【正文】 二層均價：￥（已打8折）管理費(fèi)：，根據(jù)不同位置收取。招商模式：租期：1年 租金：天貿(mào)南大（40—35元/ m21999年端州區(qū)人口總戶數(shù)有78333戶，％，民族構(gòu)成以漢族為主。端州區(qū)地勢北高南低，中部為沖積平原，地勢較平坦，大小湖塘呈半珠狀分布，石山巖溶構(gòu)成具有特色的星湖風(fēng)景名勝區(qū)。 負(fù)一層經(jīng)營電腦及配件。 首層約130個鋪位，二層約206個鋪位。不過，好世界的方式必須有很強(qiáng)的經(jīng)營管理能力，否則開業(yè)后一段時間，所有缺點(diǎn)會暴露無遺，此時轉(zhuǎn)售，反而叫不起價。預(yù)售物業(yè)如屬辦按揭者，有銀行放款期；預(yù)租者如屬大經(jīng)營商家，一般所需面積大，租金低、條件較苛刻，前期一般只簽意向書，待物業(yè)落成，并可交付使用時方簽正式合同及交付按金租金等有關(guān)款項(xiàng)。該類人士屬商場的小業(yè)主，一般經(jīng)營面積從幾平方米到數(shù)10平方米，間隔小，總價低的鋪位較受歡迎。所需面積較小，約10—30平方米?！?裙樓頂層，平臺花園、會所網(wǎng)球場、小型泳池等。四、保租回報——使客戶對本項(xiàng)目購買有信心的保證（即返、期返）。持副卡購買者可獲優(yōu)惠，但每次限使用一張，業(yè)主同等獲有優(yōu)惠，五張副卡用完即止。三大形象品牌策略：A、 發(fā)展商實(shí)力品牌B、 時代廣場時尚形象品牌C、 物業(yè)管理品牌廣告宣傳必須圍繞以上三大品牌互相滲透，三位一體。B、 通過新聞繕稿，發(fā)表專題言論，造成輿論影響，提高項(xiàng)目知名度，擴(kuò)大銷售聲勢。C、 拍攝30—60秒鐘的廣告2條（形象版、促銷版各一條）分別于黃金時間播出，如有必要可以在廣州投放。并準(zhǔn)備好帶廣告性質(zhì)禮品，贈送到場嘉賓、觀眾。 西側(cè)車庫入口與小區(qū)主入口相距過近，易發(fā)生人車干擾，容易造成車流堵塞小區(qū)主入口；兩臺貨梯肯定不夠，建議增至四臺。經(jīng)過這樣的軟分隔，有利于改變視覺上的空間的高寬比例。二、 經(jīng)營管理公司獨(dú)立注冊，具有法人地位，日后與客戶簽定正式租售合同。這種方式的好處是即時見功，能令外界眼前一亮，易產(chǎn)生品牌效應(yīng)，可較快提升物業(yè)價值。大廈形象的定位、定型自有專門的完整理論，此處不詳述。（我司提供該類物業(yè)市場資料供貴方參考） 塔樓首層架空或半架空。停車場車道寬6m，按建筑面積計算每個車位約40m2， m2，本項(xiàng)目地下層似不能提供足夠的場地，建議考慮以下幾種方法進(jìn)行調(diào)整：■ 將地下層范圍擴(kuò)展到人行道及前廣場下方。 項(xiàng)目位置環(huán)境包裝A、 清理好項(xiàng)目的周圍環(huán)境，粉刷醒目的圍墻廣告。以下是敝司列出的時代廣場首期廣告安排綱要，由貴公司審核確定后，敝司再與各媒介公司聯(lián)系，商討制定具體實(shí)施方案。此宣傳片在售樓部反復(fù)播放。以目前市場之競爭環(huán)境，廣告是最重要的宣傳手段，它最直接地貫徹實(shí)施銷售策略，將項(xiàng)目信息迅速地傳播給商家。B、按原銷售時的間隔格局，由商業(yè)運(yùn)作公司統(tǒng)一招納經(jīng)營者。三、集中銷售——通過對準(zhǔn)客戶購買心理的影響，在短期內(nèi)達(dá)到大量成交的效果，并使項(xiàng)目產(chǎn)生震撼力擴(kuò)大影響效應(yīng)。■ A、B區(qū)夾層：流行前線（散鋪間隔，大眾化中檔貨品綜合性布局，麥當(dāng)勞或肯德基）。所需面積從過百平方米到過千平方米不等。金融行業(yè)資金充足，只要地頭好，物業(yè)質(zhì)素好，他們就有可能購買，所需面積從數(shù)百平方米甚至超一千平方米。一、 市場風(fēng)險。一、 與本項(xiàng)目同一區(qū)域內(nèi)三座大型商場鼎立，在一公里直徑范圍內(nèi)，商場總建筑面積約十余萬平方米。 即返：每年返還樓價的7%，五年合計35%，于樓價中即時返 還。近年肇慶的城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，是大家有目共睹的，這就為本項(xiàng)目的開發(fā)創(chuàng)造了良好的大環(huán)境。時代廣場（商場）位于肇慶市端州區(qū)，端州五路與天寧路交匯點(diǎn)北側(cè)朝龍里地段，北靠星湖，東鄰牌坊廣場。，％％；，％％；實(shí)現(xiàn)稅利5070萬元，％。正門大堂設(shè)大型投影電視。合作期限：暫定兩年。七、 操作手段我們將引進(jìn)一站式服務(wù)的經(jīng)營理念（集購物、休閑、娛樂、飲食于一體）通過項(xiàng)目的合理設(shè)計，優(yōu)良的物業(yè)管理，引進(jìn)有實(shí)力的龍頭商戶，持續(xù)合理的有效推廣，為廣大的投資者、經(jīng)營者提供一個理想的操作平臺?！?