【正文】 當(dāng)前星沙市場產(chǎn)品品質(zhì)現(xiàn)狀： 看齊星沙標(biāo)桿項目，做本區(qū)域內(nèi)的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)制定者 World union 項目目標(biāo)解讀：品質(zhì)之作 立足品質(zhì)，價格區(qū)域領(lǐng)先，力圖借勢中鐵品牌與項目品質(zhì)，實現(xiàn)合理突破 價格 華天 LOHO 方略瀟邦 蝴蝶谷： 3500元 /平 時代新城： 3400元 /平 楚天世紀(jì)城： 3300元 /平 方略瀟邦： 3000元 /平 華天 LOHO： 2950元 /平 圣力華苑： 2900元 /平 明天一城： 2800元 /平 圣力華苑 楚天世紀(jì)城 蝴蝶谷 時代新城 明天一城 本項目片區(qū)目前價格 恒基凱旋門 華潤鳳凰城 恒基凱旋門： 4200元 /平 華潤鳳凰城： 4100元 /平 本項目目標(biāo)價格區(qū)域領(lǐng)先 World union 思考：充分發(fā)揮項目優(yōu)勢，實現(xiàn)品牌品質(zhì)價格三贏 粗獷的營銷啟示：品牌，規(guī)模，產(chǎn)品是可為發(fā)力點；地段劣勢則是需要弱化或克服的障礙。更多要從項目本身的屬性去深入挖掘 World union 2 機遇：市場環(huán)境 一期待銷售產(chǎn)品的簡明市場驗證 星沙市場板塊特征與“品質(zhì)”現(xiàn)狀 本項目實現(xiàn)品質(zhì)的機遇分析 World union 區(qū)域 項目 占地 建面 主力戶型 價格 中 心 區(qū) 華潤鳳凰城 40 130 兩房 8097三房 110130 40004200 恒基凱旋門 兩房 8085三房 105130四房 190230 42023 尚城 12 一房 4077兩房 8099三房 120130 4000 幸福里 21 64 兩房 8599三房 105130五房 160220 4000 星沙 大道 南板 塊 尚都花園城 兩房 8189三房 110135 3700 時代星城 一房 4560兩房 7595三房 110135 3300 楚天世紀(jì)城 38 兩房 8688三房 90130四房 136150 3300 蘋果社區(qū) 一房 5051兩房 95115三房 117138四房 138250 3400 東南 新城 板塊 方略瀟邦 兩房 8595三房 110125 3000 未來長郡 37 兩房 80三房 90120 3800 圣力華苑 兩房 8599三房 105135 2950 明天一城 10 兩房 86125三房 120125 2800 博雅上院 10 兩房 8099三房 95130 兩房 8099三房 95130 2900 雖然星沙三個板塊價格差異明顯，但板塊間戶型產(chǎn)品卻趨于同質(zhì)化 博雅上院 明天一城 圣力華苑 方略瀟邦 未來長郡 蘋果社區(qū) 楚天世紀(jì)城 時代星城 恒基凱旋門 幸福潤城 華潤鳳凰城 尚城 尚都 產(chǎn)品驗證 — 市場供求特征與趨勢 World union 星沙主流供應(yīng)產(chǎn)品統(tǒng)計： 主力區(qū)間 80100平米的 2房為各項目主力產(chǎn)品，占 30%70% 項目 規(guī)模 2房 比例 幸福里 64萬平方米 8590/9097平米 55% 方略 〃 瀟邦二期 19萬平方米 8590/9095/106108平米 % 圣力華苑三期 8萬平方米 8590/9099平米 % 華潤 〃 鳳凰城 130萬平米 7890平米 % 恒基凱旋門一期 78萬平米 7989/106平米 % 尚城 12萬平方米 8099平米 % 傷都花園城 8189平米 % 楚天 〃 世紀(jì)城 38萬平米 7590 平米 30% 明天一城 10萬平 8090/120125 66% 50 60 70 80 90 100 110 120 幸福里 方略 世紀(jì)城 