【正文】 類：￥100元/ m2（含管理費）D類：￥90元/ m2（含管理費）臨街鋪位：￥160元/ m2（含管理費）宣傳管理費：￥200元/ m2（一次性）保 證 金：￥150元/ m2（可退還）進場時間：2002年10月1日前免租裝修期：7天營業(yè)時間：早上9：30分—晚上10：30分營業(yè)額分成形式：商家每月每平方米保底營業(yè)額￥600元，商場經(jīng)營者分成20%，超出部分按15%分成，不足也按保底營業(yè)額的分成計算。租期：2002年10月1日，商場重新間隔，重新布局。此模式頗受買家追捧，但發(fā)展商必須擁有雄厚的資金及實力進行運作。二、 上述兩大商場分別采用了不同的營銷方式，天寧主要是割散鋪位出售，資金回收較快，但對后期經(jīng)營有負面影響。國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)增長，肇慶經(jīng)濟發(fā)展充滿活力，市民收入有較大提高，此時投入本項目的開發(fā)，只要能解決啟動資金問題，則其開發(fā)時機是十分適宜的。一、 大型商業(yè)物業(yè)市場供應量過大，消費人口不足前面已經(jīng)提到，在本項目所在區(qū)域，大型商業(yè)物業(yè)供應量較大而城市人口偏少，不足以支撐幾個大場同時經(jīng)營，這種情形，將會導至各大商場對投資者、經(jīng)營者及消費者的爭奪，從而令到競爭更加激烈，本項目屬于新開發(fā)，面對的是一個買方市場，問題會更多。二、 引入最新的經(jīng)營消費模式，在與同類樓盤的競爭中，有利于后發(fā)制人。二、 資金風險。本項目的目標消費群如下：■ 具有中等以上收入的本地居民。根據(jù)前述的項目特點、市場條件及社會消費趨勢進行判斷，本項目不適宜走傳統(tǒng)百貨零售業(yè)的模式，建議將本項目功能定位為：以大型超市、零售業(yè)為主，休閑娛樂餐飲服務業(yè)為輔，并以休閑、娛樂餐飲服務帶動零售，開創(chuàng)全新消費潮流的標志性商業(yè)中心。建議將本項目的建造檔次定位為中高檔大型商業(yè)物業(yè)，將本項目的經(jīng)營檔次定位為中至中高檔大型超市、零售、休閑娛樂及餐飲服務的大型商業(yè)物業(yè)。如有實力的家具制造商等，會購買商場用作經(jīng)營展示，所需面積一般過千平方米，如果租場，則所需面積可能更大?！?商鋪投資者。如佐丹奴、屈臣氏之類，對經(jīng)營場地一般不買，所需面積中等，約150—400平方米。如麥當勞、必勝客、肯德基之類，對場地一般也是只租不買，其名聲越大（如麥當勞），入駐條件越苛刻。該類廠家租場主要是設門市作為窗口推銷其產(chǎn)品。如百貨超市自行負責空調(diào)、消防設備，則月租均價為30元/㎡。裝修免租期3～6個月（視乎所租場地大?。┒?出售價格（待議）經(jīng)發(fā)展商確定，本項目銷售均價（按建筑面積計算）如下：A、B區(qū) C、D區(qū)■ 首層 ■ 首層■ 夾層 ■ 二層■ 二層■ 三層■ 四層■ 地下車位 一、經(jīng)營主題A、 以大型超市、時尚、休閑、娛樂、特色飲食、為人流的主要引導，從而帶動零售消費和其它消費。二、布局主題：A、購物a. 大型超市b. 名店廊c. 化妝品d. 珠寶店e. 鐘表、精品f. 服裝、皮具g. 其他生活用品B、兒童天地a. 兒童玩具、電動、電子游戲中心b. 兒童服裝、食品、用品c. 兒童樂園C、飲食天地（澳門街、泰國菜、日本壽司、韓國菜）。其余部分：知識廣場（圖書店、工藝品、書畫、藝術(shù)）■ A、B區(qū)四層：娛樂世界（桑拿、沐足、夜總會或DISCO；中西餐飲、休閑娛樂。A、B區(qū)中庭。由于本項目回收資金的需要，建議7月下旬首推內(nèi)部認購。同時對不同位置，不同戶型，不同面積的鋪位，進行不同的差別定價。2） 集中銷售是對有意向買家按其先后次序派發(fā)籌號，并以貳仟元作押金，于規(guī)定時間日期內(nèi)，按其籌號的先后次序統(tǒng)一認購。保租回報方式：方式具體計算即返A根據(jù)發(fā)展商各自規(guī)定的比例，在成交價中一次性扣除。