【正文】 嚴(yán)格保密的。本次報告 1號地營銷方案中也將起勢作為重中之中！ 在 08年市場淡市下： 基于淡市營銷策略制定規(guī)律： 結(jié)合市場檢測結(jié)論，我們首先要做的是： 中信新城 定義融城 CBD 實現(xiàn)月均 250套的銷售奇跡， 必須從項目營銷上升到區(qū)域營銷， 最大程度地網(wǎng)絡(luò)客戶群和強化價值， 讓長沙人象追星一樣追逐本項目 成為長沙最熱點的超級競爭者 市場回顧 大盤起勢?！? 客戶對產(chǎn)品面積的需求15%65%15%5%9 0 平米以下9 0 1 2 0 平米120180平 米1 8 0 平米以上結(jié)論 2 :項目戶型定位基本滿足客戶需求 本項目產(chǎn)品附送 /改房 /拼合后，與意向客戶需求一致 ——主要希望購買居家的三房兩廳 統(tǒng)計分析： ?在 14位受訪者中，有 65%希望購買100平米左右的三房兩廳；分別有15% 的客戶希望購買 90平米以下小戶型和 120180平米的大戶型。 A B 戶型的靈活變通能力強 核心價值提取： “融城中心” = “中信新城” ＞ “產(chǎn)品” 扛起區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者大旗，成為不可取代的超級競爭者 從項目層面全面上升到區(qū)域?qū)用妫I(lǐng)長沙的新城運動！ 市場檢測 1—— 未來競爭分析：超越省府板塊 ， 成為融城 CBD的超級競爭者 市場目標(biāo) —— 現(xiàn)狀市場借鑒：成為熱點區(qū)域的標(biāo)桿樓盤 ， 實現(xiàn)客戶區(qū)域突破 ， 從而實現(xiàn)銷售突破 2月 20日 熟悉項目；整合公司資源，了解長沙市場；設(shè)計訪談問卷；約見深度訪談客戶。 本項目競爭優(yōu)勢： 地段：新融城核心區(qū)域 規(guī)劃：未來融城 CBD，集購物、娛樂、文化、 旅游、金融、數(shù)碼信息港及綠色生態(tài)會所等為 一體 競爭 分析 點對點競爭分析 ——PK博林金谷 資源型社區(qū)大盤 博林金谷 本項目 國知名大師彼特魯格與國內(nèi)知名建筑設(shè)計師鼎力打造，在原生態(tài)山坡、谷地、森林中穿插德國后現(xiàn)代主義建筑 博林金谷總規(guī)圖 競爭 分析 點對點競爭分析 ——PK鑫遠杰作、岳泰理想城、和莊 中小規(guī)模社區(qū)型溫情項目 規(guī)模 品牌 產(chǎn)品 本項目 220萬 全國知名開發(fā)商 3090平米一房、二房 鑫遠杰座 4萬 本地知名開發(fā)商 3090平米一房、二房、三房 和莊 30 本地開發(fā)商 41平米單身公寓； 77平米左右一房； 90平米左右二房； 106— 113平米三房；148平米四房； 岳泰 〃 理想城 16萬 本地開發(fā)商 90140平米二房 ,三房 PK鑫遠杰作、岳泰理想城 ： 本項目競爭優(yōu)勢 ： 長沙第一大盤，各類產(chǎn)品戶型供應(yīng)總量大，城市綜合體。 07年 1月 15日在月湖公園內(nèi)舉行元宵節(jié) +恐龍燈會，以誠意客戶為主， 辦長沙國際汽車展。 鑫天山水洲城、先鋒水韻花都以低于區(qū)域市場均價的價格策略，使得項目迅速銷售。 本次報告營銷思路形成必須明確 2個前提。鑫天 湘府華城 37 小高層、高層 89平米二房； 125— 160平米三房； 139— 159平米四房 鑫遠杰座 4 高層公寓 3090平米一房、二房、三房 長沙歐洲城 / 高層、多層 / 天城尚品 / 小高層 / 天城 2 項目規(guī)劃未來城市功能完備。 投資客戶 長沙本地投資客 公務(wù)員、私企業(yè)主、企事業(yè)高層管理者 4200～4600左右 2房、 3房 購買力較強，看好長株潭一體化，對區(qū)域升值潛力很有信心。 株洲、湘潭客戶比長沙客戶更看好城南區(qū)域前景。 ?可選節(jié)點四：長沙各大門戶廣告牌。 “YOHO就是全新的生活形態(tài) ” ， YOHO是 一個人人健康快樂 的社區(qū)，在 YOHO社區(qū)內(nèi)，沒有年齡界限，能夠成為 YOHO人必定是擁有國際視野、生活品味、掌握潮流和科技資訊，而且較一般人擁有 ” 多走兩步 “ 的前瞻眼光 ” 開心快樂生活元素 ? 家庭 ? 朋友 ? 時尚生活 ? 創(chuàng)意生活 ? 開心健康工作 ? 休閑娛樂 YOHO概念精髓 ： 開心快樂 We love being at home! 