【正文】 程加快，產(chǎn)業(yè)工人城市化及中心城區(qū)人口導(dǎo)出，將帶動城市輻射區(qū)的房產(chǎn)品消費；—— 鄞州前身為鄞縣，中國著名百強縣?！?023 年 9月，區(qū)政府由江東搬遷至鄞州中心區(qū)——2023 年，中心區(qū)成片居住區(qū)開始出現(xiàn)，新城建設(shè)大規(guī)模開展鄞州中心區(qū)認識鄞州 — 鄞州與鄞州中心區(qū)認識鄞州 — 鄞州與鄞州中心區(qū)城市定位： 鄞州的政治、經(jīng)濟和文化中心區(qū)域規(guī)劃： 33平方公里，近期計劃開發(fā) 12平方公里，其中工業(yè)區(qū) 5平方公里。發(fā)展方向： 根據(jù)市里 “ 南居北工 ” 的發(fā)展戰(zhàn)略，到 2023年鄞州新城區(qū)將成為 一個現(xiàn)代化、生態(tài)型、園林式的國內(nèi)一流中等城市。東部新城 —— 城市未來商務(wù)、市政中心，主要承載的功能有商務(wù)金融、行政管理、會議博覽、科技資訊、公共文化、居住等城市功能鄞州中心區(qū) —— 鄞州的政治、經(jīng)濟和文化中心，比東部新城，承載更多的居住功能。東部新城雖然遠景看好，但目前城市發(fā)展條件下，位于城市近郊、城市自然外延區(qū)域，由于已有一定的發(fā)展基礎(chǔ)，發(fā)展相對成熟，在短期內(nèi)，將比東部新城更具發(fā)展?jié)摿?。認識鄞州 — 鄞州中心區(qū)與東部新城姜山鎮(zhèn)寧姜公路寧 南 北 路 天 童 北 路錢 湖 北 路鄞縣大道四明路杭甬高速公路外國語學(xué)院 第二人民醫(yī)院寧波理工萬里學(xué) 院麥德龍本案市區(qū)方向高教園區(qū)商業(yè)區(qū) CLD政務(wù)區(qū)鄞州公園中央商務(wù)區(qū)工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)核心區(qū)位、過渡位置l 杭甬高速交通限制區(qū)域向北發(fā)展l 天童北路成為未來發(fā)展縱向主軸l 中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃、公園區(qū)規(guī)劃，強經(jīng)濟引擎支撐下一階段城市向南發(fā)展l CLD區(qū)域向南延伸，本案所在地成為區(qū)域向南延伸的過渡關(guān)鍵、核心位置。寧波市六區(qū)商品房供應(yīng)情況數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)交易中心寧波房產(chǎn)市場歷史分析l上表為 05年市六區(qū)的住宅供求各項指標(biāo)，來源于是房地產(chǎn)交易中心；l04年以來住宅市場價格持續(xù)穩(wěn)步上升，增幅逐漸放緩；l04年以來住宅潛在供應(yīng)逐年增大，但是 05的成交面積幾乎減半；l 供求結(jié)合分析表明， 05年市場的供大于求非常明顯。這與宏觀調(diào)控措施有關(guān)。l 二手住宅整體漲幅趨于平緩，價格從明顯低于一手房價格到逐漸向一手房價格靠攏，表明寧波房地產(chǎn)市場整體趨于成熟。寧波市四區(qū)商品住房價格月度走勢數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)交易中心2023年寧波房地產(chǎn)市場回顧市六區(qū)商品房銷售金額的區(qū)屬情況上看，鄞州中心區(qū)基本占 30%左右，而銷售面積大約在六區(qū)的一半， 03年鄞州成交面積約為 100萬平方米，04年約為 80萬， 05年約為 65萬平方米。10月份以后寧波商品房成交量略有回升，但成交價格仍然持平。 06年前四月房地產(chǎn)市場回顧l 12月恰逢春節(jié)，銷量有所下降， 34月份季節(jié)性回暖，表現(xiàn)正常，并且略高于去年同期；l 整體市場成交價格略有下浮，主要是遠郊部分項目的相繼開盤，拉低了整個價格水平；l 鄞州中心區(qū)占整個市區(qū)的成交比例保持相對穩(wěn)定；數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)交易中心06年房地產(chǎn)市場新增供應(yīng)樓盤名稱 區(qū)位 總建（萬㎡） 物業(yè)類型綠城 綠園 科技園區(qū) 13 高層江南一品 科技園區(qū) 44（ 10） 排屋、別墅、高層西城 東湖觀邸一期 鄞州 （ 10） 排屋合計 （ ） 預(yù)計 2023年預(yù)開樓盤中住宅總建筑面積達 340萬平方米以上 ,考慮分期、分批、延期推量等不可預(yù)計因素， 2023年新增供量在 230萬平方米左右，加上歷史市場存量約 160萬平方米左右（ 2023年的 135萬， 2023年的 25萬）和 2023年推盤中的分期分批量的約 80萬平方米， 2023年的實際市場供應(yīng)量大約為 470萬平方米左右，對于一個城區(qū)年需求在 200萬平方米左右的市場來說明顯供過于求。l 小戶型、高性價比、自住型成為市場特點 從君悅花園到都市森林，我們都可以發(fā)現(xiàn)，較高性價比項目受到市場熱捧，取得良好銷售業(yè)績。貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)，心理影響較大，標(biāo)志新一輪調(diào)控開始　從 2023年 4月 28日起上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率。其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整。l 提高還貸成本，造成一定壓力l 對房價起到一定抑制作用l 調(diào)整幅度不大，心理預(yù)期警示影響 重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。(三 )合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。(六 )完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度。 二、進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用 三調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅為進一步抑制投機和投資性購房需求，從 2023年 6月 1日起，對購買住房不足 5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過 5年 (含 5年 )轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過 5年 (含 5年 )轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅?？紤]到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積 90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例 20%規(guī)定。七、加大對閑置土地的處置力度。l本次房地產(chǎn)調(diào)控具有分區(qū)域、分檔次、分置業(yè)次數(shù)等區(qū)別對待的特點，因此寧波作為長三角的單列市，受調(diào)控的力度將小于北京和深圳等點名城市。l一個區(qū)域市場走勢將最終取決于本地的供求關(guān)系，寧波短期新增供應(yīng)大增，原來投資房源放量，同時需求反彈較大，供大于求局面將延續(xù)存在。l對于當(dāng)前的自住需求市場，寧波需求是否放量，關(guān)鍵是看價格走勢，而房地產(chǎn)市場價格是最難降的，而且本次調(diào)控導(dǎo)致價格下降的預(yù)期都很小，所以我們認為 06年年初以來寧波市場的自住回暖還將延續(xù)。寧波房地產(chǎn)市場后市展望l考慮到寧波地區(qū)所受到的宏觀調(diào)控的實際影響（比如首付提高、轉(zhuǎn)手營業(yè)稅期限延長、房產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)受到規(guī)范），結(jié)合寧波當(dāng)前的實際情況（自住消費為主，首付比例較一般城市較高、套型面積原本較一般城市小等特點），我們認為在寧波房地產(chǎn)走勢會受到全國調(diào)控的影響，但當(dāng)前影響相對較小 （但高檔房等細分市場影響會相對比較大一些，結(jié)合本項目的情況要在做針對性的分析）。l 寧波消費者比較偏向在自己工作地點相近的區(qū)域內(nèi)進行置業(yè)活動，主要目的是解決居住問題和改善居住條件，同時帶有部分的投資成分。l 寧波樓市現(xiàn)階段的消費觀念比較樸素：地段、配套、價格是購房者首要考慮的要素。樓盤名稱 總建面積 在售面積 已售面積 銷售率 市場存量 潛在供應(yīng)東湖馨園 13 % 0格蘭春天 15 % 萬達廣場 % 0春江花城 35 % 13都市森林 26 % 劍橋四期 15 0 0 0 0 15寧興地塊 27 0 0 0 0 26東方地塊 15 0 0 0 0 14華茂地塊 14 0 0 0 0 14盛世華城 39 % 西城十二庭院 18 0 0 0 0 18陽光麗園 18 0 0 0 0 18香榭麗洲 17 0 0 0 0 17東湖觀邸 0 0 0 0 榮安地塊 15 0 0 0 0 15四明春曉 8 % 0紫郡 35 % 30本項目 16 0 0 0 0 16合計 % 鄞州中心區(qū)供給分析 區(qū)域市場目前潛在供應(yīng) ，按年 100萬方左右的區(qū)域去化量，完全消化也要 2年多左右時間，即使考慮到市場的需求增長情況，供需對比仍十分明顯。金地國際花園 都市森林 春江花城 君悅花園 萬達廣場戶型面積 數(shù)量 數(shù)量 銷售率 數(shù)量 銷售率 數(shù)量 銷售率 數(shù)量 銷售率80㎡以下 6 % 277 99%8090㎡90100㎡ 90 8 % 248 %100110㎡ 309 %110120㎡ 28 74 % 36 %120130㎡ 162 % 87 % 248 %130140㎡ 373 11 % 104 % 157 % 217 %140150㎡ 150 46% 157 %150160㎡ 32 % 170 % 217 %160170㎡ 250 102 % 412 % 62 %170180㎡ 114 % 135 %180190㎡ 124 74 % 38 %190200㎡ 19 %200㎡以上 8 % 20 % 42 % 4 0競爭項目戶型配比及銷售情況（ 1）戶型配比 都市森林一期基本以小三房為主（二期以大房型為主），春江花城則是以 140170㎡的四房為主力戶型，萬達廣場戶型分布也比較分散，主要解決居家二房、舒適三房、改善四房等需要。