【正文】 高以及私家車的普及，使得烏市居民在此置業(yè)人群呈現(xiàn)顯著增加態(tài)勢。 C類 原東山區(qū)政府公務員、石油石化國企職工、中泰化學職工成為米東大道樓盤的客戶群體之一。 從客戶群分析 項目價值目標分析 —— 區(qū)域房地產市場分析 消費者意向分析 ?市場主流產品在 3900/㎡ 4300/㎡ 價格區(qū)間，總價在 28萬 45萬 住宅較為暢銷 ?地理位置是影響購買行為的重要因素，城市近郊區(qū)是理想的居住區(qū)域，傾向住在市中心或遠郊客戶群體比重較小 ?由于目前消費者所反映住房問題多集中在施工質量及前期承諾問題的兌現(xiàn)，使得客戶對于開發(fā)商的知名度和信譽較為關注 ?建筑形態(tài)上以多層住宅較為客戶青睞，小高層、高層逐漸融入市場被客戶接受 ?物業(yè)管理受重視的程度在客戶購房時考慮的各種因素中比重有所增加，表明客戶購房更趨于理性化，注重入住后小區(qū)的管理與服務 項目價值目標分析 —— 區(qū)域房地產市場分析 特變 水木尚城 位置 米東區(qū)振興中路東側與廣興西路交會處 開發(fā)商 新疆盈旭房地產開發(fā)有限公司 產品類型 多層住宅、電梯洋房、疊拼別墅、小高層等多種住宅產品 營銷顧問 自銷 總占地 22萬㎡ 總建面 34萬㎡ 容積率 綠化率 37% 總戶數(shù) 3600（一期 800戶） 車位 1800 開盤日期 待定 入住日期： 待定 起價 4400多層 3900高層 均價 / 主力面積 ： 主力戶型 90130 銷售情況 ： 預計 6月預售 開發(fā)周期 共分三期開發(fā)，目前開發(fā)第二期， 工程進度 ： 多層接近封頂 項目價值目標分析 —— 區(qū)域房地產市場分析 荷蘭小鎮(zhèn)二期 位置 米東區(qū)河灘高速路米東出口處，廣匯汽車城旁。 開發(fā)商 廣匯 產品類型 多層 高層 物業(yè)公司 廣匯 總占地 350余畝 總建面 250,000㎡ 萬平米 容積率 綠化率 35% 總戶數(shù) 2023 車位 約 1000，售價 8萬 開盤日期 2023年 11月 入住日期： 2023 起價 43504850多層； 42004300高層 均價 4500 主力面積 ： 78130平方米 銷售情況 ： / 開發(fā)周期 分為兩期 每期分批次開盤 工程進度 ： 8層左右 項目價值目標分析 —— 區(qū)域房地產市場分析 金坤 新城花苑 位置 米東區(qū)米東大道 1682號 開發(fā)商 新疆金坤房地產開發(fā)有限公司 產品類型 多層 物業(yè)公司 金坤物業(yè)公司 總占地 135190平方米 總建面 202785平方米 容積率 綠化率 34% 總戶數(shù) 2215 車位 待定，規(guī)劃有地下停車場 開盤日期 四期開盤時間待定 入住日期： 待定 起價 待定 均價 待定 主力面積 ： / 銷售情況 ： 6月開盤 開發(fā)周期 分四期，目前四期做蓄客 工程進度 ： 多層即將封頂 09年沿街商鋪基本被公司股東及內部員工購買 項目價值目標分析 —— 區(qū)域房地產市場分析 博瑞 新村二期 位置 府前中路政府斜對面 開發(fā)商 新疆華源實業(yè)有限公司 產品類型 多層 高層 代理公司 盛世聯(lián)廣 總占地 159999平方米 總建面 283226平方米 容積率 綠化率 42% 總戶數(shù) 2800 車位 790 出租 84100元（地上） 開盤日期 20231101 入住日期： 明年 2月份 起價 3900 均價 4400 現(xiàn)購房 每套優(yōu)惠 1萬 主力面積 ： 97130 銷售情況 ： 80% 開發(fā)周期 分兩期，目前二期 工程進度 ： 總高 17施工至 12 該項目商鋪目前尚未啟動，不做出售，自主經營或出租 項目價值目標分析 —— 區(qū)域房地產市場分析 坐標 2023 位置 米東南路 1032號 開發(fā)商 新疆恒來房地產開發(fā)有限公司 產品類型 高層 4棟 多層 4棟 營銷顧問 24公司 總占地 總建面 容積率 綠化率 36% 總戶數(shù) 560 