【正文】 → 挑戰(zhàn) ： 因為蘿崗的地緣優(yōu)勢，區(qū)域內(nèi)中高端物業(yè)對開發(fā)區(qū)客戶的吸引將遠遠高于項目，所以項目近期中高檔次物業(yè)應(yīng)在線上訴求目標－開發(fā)區(qū)客戶，線下執(zhí)行目標－拓展新塘客戶；同時競爭對手復(fù)式大戶型也對項目中高端物業(yè)造成干擾，所以項目產(chǎn)品訴求方面應(yīng)強化差異性、高附加值 區(qū)域市場上洋房的供應(yīng)量較大，本項目的洋房銷售將存在一定的挑戰(zhàn)。 區(qū)域市場 — 供應(yīng)分析（競爭對手） 38 區(qū)域市場 －典型項目供應(yīng)分析（鳳凰城） 物業(yè)類型 戶型結(jié)構(gòu) 獨立別墅 2023年 2023年 2023年 15月份 面積 套數(shù) 比例 面積 套數(shù) 比例 面積區(qū)間 套數(shù) 比例 201250 29 8% 151200 27 4% 151200 20 8% 251300 69 19% 201250 179 24% 201250 84 33% 301350 120 34% 251300 168 22% 251300 75 30% 351400 72 20% 301350 221 29% 301350 47 19% 401450 25 7% 351400 74 10% 351400 11 4% 451500 20 6% 401450 12 2% 401450 2 1% 500以上 21 6% 451500 4 1% 500以上 15 6% 500以上 69 9% 桐林人家： 230套 合計 356 100% 合計 754 100% 合計 254 100% 聯(lián)排別墅 151160 76 51% 181190 72 49% 合計 148 100% 概況：連續(xù)兩年均以別墅為主推貨量， 06年減少了洋房及類別墅洋房供應(yīng)量，專攻別墅 獨立別墅：廣園東的主要供應(yīng)貨量；大戶型供應(yīng) (≥350㎡ )呈逐年下降趨勢： 2023年－ 2023年三年間，分別由 39％ →22 ％ →11 ％ 提示：項目獨立別墅 100坊與鳳凰城處于完全競爭關(guān)系 聯(lián)排： 150－ 190㎡，與項目特色洋房（三疊院）相近，目前 2023年無新貨供應(yīng) 洋房：舒適三房為主，標準和舒適四房在 2023年消化殆盡 提示：項目標準 3房和 2房與鳳凰城無競爭關(guān)系 39 物業(yè)類型 戶型結(jié)構(gòu) 2023年 2023年 15月份 洋房 戶型 面積區(qū)間 套數(shù) 比例 房屋戶型 面積區(qū)間 套數(shù) 比例 兩房兩廳 6170 11 2% 三房二廳 121130 26 30% 7180 33 5% 四房二廳 171180 54 63% 8190 110 18% 221230 6 7% 三房二廳 91100 22 4% 合計 86 100% 101110 13 2% 121130 221 35% 141150 22 4% 161180 43 7% 171180 11 2% 四房二廳 161180 88 14% 181190 28 4% 合計 627 100% 區(qū)域市場 －典型項目供應(yīng)分析（鳳凰城） 2023推售量 2023推售量 別墅 754 50％ 484 85％ 類別墅洋房 148 10％ － － 洋房 627 40％ 86 15％ 40 物業(yè)類型 戶型結(jié)構(gòu) 獨立別墅 2023年 2023年 2023年 面積區(qū)間 套數(shù) 比例 面積區(qū)間 套數(shù) 比例 面積區(qū)間 套數(shù) 比例 221230 63 76% 無新推貨 無新推貨 281290 16 19% 300以上 4 5% 合計 83 100% （多）聯(lián)排別墅（含四孖屋） 171180 148 75% 無新推貨 無新推貨 191200 25 13% 231240 24 12% 合計 197 100% 洋房 間隔 面積區(qū)間 套數(shù) 比例 無新推貨 三房 121130 84 14% 161170 84 14% 201210 56 9% 兩房 7180 153 26% 201210 36 6% 復(fù)式 141150 18 3% 