【正文】 08年 12月底 三號(hào)地塊 584套入市 3號(hào)地塊銷售基本完畢， 1號(hào)地塊 6萬平米入市銷售 1號(hào)地塊銷售約1000套，完成 50% 3號(hào)地 584套銷售期 1號(hào)地 1000套銷售期 1號(hào)地蓄客期 短期：全年銷售約 1500套住宅，其中 1號(hào)地塊 1000套銷售目標(biāo) 目標(biāo)： 長(zhǎng)期：為中信新城的持續(xù)熱銷奠定基礎(chǔ) 但 1號(hào)地的速度是 3號(hào)的二倍， 4個(gè)月銷售 1000套，銷售目標(biāo)嚴(yán)峻 市場(chǎng)角度 —— 前提 1： 2023年長(zhǎng)沙市場(chǎng)仍存有壓力 項(xiàng)目角度 —— 前提 2：本產(chǎn)品較之城市廣場(chǎng)具備優(yōu)勢(shì) ,但銷售目標(biāo)嚴(yán)峻 ， 必須繼 3號(hào)地后創(chuàng)長(zhǎng)沙銷售奇跡 在市場(chǎng)壓力和項(xiàng)目?jī)?nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的情況下， 4個(gè)月 1000套競(jìng)爭(zhēng)著什么？ 市場(chǎng)回顧 2 問題提出。 長(zhǎng)沙市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)快速銷售核心策略 1：低價(jià)策略，迅速走量 ——鑫天山水洲城、先鋒水韻花都。 占地面積 80余畝 建筑面積 180000平方米 容積率 片區(qū) 天心區(qū)韶山南路 166號(hào) (現(xiàn)友誼路 ) 鑫天山水洲城： 占地面積 24997平方米 建筑面積 容積率 片區(qū) 開福區(qū)芙蓉北路 銷售表現(xiàn) ?2023年 12月份，項(xiàng)目一期開盤， 起價(jià) 3100。鑫天 ?2023年 5月 19日二期開盤， 一個(gè)月銷售完成 183套，成交均價(jià)在 3550元 /平方米左右 銷售表現(xiàn) ?2023年 3月 28日開盤，起價(jià) 2680元 /平米。銷售率達(dá) 98% 長(zhǎng)沙市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)快速銷售核心策略 2：營銷發(fā)力，打造長(zhǎng)沙第一知名盤 融科營銷策略： ?項(xiàng)目的 營銷中心是一個(gè)鋼琴形狀的特殊建筑 ，也是本項(xiàng)目的會(huì)所所在。 ?2023年 5月開始蓄客，到 10月份會(huì)所和 3000平米做展示的園林完工 ，客戶反映良好。當(dāng)時(shí)，同樣地段良好的競(jìng)爭(zhēng)樓盤中江國際花城僅售 3200。 長(zhǎng)沙市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)快速銷售核心策略 3 ：產(chǎn)品發(fā)力，市場(chǎng)絕無僅有的超級(jí)競(jìng)爭(zhēng)者 銷售表現(xiàn) ?2023年 6月份，項(xiàng)目一期洋房開盤， 價(jià)格 6000，開盤一個(gè)月銷售率達(dá) 95%以上。 藏瓏營銷策略： ?項(xiàng)目圍繞 月湖 開展了 一系列的營銷活動(dòng) 。 ?宣傳推廣點(diǎn)上緊扣 “月湖” 圍繞月湖制造推廣點(diǎn)： 6億造月湖 藏瓏， 46萬㎡湖上國際社區(qū) 城中造湖／湖上筑島／島上立宅 為這座城市樹立領(lǐng)袖 一座城市邁向國際的真正開始 藏瓏憑借市場(chǎng)上無可復(fù)制的資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)高價(jià)高速！ 低價(jià)策略，迅速走量 營銷發(fā)力，打造長(zhǎng)沙第一知名盤 長(zhǎng)沙市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)快速銷售核心策略 產(chǎn)品發(fā)力，市場(chǎng)絕無僅有的超級(jí)競(jìng)爭(zhēng)者 本項(xiàng)目要克服市場(chǎng)的波動(dòng)和壓力成為長(zhǎng)沙的銷售冠軍， 因此要產(chǎn)品營銷價(jià)值最大化，打造長(zhǎng)沙第一的超級(jí)競(jìng)爭(zhēng)者。 