【正文】 套銷售期 1號地蓄客期 短期：全年銷售約 1500套住宅，其中 1號地塊 1000套銷售目標(biāo) 目標(biāo)： 長期：為中信新城的持續(xù)熱銷奠定基礎(chǔ) 但 1號地的速度是 3號的二倍， 4個(gè)月銷售 1000套，銷售目標(biāo)嚴(yán)峻 市場角度 —— 前提 1： 2023年長沙市場仍存有壓力 項(xiàng)目角度 —— 前提 2：本產(chǎn)品較之城市廣場具備優(yōu)勢 ,但銷售目標(biāo)嚴(yán)峻 ， 必須繼 3號地后創(chuàng)長沙銷售奇跡 在市場壓力和項(xiàng)目內(nèi)部競爭的情況下， 4個(gè)月 1000套競爭著什么？ 市場回顧 2 問題提出。 占地面積 80余畝 建筑面積 180000平方米 容積率 片區(qū) 天心區(qū)韶山南路 166號 (現(xiàn)友誼路 ) 鑫天山水洲城： 占地面積 24997平方米 建筑面積 容積率 片區(qū) 開福區(qū)芙蓉北路 銷售表現(xiàn) ?2023年 12月份，項(xiàng)目一期開盤， 起價(jià) 3100。 ?2023年 5月 19日二期開盤， 一個(gè)月銷售完成 183套，成交均價(jià)在 3550元 /平方米左右 銷售表現(xiàn) ?2023年 3月 28日開盤，起價(jià) 2680元 /平米。 ?2023年 5月開始蓄客，到 10月份會所和 3000平米做展示的園林完工 ，客戶反映良好。 長沙市場實(shí)現(xiàn)快速銷售核心策略 3 ：產(chǎn)品發(fā)力，市場絕無僅有的超級競爭者 銷售表現(xiàn) ?2023年 6月份，項(xiàng)目一期洋房開盤， 價(jià)格 6000，開盤一個(gè)月銷售率達(dá) 95%以上。 ?宣傳推廣點(diǎn)上緊扣 “月湖” 圍繞月湖制造推廣點(diǎn)： 6億造月湖 藏瓏， 46萬㎡湖上國際社區(qū) 城中造湖／湖上筑島／島上立宅 為這座城市樹立領(lǐng)袖 一座城市邁向國際的真正開始 藏瓏憑借市場上無可復(fù)制的資源優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)高價(jià)高速！ 低價(jià)策略，迅速走量 營銷發(fā)力，打造長沙第一知名盤 長沙市場實(shí)現(xiàn)快速銷售核心策略 產(chǎn)品發(fā)力，市場絕無僅有的超級競爭者 本項(xiàng)目要克服市場的波動和壓力成為長沙的銷售冠軍， 因此要產(chǎn)品營銷價(jià)值最大化，打造長沙第一的超級競爭者。 理想城 16 高層 90140平米二房 ,三房 長沙奧園 50 小高層 81109平米二房 。 湘府華城 37 臨省政府 4 鑫遠(yuǎn)杰座 4 臨省政府 5 岳泰 岳泰 〃 理想城 一期 500套 ，以 90— 140的二房，三房為主 鑫遠(yuǎn) 〃 杰座： 推出 506套小戶型公寓 和莊 ：二期推出 500套左右 30— 90平而公寓，后期仍有大量產(chǎn)品。 全國知名品牌。 第一輪：工業(yè)化 工業(yè)化下推動城市化 第二輪：區(qū)域中心 城市群分工的多戰(zhàn)略城市化進(jìn)程 沿海區(qū)域依靠外資、區(qū)位和開放政策初步形成三大城市群。 代表城市： 成都、重慶綜改試驗(yàn)區(qū)、武漢城市圈和 長株潭城市群 獲批兩型社會改革試驗(yàn)區(qū) 城市發(fā)展視角：長沙未來在融城，最具發(fā)展前景的新城中心 在中國城市發(fā)展的第二波浪潮里，長沙能否成為中南地區(qū)區(qū)域中心之一，關(guān)鍵正在于“ 長株潭城市群 ” 的融城前景 競爭 分析 點(diǎn)對點(diǎn)競爭分析 ——PK博林金谷、和莊 設(shè)計(jì)相對一般，附送價(jià)值低 博林金谷：一房一廳， 48平米戶型 和莊：一房一廳， 41平米戶型 陽臺 陽臺 博林金谷、和莊小戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)相對一般，產(chǎn)品附加值低，贈送面積少。 