尚城 尚都花園城 明天一城 World union 項目 規(guī)模 3房 比例 幸福里 64萬平方米 110120/120130平米 30% 方略 〃 瀟邦二期 19萬平方米 120130平米 % 圣力華苑三期 8萬平方米 115120/120130/130135平米 % 華潤 〃 鳳凰城 130萬平米 105120/120130平米 % 恒基凱旋門一期 78萬平米 105120/120130/159160平米 % 尚城 12萬平方米 120130/130155平米 % 傷都花園城 110120/120135平方 % 楚天 〃 世紀(jì)城 38萬平米 100130平米 46% 明天一城 10萬平 120125平米 % 幸福里 方略 瀟邦 圣力華苑 鳳凰城 楚天世紀(jì)城 尚城 明天一城 90 100 105 110 115 120 125 130 165 145 150 155 160 135 170 95 140 175 190 230 項目 規(guī)模 4房 比例 幸福里 64萬平方米 150170平 2% 方略 〃 瀟邦二期 19萬平方米 125130/135145/145155平 % 圣力華苑三期 8萬平方米 150155平 % 華潤 〃 鳳凰城 130萬平米 135145平 % 恒基凱旋門 78萬平米 190230平 % 尚城 12萬平方米 170200平 3% 楚天 〃 世紀(jì)城 38萬平米 135150 平米 10% 明天一城 10萬平米 149150平 18% 星沙主流供應(yīng)產(chǎn)品統(tǒng)計： 主力區(qū)間 135155平米的 4房供應(yīng)較少，多在 30%以下 World union 項目 主力戶型 銷售情況 均價 總價 華潤鳳凰城 兩房 8090平三房 110130平，現(xiàn)剩余頂樓單位 兩房三房全部走完剩下大戶 4100 3250萬 尚城 一房 4077兩房 8099三房 120130 120平米全線售罄 4000 1550萬 幸福里 兩房 8599三房 105130五房160220 開盤兩房被搶空，四房五房基本沒走掉 4000 3050/65080萬 恒基凱旋門 兩房 8085平三房 120130與150平 兩房開盤售罄， 120130三房銷售 90%150平基本走不掉 4200 3350/5563萬 尚都花園城 兩房 8189三房 110135 115平一下兩房三房全部售罄，115平以上還剩較多 3700 2732/4048萬 時代星城 一房 4560兩房 7595三房 110135 一房 2周認(rèn)卡量達(dá) 200張，開盤兩 120平以下兩房銷售 80% 3300 1520/2830/3544萬 楚天世紀(jì)城 兩房 8688三房 90130四房136150 兩房只剩下十幾套，三房患有其實多套 3300 2529/3040/4249萬 蘋果社區(qū) 一房 5051兩房 95115三房117138四房 138250 兩房三房基本售罄，四房只受10% 3200 2530/3280萬 方略瀟邦 兩房 8595三房 110125 房交會銷售量 100套兩房，兩房基本售罄三房剩 120以上的 3000 2228/3037萬 圣力華苑 兩房 8599三房 105135 兩房售罄，只剩 130以上三房 2950 2529/3040萬 明天一城 兩房 86125三房 120125 90平一下兩房售罄， 120125兩房基本未走掉 2800 2435萬 博雅上院 兩房 8099三房 95130 認(rèn)籌時客戶 70%意向選兩房與95110平三房 2900 2329/3037萬 星沙主流消化產(chǎn)品統(tǒng)計： 暢銷戶型集中于 120平米以下的 2房 3房， 4房消化緩慢 World union 方略瀟邦 項目 主力戶型 均價 總價 華潤鳳凰城 兩房 8090平三房 110130平，現(xiàn)剩余頂樓單位 4100 3035/4550萬 尚城 一房 4077兩房 8099三房 120130 