【正文】 000100001500020230250003000035000400004500050000烏魯木齊 銀川 成都 西安 西寧 蘭州一產,%三產,%二產,%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%第三產業(yè) 63 61 第二產業(yè) 第一產業(yè) 2023 2023 2023 2023 2023 2023 20232023年烏魯木齊產業(yè)結構 2023－ 2023年烏魯木齊產業(yè)構成 ?烏魯木齊是一座新興的綜合性工商業(yè)城市，產業(yè)結構較為合理。 ?第三產業(yè)仍以商貿流通、交通運輸、郵電通信、賓館餐飲等傳統(tǒng)產業(yè)為主，金融保險、房地產、信息、旅游、社會服務等新興產業(yè)也有較快程度的發(fā)展 中央部署新疆跨越式發(fā)展新戰(zhàn)略，制定新形勢下新疆工作的目標任務 多項行動部署保證新疆經濟的可持續(xù)發(fā)展及民生的改善 2023年 5月 17－ 19日，國家新疆工作會議中，中央部署新疆跨越式發(fā)展新戰(zhàn)略，提出新形勢下新疆工作的目標任務，對于新疆的發(fā)展起到重要的作用： 新形勢下新疆工作的目標任務： 到 2023年新疆人均地區(qū)生產總值達到全國平均水平； 到 2023年基本消除絕對貧困現(xiàn)象。 未來五年新疆的經濟增幅將是全國的 。 ?交通 —— 國家擬在新疆開建大批鐵路公路項目： 作為新疆發(fā)展振興的重要內容，國家擬在新疆建設一大批鐵路、公路和機場項目，拉動相關產業(yè)投資。 城市化 進程加快 對烏市的影響 ?基礎建設 —— 首先完善城市配套設施，增加配套輻射力，提高自身的首位度，帶來大量外來人口，給房產發(fā)展帶來大量的機會 ?交通改變 —— 投入首先考慮核心城市的承接和發(fā)展的問題，必定會以烏市為第一發(fā)力點， 直接加速城市擴張，城市核心區(qū)周邊土地價值凸顯，項目價值得到認可 ?環(huán)境改變 —— 資源開發(fā)及綠色產業(yè)的推廣，必定以中心城區(qū)的居住環(huán)境改善為第一要素， 中心城市及周邊區(qū)域的土地價值有大量的提升空間 ?援建政策： 此次援建工作在支援資金的同時，使更多的干部、人才、技術、管理到新疆去，把輸血和造血、硬件建設和軟件建設結合，形成 經濟援疆、干部援疆、人才援疆、教育援疆以及企業(yè)援疆協(xié)同推進 的新局面。權威人士透露， 2023年19個省市對口援疆資金總規(guī)模將超過 100億元 ?目標： 力爭 5年內，使新疆特別是南疆地區(qū)經濟社會發(fā)展明顯加快、各族群眾生活明顯改善、城鄉(xiāng)面貌明顯改觀、公共服務水平明顯提高、基層組織建設明顯加強； 通過 10年時間，最大程度地縮小新疆與內地差距，確保 2023年新疆實現(xiàn)全面小康社會目標。根據艱苦邊遠程度和職業(yè)風險程度， 加大工資收入分配政策傾斜力度，適時提高機關事業(yè)單位收入水平，堅持向南疆和其他困難地區(qū)傾斜、向基層傾斜。 通過改善民生，增強城市消費力水平，同時政府援建政策帶來大量的人才進入，為房地產市場的發(fā)展提供機會 烏魯木齊在我國西部具有較高影響力 1 烏魯木齊產業(yè)結構合理，經濟增長迅猛 2 ? 新疆獨特的區(qū)位優(yōu)勢，讓烏魯木齊成為中亞五國的政治、經濟、文化交流中心； ? 