【正文】 均價(jià) 4800 108套疊加 ,當(dāng)天銷售 50%，均價(jià) 4200 湘江 1號(hào) 獨(dú)棟 505540雙拼332352疊加 250326 —— 52套別墅 (獨(dú)立 15套 ,雙拼 17套 ,疊加 20套 ),當(dāng)天銷售 58%。 2023年上半年，長(zhǎng)沙市商品房供求比例為 ： 1，出現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求現(xiàn)象 。 長(zhǎng)沙市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)快速銷售核心策略 1：低價(jià)策略，迅速走量 ——鑫天山水洲城、先鋒水韻花都。銷售率達(dá) 98% 長(zhǎng)沙市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)快速銷售核心策略 2：營(yíng)銷發(fā)力，打造長(zhǎng)沙第一知名盤 融科營(yíng)銷策略： ?項(xiàng)目的 營(yíng)銷中心是一個(gè)鋼琴形狀的特殊建筑 ，也是本項(xiàng)目的會(huì)所所在。 藏瓏營(yíng)銷策略： ?項(xiàng)目圍繞 月湖 開展了 一系列的營(yíng)銷活動(dòng) 。160200平米四房 暮云板塊 比華利山 70 花園洋房 ,別墅 350平米獨(dú)棟別墅 ,300平米雙拼別墅 。 PK博林金谷 : 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)：博林金谷建筑規(guī)劃原封留存 4萬(wàn) 5千平米原生山丘和 5000棵以上原生大中型喬木，原生態(tài)園林是項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)。 代表城市： 珠三角城市群、長(zhǎng)三角城市群 ：城市差異定位，協(xié)調(diào)分工，城市日益一體化。 拼和后： 4房 2廳，南北通透，空間寬敞。 結(jié)論 1：客戶的可延展性大 其中，來(lái)自株、潭的城際客戶對(duì)本項(xiàng)目認(rèn)同感很強(qiáng)，大長(zhǎng)沙的新長(zhǎng)沙人的特征明顯 購(gòu)買意象明確的客戶特征： 年齡 2535歲，受教育程度較高，經(jīng)常往來(lái)長(zhǎng)株潭三地?，F(xiàn)在還不確定是否要去那邊買房。 絕大多數(shù)客戶對(duì)項(xiàng)目未來(lái)前景了解甚少。 當(dāng)前 3號(hào)地塊的確已經(jīng)吸引了很多客戶關(guān)注（上門 /進(jìn)線）： 以敏感的投資客、區(qū)域周邊客戶為主 市場(chǎng)目標(biāo) —— 現(xiàn)狀市場(chǎng)借鑒：成為熱點(diǎn)區(qū)域的標(biāo)桿樓盤 ， 實(shí)現(xiàn)客戶區(qū)域突破 ， 從而實(shí)現(xiàn)銷售突破 市場(chǎng)檢測(cè) 1—— 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析：超越省府板塊 ， 成為融城 CBD的超級(jí)競(jìng)爭(zhēng)者 市場(chǎng)檢測(cè) 2—— 客戶分析：建立大長(zhǎng)沙的傳播面 ， 強(qiáng)化融城 CBD價(jià)值 ， 成為長(zhǎng)沙第一知名盤 關(guān)鍵起勢(shì)： 讓中信新城 =融城 CBD深入人心，成為長(zhǎng)沙熱點(diǎn)的超級(jí)競(jìng)爭(zhēng)者！ 為實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)沙奇跡， 1號(hào)地塊比 3號(hào)地塊更需要區(qū)域平臺(tái)的建立。 五一路 機(jī)場(chǎng)高速 芙蓉路 長(zhǎng)沙第一大盤 /融城核心區(qū) —— 中信新城 讓中信成為融城的形象代表，展現(xiàn)其大氣的公眾形象，從而實(shí)現(xiàn)宣傳中信品牌及項(xiàng)目的效果。 融城中心中信新城歡迎您進(jìn)入中信新城 “ 中信新城 =融城中心” —— 將 “ 融城中心 ” 轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目形象 action1： 占領(lǐng)長(zhǎng)沙至空點(diǎn)，空間營(yíng)銷； ； ； ； action2： 媒體合作模式創(chuàng)新 1. 