【正文】 m，按建筑面積計(jì)算每個(gè)車位約40m2， m2，本項(xiàng)目地下層似不能提供足夠的場地，建議考慮以下幾種方法進(jìn)行調(diào)整：■ 將地下層范圍擴(kuò)展到人行道及前廣場下方。 裝卸貨區(qū)設(shè)置在北面，而北面有發(fā)展成為步行購物街的構(gòu)想，卸貨區(qū)與步行街之間是否會(huì)產(chǎn)生時(shí)間和空間上的沖突，需慎重考慮。（我司提供該類物業(yè)市場資料供貴方參考） 塔樓首層架空或半架空。如果采用節(jié)能燈或白熾電燈做光源，光照強(qiáng)度又恐怕不夠，閱覽樓盤資料有困難，總而言之，在兩個(gè)洽談區(qū)采用點(diǎn)光源是不合適的，建議改為日光燈盤，色溫為菲利浦4000K度左右。大廈形象的定位、定型自有專門的完整理論，此處不詳述。 盡力協(xié)助代理公司開展租售工作。這種方式的好處是即時(shí)見功，能令外界眼前一亮，易產(chǎn)生品牌效應(yīng)，可較快提升物業(yè)價(jià)值。四、 經(jīng)營管理公司工作架構(gòu)總 經(jīng) 理副總經(jīng)理行政部（3人）工程部（經(jīng)理1人）管理部（經(jīng)理1人）財(cái)務(wù)部（4人）營銷部（經(jīng)理1人）保安(若干人)人）一、 由發(fā)展商自行籌組管理隊(duì)伍，由顧問公司推薦管理顧問。二、 經(jīng)營管理公司獨(dú)立注冊，具有法人地位，日后與客戶簽定正式租售合同。利用該廣場的展示，將時(shí)代廣場的標(biāo)志物及主體顏色提早融入市民心目，提高視覺形象的成熟程度。經(jīng)過這樣的軟分隔，有利于改變視覺上的空間的高寬比例。 中庭頂部加高5～6 m，使熱空氣在頂部空間形成一個(gè)靜止積聚層，有利于減少空調(diào)能耗。 西側(cè)車庫入口與小區(qū)主入口相距過近，易發(fā)生人車干擾，容易造成車流堵塞小區(qū)主入口；兩臺(tái)貨梯肯定不夠，建議增至四臺(tái)。本建議是先將時(shí)代廣場的商業(yè)功能設(shè)定為以大型超市零售業(yè)為主，休閑娛樂服務(wù)業(yè)為輔，并以休閑娛樂帶動(dòng)零售的商業(yè)格局，以此出發(fā)點(diǎn)去審視大廈的建筑設(shè)計(jì)。并準(zhǔn)備好帶廣告性質(zhì)禮品，贈(zèng)送到場嘉賓、觀眾。 售樓部的包裝售樓部相當(dāng)整個(gè)項(xiàng)目的微型展覽館，是時(shí)代廣場整體形象的縮影，包括公司實(shí)力、服務(wù)、管理等。C、 拍攝30—60秒鐘的廣告2條（形象版、促銷版各一條）分別于黃金時(shí)間播出，如有必要可以在廣州投放。C、 利用事件營銷，如贊助環(huán)城長跑活動(dòng)等進(jìn)行宣傳造勢。B、 通過新聞繕稿，發(fā)表專題言論，造成輿論影響，提高項(xiàng)目知名度，擴(kuò)大銷售聲勢。（2） 中小型企業(yè)、個(gè)體工商戶該類買家購鋪，主要是企業(yè)發(fā)展所需，并且看中時(shí)代廣場的發(fā)展?jié)摿εc機(jī)會(huì)。三大形象品牌策略：A、 發(fā)展商實(shí)力品牌B、 時(shí)代廣場時(shí)尚形象品牌C、 物業(yè)管理品牌廣告宣傳必須圍繞以上三大品牌互相滲透，三位一體。 內(nèi)銷——在本地尋找有實(shí)力的商家。持副卡購買者可獲優(yōu)惠，但每次限使用一張，業(yè)主同等獲有優(yōu)惠，五張副卡用完即止。期返根據(jù)發(fā)展商各自規(guī)定的比例，開業(yè)時(shí)按比例每季或每年返還。四、保租回報(bào)——使客戶對本項(xiàng)目購買有信心的保證（即返、期返）。A、自由投資區(qū)——適合投資者購買后保租回報(bào)，由商業(yè)運(yùn)作公司統(tǒng)一經(jīng)營?！?裙樓頂層，平臺(tái)花園、會(huì)所網(wǎng)球場、小型泳池等。C、 以全面性、綜合性、集中性為布局主題，全方位面向各階層目標(biāo)顧客群。所需面積較小，約10—30平方米。如皮爾卡丹、卡佛連、SATCHI等，所需面積從數(shù)10平方米至過100平方米。該類人士屬商場的小業(yè)主，一般經(jīng)營面積從幾平方米到數(shù)10平方米，間隔小，總價(jià)低的鋪位較受歡迎。7. 2檔次定位中檔以下的建造及經(jīng)營檔次與本項(xiàng)目地理位置、商業(yè)環(huán)境不相稱。預(yù)售物業(yè)如屬辦按揭者，有銀行放款期；預(yù)租者如屬大經(jīng)營商家，一般所需面積大，租金低、條件較苛刻，前期一般只簽意向書，待物業(yè)落成，并可交付使用時(shí)方簽正式合同及交付按金租金等有關(guān)款項(xiàng)。三、 遠(yuǎn)期樓花易產(chǎn)生信心障礙本項(xiàng)目預(yù)計(jì)在一個(gè)月后推出市場，現(xiàn)時(shí)基礎(chǔ)工程尚未完成，屬于遠(yuǎn)期樓花，購買者或經(jīng)營者對物業(yè)能否按時(shí)建成并交付使用會(huì)有信心障礙。