烏魯木齊商貿旅游業(yè)發(fā)達，為西部重要的中心城市，向內的吸引范圍已超出全疆，影響到西北地區(qū)乃至全國； 新疆工作會議給房地產帶來新的發(fā)展機會 3 ? 烏魯木齊是一座新興的綜合性工商業(yè)城市，產業(yè)結構較為合理； ? 2023到 2023年烏魯木齊市 GDP增長率基本在 15 %以上， 09年烏魯木齊市人均 GDP達到 45400元； ? 加大基礎設施建設投入，加快新疆城市化進程，增強城市對外吸引力； ? 國家通過提高機關事業(yè)單位收入水平改善民生，增強城市消費力水平； ? 通過 19省市對口援疆政策的實施，促進經濟增長的同時帶來大量的人才進入； ? 將烏魯木齊建設成中國中西部地區(qū)乃至輻射中亞的區(qū)域中心城市，加強對于周邊城市的輻射和帶動作用，吸引外來人口進入。 工程東起蘇州路與外環(huán)路的西環(huán)互通式立城市主干道。 傳統(tǒng)核心區(qū)“只拆不建、多拆少建”，城市更新思路促進城市核心帶的北部延伸 “多中心組團式”的新格局： “多中心”為老城中心區(qū)、米東新區(qū)副中心、昌河新區(qū)副中心。各組團區(qū)以專業(yè)化職能為主，逐漸向綜合職能轉化，未來將形成烏昌經濟區(qū)域城鎮(zhèn)群的新格局。 公務員小區(qū)： 烏魯木齊市規(guī)劃中兩個公務員小區(qū)之一的騎馬山大型社區(qū)就在項目地塊周圍，現(xiàn)已開工建設，這對區(qū)域人氣的聚攏，人文環(huán)境的提升將起到巨大的促進作用，同時也會帶動周邊市政，配套設施的跟進，推進本區(qū)域的成熟度。 ? 城市三大核心商圈縱向分布，距項目最近的友好路商圈為城市新崛起的高端商圈； ? 克拉瑪依西路為城市東西向干道，連接克拉瑪依西路連接北園春、友好商圈、華凌市場、市政府等城市重要節(jié)點； ? 傳統(tǒng)認知上，項目所在區(qū)域屬于西山區(qū)板塊，認知較差，隨著北園春市場的遷入、騎馬山大規(guī)模公務員小區(qū)的建設及火車站的籌建，克西路價值大大提升，已經跳脫西山板塊，未來區(qū)域價值將穩(wěn)步提升?！扒岸螘r間，丈夫說烏魯木齊出臺了一些優(yōu)惠政策可以讓外來人員落戶，不僅可以落他的戶口，還可以落我的戶口。”兩人決定在新疆生活了，張玉蓮的丈夫便在 7月份買了一套商品房。 ?房地產投資增幅為 %，遠低于 06年的 56%和07年 47%以及 08年的 %，房地產投資增長明顯放緩。其中， 商品住房平均成交價格為 /平方米，同比增長%。 09年住宅竣工面積 ，供不應求，市場表現(xiàn)活躍。 城市 核心 沙區(qū) 市政府 外環(huán)路 水磨溝區(qū) 新市區(qū) 天山區(qū) 人口流動方向 土地集中供應區(qū) 土地相對集中供應區(qū) 01020304050607080沙區(qū) 天區(qū)新市區(qū)經濟開發(fā)區(qū)米區(qū) 頭區(qū) 水區(qū)住宅商住商業(yè)及辦公37%14%49%住宅 商業(yè) 商住2023年 2023年 5月烏市土地供應結構 2023年 2023年 5月烏市土地成交情況 (萬平方米） 土地供應情況 050100150200250住宅( 總） 商?。偅?