【正文】 類：￥100元/ m2（含管理費(fèi)）D類：￥90元/ m2（含管理費(fèi)）臨街鋪位：￥160元/ m2（含管理費(fèi)）宣傳管理費(fèi)：￥200元/ m2（一次性）保 證 金：￥150元/ m2（可退還）進(jìn)場時(shí)間：2002年10月1日前免租裝修期：7天營業(yè)時(shí)間：早上9：30分—晚上10：30分營業(yè)額分成形式：商家每月每平方米保底營業(yè)額￥600元，商場經(jīng)營者分成20%，超出部分按15%分成，不足也按保底營業(yè)額的分成計(jì)算。租期：2002年10月1日，商場重新間隔，重新布局。此模式頗受買家追捧，但發(fā)展商必須擁有雄厚的資金及實(shí)力進(jìn)行運(yùn)作。二、 上述兩大商場分別采用了不同的營銷方式，天寧主要是割散鋪位出售，資金回收較快，但對(duì)后期經(jīng)營有負(fù)面影響。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，肇慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿活力，市民收入有較大提高，此時(shí)投入本項(xiàng)目的開發(fā)，只要能解決啟動(dòng)資金問題，則其開發(fā)時(shí)機(jī)是十分適宜的。一、 大型商業(yè)物業(yè)市場供應(yīng)量過大，消費(fèi)人口不足前面已經(jīng)提到，在本項(xiàng)目所在區(qū)域，大型商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較大而城市人口偏少，不足以支撐幾個(gè)大場同時(shí)經(jīng)營，這種情形，將會(huì)導(dǎo)至各大商場對(duì)投資者、經(jīng)營者及消費(fèi)者的爭奪，從而令到競爭更加激烈，本項(xiàng)目屬于新開發(fā)，面對(duì)的是一個(gè)買方市場，問題會(huì)更多。二、 引入最新的經(jīng)營消費(fèi)模式，在與同類樓盤的競爭中，有利于后發(fā)制人。二、 資金風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群如下：■ 具有中等以上收入的本地居民。根據(jù)前述的項(xiàng)目特點(diǎn)、市場條件及社會(huì)消費(fèi)趨勢進(jìn)行判斷，本項(xiàng)目不適宜走傳統(tǒng)百貨零售業(yè)的模式，建議將本項(xiàng)目功能定位為：以大型超市、零售業(yè)為主，休閑娛樂餐飲服務(wù)業(yè)為輔，并以休閑、娛樂餐飲服務(wù)帶動(dòng)零售，開創(chuàng)全新消費(fèi)潮流的標(biāo)志性商業(yè)中心。建議將本項(xiàng)目的建造檔次定位為中高檔大型商業(yè)物業(yè)，將本項(xiàng)目的經(jīng)營檔次定位為中至中高檔大型超市、零售、休閑娛樂及餐飲服務(wù)的大型商業(yè)物業(yè)。如有實(shí)力的家具制造商等，會(huì)購買商場用作經(jīng)營展示，所需面積一般過千平方米，如果租場，則所需面積可能更大?！?商鋪投資者。如佐丹奴、屈臣氏之類，對(duì)經(jīng)營場地一般不買，所需面積中等，約150—400平方米。如麥當(dāng)勞、必勝客、肯德基之類，對(duì)場地一般也是只租不買，其名聲越大（如麥當(dāng)勞），入駐條件越苛刻。該類廠家租場主要是設(shè)門市作為窗口推銷其產(chǎn)品。