291300 20 3% 300以上 94 16% 合計 593 100% 區(qū)域市場 －典型項目供應(yīng)分析（翡翠綠洲） 41 2023推售量 202 06推售量 別墅 83 30％ － － 類別墅洋房 197 70％ － － 洋房 － － 593 100％ 洋房： 面積區(qū)間分化嚴重，以 80平米的兩房、 120－ 170的三房、 300平米以上的戶型為主，出現(xiàn) 80－ 120平米的戶型斷層 別墅： 集中于 200～ 300㎡，與本項目 100坊相近，但目前2023年無新貨供應(yīng) 類別墅洋房： 集中于 180㎡，與本項目三疊院相近，但目前 2023年無新貨供應(yīng) 區(qū)域市場 －典型項目供應(yīng)分析（翡翠綠洲） 42 區(qū)域市場 －典型項目供應(yīng)分析（保利林語山莊） 獨立別墅 聯(lián)排別墅 洋房 100% 34 合計 35% 12 431440 65% 22 361370 比例 套數(shù) 面積區(qū)間 100% 186 合計 4% 8 301310 6% 12 291300 4% 7 271280 6% 11 261270 17% 31 251260 9% 16 241250 47% 87 221230 8% 14 211220 比例 套數(shù) 面積區(qū)間 100％ 308 合計 2% 6 191200 2% 6 161170 22% 68 111120 31% 96 101110 31% 96 91100 三房 12% 36 8190 二房 百分比 套數(shù) 面積區(qū)間 戶型 保利林語山莊 獨立別墅：以 360平米為主 聯(lián)排別墅：以 230平米以下單位為主 洋房：以 90－ 120的三房為主 43 區(qū)域市場 －典型項目供應(yīng)分析（萬科城） 獨立別墅 4套（ 700平米、 500平米、 400平米 2套） 聯(lián)排別墅 情景洋房 100% 97 合計 56% 54 170 28% 27 200 16% 16 250 百分比 套數(shù) 面積 100% 204 合計 33％ 68 200 67％ 136 140 百分比 套數(shù) 面積 萬科城 主力戶型為聯(lián)排別墅 170～ 200平米為主；情景洋房以 140平米為主 該兩盤位臵甚近，萬科城推售貨量面積剛好為保利林語山莊的面積空缺，形成互補關(guān)系，減少直接競爭的強度 44 區(qū)域市場 －供應(yīng)小結(jié) ： 廣園東板塊樓盤主推別墅、類別墅洋房，面積以 200～250平米為主力戶型；分階段集中推售某種物業(yè)類型，如鳳凰城 05年主推洋房、 06年則主推別墅；翡翠綠洲則 04年主推別墅、類別墅、 05年主推洋房；兩者在推貨物業(yè)的時機選擇上都避免與對手同一時間推售 新塘板塊則主推洋房，以中小戶型為主；一房單位以40～ 50㎡為主 。三房以 110～130為主，少量推售 150㎡以上四房單位 廣園東板塊與新塘板塊的戶型面積形成良好的互補關(guān)系，針對各自的目標群體，使新塘區(qū)的總體貨量得以平均地消化 (不自覺 ) 45 區(qū)域市場 －典型戶型競爭分析 100坊－獨立別墅 與本項目 100坊形成直接競爭的有鳳凰城、保利林語山莊、萬科城 100坊的優(yōu)勢在于山水資源和產(chǎn)品設(shè)計 競爭對手貨量不多（ 265套左右） 獨立別墅的稀缺性 優(yōu)勢 劣勢 套數(shù) 鳳凰城 價格低，且?guī)菅b修； 花園面積大。 存貨約 60套左右； 國慶推出約 200套。 產(chǎn)品設(shè)計一般； 外部景觀資源一般。 萬科城 數(shù)量少，只有 4套 外部景觀資源一般 4套 注：這里僅以戶型做簡單項目比較，綜合分析詳見第三章項目競爭力分析（下同） 46 區(qū)域市場 －典型戶型競爭分析 三疊院 －類別墅洋房 優(yōu)勢 劣勢 套數(shù) 鳳凰城 價格低，且?guī)菅b修。 存貨不足 10套。 產(chǎn)品設(shè)計一般。 萬科城 位置好，更近市區(qū)和蘿崗中心區(qū)； 景觀資源一般；總體規(guī)模小。 