號(hào) BLOCK總戶數(shù) 1265戶（其中高層公寓 1185套，洋房 80套） 展示點(diǎn) ： 樣板房共計(jì) 5套 ； 2套高層普通公寓、 2套“ crossover戶型、170大戶型一套” 各住宅物業(yè)類型景觀特點(diǎn) 高層大戶型分布 ：在面向石閘湖的“凹字”形景觀界面上布置景觀大戶型，有效利用湖景資源； 高層中小戶型 ：在 BLOCK內(nèi)部水景豐富及棟距較大處布置，保證其居住品質(zhì)； 高層小戶型分布 ：在每個(gè) BLOCK右側(cè)視線受阻或有一定交通干擾的側(cè)向界面上布置小戶型，以防護(hù)綠帶景觀資源提升小戶型品質(zhì)； 低層 ：在整個(gè)地塊中央安靜的兩個(gè) BLOCK集中布置，一方面折減大量高層帶來(lái)的空間壓抑感，另一方面使地多層區(qū)集中中以獲得較大的開敞空間并獲得面向石閘湖的景觀界面，保證高檔住宅的高品質(zhì)居住環(huán)境。 河西 /西堤國(guó)際 區(qū)位（小） －與河西 CBD 相毗鄰 1. 江寧新區(qū)： ? 項(xiàng)目位置較金域藍(lán)灣差 ? 項(xiàng)目品質(zhì)與金域藍(lán)灣相近 2. 河西 CBD： ? 項(xiàng)目位置較西堤國(guó)際差； ? 項(xiàng)目品質(zhì)較西堤國(guó)際優(yōu) 3. 提示：自在城項(xiàng)目路況較差 。 ● 區(qū)域前景較西堤國(guó)際差，比金域藍(lán)灣好；但作為板橋地塊來(lái)講， 區(qū)域核心企業(yè)的人群的收入普遍較好，當(dāng)?shù)貒?yán)重缺乏高檔的有城市感的社區(qū)樓盤和消費(fèi)場(chǎng)所。 區(qū)位 －交通 ?實(shí)際距離 “遠(yuǎn) ”； 心理距離 “偏 ” ?縮短實(shí)際距離－通過(guò)交通狀況的改善來(lái)實(shí)現(xiàn)，但需要一定 “時(shí)間 ” ?心理距離通過(guò)不斷樹立和鞏固的良好印象緩解 置業(yè)基本需求，客觀，挑剔 解決實(shí)在問(wèn)題，努力改善形象 1. 市政： ?大力引進(jìn)公交線路； ?寧馬高速上設(shè)置項(xiàng)目指導(dǎo)系統(tǒng)，牽引客戶至項(xiàng)目； ?城市建設(shè)利好消息：買斷收費(fèi)站，地鐵八號(hào)線規(guī)劃； 2. 車況： ?管理：服務(wù)外延；包裝：形象外延 形象包裝 ?包裝項(xiàng)目形象，包裝星級(jí)服務(wù)的社區(qū)巴士，改善置業(yè)者的心理距離 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 區(qū)位價(jià)值分析及利用 Gemdale Corporation 價(jià)值提煉 規(guī)模－總規(guī)模 ?江南八區(qū)超級(jí)大盤 ?政府運(yùn)營(yíng) 區(qū)位（大） 河西南 ?南京濱江發(fā)展的必然延伸帶 —— 城市擴(kuò)張方向 ?新都市 區(qū)位（?。? ?都市生活 － 現(xiàn)代之城 ?自然生態(tài) – 生態(tài)之城 區(qū)位－交通 ?濱江大道 +寧馬高速 +地鐵 8號(hào)線 +長(zhǎng)江三橋，立體交通網(wǎng)線 ?城市公交 +社區(qū)巴士 ?市區(qū)通達(dá)性強(qiáng)， 15分鐘到達(dá)奧體 河西新城 板橋新城 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 區(qū)位價(jià)值分析及利用 Gemdale Corporation 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力－項(xiàng)目?jī)r(jià)值 1 容積率 －容積率是地產(chǎn)開發(fā)的硬指標(biāo) ?項(xiàng)目：整體 ； ?提示： ，綠化、景觀面積少，配套共享人群多，尤其會(huì)擔(dān)公共配套不夠，故現(xiàn)場(chǎng)展示建議盡量消費(fèi)客群的這些擔(dān)憂 規(guī)劃理念 －起點(diǎn) ?