例：某商鋪成交價100萬元，按四年返還30%計算。計算：成交價100萬元，首期付50萬元，按揭50萬元，開業(yè)時每年按成交價的10%返還，即每年返還10萬元，共四年。客戶聯(lián)誼：主要在首推后第二階段開始實施。二、租金形式——商家直接支付租金、商場管理費自行經(jīng)營。） 直銷——通過我司關系網(wǎng)直接與廣州商家及品牌店聯(lián)系。 開盤前期駐場4人。為突出發(fā)展商的實力和樹立時代廣場的良好品牌，宣傳策略定位必須走高檔次的包裝路線，突出時代廣場體現(xiàn)時尚潮流的特點，將時代廣場塑造成肇慶人心目中的標志性建筑物，同時達到既定的銷售業(yè)績，務求實現(xiàn)良好社會效益與經(jīng)濟效益的雙重目標。B、 黃金地段、黃金物業(yè)、物超所值。F、 一鋪旺三代。（4） 其他商家（1） 時代廣場Logo（識別標志）設計盡快設計確定時代廣場Logo，該Logo必須體現(xiàn)出時尚與潮流的完美結(jié)合。C、 拍攝30—60秒鐘的廣告2條（形象版、促銷版），分別于黃金時間播出，如有必要可以在廣州投放。B、 促銷版——突出優(yōu)勢，促銷為主，鞏固項目高素質(zhì)物業(yè)形象，銷售人員據(jù)此向客戶講解項目各方面的特點。（9） 公關宣傳活動A、 在廣州花園酒店舉辦（時間待定）：肇慶時代廣場（商場）封頂?shù)涠Y暨廣州招商會、討論會；邀清知名人士參與造勢，吸引廣州商家進駐。（11） 其它廣告：霓虹燈、汗衫、促銷禮品、公車廣告等。此宣傳片在售樓部反復播放。B、 通過新聞繕稿，發(fā)表專題言論或?qū)椖康匿N售跟蹤、熱點報道等，制造社會輿論來提高項目知名度，擴大銷售聲勢。 電臺廣告利用其傳播廣、成本低的特點，彌補其它廣告的不足之處。A、 統(tǒng)一售樓部的辦公用品：紙、筆、計算器等B、 統(tǒng)一銷售員工制服C、 展板制作展板是售樓部重要組成部分，其內(nèi)容包括：地理位置、商鋪設施、交通環(huán)境、裝修標準、銷控表等各種效果圖。 霓虹燈彩旗、條幅廣告在天寧路或其它商業(yè)繁榮地段的顯眼處（如人行天橋、大型建筑物等）制作出色的霓虹燈彩旗、條幅廣告。具體目標如下： 2002年9月30日前完成資金回收（合同額）￥3000萬元整。本項目的出租盈利能力必待本項目基本建成（商場部分）后再進行具體的測算。 現(xiàn)設計方案只通過瑞州五路頭、尾兩個入口進入商場（通過天橋進入二層除外）建議項目臨街鋪設出入口與商場連通，并對商場內(nèi)交通和間鋪要重新考慮?！?采用垂直升降多層停車系統(tǒng)。 三臺商場專用客梯置于東南角主入口東側(cè)，其效果不及采用安置在透光中庭內(nèi)兩臺觀光梯。建議撤消旋轉(zhuǎn)門，采用開放式門廳、使街外客人可以直接看見大堂內(nèi)的情景，可以自由進入大堂。 A、B區(qū)的塔樓 第四層裙樓頂做平臺花園、會所及康體設施（網(wǎng)球場、泳池等）。我司對售樓部施工現(xiàn)場作了多次實地勘察，并對圖紙作了分析，提出以下工程改良建議：大廳的現(xiàn)場感覺是空間高寬比例稍差，因此天花吊頂易產(chǎn)生壓迫感覺，為此建議將布局作調(diào)整，具體做法是將建筑模型放置在大門入口處大廳中央，使模型能最大限度地對外展示，并自然形成東、西兩個洽談區(qū)域?，F(xiàn)在的大門活動門扇4塊拋光磚（6060㎝）的寬度，現(xiàn)場的感覺嫌窄，建議擴寬至6塊拋光磚。由于將大廳分為東西兩部份，其地面鋪磚的走向紋理亦應作相應的調(diào)整。售樓部門前廣場須停放非貨運車輛，為促進銷售氣氛應從視覺效果角度作安排，辟出停車區(qū)。目前的圍街板、售樓部及地塊周邊空間，在建筑設計圖冊，售樓部裝修圖冊上都未能看到關于大廈文化特征的說明，因此令人感覺缺乏大廈形象的主體，建議及早找專業(yè)公司做“時代廣場”的視覺形象識別系統(tǒng)即所謂CIS工程。 審批有關銷售的資料、文件及宣傳推廣計劃。在物業(yè)交付使用后保障其正常運作。這種方式有利于節(jié)省成本，但不足之處是培訓及提高員工質(zhì)素，建立新的管理模式需要有個過程，難以在短期內(nèi)提升物業(yè)價值。