商業(yè)及辦公（總） 總開發(fā)量南部老城區(qū)北部新開發(fā)區(qū)2023年 2023年 5月烏市土地供應情況（萬平米） 沙區(qū)用于住宅成交用地面積77%23%非項目周邊成交用地項目周邊成交用地土地供應集中區(qū)域 土地供應集中區(qū)域 大慶路區(qū)域 南昌、青峰、平川路區(qū)域 倉房溝區(qū)域 項目周邊的供地僅占沙區(qū)的 23% 沙區(qū)供地主要集中在三個片區(qū)，北部片區(qū)位臵優(yōu)越，項目地塊價值凸顯。依個人判斷 90㎡以下的婚房和剛性需求也許是這片區(qū)域的需求主力，不過現(xiàn)在水庫周邊的項目很少做小的。西湖小鎮(zhèn) 翠湖藍灣 尚品家園 中央郡 臥龍山莊 8月 12月 10月 8月 6月 4月 剩余 25萬平米 (預計銷售 12個月 ) 剩余 11萬平米，預計銷售 11個月 剩余 3萬平米，預計銷售到 10月份 剩余 3000平米，預計到 8月份 剩余 1000余平米，預計到 8月初 剩余 1000余平米，預計到 8月份 西域 印象 剩余 ，預計明年銷售 10月 12月 ?沙區(qū)南板塊被認知為城市中心區(qū)外延，交通便捷，擁有完善的配套設施的區(qū)域，產品總價不低，以高層為主，吸引大量的地緣性客戶，城市南端剛性外溢人口占較大比例，目前平臺均價在 6000元 /平米左右； ?蘇州路地處美居物流園商圈，城市意向明顯，擁有完善的配套設施及便捷的交通，區(qū)域以高層為主，面積集中在 90— 160，產品以大三居為主，最大面積在 260平米，目前平臺均價約 5500左右； ?市中心片區(qū)地處城市核心地段，齊備的設施、濃厚的商業(yè)及商務氛圍、通達的交通條件和烏魯木齊最好的教育配套吸引了烏魯木齊及地州市的中、高端客戶，以投資為主，包括政府官員、企業(yè)中、高管理層；產品呈現(xiàn)投資和享受型兩類，投資類產品在 40—80之間、享受類產品在 110— 275之間，區(qū)域內均價都在 10000以上，高端產品價格達到 16000/平。 競爭 區(qū)域 狀況 成交 客戶 特征 時間 樓盤名稱 7月 9月 8月 10月 12月 11月 2023以后 剩余 21萬平米， (預計銷售 10個月 ) 剩余 500余平米，由于是尾盤大戶型，預計銷售到 8月份。此區(qū)域的一些項目更加帶動了此區(qū)域的低密度高端印象，已綠城玫瑰園、綠城百合最具有代表性。市中心的時代廣場為寫字樓商住兩用樓，處于市中心，面積可自由分割，客戶主要 烏市企業(yè)主、投資客。 這幾個項目為代表的跳脫項目價格較高，客戶為烏市收入頂尖階層，包括企業(yè)高層、外國人，居住享受行客戶。 競爭 區(qū)域 狀況 成交 客戶 特征 15 16 14 時間 樓盤名稱 7月 9月 8月 10月 12月 11月 2023以后 剩余 20萬平米左右，包括商業(yè)和公寓 (寫字樓部分售罄 )， (預計銷售個 24個月 ) 剩余 18萬平米 (預計銷售 36個月， ) 綠城玫瑰園 綠城百合 時代廣場 1500平米，預計兩個月 ? 區(qū)域內供應以 90120平米產品為主，在此基礎上結合區(qū)域成交人群總價接受程度、目標客戶的舒適度需求及當?shù)厥袌鎏卣鞔_定四個面積區(qū)間劃分（僅作參考） ? 城市高端類產品配比思路：是站在市中心供量減弱，克西路地段價值大幅提升，項目以吸引中心城區(qū)提高舒適度人群為主，兼顧部分投資客戶； ? 區(qū)域領先類產品配比思路 :是以目前區(qū)域價值為前提，以現(xiàn)狀人群及區(qū)域主要競爭產品為第一要素進行思考，放棄與西山板塊直面競爭低端人群把主要精力用在購買自住類客群； ? 