本項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)：舒適、靈活。 2月 25日 整理訪談結(jié)果，總結(jié)訪談結(jié)論，驗(yàn)證項(xiàng)目客戶定位 2月 21日 23日 分別對城東、城南、城北、城西及湘潭、株洲的客戶進(jìn)行簡單的電話訪談。 深圳、廣州投資客 與長沙有地緣關(guān)系的客戶 4500～5000 2房 購買力強(qiáng)，對配套、噪音均不敏感。國家政策重點(diǎn)關(guān)注，使得區(qū)域真正的融合，武廣鐵路站、各高速公路，長株潭一體化太方便了。那個(gè)地方將來應(yīng)該還是不錯的吧。后者一般有四、五次置業(yè)經(jīng)歷 客戶語錄： ?房地產(chǎn)行業(yè) — 瞿先生：我有過幾次置業(yè)經(jīng)歷，有高層、別墅、公寓等多種產(chǎn)品類型。 但是，約 70%被訪談?wù)唠m然知道本項(xiàng)目， 但對融城與本項(xiàng)目之間的同一關(guān)系認(rèn)知模糊，對本項(xiàng)目配套前景了解甚少。 ?河西師范大學(xué)老師 劉小姐：中信新城沒聽說過，對它的外展場也沒有什么映像，現(xiàn)在的外展場太多了。 但經(jīng)過世聯(lián)對周邊區(qū)域及長沙全城客戶更廣泛征詢后，我們發(fā)現(xiàn)： —— 中信新城不清楚 ，長沙大盤我知道有陽光 100、奧林匹克花園。 將 “ 中信新城 =融城中心 ” 價(jià)值根植于民心 3 社會公益營銷：與政府、媒體合作 重金大刀闊斧：立體轟炸式營銷 Q: 超級競爭者如何在短時(shí)間內(nèi)起勢，快速樹立全城影響力？ 案例：星河丹堤 —— 聯(lián)合政府特殊渠道推廣 活動： 《 HELLO中產(chǎn) 》 出書、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)連載 /公益廣告 《 向上的力量 》 /申請國家專利發(fā)布會 /李寧等名人營銷 /銀湖山郊野公園捐贈儀式 效應(yīng)：迅速累計(jì)社會口碑，成為深圳市民心目中的超級豪宅 案例：恒達(dá)御景 半島（廣州大盤） —— 重金密集打造輿論事件 活動：邀請成龍、范冰冰等眾明星造勢 /斥資千萬購置的 17米長 “ aicon” 號游艇、 6艘豪華游艇 沿江觀光看樓 /熱氣球、直升機(jī)搭載客戶親臨高空，鳥瞰玉帶般的珠江和半月型社區(qū) 。 ?可選節(jié)點(diǎn)二：黃行路步行街巨幅廣告牌攻勢 ?以極具視覺沖擊力的大尺度廣告牌，在尺度上、形式上革新廣告形象， ?大力宣傳 “ 融城一體化 ” 、 “ 中信新城 — 融城中心城 ” 。 ACTION2：媒體合作模式創(chuàng)新 “ 融城”系列電視報(bào)道 特殊節(jié)點(diǎn)報(bào)版封套 開辟報(bào)紙“融城”專欄 “ 融城奧運(yùn)晚會”冠名活動 “ 融城城界”計(jì)劃 ?媒體合作創(chuàng)新一：在長沙主流報(bào)紙開創(chuàng) “ 融城專欄 ” ?與長沙主流報(bào)紙合作，占用 1/4的版面開創(chuàng) “ 融城專欄 ” ?完全實(shí)時(shí)跟蹤融城進(jìn)展、中信新城項(xiàng)目進(jìn)程播報(bào)，持續(xù)保持信息跟進(jìn)。 ?媒體合作創(chuàng)新五： “ 暢想融城未來 ” 主題規(guī)劃互動展 提倡全民參與城市未來暢想 跟進(jìn)政府融城計(jì)劃，舉行融城主題規(guī)劃建筑展，向市民展示融城成果，展示城市未來前景，積極配合政府展示“融城”政策，全民參與，借勢展示中信新城整體項(xiàng)目情況。 4 當(dāng)中信新城深入人心形勢下，本項(xiàng)目如何順勢實(shí)現(xiàn)目標(biāo)？ 