金地房地產(chǎn)開發(fā)流程及營銷策劃1448361592-在線瀏覽
2025-02-21 18:44本頁面
【正文】 牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場 研究 投資 決策 土地 獲取 市場 定位 產(chǎn)品 策劃 規(guī)劃 設(shè)計(jì) 品牌 傳播 銷售 組織 物業(yè) 管理 項(xiàng)目施工階段 ?招標(biāo) ?投標(biāo) ?施工 ?組織 ?進(jìn)度 ?質(zhì)量 投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量招標(biāo) 投標(biāo) 施工 組織 進(jìn)度 質(zhì)量 成本 投資 過程 開發(fā) 過程 建設(shè) 過程 ?物業(yè) ?管理 項(xiàng)目 考核 過程監(jiān)控 過程監(jiān)控 投資方案 設(shè)計(jì)圖紙 集團(tuán) 城市 公司 項(xiàng)目部 ?招標(biāo) ?投標(biāo) 招標(biāo)招標(biāo)招標(biāo) 投標(biāo) ?物業(yè) ?管理 物業(yè)管理物業(yè)管理投資 收回 房地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)：整合 房地產(chǎn)公司組織架構(gòu)理解 ?矩陣式的管理架構(gòu) ?集團(tuán)公司與城市公司職能分離 ?集團(tuán)公司減少專業(yè)運(yùn)作職能，加大管控職能 ?強(qiáng)化前端決策和控制，設(shè)立投資及專業(yè)決策委員會 ?將產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的相關(guān)職能逐步下移至城市公司、項(xiàng)目公司 ?集團(tuán)公司將采購與成本 /策劃與銷售等專業(yè)比較相近的職能集中到一個部門，減少橫向和縱向部門接口 ?集團(tuán)公司擁有關(guān)鍵點(diǎn)決策權(quán) ? 地塊價值最大化的典型例子 —— 星河丹堤的啟示 對房地產(chǎn)營銷的理解 ?營銷創(chuàng)造價值 ——價格突破的六種方法 ?營銷和銷售的關(guān)系 ——營銷就是四兩撥千斤 ?大盤，大策劃 ?沃倫巴菲特的名言：只有退潮的時候，才知道誰沒有穿褲子；只有在市場艱難的時候，才更加體現(xiàn)營銷的價值 星河國際和城中雅苑 ACTION 使用年限開始日期 19991201 使用年限 70 容積率 總套數(shù) 928 總棟數(shù) 9 停車位數(shù) 1795 總占地面積 (平方米 ) 當(dāng)時售價 9500 總可售面積 (平方米 ) 目前二手價 30000 使用年限開始日期 19990101 使用年限 70 容積率 總套數(shù) 938 總棟數(shù) 10 停車位數(shù) 750 總占地面積 (平方米 ) 當(dāng)時售價 8500 總可售面積 (平方米 ) 目前二手價 25000 城中雅苑 星河國際 案例比較分析：星河國際和城中雅苑 地塊價值最大化的典型例子 —— 星河丹堤的啟示 項(xiàng)目介紹：彩田路以北，靠近梅林關(guān)，背靠 ,內(nèi)繞 米天然原生活水湖，總占地 20萬，建面 36萬，與豐澤湖山莊共享小區(qū)配套設(shè)施； B區(qū)：疊加 TH154套 E區(qū)：高層組團(tuán) 7棟圍合， 732套 D區(qū)： TH與獨(dú)立別墅 103套 首期 197套 TH 7套獨(dú)立別墅 F區(qū)：高層組團(tuán) 4棟圍合， 518套 分四期開發(fā)： ? 一期： （ A、 C區(qū)） 197套 TH+7套獨(dú)立別墅； 戶均面積： 240平米； ? 二期：官邸新區(qū)： （ B區(qū)） 154套疊加 TH； 戶均面積： 221平米； ? 三期： （ E、 F區(qū)） 1250套平面及復(fù)式； 戶均面積： 196平米； ? 四期： （ D區(qū)） 96套 TH+7套獨(dú)立別墅； 戶均面積： 259平米； 項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏 豐澤湖山莊 營銷組合 —— 從目標(biāo)市場尋求營銷目標(biāo)的一整套營銷工具 4Ps 目標(biāo)市場 產(chǎn)品 產(chǎn)品種類 質(zhì)量 設(shè)計(jì) 性能 品牌名稱 服務(wù) 保證 退貨 價格 目錄價格 折扣 折讓 付款期限 信貸條件 促銷 銷售促進(jìn) 廣告 人員推銷 公共關(guān)系 直接營銷 地點(diǎn) 渠道 覆蓋區(qū)域 位置 McCarthy,1960 房地產(chǎn)營銷組合 ? 產(chǎn)品（ product）：（規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套配臵、服務(wù)） ? 推廣（ popularization）：（形象、傳播、宣傳資料、現(xiàn)場展示、公關(guān)、分展場、展銷會、活動營銷） ? 價格（ price）：（定價、價目表、價格策略、優(yōu)惠、折扣） ? 促銷（ promotion）：（客戶積累、開盤選房、抽獎、贈品 ） 營銷的基本過程 —— 將開發(fā)流程中的營銷部分深化 營銷策劃的科學(xué)觀和藝術(shù)觀 —— 點(diǎn)子時代離我們越來越遠(yuǎn) 何陽、李光斗等的啟示 營銷策劃的價值主張 面向市場 懷抱理想 從今天開始 做一個行動的人 討論、交流時間 營銷策劃及流程 營銷攻略 推廣渠道 活動營銷 報(bào)紙 電視 網(wǎng)絡(luò) 直郵 樓體 短信 展示策略 （優(yōu)展區(qū)） 售樓處 樣板房、看樓通道 形象墻 條幅（燈光字） 戶外 電臺 開盤活動 項(xiàng)目形象 大堂 目標(biāo)導(dǎo)向 營銷基本框架 交易會活動 推廣策略 客戶 銷售物料 營銷策劃流程解釋 ? 作業(yè)指引類 ? 主流程 ? 子流程 ? 表單及模板 ? 子作業(yè)指引 由公司進(jìn)行統(tǒng)一界定和設(shè)置 相關(guān)部門根據(jù)自身的業(yè)務(wù)內(nèi)容及工作流程進(jìn)行補(bǔ)充、調(diào)整 屬于業(yè)務(wù)流程中的骨架框架，體現(xiàn)一個公司房地產(chǎn)開發(fā)的成熟度。 子流程 作業(yè)指引類 子作業(yè)指引類 表單及模板 時間順序 備注 第一階段 ：銷售前期管理流程 策略類 營銷戰(zhàn)略及銷售執(zhí)行報(bào)告編寫作業(yè)指引（模版，深圳某項(xiàng)目為例） 工作計(jì)劃時間表（營銷籌備） 1 銷控（推售節(jié)奏）方案編寫作業(yè)指引（模板，某項(xiàng)目為例） 營銷費(fèi)用預(yù)算編寫作業(yè)指導(dǎo) (模版 ) 認(rèn)籌方案編寫作業(yè)指引（深圳某項(xiàng)目為例） 6 解籌方案編寫作業(yè)指引（深圳某項(xiàng)目為例） 8 銷售價格制定作業(yè)指引（武漢羅納河谷為例） 價格制作競爭樓盤打分表模版（市場比較法） 7
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