城市領袖類產品配比思路：是以自身打造產品價值足夠強的基礎上，針對多次臵業(yè)者以稀缺產品形式及配套、服務等價值的提高，打造脫離區(qū)域市場平臺的專屬產品。 3 6 5 5 0 . 4 9 3 6 6 8 6 . 4 14 1 0 6 3 . 5 02 0 4 8 2 . 4 02 1 5 7 2 . 7 12 4 9 5 0 . 0 05 8 . 8 0 %5 6 . 0 4 %01 0 , 0 0 02 0 , 0 0 03 0 , 0 0 04 0 , 0 0 05 0 , 0 0 0主流 差異 跳脫50%55%60%65%70%75%80%85%90%95%100%總投資 凈利潤 凈利潤率三種方案經濟效益對比分析； ? 三種方案凈利潤率相近，為 56%60%；挑戰(zhàn)型方案總投資顯著高于前兩種，需多投資近 4000萬； ? 三種方案中主流共生方案持銷時間最短，為 14個月，挑戰(zhàn)型方案持銷近 3年，風險較大； ? 從月均利潤額上來看，共生型為 1453萬元/月，顯著超越挑戰(zhàn)型的 811萬元 /月； ? 小結：在烏魯木齊市現(xiàn)狀情況下，三種模式的產品最終去化均不是問題，但基于項目的主要目標，建議選擇主流共生方案 項目 SWOT分析 立足城市領先、成為城市高端 —— 進入全市第一梯隊 競爭占位 PART1. 項目本體條件及開發(fā)目標解析 PART2. 項目城市發(fā)展背景研究 PART3. 區(qū)域發(fā)展與價值定位 PART8. 項目物業(yè)發(fā)展建議及經濟效益評價 PART7. 項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 可持續(xù)發(fā)展建議 PART4. 房地產板塊及競爭關系研究 本體及目標 區(qū)域發(fā)展脈絡 市場競爭格局 報告框架 PART5. 基于市場競爭的項目站位確定 PART6. 成功案例借鑒及發(fā)力方向制定 先進經驗借鑒 成功案例借鑒及發(fā)力方向制定 6 ?一線城市高端住宅溢價模式梳理 ?本項目發(fā)力方向制定 在確定項目開發(fā)模式的前提下，世聯(lián)對全國范圍內高端住宅案例進行研究，總結出高端住宅的 6種實現(xiàn)溢價模式 實現(xiàn)溢價 配套服務 —— 凱旋門、星河灣 園林景觀 —— 星河灣 智能科技 —— 紅樹西岸 規(guī)劃產品創(chuàng)新 —— 蝴蝶谷 高端配臵 —— 昆侖公寓 人文、藝術 —— NAGA上院 通過對市場分析掃描，找到適合本項目的開發(fā)模式，基于項目的開發(fā)模式，需要從全國范圍高端住宅的案例出發(fā)，找到適合本項目的溢價模式，給到項目的發(fā)力方向 項目開發(fā)策略 —— 結合高端住宅實現(xiàn)溢價模式及項目自身屬性條件，本項目建議采用規(guī)劃 產品創(chuàng)新 、 園林景觀 、 配套服務 作為發(fā)力方向 發(fā)力方向 發(fā)力方向 發(fā)力方向 項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 7 ?項目核心發(fā)展戰(zhàn)略 ?項目整體定位 ?項目客戶定位 ?項目產品定位 從本體特點出發(fā)、結合城市發(fā)展、房地產市場和重點競爭，找準項目的 核心能力 本體條件： 小規(guī)模，強勢湖景資源； ?小規(guī)模地塊，南北延伸、高容積率開發(fā)； ?可利用資源：城市強勢湖景資源； 城市發(fā)展：