金域藍(lán)灣： 金地自在城的系統(tǒng)性較金域藍(lán)灣好，效益產(chǎn)出更高 —— 后者雖有萬(wàn)科早期的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)鋪墊，但自然環(huán)境的利用沒(méi)有自在城充分，商業(yè)配套較金域藍(lán)灣更勝一籌； ?西堤國(guó)際：金地在城的整體開發(fā)理念較西堤國(guó)際高 1－ 2個(gè)檔次，后者在商業(yè)配套、功能配套與住宅配套的互動(dòng)運(yùn)營(yíng)方面一直被市場(chǎng)置疑 —— 物業(yè)價(jià)值非最大化（綜合水平有限） —— 西堤國(guó)際是一個(gè)典型的睡城 ?自在城：繼承了原有的土地肌理，建造一座現(xiàn)代化的生態(tài)之城 理念更科學(xué)、更先進(jìn)；高起點(diǎn)，城市生活，國(guó)際視野 （待現(xiàn)場(chǎng)展示） 交通組織 －項(xiàng)目的動(dòng)脈 ?金域藍(lán)灣：內(nèi)部六組人車動(dòng)線，自行車及汽車兩組車流動(dòng)線，車位較多 ?西堤國(guó)際：內(nèi)部人車分流，車位有限 ?自在城：創(chuàng)新突破 —— 從人使用角度出發(fā)，考慮更加完善，存在三種交通方式：車行、自行車、步行、車位充足、設(shè)置社區(qū)小軌道（待現(xiàn)場(chǎng)展示） 比較競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目： 江寧 /金域藍(lán)灣 河西 /西堤國(guó)際 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 產(chǎn)品價(jià)值分析 Gemdale Corporation 競(jìng)爭(zhēng)力－項(xiàng)目?jī)r(jià)值 2 人居尺度 ?金域藍(lán)灣：大項(xiàng)目， 54萬(wàn)方的開發(fā)規(guī)模，交通較差， 晚上出行不方便，基本靠私家車出行；地價(jià)高，戶型較大，總價(jià)高，大盤開發(fā)，大環(huán)境，較舒服； ?西堤國(guó)際：低密度開發(fā)，社區(qū)內(nèi)感覺(jué)舒適；以高層公寓為主，戶型較大，總價(jià)較高，交通出行基本依賴業(yè)主的私家車，步行+公交； ?項(xiàng)目：借助石閘湖天然景觀資源，2023畝的項(xiàng)目分期開發(fā) ，囊括了高層公寓、花園洋房、別墅等物業(yè)類別，社區(qū)引進(jìn)公交 +社區(qū)巴士，實(shí)現(xiàn)與主城的無(wú)縫對(duì)接。 意識(shí)形態(tài) —— 意識(shí)形態(tài)范疇，從城市感 → 感觀體驗(yàn) → 心理體驗(yàn) 1. 金域藍(lán)灣： ?道路： 路牌內(nèi)容以不同形象展示了項(xiàng)目的特性， 但項(xiàng)目概念未作很好的市場(chǎng)解讀， 對(duì)其提出的 U8+的概念，受眾理解不了； ?邊界： 從與周邊環(huán)境跳出，沿路的綠化標(biāo)識(shí)醒目 ； ?小環(huán)境： 每一個(gè) block都有其自身的特點(diǎn)，構(gòu)成了業(yè)主不同的認(rèn)知。 2. 西堤國(guó)際： ?小環(huán)境：主入口大門的景觀與綠色植被很溫馨； ?已經(jīng)交付的高層立面較大氣，時(shí)代感、國(guó)際感強(qiáng)； ?內(nèi)部小環(huán)境、標(biāo)志物及景觀配備合理，相互交融，代表了項(xiàng)目的整體氣質(zhì) 3. 自在城： 先進(jìn)的開發(fā)理念，創(chuàng)新的產(chǎn)品規(guī)劃，擁有 8個(gè)不同目標(biāo)客群的 block組團(tuán)，配合大型的商業(yè)和會(huì)所等設(shè)施， 8個(gè)地塊各具特色，有各自的歸屬感，而又統(tǒng)合在石閘湖的自然感召力之下。 比較競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目： 江寧 /金域藍(lán)灣 河西 /西堤國(guó)際 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 產(chǎn)品價(jià)值分析 Gemdale Corporation 客戶需求 價(jià)值對(duì)接－項(xiàng)目?jī)r(jià)值 1 容積率 ?