車位 320 開盤日期 預計 6月 入住日期： 待定 起價 / 均價 4600元 /平方米 主力面積 ： 88110平方米 銷售情況 ： 登記蓄客 開發(fā)周期 兩期，一期售罄，二期蓄客 工程進度 ： / 一棟高層住宅和一棟挑高 LOFT為主 項目價值目標分析 —— 區(qū)域房地產市場研判 米東 區(qū)房地產市場現(xiàn)狀分析 小結 市場將進入優(yōu)勝劣汰的深度調整期，品質成為決勝關鍵 房價緩步趨漲，集資建房保障房、限購政策、信貸政策成為抑制房價的主因 2023年房產供應量大、大盤多、現(xiàn)房多，激發(fā)購房者有效的剛性需求是關鍵 烏魯木齊主城區(qū)房地產市場價格擠壓下，米東區(qū)房地產市場將迎來發(fā)展的契機。 針對房地產市場現(xiàn)狀，我們的項目應該采取何種策略突破區(qū)域價格天花板是項目成功營銷制勝的關鍵！ 項目價值目標分析 —— 項目產品價值力 項目產品價值力 項目內環(huán)境價值研判 項目產品價值研判 項目外環(huán)境價值研判 判斷項目價值思路 項目價值目標分析 —— 項目內環(huán)境 SWOT分析 S：項目地塊平整，毗鄰水磨河，地塊上綠化條件較好，成年大樹較多，地塊位于成熟居住小區(qū)內，環(huán)境幽靜，周邊配套較為完善。 W：地塊拆遷量大影響開發(fā)進程，地塊被 6棟多層住宅分割成兩部分導致項目缺乏統(tǒng)一性，水磨河尚未治理河邊環(huán)境較差。 O：米東區(qū)未來 5年城區(qū)人口將達到百萬，米東區(qū)作為烏市城市副中心地位將逐漸得以體現(xiàn)，給米東區(qū)未來房地產市場帶來顯著的發(fā)展機遇。 T：項目所在米東區(qū)市場開發(fā)量達到 70萬平米，項目周邊大盤林立，競爭激烈。 項目價值目標分析 —— 項目產品價值力分析 項目整體規(guī)劃 項目建筑風格 項目景觀及配套 項目規(guī)劃較為合理，布局錯落有致，充分利用地塊條件，嚴格按照規(guī)劃設計條件進行合理規(guī)劃，土地利用率高，停車位配比合理，交通動線組織較為流暢，因為地塊自身尚有建筑物，整體性受到一定影響。 項目采用極具建筑風情感和時尚生活感的建筑風格和元素進行外立面設計，樓體線條和窗框線條簡約流暢、建筑外立面顏色明快，風格偏向于現(xiàn)代簡約；轉角落地窗增加建筑風情感及通透性，提升項目整體品質感。 項目景觀借助外部水磨河引入小區(qū)營造流動水系景觀，與地塊自身原有蔥郁大樹形成水樹相伴生態(tài)景觀，將外部景觀與小區(qū)內部景觀相結合，借景造景，打造景觀建筑。配套以滿足小區(qū)業(yè)主生活為基本出發(fā)點適度配建。 項目產品規(guī)劃分析 項目價值目標分析 —— 項目產品價值力分析 區(qū)域內類比項目價差級距匯總評估： 名稱 內容 特變水木尚城 荷蘭小鎮(zhèn) 二期 金坤新城花 苑 坐標 2023 博瑞新村二 期 本案 地段環(huán)境 8 8 8 8 8 8 規(guī)模 9 9 9 5 9 7 容積率 8 8 8 6 7 6 停車位 7 5 5 8 5 7 綠化率 7 6 6 7 8 7 項目品質 8 8 6 6 8 8 外立面 8 8 6 6 8 7 社區(qū)配套 8 8 8 5 8 6 保安保潔 7 7 7 6 7 7 物業(yè)服務 7 6 6 6 7 6 總分 77 73 69 63 75 69 項目價值目標分析 —— 項目產品價值力研判 項目價值研判 存在問題 項目內環(huán)境價值：從分析來看，本項目內環(huán)境價值較高在同類項目中屬于中等偏上，在區(qū)域市場具備一定的競爭力，確保項目在內環(huán)境價值上具備較強的競爭力。 項目產品規(guī)劃價值：從分析來看，本項目產品設計實用性與功能性基本滿足市場需要，與區(qū)域競品市場的產品有細微的差異，在產品層面具備一定的價值競爭力。 項目區(qū)域市場競品類比價值：從分析來看，本項目在居住綜合指標中處于區(qū)域中等價值區(qū)間，與金坤新城花苑項目價值較為接近，在具體產品細部實現(xiàn)價值將略高于金坤新