【正文】 靠攏，表明寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)整體趨于成熟。 寧波市四區(qū)商品住房?jī)r(jià)格月度走勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：房地產(chǎn)交易中心 0%10%20%30%40%50%60%海曙區(qū) % % % % % % % % % % %江東區(qū) % % % % % % % % % % %江北區(qū) % % % % % % % % % % %鄞州區(qū) % % % % % 40% % % % % %1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 122023年寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧 市六區(qū)商品房銷售金額的區(qū)屬情況上看，鄞州中心區(qū)基本占 30%左右， 而銷售面積大約在六區(qū)的一半， 03年鄞州成交面積約為 100萬(wàn)平方米， 04年約為 80萬(wàn)， 05年約為 65萬(wàn)平方米。 10月份以后寧波商品房成交量略有回升，但成交價(jià)格仍然持平。 06年前四月房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧 10839061922 1918050010001500202325001 2 3 4月銷售量480050005200540056005800600062001 2 3 4價(jià)格0%5%10%15%20%25%30%35%40%海署區(qū) % % % %江東區(qū) % % % %江北區(qū) % % % %鄞州區(qū) % % % %1 2 3 4? 12月恰逢春節(jié)，銷量有所下降， 34月份季節(jié)性回暖，表現(xiàn)正常，并且略高于去年同期； ? 整體市場(chǎng)成交價(jià)格略有下浮，主要是遠(yuǎn)郊部分項(xiàng)目的相繼開(kāi)盤，拉低了整個(gè)價(jià)格水平； ? 鄞州中心區(qū)占整個(gè)市區(qū)的成交比例保持相對(duì)穩(wěn)定； 數(shù)據(jù)來(lái)源：房地產(chǎn)交易中心 06年房地產(chǎn)市場(chǎng)新增供應(yīng) 樓盤名稱 區(qū)位 總建（萬(wàn)㎡） 物業(yè)類型 綠城 綠園 科技園區(qū) 13 高層 江南一品 科技園區(qū) 44（ 10） 排屋、別墅、高層 西城 東湖觀邸一期 鄞州 （ 10） 排屋 合計(jì) （ ） 預(yù)計(jì) 2023年預(yù)開(kāi)樓盤中住宅總建筑面積達(dá) 340萬(wàn)平方米以上 ,考慮分期、分批、延期推量等不可預(yù)計(jì)因素， 2023年新增供量在 230萬(wàn)平方米左右，加上歷史市場(chǎng)存量約 160萬(wàn)平方米左右（ 2023年的 135萬(wàn)， 2023年的 25萬(wàn)）和 2023年推盤中的分期分批量的約 80萬(wàn)平方米， 2023年的實(shí)際市場(chǎng)供應(yīng)量大約為 470萬(wàn)平方米左右，對(duì)于一個(gè)城區(qū)年需求在 200萬(wàn)平方米左右的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)明顯供過(guò)于求。 ? 小戶型、高性價(jià)比、自住型成為市場(chǎng)特點(diǎn) 從君悅花園到都市森林，我們都可以發(fā)現(xiàn)，較高性價(jià)比項(xiàng)目受到市場(chǎng)熱捧，取得良好銷售業(yè)績(jī)。 貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)，心理影響較大，標(biāo)志新一輪調(diào)控開(kāi)始 從 2023年 4月 28日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率。其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整。 ? 提高還貸成本，造成一定壓力 ? 對(duì)房?jī)r(jià)起到一定抑制作用 ? 調(diào)整幅度不大，心理預(yù)期警示影響 大于實(shí)際影響 06年當(dāng)前政策因素 國(guó)六條（ 5月 17日）預(yù)示著有區(qū)別對(duì)待的，調(diào)控政策即將出來(lái) (一 )切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 (二 )進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。科學(xué)確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。 (四 )進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。 (五 )加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。 《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》 ，對(duì)供應(yīng)結(jié)構(gòu)做了大力度的調(diào)整，對(duì)具體執(zhí)行需要做密切跟蹤 一、切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 自 2023年 6月 1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90平方米以下住房 (含經(jīng)濟(jì)適用住房 )面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。 四、嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸條件 五、有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策 從 2023年 6月 1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。 六、保證中低價(jià)位、中小套型商品住房土地供應(yīng)。 ?本輪宏觀調(diào)控的重點(diǎn)是打擊投資和壓縮高檔需求，重點(diǎn)是在去年的基礎(chǔ)上的精確執(zhí)行，同時(shí)本輪宏觀調(diào)控的心理影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于首次調(diào)控，因此對(duì)市場(chǎng)的總體影響較上次要小。 ?政策從中央到地方，存在存在一個(gè)執(zhí)行的過(guò)程，而中央最終關(guān)心的是階段性的房?jī)r(jià)和成交數(shù)據(jù)是否合理，而不是執(zhí)行的具體細(xì)節(jié)，因此地方政府的心態(tài)分析非常重要。 ?寧波政府結(jié)合市場(chǎng)供求，對(duì)于不違反中央的根本指示（市場(chǎng)過(guò)火），是有市場(chǎng)支持的，因此地方的執(zhí)行力度不必要很大。 因?yàn)椋? 06年房地產(chǎn)市場(chǎng)后市展望 ?從市場(chǎng)供求看，寧波房?jī)r(jià)已步入上升通道，但面臨著短期供應(yīng)大增，同時(shí)需求反彈也比較明顯，因此 假設(shè)沒(méi)有在沒(méi)有受到宏觀調(diào)控影響的情況下 ，參考?xì)v年商品住宅歷史價(jià)格走勢(shì)、預(yù)計(jì) 06年市場(chǎng)銷售量將可能回到甚至超過(guò) 04年的水平，達(dá)到 400－ 600萬(wàn)平方米左右，而房?jī)r(jià)增幅將控制在 5％以內(nèi)。 所以： 寧波城市閱讀和板塊閱讀 寧波市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)情況和預(yù)測(cè) 寧波市各板塊市場(chǎng)情況和項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 入市時(shí)機(jī)預(yù)測(cè)和策略 報(bào)告大綱 城市與各版塊間的關(guān)系 鄞州中心區(qū) 東部新城 東錢湖 市中心 城市 城市老中心 城市新中心 城市節(jié)點(diǎn) 城市新節(jié)點(diǎn) 高檔社區(qū) 科技園區(qū) 姚江 本案 東錢湖板塊 市中心板塊 鄞州中心區(qū)板塊 姚江板塊 科技園區(qū)板塊 東部新城板塊 寧波房地產(chǎn)板塊分布 寧波房地產(chǎn)板塊優(yōu)劣分析 板塊 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 代表樓盤 價(jià)格水平 市中心 居住成熟度高 土地資源稀缺 土地資源有限 容積率高 ,居住品質(zhì)降低 外灘花園 君悅花園 75009000 鄞州中心區(qū) 總體規(guī)劃不錯(cuò) 道路配套完善 居住人氣不夠 生活配套缺乏 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 春江花城 60007500 姚江 長(zhǎng)期規(guī)劃看好 ,大盤集中 ,自然生態(tài)資源豐富 公共交通 \生活配套不完善 ,聚攏人氣需要時(shí)間 青林灣 天水家園 60007000 東部新城 規(guī)劃前景最為看好 規(guī)劃已有實(shí)質(zhì)性啟動(dòng) 區(qū)域成熟尚需時(shí)間 具體進(jìn)度無(wú)法把握 新天地 BOBO城 60007000 