【正文】 水景坊 預計 38004890 多層 6月中開盤， 5萬定金可定樓層 盈科 B類 烏魯木齊近幾年經濟的穩(wěn)步增長和烏市主城區(qū)房價大幅提升帶來的擠出效應，米東區(qū)和烏市主城區(qū)交通干道通達性的提高以及私家車的普及，使得烏市居民在此置業(yè)人群呈現(xiàn)顯著增加態(tài)勢。 從客戶群分析 項目價值目標分析 —— 區(qū)域房地產市場分析 消費者意向分析 ?市場主流產品在 3900/㎡ 4300/㎡ 價格區(qū)間，總價在 28萬 45萬 住宅較為暢銷 ?地理位置是影響購買行為的重要因素，城市近郊區(qū)是理想的居住區(qū)域，傾向住在市中心或遠郊客戶群體比重較小 ?由于目前消費者所反映住房問題多集中在施工質量及前期承諾問題的兌現(xiàn)，使得客戶對于開發(fā)商的知名度和信譽較為關注 ?建筑形態(tài)上以多層住宅較為客戶青睞，小高層、高層逐漸融入市場被客戶接受 ?物業(yè)管理受重視的程度在客戶購房時考慮的各種因素中比重有所增加，表明客戶購房更趨于理性化，注重入住后小區(qū)的管理與服務 項目價值目標分析 —— 區(qū)域房地產市場分析 特變 開發(fā)商 廣匯 產品類型 多層 高層 物業(yè)公司 廣匯 總占地 350余畝 總建面 250,000㎡ 萬平米 容積率 綠化率 35% 總戶數(shù) 2023 車位 約 1000，售價 8萬 開盤日期 2023年 11月 入住日期： 2023 起價 43504850多層； 42004300高層 均價 4500 主力面積 ： 78130平方米 銷售情況 ： / 開發(fā)周期 分為兩期 每期分批次開盤 工程進度 ： 8層左右 項目價值目標分析 —— 區(qū)域房地產市場分析 金坤 新村二期 位置 府前中路政府斜對面 開發(fā)商 新疆華源實業(yè)有限公司 產品類型 多層 高層 代理公司 盛世聯(lián)廣 總占地 159999平方米 總建面 283226平方米 容積率 綠化率 42% 總戶數(shù) 2800 車位 790 出租 84100元（地上） 開盤日期 20231101 入住日期： 明年 2月份 起價 3900 均價 4400 現(xiàn)購房 每套優(yōu)惠 1萬 主力面積 ： 97130 銷售情況 ： 80% 開發(fā)周期 分兩期，目前二期 工程進度 ： 總高 17施工至 12 該項目商鋪目前尚未啟動，不做出售，自主經營或出租 項目價值目標分析 —— 區(qū)域房地產市場分析 坐標 2023 位置 米東南路 1032號 開發(fā)商 新疆恒來房地產開發(fā)有限公司 產品類型 高層 4棟 多層 4棟 營銷顧問 24公司 總占地 總建面 容積率 綠化率 36% 總戶數(shù) 560 車位 320 開盤日期 預計 6月 入住日期： 待定 起價 / 均價 4600元 /平方米 主力面積 ： 88110平方米 銷售情況 ： 登記蓄客 開發(fā)周期 兩期，一期售罄，二期蓄客 工程進度 ： / 一棟高層住宅和一棟挑高 LOFT為主 項目價值目標分析 —— 區(qū)域房地產市場研判 米東 區(qū)房地產市場現(xiàn)狀分析 小結 市場將進入優(yōu)勝劣汰的深度調整期，品質成為決勝關鍵 房價緩步趨漲，集資建房保障房、限購政策、信貸政策成為抑制房價的主因 2023年房產供應量大、大盤多、現(xiàn)房多，激發(fā)購房者有效的剛性需求是關鍵 烏魯木齊主城區(qū)房地產市場價格擠壓下，米東區(qū)房地產市場將迎來發(fā)展的契機。 W：地塊拆遷量大影響開發(fā)進程，地塊被 6棟多層住宅分割成兩部分導致項目缺乏統(tǒng)一性，水磨河尚未治理河邊環(huán)境較差。 T：項目所在米東區(qū)市場開發(fā)量達到 70萬平米，項目周邊大盤林立，競爭激烈。 項目采用極具建筑風情感和時尚生活感的建筑風格和元素進行外立面設計，樓體線條和窗框線條簡約流暢、建筑外立面顏色明快，風格偏向于現(xiàn)代簡約；轉角落地窗增加建筑風情感及通透性，提升項目整體品質感。配套以滿足小區(qū)業(yè)主生活為基本出發(fā)點適度配建。 