容積率較高，但外部自然環(huán)境與內(nèi)部自然景觀的合理配備會(huì)使消費(fèi)者忘記容積率高的不利因素 ?“絕版湖景，水域豐厚 ” 稀缺、天然、珍藏 ?項(xiàng)目水資源豐富，開發(fā)過(guò)程注意對(duì)資源的有效利用與整合 ?容積率和密度雖較高，但由于采用建筑高低搭配以及內(nèi)部中心集中綠地的規(guī)劃設(shè)計(jì)處理，使得整體空間感受并不緊張。（ 自然都市生活 ） ?社區(qū)巴士與各ＢＬＯＣＫ之間的步行距離控制在５分鐘內(nèi)， 最大不超過(guò)８ 00米； ?每一個(gè) 商業(yè)或景觀點(diǎn) 到社區(qū)巴士的距離也應(yīng)控制在 5分鐘步行范圍內(nèi)，最大不超過(guò)８ 00米 “科學(xué)的尺度 ”是 “人 ”的尺度 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 產(chǎn)品價(jià)值分析 Gemdale Corporation 客戶需求 價(jià)值對(duì)接－項(xiàng)目?jī)r(jià)值 3 意識(shí)形態(tài) 身自在、心自在－不一樣的人群，一樣的自在 ? “我想很快找到朋友的家、便利店、幼兒園或是一家２４小時(shí)洗衣店 ?? ” ?“我喜歡這里的風(fēng)情商業(yè)街，因?yàn)閬?lái)到這里就可以滿足一切需求，這是最重要的，其他什么都無(wú)所謂 ?? ” ?“商業(yè)街吸引了周邊的人全來(lái)消費(fèi)，這里人氣很旺，我們共同擁有它，非常美妙?? ” “每一個(gè)人都會(huì)與自己生活過(guò)的城市（或某一部分）聯(lián)系密切， 對(duì)城市的印象也必然留在記憶中，當(dāng)把它們挖掘出來(lái)、反映出來(lái)，也就是價(jià)值的體現(xiàn) ” “城市同其他事物一樣，也有其視覺(jué)語(yǔ)言；清晰的語(yǔ)言，意味著清晰的信息，使人迅速遷移，找到歸屬 ” 1. 道路 ： 自在路 ，連接了住宅區(qū)、風(fēng)情商業(yè)街、交通站點(diǎn)、石閘湖商業(yè)街、會(huì)所和十平方公里的森林含氧帶，具有城市中心大道的強(qiáng)指向性和標(biāo)志性 —— 它向每一個(gè)路上的業(yè)主預(yù)示： “您在回家的路上 ” 2. 邊界：緊鄰項(xiàng)目的 十平方公里的含氧帶 ，外觀上具有較強(qiáng)的秩序感、設(shè)計(jì)感 —— 從與周邊環(huán)境跳出，告訴客戶 “這里是您的家， “石閘湖是您的主花園 ”” 3. 區(qū)域： 主入口區(qū)域 （會(huì)所、交通總站點(diǎn)）、 風(fēng)情商業(yè)街、酒店 ——每一個(gè)區(qū)域都有其自身的特點(diǎn)，構(gòu)成了業(yè)主不同的認(rèn)知－ 如 “這里很有感覺(jué)，像都市 ” 4. 4. 節(jié)點(diǎn)：如 風(fēng)情商業(yè)街 ，自在城的中心生活區(qū)，向整個(gè)區(qū)域敞開 —— 根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)理論， “市 ”為城生、 “城 ”為市榮，加之街區(qū)特色的“源泉 ”水景，所以商業(yè)街已不僅僅是自在城的經(jīng)濟(jì)中心，而且被升華為城市的源頭 “這里很有情調(diào)，總能讓人想起些什么 ” 5. 標(biāo)志物：商業(yè)廣場(chǎng)聳立的 標(biāo)志物 、主入口的 安全崗?fù)?、主入口的 會(huì)所，在第一時(shí)間將映入業(yè)主的眼簾， 告訴業(yè)主 “您到家了 ” 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 產(chǎn)品價(jià)值分析 Gemdale Corporation 價(jià)值提煉 物業(yè)組合 ?除城市化的高層建筑外，還有親近土地的 TOWN HOUSE和情景花園洋房，相互高低搭配、錯(cuò)落有致、親疏得當(dāng)，相互既有交流又有各自區(qū)塊的私密性。 交通組織 ?交通組織人性化 — 三級(jí)交通動(dòng)線，實(shí)現(xiàn)真正意義人車分流 人居尺度 ●以人為本，體現(xiàn)方便、快捷，尺度溫馨 意識(shí)形態(tài) ?