來自珠三角的經(jīng)商人士、大中小企業(yè)員工。以租為主，通常面積過萬平方米，一般選擇自行裝修、自行管理■ 連鎖店。租金單價每兩年遞增5％。經(jīng)過調(diào)研、考察，肇慶市現(xiàn)階段的商業(yè)物業(yè)存在各種不同程度的面問題，時代廣場項(xiàng)目在設(shè)計上也存在不足之處，必須揚(yáng)長避短，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，才能適應(yīng)市場，占領(lǐng)市場的制高點(diǎn)。即返B根據(jù)發(fā)展商各自規(guī)定的比例，在首期款中扣除。（以上三種方式均必須遵照商場管理?xiàng)l例執(zhí)行，準(zhǔn)時開門、關(guān)門。E、 輕松投資委托經(jīng)營。（8） 項(xiàng)目模型制作制作精美的模型能令買家有親臨其境的感覺，從而增強(qiáng)購買決心。B、 簡裝版——規(guī)格大概8個版面，突出優(yōu)勢、促銷為主，鞏固項(xiàng)目高素質(zhì)物業(yè)形象，著重介紹項(xiàng)目的優(yōu)勢、招商政策和投資回報，能吸引商家對項(xiàng)目的關(guān)注，也是銷售人員推銷的重要支持點(diǎn)。 2003年6月31日前完成資金回收（合同額）累計￥18000萬元整(含以上￥13000萬元)。 主入口前廣場面積過小，不利于積聚人流，并且缺乏表演場地的空間； 主入口采用旋轉(zhuǎn)門不妥，會造成管理難度大、人流物流疏散慢、親和程度差（如做大型超市）等一系列復(fù)雜問題。在現(xiàn)場看到恰好在東、西兩側(cè)洽談區(qū)的上方天花吊頂都有的凹位里各安裝四個約600600的方形日光燈盤，具體規(guī)格型號由裝修公司考慮。 在物業(yè)建設(shè)期維護(hù)好工地形象，協(xié)助代理公司向客戶解釋有關(guān)物業(yè)管理的內(nèi)容及收費(fèi)問題。 負(fù)責(zé)組織商場的營銷推廣，提升商場的價值。該廣場的位置十分顯赫，是城市景觀的一個亮點(diǎn)，但在圖冊上未見到這個布局，建議由專業(yè)公司設(shè)計，注意解決好兩個問題：A、 突出“時代廣場的文化標(biāo)志”。主入口大門寬約8m，如采用雙門，則每個門寬度約為5—6m； 其他輔助通道亦應(yīng)取消旋轉(zhuǎn)門； A、B區(qū)首層平面圖未見裝卸貨區(qū)，貨用垂直電梯與場外的通道口設(shè)置不妥，大型商場一般每萬平方米須配置5個裝卸車位； 商場垃圾量大，現(xiàn)時垃圾處理中心離商場較遠(yuǎn)（在C、D區(qū)西北側(cè)），建議在A、B區(qū)地下增設(shè)一個收集轉(zhuǎn)運(yùn)點(diǎn)； ，從圖面上看應(yīng)是梯級平臺的形式，應(yīng)設(shè)有“無障礙通道”；1 商場內(nèi)首層四個入口通道都設(shè)置梯級，應(yīng)設(shè)置坡面通道；1 AB區(qū)首層北面， m，圖示的入口通道坡面太陡，造成運(yùn)貨手推車通行困難，通常高差與坡面的長度比例為1:8或1:10。建筑設(shè)計的合理性基于建筑物的使用功能定位?？射浿?—2條廣告帶，在好時段、聽眾喜歡的頻道播出，同時也可以合作形式承辦節(jié)目。B、 定期于銷售現(xiàn)場舉辦有獎活動，請出知名主持人、樂隊(duì)、演員進(jìn)行現(xiàn)場表演、提問、派發(fā)禮品、吸引人流，參觀者即日購買可獲折扣。（1） 大型集團(tuán)公司該類買家有相當(dāng)實(shí)力，傾向于作長線的大型物業(yè)投資，如連鎖超市、飲食集團(tuán)、銀行等。 間接銷售——通過傳媒及互聯(lián)網(wǎng)宣傳吸引商家及投資者。計算：成交價100萬元，首期款50萬元，按揭50萬元，在首期款中一次性扣除成交價的30%，即首期付20萬元，按揭50萬元。一、銷售分區(qū) 銷售的分區(qū)有利于商業(yè)運(yùn)作公司的經(jīng)營運(yùn)作，為買家提供合適的鋪位。B、 營造一個時尚的生活中心，融購物、享受與方便生活于一體的特色主題商場?！?品牌店。 以大型超市、零售業(yè)為主，有利于盡快回收資金；以休閑娛樂、餐飲服務(wù)帶動零售有利于增加和積聚人氣、擴(kuò)大知名度。二、 本項(xiàng)目的設(shè)計有所不足主要是柱網(wǎng)間距過小，部分扶梯及升降梯擺放位置不妥，地下停車位不足以及前廣場不夠大等，后面會有專門敘述。注：好世界購物中心地處肇慶市商業(yè)中心，具有完善的配套設(shè)施及功能，并且采用了先出租，后銷售的營銷模式。劣勢：商場內(nèi)部設(shè)計、布置不當(dāng)，經(jīng)營項(xiàng)目無分區(qū)、分類，且街鋪與商場不能連通。旅游業(yè)方面，端州旅游公司擁有各種旅游路線