科技園區(qū) 緊鄰東部新城 區(qū)域規(guī)劃前景看好 居住生活配套不夠完 善 ,整體品質(zhì)偏低 賓果 70 國(guó)際廣場(chǎng) 55006500 東錢湖 自然人文環(huán)境優(yōu)越 與市中心有適當(dāng)?shù)木嚯x 板塊處于概念階段 成熟尚需時(shí)間 錢隆山莊 東湖官邸 7000 寧波房地產(chǎn)板塊對(duì)比 板塊 公共 交通 道路通 達(dá)能力 市政配套 生活配套 自然人 文環(huán)境 開(kāi)發(fā)進(jìn)度 發(fā)展 潛力 優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品 市中心 優(yōu) 差 優(yōu) 優(yōu) 差 成熟完善期 差 高層豪宅 姚江 良 良 差 差 優(yōu) 建設(shè)中期 優(yōu) 高層江景豪宅 別墅豪宅 東錢湖 良 優(yōu) 差 差 優(yōu) 建設(shè)前期 優(yōu) 別墅豪宅 東部新城 良 優(yōu) 差 差 良 建設(shè)中期 優(yōu) 中高層豪宅 鄞州中心區(qū) 良 優(yōu) 良 差 良 基本成熟期 良 普通精品住宅 科技園區(qū) 優(yōu) 優(yōu) 良 良 良 基本成熟期 良 普通精品住宅 寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域特點(diǎn) ? 寧波住宅的主流物業(yè)類型為高層和小高層，主力面積集中在100－ 140平方米之間。 ? 消費(fèi)者進(jìn)行跨空間選擇時(shí)，沒(méi)有明顯的區(qū)域偏好，各板塊大盤之間競(jìng)爭(zhēng)明顯。 4—— 城市生活機(jī)能板塊 4—— CLD核心板塊 9—— 教育、行政功能板塊 6—— 中心區(qū)邊緣生活板塊 7—— 政務(wù)區(qū)板塊 首輪開(kāi)發(fā)區(qū)域 第二輪開(kāi)發(fā)區(qū)域 目前開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域 形 成 下一輪開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域 寧姜公路 寧 南 北 路 錢 湖 北 路 鄞縣大道 四明路 嵩江路 春江花城 南苑國(guó)際 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 都市森林 外國(guó)語(yǔ)學(xué)院 第二人民醫(yī)院 寧波理工 萬(wàn)里學(xué)院 金灣 華庭 格蘭云天 華泰 1 東湖 馨園 麥德龍 本案 市區(qū)方向 華泰 3 華泰 2 東湖花園 麒麟大廈 小城花園 華泰 4 新都美地 半島名邸 （ 1） （ 2） （ 3） （ 4） （ 5） （ 6） （ 7） （ 8） （ 9） 四明春曉 鄞州中心區(qū)板塊 鄞州中心區(qū)住宅供給模型 四明春曉 5000 5500 6000 6500 7000 價(jià) 格 綜 合 品 質(zhì) 低品質(zhì)高價(jià) 格 高品質(zhì)低價(jià) 格 低品質(zhì)低價(jià) 格 低 中 高 東湖馨園 萬(wàn)達(dá)城市廣場(chǎng) 綜合品質(zhì)低中高高品質(zhì)高價(jià) 格 春江花城 都市森林 格蘭春天 盛世華城 本案 綜合比較項(xiàng)目的相關(guān)因素，萬(wàn)達(dá)、都市森林與本案將成為區(qū)域高端項(xiàng)目的代名詞，具有相對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 鄞州中心區(qū)市場(chǎng)小結(jié) ? 區(qū)域 供過(guò)于求 市場(chǎng)格局已經(jīng)形成，未來(lái)市場(chǎng)以總體走平為主； ? 區(qū)域內(nèi)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、春江花城、都市森林等標(biāo)志項(xiàng)目?jī)r(jià)格以及區(qū)域內(nèi)二手房?jī)r(jià)格底線支撐，伴隨相關(guān)項(xiàng)目售價(jià)的調(diào)整，區(qū)域 市場(chǎng)的價(jià)格人為走高 ； ? 區(qū)域內(nèi)幾大發(fā)展商上演春秋戰(zhàn)國(guó)格局，無(wú)論從項(xiàng)目品質(zhì)到營(yíng)銷水平都會(huì)得到質(zhì)的提升； ? 區(qū)域市場(chǎng)逐漸成熟，致使價(jià)格優(yōu)勢(shì)喪失并迎來(lái)自住時(shí)代，同時(shí) 面臨著跨區(qū)域板塊 （如科技園區(qū)板塊、姚江板塊等） 的價(jià)格打壓 ； ? 