開辟 “融城” 系列報(bào)紙專欄； 2. 特殊節(jié)點(diǎn) “ 融城 ” 特殊報(bào)紙封套； 3. “ 融城 ” 系列電視專題報(bào)道； 4. “ 榕城奧運(yùn)之夜 ” 冠名活動(dòng)； 5.“ 未來(lái)暢想 ” 主題規(guī)劃互動(dòng)展； 6. “ 城界 ” 計(jì)劃 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。敢想、敢做、 敢拼， 創(chuàng)新 力量讓生活更具 趣味 他們直爽、不做作、放揚(yáng)。 名導(dǎo)演廣告片造勢(shì) 造勢(shì)目的：借助知名導(dǎo)演知名度，聯(lián)合項(xiàng)目制造新聞事件，在最短的時(shí)間內(nèi)達(dá)到全城皆知。 推廣節(jié)奏： 以一個(gè)星期為周期，分期推出劇情廣告，保持關(guān)注連貫性； 推廣形式： 平面廣告 +電臺(tái)廣告片 ON THE ROAD…… 你說(shuō)，一直走。 墻怎么是歪的呢？天花板怎么又變成了地板？ 怪可樂(lè)的啊 ~ 售樓處展示 1 售樓處展示 1 室內(nèi)布置強(qiáng)調(diào)自由而有序的空間布置，同時(shí)運(yùn)用富有設(shè)計(jì)感和時(shí)尚感的桌椅、裝飾物增強(qiáng)售樓處內(nèi)部年輕、活力氣質(zhì)。 商業(yè)街空間 紅吧： 社區(qū)公約，社區(qū)節(jié)日、快樂(lè)生活 紅吧 —社區(qū)共享吧： 大社區(qū)提供的公共生活，社區(qū)公約、社區(qū)節(jié)日、人際交往皆是它的優(yōu)勢(shì)資源。 GERYMAY的甜蜜小巢： 針對(duì)準(zhǔn)備結(jié)為夫婦的情侶設(shè)計(jì)，以帶有喜慶的格調(diào)紅為主。 放大成交信息量 動(dòng)作目的：利用客戶“跟風(fēng)心理”以及好奇、攀比心理，通過(guò)信息放大炒作，促使項(xiàng)目上門量增加，從而促使成交量增加，同時(shí)擴(kuò)大樓盤熱銷印象。 10月：開盤熱銷期 10月 11月 12月 1月 2月 本月重點(diǎn)： 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 目標(biāo)： 10月底，第四批推售 400，銷售 240套 10月 10月 國(guó)慶美食周 成交客戶活動(dòng) 秋交會(huì)（第四批開盤）長(zhǎng)沙 +深圳 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 126 “可樂(lè)都市”系列廣告投放 4月 5月 6月 7月 8月 廣告 戶外廣告樹立”可樂(lè)都市”形象 9月 10月 11月 12月 3月 活動(dòng) 線上游戲上市 知名品牌訂制產(chǎn)品 展示 促銷 核心策略二： 1號(hào)地塊營(yíng)銷策略 售樓處展示及開放 泛會(huì)所展示 看上樓通道展示 產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 開盤活動(dòng) 放大成交量信息 原價(jià)反購(gòu)計(jì)劃發(fā)布 商業(yè)簽約儀式 知名科技品牌鏈接 第二批房號(hào)開盤 國(guó)慶美食周 秋交會(huì)（第四批開盤） 第二批房號(hào)開盤 第五批房號(hào)開盤 老帶新，新春大禮包 園林、樣板房 成交客戶活動(dòng) 保守估計(jì)本項(xiàng)目的靜態(tài)價(jià)格： 均價(jià) (元 /M2) 約 40004300（毛坯） 備注： 本價(jià)格僅作參考，實(shí)際實(shí)現(xiàn)的價(jià)格必須與具體實(shí)現(xiàn)情況相結(jié)合，同時(shí)依據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)和客戶情況而定。 11月：開盤熱銷期 11月 12月 1月 2月 11月 本月重點(diǎn)： 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 目標(biāo)： 11月底，第五批推售 300套，銷售 150套 11月 成立中信新貴子品牌 成交客戶活動(dòng) 第五批房號(hào)開盤 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 造勢(shì)活動(dòng)：新聞發(fā)布會(huì) 開盤 強(qiáng)銷期 持續(xù) 銷售期 “ 我們?yōu)槟嵵爻兄Z： ； ； 服務(wù)。 