不過，好世界的方式必須有很強(qiáng)的經(jīng)營管理能力，否則開業(yè)后一段時(shí)間，所有缺點(diǎn)會(huì)暴露無遺，此時(shí)轉(zhuǎn)售，反而叫不起價(jià)。前期以較低的租金及優(yōu)惠的合作條件吸引商家進(jìn)場經(jīng)營。 首層約130個(gè)鋪位，二層約206個(gè)鋪位。但是發(fā)展商承諾以后商場內(nèi)部玻璃會(huì)拆，實(shí)行敞開式經(jīng)營，具體時(shí)間未定。 負(fù)一層經(jīng)營電腦及配件。另據(jù)統(tǒng)計(jì)，作為旅游大市，星湖景區(qū)成為全國首家榮獲ISO1400國家示范區(qū)稱號(hào)的重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。端州區(qū)地勢北高南低，中部為沖積平原，地勢較平坦，大小湖塘呈半珠狀分布，石山巖溶構(gòu)成具有特色的星湖風(fēng)景名勝區(qū)。3 / 35目 錄1. 0導(dǎo)言…………………………………………………………112. 0項(xiàng)目概況……………………………………………………212. 1項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下……………………………………212. 2裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)……………………………………………………213. 0肇慶市區(qū)及其經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況………………………………313. 1地理位置、自然環(huán)境、人口……………………………………313. 2主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增勢強(qiáng)勁…………………………………………31…………………………………………………………354. 0肇慶市區(qū)同類大型商業(yè)物業(yè)市場概況……………………414. 1天寧廣場…………………………………………………………414. 2好世界購物中心…………………………………………………42 …………………………………………………………455. 0項(xiàng)目競爭力分析……………………………………………51 ……………………………………………515. 2項(xiàng)目的主要競爭劣勢……………………………………………525. 3項(xiàng)目主要機(jī)會(huì)……………………………………………………535. 4項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)…………………………………………………536. 0項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群…………………………………………617. 0項(xiàng)目的市場定位……………………………………………717. 1功能定位…………………………………………………………717. 2檔次定位…………………………………………………………71 …………………………………………………………717. 4價(jià)格定位…………………………………………………………738. 0項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合及分布………………………………………819. 0租售推廣策略………………………………………………919. 1經(jīng)營主題與布局主題……………………………………………919. 2經(jīng)營模式…………………………………………………………949. 3招租模式…………………………………………………………959. 4銷售資料…………………………………………………………959. 5銷售人員…………………………………………………………95……………………………………………101……………………………………………101…………………………………………………101（賣點(diǎn)）………………………………………102………………………………………10210. 5廣告宣傳實(shí)施及媒介選擇……………………………………103………………………………………105…………………………………111…………………………121………………………………………………………121………………………………………………………122……………………………………………………………12B區(qū)的塔樓…………………………………………………123………………………………131…………………………………………………131………………………………………………………131…………………………………………………132…