相近的城市功能定位及規(guī)劃配套建設(shè)，使得建設(shè)中東部新城成為本區(qū)域最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，后繼各房產(chǎn)項(xiàng)目的推出將對(duì)本案形成一定競(jìng)爭(zhēng)壓力； 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 項(xiàng)目名稱 占地面積 （㎡） 建筑面積 （萬(wàn)㎡） 目前實(shí)現(xiàn)價(jià) （元 ∕ ㎡） 整體均價(jià) （元 ∕ ㎡） 目前銷 售情況 金地國(guó)際 花園 67348 16 / / / 春江花城 130000 35 一期 7150 二期 6200 三期 6407 一期 7000 二期 6200 三期 6800 % 君悅花園 60000 20 7775 7800 % 萬(wàn)達(dá)國(guó)際 210900 52(其中公寓部分 ) 6911 6900 % 都市森林 17500 7107 7200 % 參考項(xiàng)目規(guī)模、價(jià)格、品質(zhì)等多方面因素，確定下表的四個(gè)樓盤為本項(xiàng)目的區(qū)域內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。 （ 2）銷售情況 ? 具有較高性價(jià)比的君悅花園及都市森林等銷售情況較快。 ? 各項(xiàng)目中去化較快的一般都為每棟樓的邊套或者是景觀優(yōu)越部分的大戶型，部分中間套小戶型因期其總價(jià)相對(duì)較低也有不錯(cuò)的表現(xiàn)。本項(xiàng)目面臨與都市森林二期搶開(kāi)盤時(shí)間，提前分流客源的直接問(wèn)題。 蓄勢(shì) 蓄水 排摸與銷定 正式開(kāi)盤 考慮到： ? 總體市場(chǎng)，較 05年銷量有較大回升，價(jià)格保持 5％以內(nèi)的增幅 ?區(qū)域總體市場(chǎng)供過(guò)于求，十分明顯； ?區(qū)域內(nèi)同類項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)十分明顯，并且后半年潛在供應(yīng)較大； ?政策因素具有一定的不確定性，給后市帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)。浪式進(jìn)攻，分階段、分主次、集中兵力有節(jié)奏地進(jìn)攻，要避免兵力分散、缺乏節(jié)奏。 ? 樹品牌：解決好生活方式和地段概念，在房產(chǎn)投資迅速增加、營(yíng)銷戰(zhàn)愈演愈烈的情況下，搶先占領(lǐng)制高點(diǎn)具有現(xiàn)實(shí)意義。 國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn) 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較 國(guó)際花園的核心賣點(diǎn) 報(bào)告大綱 國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn) — 外部條件 ? 鄞州核心區(qū)板塊明星樓盤之一 ? 鄞州政務(wù)板塊唯一優(yōu)質(zhì)居住地塊 ? 周邊便捷通達(dá)的市政交通條件 國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn) — 規(guī)劃特色 ? 局部圍合的小圈子 ? 無(wú)限溝通的中庭院 ? 充分彰顯的大景觀 ? 廊院空庭的多空間 ? 尊貴共享大堂 ? 現(xiàn)代簡(jiǎn)約立面 國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn) — 建筑特點(diǎn) ? 集中中央景觀 ? 景觀入戶 ? 放射型景觀規(guī)劃 國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn) — 景觀特色 ? 客廳、主臥的大開(kāi)間 ? 前庭后院創(chuàng)新空間 ? 多陽(yáng)臺(tái)帶來(lái)的戶型面積附加值 國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn) — 戶型特色 ? 純正英國(guó)幼兒園 ? 多元文化會(huì)所 ? 金地品牌 ? 英式尊崇物管 國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn) — 其他 國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn) 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品比較 國(guó)際花園的核心賣點(diǎn) 報(bào)告大綱 占地面積 （㎡） 建筑面積 （萬(wàn)㎡） 目前實(shí)現(xiàn)價(jià) （元 ∕ ㎡） 整體均價(jià) （元 ∕ ㎡）