造勢(shì)活動(dòng)：游戲發(fā)布會(huì) /游戲晉級(jí)賽 蓄客達(dá)成：將活動(dòng)發(fā)生地設(shè)置在銷售中心，同時(shí)展示項(xiàng)目本體 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 08 年 銷售期 大盤起勢(shì)期 強(qiáng)勢(shì)蓄客期 產(chǎn)品發(fā)布會(huì) ——中信會(huì) VIP酒會(huì) 活動(dòng)主題：產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 活動(dòng)時(shí)間： 2023年 7月 活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目售樓處 活動(dòng)內(nèi)容： VIP酒會(huì)，可享用酒水和西式糕點(diǎn)，主要推介項(xiàng)目的理念目標(biāo)和產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，其間配合模特秀，展示項(xiàng)目材質(zhì)用料 針對(duì)客戶： VIP會(huì)員和前期積累客戶（以短信和直郵形式通知） 其他輔助內(nèi)容： VIP會(huì)員抽獎(jiǎng)及獎(jiǎng)品發(fā)放 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 08 年 銷售期 大盤起勢(shì)期 強(qiáng)勢(shì)蓄客期 銷售期 (8月 12月 ) ?階段目標(biāo) :實(shí)現(xiàn) 2023年文化廣場(chǎng)銷售率 50%銷售目標(biāo) ?階段關(guān)鍵舉措 : 8月 9月 10月 11月 12月 節(jié)慶式的開盤活動(dòng) 泛會(huì)所展示 國(guó)慶美食周 成立中信新貴子品牌 老帶新，新春大禮包 放大成交信息量 原價(jià)反購(gòu)計(jì)劃發(fā)布 長(zhǎng)沙、深圳秋交會(huì)（第四批開盤） 第五批房號(hào)開盤 成交客戶活動(dòng) 商業(yè)簽約儀式 成交客戶活動(dòng) 成交客戶活動(dòng) 知名科技品牌鏈接 第二批房號(hào)開盤 第三批房號(hào)開盤 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 看樓通道展示：汽車餐廳 上蓋港子河將其布置為公共綠化場(chǎng)地，聯(lián)合在臨近韶山路的一側(cè)的停車場(chǎng)用地，設(shè)置汽車電影院，夜間對(duì)外經(jīng)營(yíng)，日間螢?zāi)簧喜シ彭?xiàng)目廣告片，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行不間斷宣傳。 商業(yè)街空間 橙吧： 總部經(jīng)濟(jì)的商務(wù)區(qū)，高新人士聚集地 橙吧： 集中展示中信新城商務(wù)環(huán)境和規(guī)劃利好，體現(xiàn)總部經(jīng)濟(jì)無(wú)可比擬的利好，吸引高新人士聚集 書吧 。 7月：實(shí)景開放，活動(dòng)造勢(shì) 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 7月 本月重點(diǎn)： 3月 4月 5月 6月 7月 售樓處展示及開放 中信珠三角大聯(lián)動(dòng) 看樓通道展示 園林 /樣板房展示 產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 目標(biāo)：登記客戶 400450批 會(huì)員：累計(jì) 400450批 售樓處結(jié)合商業(yè)體量布置。 “ 全城往 南 看，芙蓉路，精彩呈現(xiàn)。 ?階段關(guān)鍵舉措 : 3月 4月 5月 五一路大型電子屏（ LCD）廣告攻勢(shì) (持續(xù) ) 在長(zhǎng)沙主流報(bào)紙開創(chuàng)“ 融城專欄 ” “ 暢想融城未來(lái) ” 主題規(guī)劃互動(dòng)展 名導(dǎo)演廣告片造勢(shì) 黃行路步行街樹立巨幅融城宣傳廣告 (持續(xù) ) 贊助 “ 融城 ” 系列電視報(bào)道 湖南廣電集團(tuán)資源完全利用 (持續(xù) ) 《 融 .