如百貨超市自行負(fù)責(zé)空調(diào)、消防設(shè)備，則月租均價(jià)為30元/㎡。裝修免租期3～6個(gè)月（視乎所租場地大小）二、 出售價(jià)格（待議）經(jīng)發(fā)展商確定，本項(xiàng)目銷售均價(jià)（按建筑面積計(jì)算）如下：A、B區(qū) C、D區(qū)■ 首層 ■ 首層■ 夾層 ■ 二層■ 二層■ 三層■ 四層■ 地下車位 一、經(jīng)營主題A、 以大型超市、時(shí)尚、休閑、娛樂、特色飲食、為人流的主要引導(dǎo)，從而帶動(dòng)零售消費(fèi)和其它消費(fèi)。二、布局主題：A、購物a. 大型超市b. 名店廊c. 化妝品d. 珠寶店e. 鐘表、精品f. 服裝、皮具g. 其他生活用品B、兒童天地a. 兒童玩具、電動(dòng)、電子游戲中心b. 兒童服裝、食品、用品c. 兒童樂園C、飲食天地（澳門街、泰國菜、日本壽司、韓國菜）。其余部分：知識(shí)廣場（圖書店、工藝品、書畫、藝術(shù)）■ A、B區(qū)四層：娛樂世界（桑拿、沐足、夜總會(huì)或DISCO；中西餐飲、休閑娛樂。A、B區(qū)中庭。由于本項(xiàng)目回收資金的需要，建議7月下旬首推內(nèi)部認(rèn)購。同時(shí)對(duì)不同位置，不同戶型，不同面積的鋪位，進(jìn)行不同的差別定價(jià)。2） 集中銷售是對(duì)有意向買家按其先后次序派發(fā)籌號(hào)，并以貳仟元作押金，于規(guī)定時(shí)間日期內(nèi)，按其籌號(hào)的先后次序統(tǒng)一認(rèn)購。保租回報(bào)方式：方式具體計(jì)算即返A(chǔ)根據(jù)發(fā)展商各自規(guī)定的比例，在成交價(jià)中一次性扣除。例：某商鋪成交價(jià)100萬元，按四年返還30%計(jì)算。計(jì)算：成交價(jià)100萬元，首期付50萬元，按揭50萬元，開業(yè)時(shí)每年按成交價(jià)的10%返還，即每年返還10萬元，共四年。客戶聯(lián)誼：主要在首推后第二階段開始實(shí)施。二、租金形式——商家直接支付租金、商場管理費(fèi)自行經(jīng)營。） 直銷——通過我司關(guān)系網(wǎng)直接與廣州商家及品牌店聯(lián)系。 開盤前期駐場4人。為突出發(fā)展商的實(shí)力和樹立時(shí)代廣場的良好品牌，宣傳策略定位必須走高檔次的包裝路線，突出時(shí)代廣場體現(xiàn)時(shí)尚潮流的特點(diǎn)，將時(shí)代廣場塑造成肇慶人心目中的標(biāo)志性建筑物，同時(shí)達(dá)到既定的銷售業(yè)績，務(wù)求實(shí)現(xiàn)良好社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的雙重目標(biāo)。B、 黃金地段、黃金物業(yè)、物超所值。F、 一鋪旺三代。（4） 其他商家（1） 時(shí)代廣場Logo（識(shí)別標(biāo)志）設(shè)計(jì)盡快設(shè)計(jì)確定時(shí)代廣場Logo，該Logo必須體現(xiàn)出時(shí)尚與潮流的完美結(jié)合。C、 拍攝30—60秒鐘的廣告2條（形象版、促銷版），分別于黃金時(shí)間播出，如有必要可以在廣州投放。B、 促銷版——突出優(yōu)勢，促銷為主，鞏固項(xiàng)目高素質(zhì)物業(yè)形象，銷售人員據(jù)此向客戶講解項(xiàng)目各方面的特點(diǎn)。