從感官到內(nèi)心營(yíng)造 “城市璀璨 ”的感覺(jué) 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 產(chǎn)品價(jià)值分析 Gemdale Corporation 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力－項(xiàng)目?jī)r(jià)值 1 風(fēng)格 優(yōu)勢(shì) ?新（簡(jiǎn)約）現(xiàn)代主義 ，建筑立面整體材質(zhì)高檔，建筑立面現(xiàn)代感強(qiáng)，可識(shí)別性高 ?講究細(xì)節(jié)處理，營(yíng)造溫馨氣氛， 簡(jiǎn)潔硬朗的立面線條，強(qiáng)調(diào)整體性和體塊感，給人挺拔、清爽的視覺(jué)享受，在建筑細(xì)部處理上對(duì)立面線條、窗洞口、陽(yáng)臺(tái)及其欄桿專門做了精細(xì)化處理，使得在完整的體量上有著豐富的耐看的細(xì)部。 人居尺度 ?金域藍(lán)灣、西堤國(guó)際的項(xiàng)目建筑尺度均 OK； ?自在城優(yōu)勢(shì)：細(xì)分市場(chǎng)客群，產(chǎn)品差異化，并借鑒目前先進(jìn)設(shè)計(jì)元素使金地科學(xué)筑家的理念真正運(yùn)用到項(xiàng)目產(chǎn)品的每一個(gè)細(xì)節(jié) 生態(tài)化 優(yōu)勢(shì) ?依水而居 ?種在絕版湖邊的房子，不可再生的湖景資源 ?內(nèi)部綠化及水景的多樣運(yùn)用 ?高層多位于臺(tái)地，增加景觀面 劣勢(shì) ?石閘湖目前的狀況還不能稱之為湖，有待開發(fā) ?周邊的生態(tài)環(huán)境有待整合 人性化 優(yōu)勢(shì) ?考慮周密，配套齊全； ?創(chuàng)新＋實(shí)用 比較競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目： 江寧 /金域藍(lán)灣 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 產(chǎn)品價(jià)值分析 Gemdale Corporation 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力－項(xiàng)目?jī)r(jià)值 2 人文化 優(yōu)勢(shì)： 創(chuàng)新的探索，住宅與湖景的互相借勢(shì)，與時(shí)俱進(jìn)的精神，讓板橋新城的概念深入人心 劣勢(shì)： 消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域的抗性很大，區(qū)域內(nèi)多為當(dāng)?shù)亟紖^(qū)居民 戶型 優(yōu)勢(shì) ?細(xì)分市場(chǎng)，尋找差異化路線（以青年小戶型為例） ?市場(chǎng)定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)吻合度高：戶型指標(biāo)匹配良好，體現(xiàn)在戶型面積 → 房間數(shù)量 → 室內(nèi)指標(biāo)的一一總價(jià)控制（以５０－６０平米的小戶型為例） ?舒適度高：通風(fēng)采光好、景觀質(zhì)素高 ?創(chuàng)新戶型，引領(lǐng)居住時(shí)尚，小戶型自由魔方組合更加適合年輕人的口味 ?高層得房率較高，得房率均保證在 80％以上，部分得房率達(dá)到 85％ ?附加值高：戶戶有景、花園洋房贈(zèng)送面積多，高湯戶型居住質(zhì)素高，高湯戶型附增面積非常實(shí)惠 ?戶型設(shè)計(jì)完全以客戶需求為出發(fā)點(diǎn)，設(shè)計(jì)各方面以客戶為本 ?關(guān)鍵空間（如客廳、主臥）達(dá)到舒適尺寸 ?此外餐廳空間均考慮了它的完整性、安定性（周邊盡量少有交通穿行）及其與客廳空間的交流感 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 產(chǎn)品價(jià)值分析 Gemdale Corporation 客戶需求 價(jià)值對(duì)接－項(xiàng)目?jī)r(jià)值