湘府華城 37 小高層、高層 89平米二房； 125— 160平米三房； 139— 159平米四房 鑫遠(yuǎn)杰座 4 高層公寓 3090平米一房、二房、三房 長(zhǎng)沙歐洲城 / 高層、多層 / 天城尚品 / 小高層 / 天城 理想城 16 高層 90140平米二房 ,三房 長(zhǎng)沙奧園 50 小高層 81109平米二房 。160200平米四房 暮云板塊 比華利山 70 花園洋房 ,別墅 350平米獨(dú)棟別墅 ,300平米雙拼別墅 。 湘府華城 37 臨省政府 4 鑫遠(yuǎn)杰座 4 臨省政府 5 岳泰 核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定： 項(xiàng)目名稱 建筑面積 (萬平米 ) 容積率 物業(yè)類型 產(chǎn)品 博林金谷 60 公寓、高層、小高層 36— 72平米兩房； 77— 138三房 和莊 30 高層 41平米單身公寓； 77平米左右一房；90平米左右二房； 106— 113平米三房； 148平米四房； 鑫遠(yuǎn)杰座 4 高層公寓 3090平米一房、二房、三房 岳泰 岳泰 〃 理想城 一期 500套 ，以 90— 140的二房，三房為主 鑫遠(yuǎn) 〃 杰座： 推出 506套小戶型公寓 和莊 ：二期推出 500套左右 30— 90平而公寓，后期仍有大量產(chǎn)品。 PK博林金谷 : 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)：博林金谷建筑規(guī)劃原封留存 4萬 5千平米原生山丘和 5000棵以上原生大中型喬木，原生態(tài)園林是項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)。 全國知名品牌。 2 項(xiàng)目規(guī)劃未來城市功能完備。 第一輪：工業(yè)化 工業(yè)化下推動(dòng)城市化 第二輪：區(qū)域中心 城市群分工的多戰(zhàn)略城市化進(jìn)程 沿海區(qū)域依靠外資、區(qū)位和開放政策初步形成三大城市群。 代表城市： 珠三角城市群、長(zhǎng)三角城市群 ：城市差異定位，協(xié)調(diào)分工，城市日益一體化。 代表城市： 成都、重慶綜改試驗(yàn)區(qū)、武漢城市圈和 長(zhǎng)株潭城市群 獲批兩型社會(huì)改革試驗(yàn)區(qū) 城市發(fā)展視角：長(zhǎng)沙未來在融城，最具發(fā)展前景的新城中心 在中國城市發(fā)展的第二波浪潮里，長(zhǎng)沙能否成為中南地區(qū)區(qū)域中心之一，關(guān)鍵正在于“ 長(zhǎng)株潭城市群 ” 的融城前景 競(jìng)爭(zhēng) 分析 點(diǎn)對(duì)點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)分析 ——PK博林金谷、和莊 設(shè)計(jì)相對(duì)一般，附送價(jià)值低 博林金谷：一房一廳， 48平米戶型 和莊：一房一廳， 41平米戶型 陽臺(tái) 陽臺(tái) 博林金谷、和莊小戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)相對(duì)一般，產(chǎn)品附加值低，贈(zèng)送面積少。 兩房（ 80m2）點(diǎn)評(píng)： 1. 餐廳稍小，舒適度較差； 2. 戶內(nèi)花園、陽臺(tái)、凸窗，套內(nèi)空間較豐富，同時(shí) 戶內(nèi)花園可改一房 ， 經(jīng)濟(jì)性、實(shí)用性較好 ； ， 舒適度較好。 本項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)：舒適、靈活。 拼和后： 4房 2廳，南北通透，空間寬敞。 2月 25日 整理訪談結(jié)果，總結(jié)訪談結(jié)論，驗(yàn)證項(xiàng)目客戶定位 2月 21日 23日 分別對(duì)城東、城南、城北、城西及湘潭、株洲的客戶進(jìn)行簡(jiǎn)單的電話訪談。 投資客戶 長(zhǎng)沙本地投資客 公務(wù)員、私企業(yè)主、企事業(yè)高層管理者 4200～4600左右 2房、 3房 購買力較強(qiáng)，看好長(zhǎng)株潭一體化，對(duì)區(qū)域升值潛力很有信心。 深圳、廣州投資客 與長(zhǎng)沙有地緣關(guān)系的客戶 4500～5000 2房 購買力強(qiáng)，對(duì)配套、噪音均不敏感。 結(jié)論 1：客戶的可延展性大 其中，來自株、潭的城際客戶對(duì)本項(xiàng)目認(rèn)同感很強(qiáng)，大長(zhǎng)沙的新長(zhǎng)沙人的特征明顯 購買意象明確的客戶特征： 年齡 2535歲，受教育程度較高，經(jīng)常往來長(zhǎng)株潭三地。