1號地塊營銷策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 華潤萬象城 —— 通過場景化營銷， 宣揚(yáng)繁華都市生活，倡導(dǎo) 自由、時(shí)尚、共享的生活消費(fèi)方式 成功營造城市商業(yè)形象 “ 熱愛都市繁華生活的人們相約三五好友來到購物中心購物、休閑、看電影、聊天 …… ” 萬科四季花城 —— 將項(xiàng)目形象 與生活方式掛鉤 ，在營銷推廣上打出 “ 有一個(gè)美麗的地方 ” 的生活暢往，以對未來的美好生活場景吸引客戶，贏得了市場與聲譽(yù) 案例 借鑒 項(xiàng)目形象 —— “ 有一個(gè)美麗的地方 ” 美好生活傳遞 小鎮(zhèn)社區(qū)主題以承載共享生活 深圳萬科四季花城是萬科造鎮(zhèn)計(jì)劃的開始，小鎮(zhèn)主題的組團(tuán)型社區(qū)為普通人提供一個(gè)具有 親和力、容易放松、鄰里交往方便 的 共享 生活空間 深圳萬科四季花城以其產(chǎn)品特色和 社區(qū)文化 為核心競爭力， 贏得了市場與聲譽(yù) ，在三年的時(shí)間里為區(qū)域?qū)崿F(xiàn)單價(jià) 2023元的增值 置業(yè)者來源：深圳市主城區(qū) 75%，龍華、布吉 10%，香港和境外 10%，外地 5% 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 “HAPPY TOWN” 項(xiàng)目命名參考 2： 新巢 時(shí)代 “ 時(shí)代 ” 對三號地塊 “ 都會 公元 ”進(jìn)行承接，強(qiáng)調(diào) 新紀(jì)元的開始 ，“ 新巢 ” 則體現(xiàn)本項(xiàng)目 時(shí)尚 、 潮流、 富有 品味 的項(xiàng)目氣質(zhì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 融城中心 —— 中信會招募 誠意客戶篩選流程 1 ?需填寫 2030分鐘的融城人居調(diào)查問卷才能成為會員 ?可通過網(wǎng)絡(luò)填寫或直接到現(xiàn)場填寫 誠意客戶篩選流程 2 ?成為會員后 12周內(nèi)需到售樓處領(lǐng)取會員卡 ?會員卡需由本人親自領(lǐng)取 誠意客戶篩選流程 3 ?需成為中信會會員才有算價(jià)的資格 問卷調(diào)查 會員取卡 算價(jià) 中信會會員招募 目標(biāo)：累計(jì)登記客戶可達(dá) 150200批 日金 100，越早辦卡，積累越多 老帶新，如果帶朋友購買，則日金 150 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 08 年 銷售期 大盤起勢期 強(qiáng)勢蓄客期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?階段關(guān)鍵舉措 : 6月 7月 戶外廣告樹立 ” 可樂都市 ” 形象 售樓處展示及開放 “ 可樂都市 ” 系列廣告投放 珠三角融城中信大聯(lián)動 泛會所展示 線上游戲上市 看樓通道展示 知名品牌訂制產(chǎn)品 產(chǎn)品發(fā)布會 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ” 戶外強(qiáng)力牽引啟動 推廣原則：以強(qiáng)牽引性、未來生活倡導(dǎo)性的廣告推廣語打入市場，渲染感情，打動客戶群 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 08 年 銷售期 大盤起勢期 強(qiáng)勢蓄客期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 08 年 銷售期 大盤起勢期 強(qiáng)勢蓄客期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 售樓處展示 1 售樓處結(jié)合商業(yè)體量布置。 