l 大小戶型去化速度并沒有特別明顯的差異，經(jīng)濟型三房和四房都有自己相對穩(wěn)定的客戶群。（ 3）競爭態(tài)勢 06年以來區(qū)域市場中具有較大競爭關(guān)系的樓盤，除了新開盤的都市森林外（總 26萬平方米首期推出近 10萬平方米），主要為中心區(qū)大中盤的續(xù)推量（春江花城三期紫園、萬達廣場二期的續(xù)推，該部分樓盤的供給量約在 3000套左右。同類項目競爭態(tài)勢小結(jié)寧波城市閱讀和板塊閱讀寧波城市閱讀和板塊閱讀寧波市整體房地產(chǎn)市場情況和預(yù)測寧波市整體房地產(chǎn)市場情況和預(yù)測寧波市各板塊市場情況和項目競爭態(tài)勢寧波市各板塊市場情況和項目競爭態(tài)勢入市時機預(yù)測和策略入市時機預(yù)測和策略 報告大綱報告大綱入市時間選擇我們最好能提前具備開盤條件，完成相應(yīng)準(zhǔn)備工作，結(jié)合工程進度和營銷準(zhǔn)備情況，最晚不能遲于 10月中旬正式推出本項目。項目入市 — 難點及措施 入市難點：? 政務(wù)中心區(qū)住宅的市場適應(yīng)性? 板塊概念的明確及加強? 品牌形象的短時間樹立? 同質(zhì)化項目間競爭的區(qū)別? 產(chǎn)品創(chuàng)新的認可與接受? 較高價格下的快速去化? 宏觀調(diào)控影響的弱化 總結(jié)區(qū)域競爭市場現(xiàn)況和本案的各項特征等，以上困難在入市戰(zhàn)役中至為關(guān)鍵，針對以上困難，入市應(yīng)當(dāng)注意：l 搶戰(zhàn)機：從宣傳上提前介入市場，造成先聲奪人的市場影響力。l 作板塊：為了使項目在市場中的高檔地位更突出，能獲取較高的銷售價格，應(yīng)充分把握地段升值，發(fā)展前景，鄞州中心區(qū)核心居住板塊。營銷傳播中爭取更高的手法，樹立品牌形象無論對前期還是對整盤都大有裨益，也將對金地公司在別的項目操作上積累品牌效應(yīng)。主要項目基本資料 金地國際花園 都市森林 BOBO城 春江花城 君悅花園 萬達廣場戶型面積80㎡以下 48808090㎡90100㎡ 9098 99100110㎡ 103 106110120㎡ 118119 119120130㎡ 120129 125128 121130140㎡ 131134 134137 131 130135 138140150㎡ 143145 144149150160㎡ 158 153159 150 156 153 155157160170㎡ 160167 161 164169 161170180㎡ 179 176 171174 171178180190㎡ 187 185190200㎡ 196 193200250㎡ 205 復(fù)式 復(fù)式 222250以上 復(fù)式 復(fù)式 復(fù)式 復(fù)式2房以下 2房 2廳 1衛(wèi) 2房 2廳 2衛(wèi) 3房 2廳 1衛(wèi)3房 2廳 2衛(wèi) 3房 3廳 2衛(wèi) 4房 2廳 2衛(wèi) 5房及以上戶型面積分布 n 幾個主要項目除春江花城外，沒有出現(xiàn)一房戶型；二房只有在本項目與萬達廣場中出現(xiàn)，主力面積在 90102㎡之間。n 三房的主力戶型面積在 118149㎡之間，其中都市森林的為經(jīng)濟型三房，而其他項目，經(jīng)濟型和舒適型三房都有涵蓋。n 五房以上的基本都是復(fù)式摟，少量存在各項目中。金地國際花園 都市森林 春江花城 君悅花園 萬達廣場戶型面積 開間 面積 開間 面積 開間 面積 開間 面積 開間 面積90100㎡ 1618 5100110㎡ 17110120㎡ 19 1921120130㎡ 1922 130140㎡ 1826 2024 4140150㎡ 24 2730150160㎡ 27 26 160170㎡ 2128 29 26 170180㎡ 30 3133180190㎡ 30 34190200㎡ 31200㎡以上 38 45戶型設(shè)計分析 －客廳金地國際花園 都市森林 春江花城 君悅花園 萬達廣場戶型面積 開間 面積 開間 面積 開間 面積 開間 面積 開間 面積90100㎡ 1821 100110㎡ 14110120㎡ 2325120130㎡ 2324 130140㎡ 22 1723 140150㎡ 29 2327150160㎡ 24 24 160170㎡ 1927 24 26 170180㎡ 26 2530180190㎡ 19 26190200㎡ 26200㎡以上 30 40戶型設(shè)計分析 －主臥戶型分析 —— 小結(jié)　　　 本項目在客廳開間上比同面積段的其他項目要大 ，而相應(yīng)的客廳面積卻比其他項目的要小或相等，顯示客廳進伸