情景洋房（ 160平米）：204套 與本項目三疊院形成直接競爭的有 鳳凰城、保利林語山莊、萬科城的聯(lián)排別墅、四孖屋和萬科城的情景洋房 相比鳳凰城、保利林語山莊的聯(lián)排別墅和四孖屋，有較大的產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)勢，且擁有更好的山水資源 萬科城在產(chǎn)品與三疊院相當，但區(qū)位更好、推出更早（盡管在景觀和規(guī)模上處于劣勢），會分流部分開發(fā)區(qū)客戶 受到市場平層或復(fù)式大戶型的干擾，所以 產(chǎn)品訴求方面應(yīng)強化差異性、高附加值 47 區(qū)域市場 －典型戶型競爭分析 15度洋房－小高層 15度洋房：鳳凰城、翡翠綠洲、開發(fā)區(qū)的洋房，但主要的前兩者基本為 160m2以上的大戶型， 形成直接競爭的是新塘鎮(zhèn)板塊的東方名都、盛世名門、新塘新世界、城市家園 幾何公寓－電梯多層 1房： 2023年入市，基本無競爭對手 ； 2房面臨新塘鎮(zhèn)板塊小戶型競爭 ，后者為普通 2房戶型 15度洋房：戶型為大眾產(chǎn)品，市場差距不大，；在一梯兩戶、朝向、通風(fēng)方面做得更好；所以 產(chǎn)品訴求方面應(yīng)強化設(shè)計科學(xué)性、住居的舒適性 幾何公寓： 1房市場空白， 2房戶型緊湊實用，可偷換面積，且通風(fēng)、景觀質(zhì)素優(yōu)越，高性價比 產(chǎn)品訴求方面強調(diào)城市新生活 48 區(qū)域市場 －典型項目價格分析 價格分析表 （ 2023－ 2023） 板塊 項目 物業(yè)類型 價格 2023年 2023年 2023年 廣園東 碧桂園 〃 鳳凰城 獨立別墅 7000（帶裝修） 7500（帶裝修） 8000（毛坯帶園藝）－上半年 10000－ 11000（裝修＋園藝）－十一 聯(lián)排別墅 4500（帶裝修、園藝） 5000（帶裝修、園藝） 5500元 /㎡（帶裝修、園藝） 洋房 4000 （帶裝修） 3300(鳳盈苑 ) （帶裝修） 5000(鳳嶺苑 ) （帶裝修） 5000－鳳嶺（帶裝修） 3800－鳳盈（帶裝修） 翡翠綠洲 獨立別墅 70008000（毛坯） 8700（毛坯） 12023（毛坯） 06年上半年尾貨的價格不具有參考性 （多）聯(lián)排別墅（含四孖屋） 5000（毛坯） 5800（毛坯） 7000（毛坯） 06年上半年尾貨的價格不具有參考性 洋房 —— 一期 4000（毛坯） 二期 45004700（毛坯） 新塘 新塘新世界 洋房 2800（帶裝修） 29003000（帶裝修） 3300（帶裝修）－上半年 4300（裝修 800）－十一 蘿崗－開發(fā)區(qū) 保利林語山 莊 獨立別墅 —— 85009200（毛坯） 13000（毛坯） 聯(lián)排別墅 6500（毛坯） 75008500（毛坯） 洋房 多層 4500（ 600） 小高層 5800 （帶裝修） －上半年； 6100 （帶裝修） －十一 49 區(qū)域市場 －典型項目價格分析 價格走勢表 （ 2023－ 2023） 05年 /04年 06年上半年 /05年 備注 廣州大市 % % 鳳凰城 獨立別墅 % % 聯(lián)排別墅 % 12% 洋房 ％ ％ 06年 9月新推出 40套 170平米大戶型單位，均價6200元 /平米，帶裝修。 翡翠綠洲 獨立別墅 16% 06年上半年尾貨的價格不具有參考性 聯(lián)排別墅 14% 06年上半年尾貨的價格不具有參考性 洋房 15% 新塘新世界 洋房 % 10% 保利林語山莊 獨立別墅 % 聯(lián)排別墅 % 洋房 % 分析： 受到大市的影響，價格呈現(xiàn)上升趨勢（廣州房價兩年內(nèi)上漲近 30％），增城總體上漲約 20％， 06年上半年漲幅即超過 2023全年漲幅 大市的整體上揚，帶動了競爭對手價格的節(jié)節(jié)走高，而且 06年上半年的上漲幅度均大于 06年。 保利林語山莊的表現(xiàn)極為搶眼，與其地處科學(xué)城且當時沒有競爭對手有關(guān) 注：新塘市區(qū)洋房毛坯均價 3200元/m2；萬科城十月底開盤，情景洋房毛坯均價 6200－ 6500 /m2 50 區(qū)域市場 －典型項目銷售速度分析 市場供需－典型項目物業(yè)成交情況（ 2023－ 2023） 板塊 項目 物業(yè)類型 成交情況 2023年 2023年 2023年 15月份 廣園東 鳳凰城 獨立別墅 600套 /年； 50套 /月 350套； 70套 /月 聯(lián)排別