【正文】 110元/ m2月 （以上租金按實(shí)用面積計(jì)算，%） 管理費(fèi)：9元/ m2（按建筑面積計(jì)算） 綜合推廣管理費(fèi)：15元/ m2（按實(shí)用面積計(jì)算） 水電分?jǐn)偅?5元/ m2（按實(shí)用面積計(jì)算）保 證 金：天貿(mào)南大按每戶2000元收取（50 m2以下）其它業(yè)主出租鋪位一個(gè)月租金為押金。配套設(shè)施：大型停車場、中央空調(diào)、智能化監(jiān)控、完善的網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、配備廣告位，為廠商做廣告提供條件。正門大堂設(shè)大型投影電視。出租率：60%優(yōu)勢：天寧廣場位于繁華的天寧北路與建設(shè)三路交匯處，是肇慶市傳統(tǒng)商業(yè)、文化中心匯聚地，租金較低。劣勢：商場內(nèi)部設(shè)計(jì)、布置不當(dāng)，經(jīng)營項(xiàng)目無分區(qū)、分類，且街鋪與商場不能連通。但是發(fā)展商承諾以后商場內(nèi)部玻璃會(huì)拆，實(shí)行敞開式經(jīng)營，具體時(shí)間未定。注：該項(xiàng)目在預(yù)售階段用返租回報(bào)方式把商場全部售出，但在銷售過程中未對(duì)商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)加以分區(qū)和引導(dǎo)，在開業(yè)經(jīng)營后對(duì)持續(xù)旺場組織不力，導(dǎo)致客流不集中、場面較冷清，租戶難以為繼，租金下滑。地理位置：肇慶市天寧北路與宋城東路交匯處發(fā) 展 商：廣東省肇慶市好世界房產(chǎn)發(fā)展有限公司銷售熱線：（0758）2277448總建筑面積：8萬平方米本項(xiàng)目商場部分采用先經(jīng)營后銷售的方式，已開業(yè)大半年，現(xiàn)正開始銷售。功能分布：負(fù)一層：文化藝術(shù)中心（精致間隔小單位）1—2層：時(shí)裝、珠寶、化妝等生活時(shí)尚精品3 層：超市、兒童天地4 層：數(shù)碼科技城5 層：美食城6—12層：高級(jí)酒店、寫字樓新華書店于1—4層平均分布經(jīng)營模式：統(tǒng)一經(jīng)營管理及敞開式經(jīng)營銷售模式：五年返租，分三種形式。 即返：每年返還樓價(jià)的7%，五年合計(jì)35%，于樓價(jià)中即時(shí)返 還。 季返：每年返還樓價(jià)8%，且每年遞增5%，三個(gè)月返還一次。 年返：每年返還樓價(jià)9%，且每年遞增5%，每年返還一次。 銷售樓層：現(xiàn)在銷售首層及二層。 首層約130個(gè)鋪位，二層約206個(gè)鋪位。 銷售價(jià)格：首層均價(jià)：￥（已打8折） 二層均價(jià)：￥（已打8折）管理費(fèi)：，根據(jù)不同位置收取。租賃形式：直接租賃 營業(yè)額分成租 金：商場鋪位：A類：￥130元/m2（含管理費(fèi)）B類：￥110元/ m2（含管理費(fèi)）C類：￥100元/ m2（含管理費(fèi)）D類：￥90元/ m2（含管理費(fèi)）臨街鋪位：￥160元/ m2（含管理費(fèi)）宣傳管理費(fèi)：￥200元/ m2（一次性）保 證 金：￥150元/ m2（可退還）進(jìn)場時(shí)間：2002年10月1日前免租裝修期：7天營業(yè)時(shí)間：早上9：30分—晚上10：30分營業(yè)額分成形式：商家每月每平方米保底營業(yè)額￥600元，商場經(jīng)營者分成20%，超出部分按15%分成，不足也按保底營業(yè)額的分成計(jì)算。需提供資料：廠家營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證復(fù)印件、形象店圖片畫冊。