4000 1530/3235/4550萬 幸福里 兩房 8599三房 105130五房 160220 4000 3050/6580萬 恒基凱旋門 兩房 8085平三房 120130與 150平 4200 3350/5563萬 尚都花園城 兩房 8189三房 110135 3700 2732/4048萬 時代星城 一房 4560兩房 7595三房 110135 3300 1520/2830/3544萬 楚天世紀(jì)城 兩房 8688三房 90130四房 136150 3300 2529/3040/4249萬 蘋果社區(qū) 一房 5051兩房 95115三房 117138四房 138250 3200 2530/3280萬 方略瀟邦 兩房 8595三房 110125 3000 2228/3037萬 圣力華苑 兩房 8599三房 105135 2950 2529/3040萬 明天一城 兩房 86125三房 120125 2800 2435萬 博雅上院 兩房 8099三房 95130 2900 2329/3037萬 15 20 25 30 35 40 45 50 鳳凰城 尚城 幸福里 凱旋門 尚都 時代星城 世紀(jì)城 蘋果社區(qū) 方略瀟邦 圣力華苑 明天一城 博雅上院 星沙主流消化產(chǎn)品統(tǒng)計： 從總價來看， 40萬門檻顯著，高于 40萬產(chǎn)品速度緩慢 從總價方面再度映證： 40萬 =80120平米的 2房與 3房 World union 方略瀟邦 項目 主力戶型 均價 總價 開元路板塊 華潤鳳凰城 兩房 8090平 4100 3035 尚城 兩房 8099 4000 3036萬 幸福里 兩房 8599 4000 3238萬 恒基凱旋門 兩房 8085平 4200 3235萬 星沙大道南板塊 尚都花園城 兩房 8189 3700 3032萬 時代星城 兩房 7595 3300 2431萬 楚天世紀(jì)城 兩房 8688 3300 2829萬 蘋果社區(qū) 兩房 95115 3000 2834萬 東南新城板塊 方略瀟邦 兩房 8595 3000 2529萬 圣力華苑 兩房 8599 2950 2529萬 明天一城 兩房 86125 2800 2435萬 博雅上院 兩房 8099 2900 2328萬 15 20 25 30 35 40 45 50 鳳凰城 尚城 幸福里 凱旋門 尚都 時代星城 世紀(jì)城 蘋果社區(qū) 方略瀟邦 圣力華苑 明天一城 博雅上院 星沙主流消化產(chǎn)品統(tǒng)計： 從總價來看， 2房各板塊門檻顯著，高于門檻產(chǎn)品速度緩慢 開元路板塊 37萬 星沙大道南板塊 32萬 東南新城板塊 28萬 總價的區(qū)域性特征： 隨著地段與中心區(qū)距離總價門檻逐步降低 World union 方略瀟邦 板塊 項目 主力戶型 均價 總價 開元路板塊 華潤鳳凰城 三房 110130平 4100 4552萬 尚城 三房 120130 4000 4550萬 幸福里 三房 105130 4000 4250萬 恒基凱旋門 三房 120130 4200 4555萬 星沙大道南板塊 尚都花園城 三房 110135 3700 4048萬 時代星城 三房 110135 3300 3645萬 楚天世紀(jì)城 三房 90130 3300 3042萬 蘋果社區(qū) 三房 117138 3200 3744萬 東南新城板塊 方略瀟邦 三房 110125 3000 3337萬 圣力華苑 三房 105135 2950 3039萬 明天一城 三房 120125 2800 3335萬 博雅上院 三房 95130 2900 2737萬 15 20 25 30 35 40 45 50 鳳凰城 尚城 幸福里 凱旋門 尚都 時代星城 世紀(jì)城 蘋果社區(qū) 方略瀟邦 圣力華苑 明天一城 博雅上院 星沙主流消化產(chǎn)品統(tǒng)計： 從總價來看， 3房各板塊門檻顯著，高于門檻產(chǎn)品速度緩慢 開元路板塊 50萬 星沙大道