愛回家，因為那里太美好！ 家是自我增值的地方 以豐富，情感充沛的人物形象，奠定快樂、愜意生活的項目調(diào)性； 通過畫面渲染 “ 快樂、美好、自我增值 ” 氛圍打動目標(biāo)客戶群。 “ 全城往 南 看，芙蓉路，精彩呈現(xiàn)。 商業(yè)街空間 橙吧： 總部經(jīng)濟的商務(wù)區(qū)，高新人士聚集地 橙吧： 集中展示中信新城商務(wù)環(huán)境和規(guī)劃利好，體現(xiàn)總部經(jīng)濟無可比擬的利好，吸引高新人士聚集 書吧 。 造勢活動：游戲發(fā)布會 /游戲晉級賽 蓄客達成：將活動發(fā)生地設(shè)置在銷售中心，同時展示項目本體 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 08 年 銷售期 大盤起勢期 強勢蓄客期 產(chǎn)品發(fā)布會 ——中信會 VIP酒會 活動主題：產(chǎn)品發(fā)布會 活動時間： 2023年 7月 活動地點：項目售樓處 活動內(nèi)容： VIP酒會，可享用酒水和西式糕點，主要推介項目的理念目標(biāo)和產(chǎn)品的優(yōu)勢，其間配合模特秀，展示項目材質(zhì)用料 針對客戶： VIP會員和前期積累客戶（以短信和直郵形式通知） 其他輔助內(nèi)容： VIP會員抽獎及獎品發(fā)放 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 08 年 銷售期 大盤起勢期 強勢蓄客期 銷售期 (8月 12月 ) ?階段目標(biāo) :實現(xiàn) 2023年文化廣場銷售率 50%銷售目標(biāo) ?階段關(guān)鍵舉措 : 8月 9月 10月 11月 12月 節(jié)慶式的開盤活動 泛會所展示 國慶美食周 成立中信新貴子品牌 老帶新，新春大禮包 放大成交信息量 原價反購計劃發(fā)布 長沙、深圳秋交會（第四批開盤） 第五批房號開盤 成交客戶活動 商業(yè)簽約儀式 成交客戶活動 成交客戶活動 知名科技品牌鏈接 第二批房號開盤 第三批房號開盤 本報告是嚴(yán)格保密的。 11月：開盤熱銷期 11月 12月 1月 2月 11月 本月重點： 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 目標(biāo)： 11月底，第五批推售 300套，銷售 150套 11月 成立中信新貴子品牌 成交客戶活動 第五批房號開盤 本報告是嚴(yán)格保密的。 10月：開盤熱銷期 10月 11月 12月 1月 2月 本月重點： 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 目標(biāo)： 10月底，第四批推售 400，銷售 240套 10月 10月 國慶美食周 成交客戶活動 秋交會（第四批開盤）長沙 +深圳 本報告是嚴(yán)格保密的。 GERYMAY的甜蜜小巢： 針對準(zhǔn)備結(jié)為夫婦的情侶設(shè)計，以帶有喜慶的格調(diào)紅為主。 墻怎么是歪的呢？天花板怎么又變成了地板？ 怪可樂的啊 ~ 售樓處展示 1 售樓處展示 1 室內(nèi)布置強調(diào)自由而有序的空間布置，同時運用富有設(shè)計感和時尚感的桌椅、裝飾物增強售樓處內(nèi)部年輕、活力氣質(zhì)。 名導(dǎo)演廣告片造勢 造勢目的：借助知名導(dǎo)演知名度，聯(lián)合項目制造新聞事件，在最短的時間內(nèi)達到全城皆知。 融城中心中信新城歡迎您進入中信新城 “ 中信新城 =融城中心” —— 將 “ 融城中心 ” 轉(zhuǎn)化為項目形象 action1： 占領(lǐng)長沙至空點，空間營銷； ； ； ； action2： 媒體合作模式創(chuàng)新 1. 開辟 “融城” 系列報紙專欄； 2. 特殊節(jié)點 “ 融城 ” 特殊報紙封套； 3. “ 融城 ” 系列電視專題報道； 4. “ 榕城奧運之夜 ” 冠名活動； 5.“ 未來暢想 ” 主題規(guī)劃互動展； 6. “ 城界 ” 計劃 本報告是嚴(yán)格保密的。 