國家政策重點(diǎn)關(guān)注，使得區(qū)域真正的融合，武廣鐵路站、各高速公路，長(zhǎng)株潭一體化太方便了。對(duì)中信新城項(xiàng)目一直很關(guān)注，看好項(xiàng)目前景，我正打算購買。那個(gè)地方將來應(yīng)該還是不錯(cuò)的吧?，F(xiàn)在還不確定是否要去那邊買房。后者一般有四、五次置業(yè)經(jīng)歷 客戶語錄： ?房地產(chǎn)行業(yè) — 瞿先生：我有過幾次置業(yè)經(jīng)歷，有高層、別墅、公寓等多種產(chǎn)品類型。 株洲、湘潭客戶比長(zhǎng)沙客戶更看好城南區(qū)域前景。 但是，約 70%被訪談?wù)唠m然知道本項(xiàng)目， 但對(duì)融城與本項(xiàng)目之間的同一關(guān)系認(rèn)知模糊，對(duì)本項(xiàng)目配套前景了解甚少。 絕大多數(shù)客戶對(duì)項(xiàng)目未來前景了解甚少。 ?河西師范大學(xué)老師 劉小姐：中信新城沒聽說過，對(duì)它的外展場(chǎng)也沒有什么映像，現(xiàn)在的外展場(chǎng)太多了。 —— 知道中信新城，不過不知道具體區(qū)位，也不知道有些什么產(chǎn)品。 但經(jīng)過世聯(lián)對(duì)周邊區(qū)域及長(zhǎng)沙全城客戶更廣泛征詢后，我們發(fā)現(xiàn)： —— 中信新城不清楚 ，長(zhǎng)沙大盤我知道有陽光 100、奧林匹克花園。 當(dāng)前 3號(hào)地塊的確已經(jīng)吸引了很多客戶關(guān)注（上門 /進(jìn)線）： 以敏感的投資客、區(qū)域周邊客戶為主 市場(chǎng)目標(biāo) —— 現(xiàn)狀市場(chǎng)借鑒：成為熱點(diǎn)區(qū)域的標(biāo)桿樓盤 ， 實(shí)現(xiàn)客戶區(qū)域突破 ， 從而實(shí)現(xiàn)銷售突破 市場(chǎng)檢測(cè) 1—— 未來競(jìng)爭(zhēng)分析：超越省府板塊 ， 成為融城 CBD的超級(jí)競(jìng)爭(zhēng)者 市場(chǎng)檢測(cè) 2—— 客戶分析：建立大長(zhǎng)沙的傳播面 ， 強(qiáng)化融城 CBD價(jià)值 ， 成為長(zhǎng)沙第一知名盤 關(guān)鍵起勢(shì)： 讓中信新城 =融城 CBD深入人心，成為長(zhǎng)沙熱點(diǎn)的超級(jí)競(jìng)爭(zhēng)者！ 為實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)沙奇跡， 1號(hào)地塊比 3號(hào)地塊更需要區(qū)域平臺(tái)的建立。 將 “ 中信新城 =融城中心 ” 價(jià)值根植于民心 3 社會(huì)公益營銷：與政府、媒體合作 重金大刀闊斧：立體轟炸式營銷 Q: 超級(jí)競(jìng)爭(zhēng)者如何在短時(shí)間內(nèi)起勢(shì)，快速樹立全城影響力？ 案例：星河丹堤 —— 聯(lián)合政府特殊渠道推廣 活動(dòng)： 《 HELLO中產(chǎn) 》 出書、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)連載 /公益廣告 《 向上的力量 》 /申請(qǐng)國家專利發(fā)布會(huì) /李寧等名人營銷 /銀湖山郊野公園捐贈(zèng)儀式 效應(yīng)：迅速累計(jì)社會(huì)口碑，成為深圳市民心目中的超級(jí)豪宅 案例：恒達(dá)御景 半島（廣州大盤） —— 重金密集打造輿論事件 活動(dòng)：邀請(qǐng)成龍、范冰冰等眾明星造勢(shì) /斥資千萬購置的 17米長(zhǎng) “ aicon” 號(hào)游艇、 6艘豪華游艇 沿江觀光看樓 /熱氣球、直升機(jī)搭載客戶親臨高空，鳥瞰玉帶般的珠江和半月型社區(qū) 。 ?可選節(jié)點(diǎn)四：長(zhǎng)沙各大門戶廣告牌。 ?可選節(jié)點(diǎn)二：黃行路步行街巨幅廣告牌攻勢(shì) ?以極具視覺沖擊力的大尺度廣告牌，在尺度上、形式上革新廣告形象， ?大力宣傳 “ 融城一體化 ” 、 “ 中信新城 — 融城中心城 ” 。 五一路 機(jī)場(chǎng)高速 芙蓉路 長(zhǎng)沙第一大盤 /融城核心區(qū) —— 中信新城 讓中信成為融城的形象代表，展現(xiàn)其大氣的公眾形象，從而實(shí)現(xiàn)宣傳中信品牌及項(xiàng)目的效果。 