【正文】 大目前化妝品已成為國(guó)內(nèi)消費(fèi)品市場(chǎng)發(fā)展最猛、增幅最大、沖擊力最強(qiáng)的商品。全市主城區(qū) 家美容美發(fā)店用品支出年消費(fèi)總量超過(guò) 萬(wàn)元。特別是2003年，是美女經(jīng)濟(jì)的一個(gè)拐點(diǎn)，從模特選美、各城市市花選美、中華小姐選美和世界小姐選美，中國(guó)的選美高潮不斷迭起，這種現(xiàn)象為女性追求美的需求更推波逐瀾，從而導(dǎo)致化妝品市場(chǎng)需求越來(lái)越巨大。美麗是臉面上的事，大多數(shù)女性對(duì)化妝品的購(gòu)買(mǎi)相當(dāng)謹(jǐn)慎，因此大量的質(zhì)量?jī)?yōu)、品種多、價(jià)格合適的護(hù)膚品、彩妝產(chǎn)品的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的出現(xiàn)不僅僅是市場(chǎng)也是消費(fèi)者的強(qiáng)烈需求和呼喚。輕工有20家左右，主要是洗滌用品，月租金、管理費(fèi)約4000元。該市場(chǎng)月租金約120平方米/月。 西北首家女性化妝品、美容美發(fā)產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)由于氣候干燥，西北地區(qū)化妝品的消費(fèi)潛力巨大，但縱觀整個(gè)西北市場(chǎng)，現(xiàn)階段所有的化妝品、美容美發(fā)產(chǎn)品只屬于補(bǔ)充、從屬地位，還沒(méi)有一個(gè)中高檔次有品牌知名度的女性化妝品、美容美發(fā)產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，形成巨大的市場(chǎng)空白。 劣勢(shì)分析(Weaken)目前人氣還不足機(jī)會(huì)分析(opportunity)216。216。 中環(huán)廣場(chǎng)帶來(lái)的大商圈效應(yīng)在中環(huán)廣場(chǎng)上市帶動(dòng)市場(chǎng)后適時(shí)跟進(jìn)，將是本項(xiàng)目銷(xiāo)售成功的絕佳時(shí)機(jī)。據(jù)估計(jì)，現(xiàn)在全國(guó)飾品行業(yè)的廠商約4000家左右，從業(yè)人員約十幾萬(wàn)人，年產(chǎn)值達(dá)100多億人民幣，產(chǎn)品已遠(yuǎn)銷(xiāo)近百個(gè)國(guó)家和地區(qū)；國(guó)內(nèi)飾品市場(chǎng)的產(chǎn)銷(xiāo)也呈不斷升溫之勢(shì)，一批規(guī)?；?、品牌化、國(guó)際化的知名飾品企業(yè)正在倔起，一批知名品牌和知名企業(yè)家正在成長(zhǎng)，飾品行業(yè)已成為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，充滿勃勃生機(jī)，具有廣闊的市場(chǎng)前景。在不久的將來(lái)將成為世界飾品的生產(chǎn)中心。據(jù)有關(guān)部門(mén)預(yù)計(jì)，至2005年，中國(guó)女性飾品占有率將增至55％以上。而西安市場(chǎng)女性飾品的零售情況存在很多問(wèn)題，數(shù)量多、分布散、規(guī)模小的情況同樣存在，僅在小寨、鐘樓兩大商圈內(nèi)經(jīng)營(yíng)女性飾品的零售商戶(hù)就有近百家，但都分散在各個(gè)商場(chǎng)、市場(chǎng)中，沒(méi)有形成氣候。而本項(xiàng)目正好填補(bǔ)了這個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)，本項(xiàng)目建成營(yíng)業(yè)后，總營(yíng)業(yè)面積達(dá)2500㎡，按現(xiàn)代化的商業(yè)設(shè)施要求進(jìn)行高標(biāo)難的裝修與配套，突出女性飾品時(shí)尚與美的概念，改變西安現(xiàn)有飾品市場(chǎng)格局。216。機(jī)會(huì)分析(opportunity)216。西安也同樣如此，而且由于學(xué)生數(shù)量眾多這種風(fēng)尚也猶甚，年青人對(duì)個(gè)性飾品的鐘愛(ài)帶動(dòng)其他消費(fèi)人群的關(guān)注，個(gè)性飾品消費(fèi)已成為時(shí)尚，這些現(xiàn)象必將擴(kuò)大女性飾品的零售規(guī)模。 通過(guò)鋪位分割合理布置主、輔通道、人流通道、賣(mài)場(chǎng)、布局、休閑空間，為鋪位今后升值奠定硬件基礎(chǔ)，也為銷(xiāo)售創(chuàng)造了有利條件。 以墻、柱為基準(zhǔn)，以主通道為人流導(dǎo)向，合理設(shè)置通道走向與寬度。商場(chǎng)內(nèi)部規(guī)劃與裝修標(biāo)準(zhǔn)建議（1）、商場(chǎng)內(nèi)部規(guī)劃設(shè)計(jì)建議216。 