當(dāng)前 3號地塊的確已經(jīng)吸引了很多客戶關(guān)注（上門 /進線）： 以敏感的投資客、區(qū)域周邊客戶為主 市場目標(biāo) —— 現(xiàn)狀市場借鑒：成為熱點區(qū)域的標(biāo)桿樓盤 ， 實現(xiàn)客戶區(qū)域突破 ， 從而實現(xiàn)銷售突破 市場檢測 1—— 未來競爭分析：超越省府板塊 ， 成為融城 CBD的超級競爭者 市場檢測 2—— 客戶分析：建立大長沙的傳播面 ， 強化融城 CBD價值 ， 成為長沙第一知名盤 關(guān)鍵起勢： 讓中信新城 =融城 CBD深入人心，成為長沙熱點的超級競爭者！ 為實現(xiàn)長沙奇跡， 1號地塊比 3號地塊更需要區(qū)域平臺的建立?，F(xiàn)在還不確定是否要去那邊買房。 拼和后： 4房 2廳，南北通透，空間寬敞。 PK博林金谷 : 競爭劣勢：博林金谷建筑規(guī)劃原封留存 4萬 5千平米原生山丘和 5000棵以上原生大中型喬木，原生態(tài)園林是項目的最大賣點。 藏瓏營銷策略： ?項目圍繞 月湖 開展了 一系列的營銷活動 。 長沙市場實現(xiàn)快速銷售核心策略 1：低價策略，迅速走量 ——鑫天山水洲城、先鋒水韻花都。 前提 1： 市場環(huán)境 前提 2： 項目現(xiàn)狀 銷售量表現(xiàn)： 11月第二周長沙市商品住宅期房共成交34． 91萬平方米，較之前一周減少 1． 49萬平方米，成交量為 3009套，較之前一周減少341套 銷售價格表現(xiàn)：成交均價為 3912元 /平方米 建筑類型 項目名稱 主力產(chǎn)品 11月前銷售情況 11月后銷售情況 小高層 /高層 陽光 100 60160 350套，當(dāng)天銷售了70%,均價 3500 ，推出 190套，當(dāng)天銷售50%，均價 5000 鑫遠湘府華城 89160 ,推出北 4號棟300套 ,當(dāng)天銷售了 80%,均價 4500 300套，當(dāng)天銷售 50%，均價 5000 新城新世界 3房 90120 —— 11月份開始銷售 ,推出 391套，當(dāng)天銷售60%,均價 5200 長沙奧園 2房 117， 3房 138156， 4房 156200 —— ，當(dāng)天銷售率為 65%，價格在49006200 別墅 御邦項目 198221 10月初推出首批聯(lián)排 150套，當(dāng)天銷售 80%.均價 4800 108套疊加 ,當(dāng)天銷售 50%，均價 4200 湘江 1號 獨棟 505540雙拼332352疊加 250326 —— 52套別墅 (獨立 15套 ,雙拼 17套 ,疊加 20套 ),當(dāng)天銷售 58%。山水洲城自售樓部開放以來，銷售一路飄紅。 湖光山色 11 高層 一房 34— 62平米；二房 77— 89平米；三房123— 140平米；四房 148— 163平米；五房168— 193平米 岳泰 一號地：商業(yè) +公寓 +文化廣場 二號地：數(shù)碼信息港 五號地：高檔住宅（ r=） 四號地：酒店 +公寓 六號地：低密度住宅 三號地：購物廣場 +公寓 中信新城 =城市運營的超級競爭者 問題 1： 220萬意味著什么？ —— 長沙第一大盤 問題 2： 56個億意味著什么？ —— 融城中央 CBD “220 萬” VS ? 自建 CBD: 商業(yè)（ 35萬㎡）：大型購物中心 酒店（ 6萬 ㎡ ）五星級酒店 辦公（ 42萬㎡）：智能生態(tài)型寫字樓 住宅（ 94萬㎡）：高尚住宅區(qū) 工業(yè)（ 34萬 ㎡ ）：數(shù)碼信息港 長沙明星大盤 建筑面積 陽光 100 120萬平米 長沙玫瑰園 120萬平米 奧林匹克花園 55萬平米 中 信新城包括超大型購物中心、智能生態(tài)型寫字樓、綠色生態(tài)會所、高尚居住區(qū)、中信工業(yè)數(shù)碼港、五星級酒店等多種物業(yè)形態(tài)， 是一個集購物、娛樂、文化、旅游、金融、數(shù)碼信息港及綠色生態(tài)會所等為一體的融城中央商務(wù)區(qū)。 周邊區(qū)域，株洲、湘潭投資客 公務(wù)員、私企業(yè)主、企事業(yè)高層管理者 4000～4500左右 2房、 3房 購買力較強，看好長株潭一體化，對區(qū)域升值潛力很有信心。 客戶語錄： ?省府公務(wù)員 — 甘小姐：目前雖然城南這邊雖然人氣不夠旺，但是長株潭一體化，又是中心地帶，將來肯定很有發(fā)展前景，房價也會跟著漲上去 ?株洲私企業(yè)主 —張先生：那邊規(guī)劃很好，現(xiàn)在高速的暢通，將來地鐵修通，長株潭一體化是趨勢。 起勢戰(zhàn)役 1. 占領(lǐng)長沙市場至高點 ?可選節(jié)點一：五一路大型電子屏