（9） 公關(guān)宣傳活動(dòng)A、 在廣州花園酒店舉辦（時(shí)間待定）：肇慶時(shí)代廣場（商場）封頂?shù)涠Y暨廣州招商會(huì)、討論會(huì)；邀清知名人士參與造勢，吸引廣州商家進(jìn)駐。（11） 其它廣告：霓虹燈、汗衫、促銷禮品、公車廣告等。此宣傳片在售樓部反復(fù)播放。B、 通過新聞繕稿，發(fā)表專題言論或?qū)?xiàng)目的銷售跟蹤、熱點(diǎn)報(bào)道等，制造社會(huì)輿論來提高項(xiàng)目知名度，擴(kuò)大銷售聲勢。 電臺(tái)廣告利用其傳播廣、成本低的特點(diǎn)，彌補(bǔ)其它廣告的不足之處。A、 統(tǒng)一售樓部的辦公用品：紙、筆、計(jì)算器等B、 統(tǒng)一銷售員工制服C、 展板制作展板是售樓部重要組成部分，其內(nèi)容包括：地理位置、商鋪設(shè)施、交通環(huán)境、裝修標(biāo)準(zhǔn)、銷控表等各種效果圖。 霓虹燈彩旗、條幅廣告在天寧路或其它商業(yè)繁榮地段的顯眼處（如人行天橋、大型建筑物等）制作出色的霓虹燈彩旗、條幅廣告。具體目標(biāo)如下： 2002年9月30日前完成資金回收（合同額）￥3000萬元整。本項(xiàng)目的出租盈利能力必待本項(xiàng)目基本建成（商場部分）后再進(jìn)行具體的測算。 現(xiàn)設(shè)計(jì)方案只通過瑞州五路頭、尾兩個(gè)入口進(jìn)入商場（通過天橋進(jìn)入二層除外）建議項(xiàng)目臨街鋪設(shè)出入口與商場連通，并對(duì)商場內(nèi)交通和間鋪要重新考慮?！?采用垂直升降多層停車系統(tǒng)。 三臺(tái)商場專用客梯置于東南角主入口東側(cè)，其效果不及采用安置在透光中庭內(nèi)兩臺(tái)觀光梯。建議撤消旋轉(zhuǎn)門，采用開放式門廳、使街外客人可以直接看見大堂內(nèi)的情景，可以自由進(jìn)入大堂。 A、B區(qū)的塔樓 第四層裙樓頂做平臺(tái)花園、會(huì)所及康體設(shè)施（網(wǎng)球場、泳池等）。我司對(duì)售樓部施工現(xiàn)場作了多次實(shí)地勘察，并對(duì)圖紙作了分析，提出以下工程改良建議：大廳的現(xiàn)場感覺是空間高寬比例稍差，因此天花吊頂易產(chǎn)生壓迫感覺，為此建議將布局作調(diào)整，具體做法是將建筑模型放置在大門入口處大廳中央，使模型能最大限度地對(duì)外展示，并自然形成東、西兩個(gè)洽談區(qū)域?，F(xiàn)在的大門活動(dòng)門扇4塊拋光磚（6060㎝）的寬度，現(xiàn)場的感覺嫌窄，建議擴(kuò)寬至6塊拋光磚。由于將大廳分為東西兩部份，其地面鋪磚的走向紋理亦應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整。售樓部門前廣場須停放非貨運(yùn)車輛，為促進(jìn)銷售氣氛應(yīng)從視覺效果角度作安排，辟出停車區(qū)。目前的圍街板、售樓部及地塊周邊空間，在建筑設(shè)計(jì)圖冊，售樓部裝修圖冊上都未能看到關(guān)于大廈文化特征的說明，因此令人感覺缺乏大廈形象的主體，建議及早找專業(yè)公司做“時(shí)代廣場”的視覺形象識(shí)別系統(tǒng)即所謂CIS工程。 審批有關(guān)銷售的資料、文件及宣傳推廣計(jì)劃。在物業(yè)交付使用后保障其正常運(yùn)作。這種方式有利于節(jié)省成本，但不足之處是培訓(xùn)及提高員工質(zhì)素，建立新的管理模式需要有個(gè)過程，難以在短期內(nèi)提升物業(yè)價(jià)值。