如：加盟店需提供加盟證書。合作期限：暫定兩年。租期：2002年10月1日，商場重新間隔，重新布局。注：好世界購物中心地處肇慶市商業(yè)中心，具有完善的配套設(shè)施及功能，并且采用了先出租，后銷售的營銷模式。前期以較低的租金及優(yōu)惠的合作條件吸引商家進(jìn)場經(jīng)營。聚集人流，待時(shí)機(jī)成熟時(shí)才公開發(fā)售。此模式頗受買家追捧，但發(fā)展商必須擁有雄厚的資金及實(shí)力進(jìn)行運(yùn)作。目前該商場的出租率達(dá)到60%，銷售率也達(dá)到了40%。一、 與本項(xiàng)目同一區(qū)域內(nèi)三座大型商場鼎立，在一公里直徑范圍內(nèi)，商場總建筑面積約十余萬平方米。若按西方城市每20萬人口配置一個(gè)大型商業(yè)中心的規(guī)劃理論，最多只需配置兩個(gè)大型商業(yè)中心，可見市場供求對(duì)本項(xiàng)目是有較大壓力的。二、 上述兩大商場分別采用了不同的營銷方式，天寧主要是割散鋪位出售，資金回收較快，但對(duì)后期經(jīng)營有負(fù)面影響。好世界是先租后售，資金回收慢，但有利于后期經(jīng)營。不過，好世界的方式必須有很強(qiáng)的經(jīng)營管理能力，否則開業(yè)后一段時(shí)間，所有缺點(diǎn)會(huì)暴露無遺，此時(shí)轉(zhuǎn)售，反而叫不起價(jià)。三、 就總體而言，上述兩大商場的經(jīng)營布局仍未脫離傳統(tǒng)模式，管理亦未能跟上，效果不盡人意四、 良好的開發(fā)時(shí)機(jī)中國在2001年11月加入世貿(mào)（WTO），從此中國將進(jìn)入一個(gè)與國際自由貿(mào)易體制相接軌的新經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，肇慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿活力，市民收入有較大提高，此時(shí)投入本項(xiàng)目的開發(fā)，只要能解決啟動(dòng)資金問題，則其開發(fā)時(shí)機(jī)是十分適宜的。五、 優(yōu)越的地理位置本項(xiàng)目位于城市主要商業(yè)中心區(qū)的天寧北路與端州五路交匯處，上述兩條道路均為城市主干道，交通暢順，人流的匯聚性和出行的可達(dá)性兼而有之，有較成熟的商業(yè)氛圍，加上背靠星湖，毗鄰牌坊，有機(jī)會(huì)吸納眾多的旅游消費(fèi)者，這是其他處于同一商業(yè)區(qū)域的大型商業(yè)物業(yè)所不具備的。六、 規(guī)模效應(yīng)本項(xiàng)目總建面積6萬余平方米，在當(dāng)?shù)鼐哂凶銐虻囊?guī)模產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，如果經(jīng)營得法，加上優(yōu)越的地頭，則其影響范圍除可覆蓋整個(gè)市區(qū)外，尚有可能輻射到鼎湖、廣寧、德慶、封開、懷集、高要及四會(huì)等周邊縣市以吸引更多的投資者、消費(fèi)者。七、 操作手段我們將引進(jìn)一站式服務(wù)的經(jīng)營理念（集購物、休閑、娛樂、飲食于一體）通過項(xiàng)目的合理設(shè)計(jì)，優(yōu)良的物業(yè)管理，引進(jìn)有實(shí)力的龍頭商戶，持續(xù)合理的有效推廣，為廣大的投資者、經(jīng)營者提供一個(gè)理想的操作平臺(tái)。一、 大型商業(yè)物業(yè)市場供應(yīng)量過大，消費(fèi)人口不足前面已經(jīng)提到，在本項(xiàng)目所在區(qū)域，大型商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較大而城市人口偏少，不足以支撐幾個(gè)大場同時(shí)經(jīng)營，這種情形，將會(huì)導(dǎo)至各大商場對(duì)投資者、經(jīng)營者及消費(fèi)者的爭奪，從而令到競爭更加激烈，本項(xiàng)目屬于新開發(fā)，面對(duì)的是一個(gè)買方市場，問題會(huì)更多。