ACTION2：媒體合作模式創(chuàng)新 “ 融城”系列電視報(bào)道 特殊節(jié)點(diǎn)報(bào)版封套 開辟報(bào)紙“融城”專欄 “ 融城奧運(yùn)晚會(huì)”冠名活動(dòng) “ 融城城界”計(jì)劃 ?媒體合作創(chuàng)新一：在長(zhǎng)沙主流報(bào)紙開創(chuàng) “ 融城專欄 ” ?與長(zhǎng)沙主流報(bào)紙合作，占用 1/4的版面開創(chuàng) “ 融城專欄 ” ?完全實(shí)時(shí)跟蹤融城進(jìn)展、中信新城項(xiàng)目進(jìn)程播報(bào)，持續(xù)保持信息跟進(jìn)。 融合 .城市 融城正中心 .中信新城 ?媒體合作創(chuàng)新三：贊助 “ 融城 ” 系列電視報(bào)道 ?通過融城系列節(jié)目的滲透，將項(xiàng)目與融城價(jià)值嫁接。 ?媒體合作創(chuàng)新五： “ 暢想融城未來 ” 主題規(guī)劃互動(dòng)展 提倡全民參與城市未來暢想 跟進(jìn)政府融城計(jì)劃，舉行融城主題規(guī)劃建筑展，向市民展示融城成果，展示城市未來前景，積極配合政府展示“融城”政策，全民參與，借勢(shì)展示中信新城整體項(xiàng)目情況。 融城中心中信新城歡迎您進(jìn)入中信新城 “ 中信新城 =融城中心” —— 將 “ 融城中心 ” 轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目形象 action1： 占領(lǐng)長(zhǎng)沙至空點(diǎn)，空間營銷； ； ； ； action2： 媒體合作模式創(chuàng)新 1. 開辟 “融城” 系列報(bào)紙專欄； 2. 特殊節(jié)點(diǎn) “ 融城 ” 特殊報(bào)紙封套； 3. “ 融城 ” 系列電視專題報(bào)道； 4. “ 榕城奧運(yùn)之夜 ” 冠名活動(dòng)； 5.“ 未來暢想 ” 主題規(guī)劃互動(dòng)展； 6. “ 城界 ” 計(jì)劃 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 當(dāng)中信新城深入人心形勢(shì)下，本項(xiàng)目如何順勢(shì)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)？ 1號(hào)地塊營銷策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 “YOHO就是全新的生活形態(tài) ” ， YOHO是 一個(gè)人人健康快樂 的社區(qū)，在 YOHO社區(qū)內(nèi)，沒有年齡界限，能夠成為 YOHO人必定是擁有國際視野、生活品味、掌握潮流和科技資訊，而且較一般人擁有 ” 多走兩步 “ 的前瞻眼光 ” 開心快樂生活元素 ? 家庭 ? 朋友 ? 時(shí)尚生活 ? 創(chuàng)意生活 ? 開心健康工作 ? 休閑娛樂 YOHO概念精髓 ： 開心快樂 We love being at home! 愛回家，因?yàn)槟抢锾篮茫? 家是自我增值的地方 以豐富，情感充沛的人物形象，奠定快樂、愜意生活的項(xiàng)目調(diào)性； 通過畫面渲染 “ 快樂、美好、自我增值 ” 氛圍打動(dòng)目標(biāo)客戶群。 華潤(rùn)萬象城 —— 通過場(chǎng)景化營銷， 宣揚(yáng)繁華都市生活，倡導(dǎo) 自由、時(shí)尚、共享的生活消費(fèi)方式 成功營造城市商業(yè)形象 “ 熱愛都市繁華生活的人們相約三五好友來到購物中心購物、休閑、看電影、聊天 …… ” 萬科四季花城 —— 將項(xiàng)目形象 與生活方式掛鉤 ，在營銷推廣上打出 “ 有一個(gè)美麗的地方 ” 的生活暢往，以對(duì)未來的美好生活場(chǎng)景吸引客戶，贏得了市場(chǎng)與聲譽(yù) 案例 借鑒 項(xiàng)目形象 —— “ 有一個(gè)美麗的地方 ” 美好生活傳遞 小鎮(zhèn)社區(qū)主題以承載共享生活 深圳萬科四季花城是萬科造鎮(zhèn)計(jì)劃的開始，小鎮(zhèn)主題的組團(tuán)型社區(qū)為普通人提供一個(gè)具有 親和力、容易放松、鄰里交往方便 的 共享 生活空間 深圳萬科四季花城以其產(chǎn)品特色和 社區(qū)文化 為核心競(jìng)爭(zhēng)力， 贏得了市場(chǎng)與聲譽(yù) ，在三年的時(shí)間里為區(qū)域?qū)崿F(xiàn)單價(jià) 2023元的增值