光電通道：連接銷售中心與五彩串吧的通道 黑暗的狹長走廊空間，運(yùn)用光、聲、電等方式引導(dǎo)客戶向前行進(jìn) 利用商業(yè)設(shè)置五彩串吧，將新城 CBD未來生活提前展示到人們眼前： 白吧： 未來生活暢想，生活便利的多樣 白吧：內(nèi)設(shè)投影展示廳，演示中信新城未來生活場景； 融城 CBD、大規(guī)模的市政配套、便利生活。無論大公共空間還是小樓層設(shè)計(jì)，皆體現(xiàn)著宜居的居住尺度。 看樓車采用富有設(shè)計(jì)感的概念環(huán)保看樓車，延續(xù)樓盤體現(xiàn)的現(xiàn)代感、時(shí)尚感。 看樓通道展示：汽車電影院 園林展示關(guān)鍵詞： ?昭示：在入口廣場布置吸引眼球的自由創(chuàng)作雕塑展示； ?個(gè)性：張揚(yáng)項(xiàng)目國際化、年輕化的氣質(zhì)； ?活動：成為項(xiàng)目最開始的活動發(fā)生地，眼球的長期聚焦點(diǎn)； 星期一，鋼琴演奏； 星期四，設(shè)計(jì)展； 星期五，圣誕夜倒數(shù)； 那么，下周一，還有什么呢？ 看樓通道展示：社區(qū)假日廣場 樣板房展示 針對目標(biāo)客戶群打造不同主題風(fēng)格的樣板房，展示都市里不同的活力面，在內(nèi)部體現(xiàn)項(xiàng)目氣質(zhì)。 樣板房展示 我們將成為融城中最有 活力 ， 最 快樂 的生活場景。 節(jié)慶式的開盤活動 活動目的：將本項(xiàng)目開盤打造成為一個(gè)專屬于本項(xiàng)目的狂歡節(jié)，整體市場塑造聲勢的同時(shí)吸引大量客戶上門，促使銷售量、成交量攀升 活動時(shí)間：開盤周 +開盤當(dāng)天 活動地點(diǎn)：中信新城主題公園 +項(xiàng)目展示地塊 +售樓處 具體活動：花街游行 /雞尾酒會 /化妝晚會 /焰火表演 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 08 年 銷售期 大盤起勢期 強(qiáng)勢蓄客期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 9月：開盤熱銷期 9月 10月 11月 12月 1月 2月 本月重點(diǎn)： 3月 4月 5月 6月 7月 8月 目標(biāo)： 9月初，第二批推售 200套，銷售 140套 9月底，第三批推售 300套，銷售 150套 9月 原價(jià)反購計(jì)劃發(fā)布 商業(yè)簽約儀式 知名科技品牌鏈接 第二批房號開盤 第三批房號開盤 9月 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)簽約儀式 造勢目的：簽約特殊商業(yè) — 史奴比開心樂園等，事件造勢，在客戶群體心中留下深刻的記憶與企盼 造勢活動：簽約發(fā)布會 開盤 強(qiáng)銷期 開盤 強(qiáng)銷期 持續(xù) 銷售期 開盤 強(qiáng)銷期 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 08 年 銷售期 大盤起勢期 強(qiáng)勢蓄客期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 開盤 強(qiáng)銷期 參展秋交會（長沙 +深圳） 開盤 強(qiáng)銷期 持續(xù) 銷售期 動作目的：加強(qiáng)中信新城“長沙第一大盤”樓盤形象，借助中信子品牌商業(yè)參展，鮮明本項(xiàng)目項(xiàng)目形象。 12月：開盤熱銷期 11月 12月 1月 2月 12月 本月重點(diǎn)： 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 目標(biāo)： 持續(xù)銷售，累計(jì)達(dá)到 1號地塊整體 50%，約 1000套 12月 老帶新，新春大禮包 成交客戶活動 本報(bào)告是嚴(yán)格保密