二、 本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)有所不足主要是柱網(wǎng)間距過小，部分扶梯及升降梯擺放位置不妥，地下停車位不足以及前廣場不夠大等，后面會(huì)有專門敘述。三、 遠(yuǎn)期樓花易產(chǎn)生信心障礙本項(xiàng)目預(yù)計(jì)在一個(gè)月后推出市場，現(xiàn)時(shí)基礎(chǔ)工程尚未完成，屬于遠(yuǎn)期樓花，購買者或經(jīng)營者對(duì)物業(yè)能否按時(shí)建成并交付使用會(huì)有信心障礙。一、 本項(xiàng)目剛投入開發(fā)，尚有時(shí)間考察廣州乃至全國知名大商場，總結(jié)其開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，可以少走彎路，避免重大失誤。二、 引入最新的經(jīng)營消費(fèi)模式，在與同類樓盤的競爭中，有利于后發(fā)制人。三、 運(yùn)用極具誘惑力的租售手法，最大限度地吸引買家，投資者和經(jīng)營者。一、 市場風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上的不足有可能產(chǎn)生建成后是否適應(yīng)市場，是否適應(yīng)經(jīng)營者需求的問題，或者縱然能按經(jīng)營者的需求進(jìn)行調(diào)整改動(dòng)，也不得不承受降低租金、售價(jià)的損失。二、 資金風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目的資金籌措，除自有資金及銀行貸款外，相當(dāng)部分要依賴預(yù)售預(yù)租。預(yù)售物業(yè)如屬辦按揭者，有銀行放款期；預(yù)租者如屬大經(jīng)營商家，一般所需面積大，租金低、條件較苛刻，前期一般只簽意向書，待物業(yè)落成，并可交付使用時(shí)方簽正式合同及交付按金租金等有關(guān)款項(xiàng)。上述情況如遇到某些環(huán)節(jié)上的阻滯，就會(huì)給開發(fā)投入帶來資金壓力。本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群如下：■ 具有中等以上收入的本地居民?！?肇慶轄下各衛(wèi)星市鎮(zhèn)具有中等以上收入的居民?！?觀光旅游者?！?來自珠三角的經(jīng)商人士、大中小企業(yè)員工。根據(jù)前述的項(xiàng)目特點(diǎn)、市場條件及社會(huì)消費(fèi)趨勢進(jìn)行判斷，本項(xiàng)目不適宜走傳統(tǒng)百貨零售業(yè)的模式，建議將本項(xiàng)目功能定位為：以大型超市、零售業(yè)為主，休閑娛樂餐飲服務(wù)業(yè)為輔，并以休閑、娛樂餐飲服務(wù)帶動(dòng)零售，開創(chuàng)全新消費(fèi)潮流的標(biāo)志性商業(yè)中心。 以大型超市、零售業(yè)為主，有利于盡快回收資金；以休閑娛樂、餐飲服務(wù)帶動(dòng)零售有利于增加和積聚人氣、擴(kuò)大知名度。7. 2檔次定位中檔以下的建造及經(jīng)營檔次與本項(xiàng)目地理位置、商業(yè)環(huán)境不相稱。走高檔路線則與肇慶現(xiàn)時(shí)的整體消費(fèi)水平不一致。建議將本項(xiàng)目的建造檔次定位為中高檔大型商業(yè)物業(yè)，將本項(xiàng)目的經(jīng)營檔次定位為中至中高檔大型超市、零售、休閑娛樂及餐飲服務(wù)的大型商業(yè)物業(yè)。