項目產品規(guī)劃價值：從分析來看，本項目產品設計實用性與功能性基本滿足市場需要，與區(qū)域競品市場的產品有細微的差異，在產品層面具備一定的價值競爭力。 內環(huán)境價值不突出，不占據(jù)核心競爭優(yōu)勢 產品與區(qū)域其他產品差異化并不明顯，不具備差異化競爭優(yōu)勢。 解決之道 項目價值體系營銷實現(xiàn)高利潤 第二部分、項目價值體系營銷 項目營銷策略建議 策略一：提升項目價值，整合建立項目形象展示 策略二：錯位差異化營銷，以無克有、以軟克硬、以動克靜 策略三：打破區(qū)域客戶限制，建立立體客戶體系 策略四：實行專業(yè)銷售體系，拓寬銷售渠道，加強銷售管理 策略五：以情感維系客戶關系，通過新名居客戶匯建立客戶信息庫進行蓄客 項目營銷策略建議 ? 此策略針對問題：產品定位問題、價值塑造問題、形象問題、價格問題。從高度上，不同角度上建立。 ? 建立項目形象體系。 ? 建立整合營銷傳播。做到廣告價值影響力 +窄告銷售促成力的有效結合。 ? 針對策略的可執(zhí)行方案方向： ? 沒有完美的產品，只有完美的需求。 ? 以有克無 即前期以獨有的首次置業(yè)產品攻克周邊競品項目所不能滿足的自用客群市場。 ? 以動克靜 即以相對高調的市場推廣，借助板塊規(guī)劃發(fā)展前景，借助區(qū)域大型居住概念營造項目的市場區(qū)域認知度，贏得市場認可。以有克無、以軟克硬、以動克靜 ? 此策略針對問題：客群問題、銷售管理問題。 ? 打破銷售瓶頸，增加營銷過程中與客戶的多點接觸。 ? 憑借已成交客戶對項目的認知度和忠誠度，利用營銷傳播渠道中客戶口碑相傳的效應大力推廣，為項目的成功銷售創(chuàng)造良好的品牌效應，同時產生銷售推廣上的經濟效應，并為項目后期的推廣奠定良好的轟動效應。 策略三：打破區(qū)域客戶限制，建立立體客戶體系 ? 此策略針對問題：市場問題、銷售管理問題。一、開發(fā)投資 +建設 +銷售 +物業(yè)服務運營的第一平臺。三、置業(yè)顧問接洽談判 +主管幫助促成 +專案、副?，F(xiàn)場總控 +總經理統(tǒng)籌監(jiān)控的第三平臺。第二，建立團單大客戶銷售渠道、客介銷售渠道、行業(yè)銷售渠道、自有銷售渠道。第二：建立現(xiàn)場的銷售信息分析體系，第三、建立客戶資源管理機制，第四、建立銷售立體激勵機制。 ? 針對策略的可執(zhí)行方案方向： ? 針對性建立項目首置和再改客戶的說辭培訓。 ? 提前展示物業(yè)運營的服務內容與承諾并讓客戶參與其中增加客戶對項目的認知度和主動參與意識。 策略五：以情感維系客戶關系，通過新名居客戶匯建立客戶信息庫進行蓄客 項 目「營銷思路」 第二部分、項目價值體系營銷 項 目「營銷思路」 ? 項目開發(fā)節(jié)奏 ? 項目銷售節(jié)奏 ? 項目價格策略 1. 項目開發(fā)節(jié)奏 ?根據(jù)地塊價值和拆遷需要進行依次集中開發(fā)。 ?根據(jù)銷售節(jié)奏及回款要求依次開發(fā)。 A地塊整體拆遷量較小，較容易在短期內形成快速開發(fā)態(tài)勢，考慮項目銷售和資金回籠要求，先期開發(fā)以獲得資金滾動開發(fā)項目拆遷量較大的 B地塊對于保持項目現(xiàn)金流平衡至關重要。 項目開發(fā)節(jié)奏 一期開發(fā) 二期開發(fā) 地塊 A 地塊 B A B — 2023年 5 A地塊 2023年 4月開始拆遷和前期報規(guī)報建等各項工作， 3個月時間完成項目各項開工前的準備工作，待拆遷工作結束即可動工。 B地塊 為 6棟 18F高層，其中 3棟板式高層3棟板塔結合的高層，第二批次開發(fā)。根據(jù)前期銷售狀況及當時市場動向、產品趨勢適時開發(fā)。 項目二期開發(fā)： B地塊自 2023年 4月動工至 2023年 10月交房入住。 ?放量低端產品，占有市場，為中端產品聚集人氣。 ?考慮本案產品溢價趨勢，價格銜接。 「銷售進度制定原則」 ? 開發(fā)節(jié)奏 ? 銷售節(jié)奏 ? 價格策略 項目價值體系營銷丨營銷思路 項目自 2023年 7月開始蓄客，項目銷售周期取決于項目開發(fā)的快慢，初步預計項目開發(fā)周期為 24個月。 項目二期預