城 》 系列雜志 長(zhǎng)沙各大門戶廣告牌 (持續(xù) ) 整點(diǎn)提醒服務(wù)入市 “ 融城城界 ” 計(jì)劃 (持續(xù) ) 融城中心 —— 中信會(huì)招募 (持續(xù) ) 3月：前期市場(chǎng)起勢(shì)蓄客期 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 本月重點(diǎn)： 3月 4月 3月 五一路大型電子屏（ LCD）廣告攻勢(shì) (持續(xù) ) 黃行路步行街樹立巨幅融城宣傳廣告 (持續(xù) ) 湖南廣電集團(tuán)資源完全利用 (持續(xù) ) 長(zhǎng)沙各大門戶廣告牌 (持續(xù) ) “ 融城城界 ” 計(jì)劃 (持續(xù) ) 融城中心 —— 中信會(huì)招募 (持續(xù) ) 注 :詳見”大盤起勢(shì)” 目標(biāo)：登記客戶 400450批 4月：前期市場(chǎng)起勢(shì)蓄客期 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 本月重點(diǎn)： 3月 4月 4月 在長(zhǎng)沙主流報(bào)紙開創(chuàng) “ 融城專欄 ” 贊助 “ 融城 ” 系列電視報(bào)道 《 融 .城 》 系列雜志 整點(diǎn)提醒服務(wù)入市 注 :部分詳見”大盤起勢(shì)” 4月 目標(biāo)：登記客戶 400450批 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 “YOHO就是全新的生活形態(tài) ” ， YOHO是 一個(gè)人人健康快樂(lè) 的社區(qū)，在 YOHO社區(qū)內(nèi)，沒有年齡界限，能夠成為 YOHO人必定是擁有國(guó)際視野、生活品味、掌握潮流和科技資訊，而且較一般人擁有 ” 多走兩步 “ 的前瞻眼光 ” 開心快樂(lè)生活元素 ? 家庭 ? 朋友 ? 時(shí)尚生活 ? 創(chuàng)意生活 ? 開心健康工作 ? 休閑娛樂(lè) YOHO概念精髓 ： 開心快樂(lè) We love being at home! 愛回家，因?yàn)槟抢锾篮茫? 家是自我增值的地方 以豐富，情感充沛的人物形象，奠定快樂(lè)、愜意生活的項(xiàng)目調(diào)性； 通過(guò)畫面渲染 “ 快樂(lè)、美好、自我增值 ” 氛圍打動(dòng)目標(biāo)客戶群。 融合 .城市 融城正中心 .中信新城 ?媒體合作創(chuàng)新三：贊助 “ 融城 ” 系列電視報(bào)道 ?通過(guò)融城系列節(jié)目的滲透，將項(xiàng)目與融城價(jià)值嫁接。 ?可選節(jié)點(diǎn)四：長(zhǎng)沙各大門戶廣告牌。 —— 知道中信新城，不過(guò)不知道具體區(qū)位，也不知道有些什么產(chǎn)品。 株洲、湘潭客戶比長(zhǎng)沙客戶更看好城南區(qū)域前景。對(duì)中信新城項(xiàng)目一直很關(guān)注，看好項(xiàng)目前景，我正打算購(gòu)買。 投資客戶 長(zhǎng)沙本地投資客 公務(wù)員、私企業(yè)主、企事業(yè)高層管理者 4200～4600左右 2房、 3房 購(gòu)買力較強(qiáng)，看好長(zhǎng)株潭一體化，對(duì)區(qū)域升值潛力很有信心。 兩房（ 80m2）點(diǎn)評(píng)： 1. 餐廳稍小，舒適度較差； 2. 戶內(nèi)花園、陽(yáng)臺(tái)、凸窗，套內(nèi)空間較豐富，同時(shí) 戶內(nèi)花園可改一房 ， 經(jīng)濟(jì)性、實(shí)用性較好 ； ， 舒適度較好。 2 項(xiàng)目規(guī)劃未來(lái)城市功能完備。 核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定： 項(xiàng)目名稱 建筑面積 (萬(wàn)平米 ) 容積率 物業(yè)類型 產(chǎn)品 博林金谷 60 公寓、高層、小高層 36— 72平米兩房； 77— 138三房 和莊 30 高層 41平米單身公寓； 77平米左右一房；90平米左右二房； 106— 113平米三房； 148平米四房； 鑫遠(yuǎn)杰座 4 高層公寓 3090平米一房、二房、三房 岳泰 湘府華城 37 小高層、高層 89平米二房； 125— 160平米三房； 139— 159平米四房 鑫遠(yuǎn)杰座 4 高層公寓 3090平米一房、二房、三房 長(zhǎng)沙歐洲城 / 高層、多層 /