商場(chǎng)賣(mài)場(chǎng)設(shè)計(jì)建議背景音樂(lè)：悠揚(yáng)的背景音樂(lè)系統(tǒng)，不僅僅可以舒散客戶(hù)的神經(jīng)，增強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)欲望，也可以直接提升商場(chǎng)及產(chǎn)品的形象。VI導(dǎo)示系統(tǒng)：作為現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理成熟的一個(gè)重要標(biāo)志，體現(xiàn)了商場(chǎng)對(duì)經(jīng)營(yíng)者，對(duì)顧客人性化的關(guān)懷。 地面： 全部地面建議用高級(jí)米白色的防滑瓷磚，過(guò)道與鋪位間用10公分寬黑色長(zhǎng)條瓷磚分隔線區(qū)分。柜臺(tái)及鋪位區(qū)用白色防火型扣板吊頂，照明用白熾燈管和黃色嵌入式射燈組合使用。 柱子：公共部分的柱子用鋁塑板包裝，并留有電源接頭和廣告燈箱位。 二、三、四樓鋪位裝修方式 商場(chǎng)內(nèi)靠墻鋪位及中間鋪位均采用封閉式格局，商鋪臨過(guò)道及相鄰鋪位隔斷均選用12mm玻璃隔斷，隔斷距離天花約30—50厘米，中間用防盜柵欄間隔(也可不用防盜柵欄式間隔，但在鋪位頂端設(shè)鐵絲網(wǎng)封閉防盜)，以保證消防噴淋。電費(fèi)計(jì)?。? 每戶(hù)均設(shè)置獨(dú)立電表、漏電保護(hù)開(kāi)關(guān)及空氣短路開(kāi)關(guān)，電費(fèi)按月實(shí)際讀數(shù)計(jì)算。衛(wèi)生間： 地面采用防滑地磚、瓷片到頂，天花吊頂，配高級(jí)豪華型潔具。廣播： 中央廣播系統(tǒng)。第三條：初始租金低一點(diǎn)，等商場(chǎng)做旺后，再逐年上漲，經(jīng)營(yíng)者也比較容易接受。 電梯、自動(dòng)扶梯運(yùn)轉(zhuǎn)、維護(hù)費(fèi)216。月的廣告費(fèi)用，作為商場(chǎng)宣傳推廣基金，但根據(jù)項(xiàng)目組對(duì)西安有關(guān)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查，在西安沒(méi)有收取廣告費(fèi)的行業(yè)慣例。八、招商策略招商策略：立足西安、面向全國(guó)以西安為重點(diǎn)，在確保西安地區(qū)招商工作全面、順利開(kāi)展的同時(shí)，安排出20％的招商力量，對(duì)外地（包括外地國(guó)內(nèi)產(chǎn)品的廠家和經(jīng)營(yíng)商、國(guó)外產(chǎn)品的國(guó)內(nèi)代理、國(guó)內(nèi)內(nèi)銷(xiāo)分支等）運(yùn)用電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)、DM等現(xiàn)代化通訊手段進(jìn)行招商。這樣后期可通過(guò)保留精品商鋪推出、拍賣(mài)等方式提高價(jià)位水平，在項(xiàng)目只有同期推出的情況下，通過(guò)預(yù)留部分享受到商鋪升值的部分利益。從第六年起租金遞增5％；第七年遞增6％；第八年遞增7％；總體遞增比例不超過(guò)20％。除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選一間商鋪位置的機(jī)會(huì)。注：以上方式并不是機(jī)械地推出，可視市場(chǎng)反應(yīng)情況進(jìn)行穿插，也可以在尾鋪招商過(guò)程中，對(duì)尾鋪招商的優(yōu)惠力度增加時(shí)運(yùn)用。此方式達(dá)到的經(jīng)濟(jì)效益將在附上的經(jīng)濟(jì)分析內(nèi)容中計(jì)算出具體的數(shù)據(jù)體現(xiàn)。 平均租金價(jià)格按每月每平方米514元人民幣計(jì)算；每層定價(jià)為： 平均租金價(jià)格為：514元/㎡/月樓層租金價(jià)格（元/㎡/月）出租面積（套內(nèi)㎡）說(shuō)明應(yīng)完成利潤(rùn)額（元）一層650650**12*378,803,010二層550550**12*366,080,124三層450450**12*353,520,102四層350350*2258*12*328,450,800總計(jì)均價(jià)514元共回收三年租金費(fèi)用226,845,036說(shuō)明：A、226,845,036元的30％為：68,053,。 ；216。C、保證金（按每商鋪押三個(gè)月租金收取）：13,395,。 平均租金價(jià)格按每天每平方米514元人民幣計(jì)算；每層定價(jià)為： 平均租金價(jià)格為：514元/㎡/月樓層租金價(jià)格（元/㎡/月）出租面積（套內(nèi)㎡）說(shuō)明應(yīng)完成利潤(rùn)額（元）一層650650**12*5131,338,350二層550550**12*5110,133,540三層450450**12*589,200,170四層350350*2258*12*547,418,000總計(jì)均價(jià)514元共回收五年租金費(fèi)用378,090,060說(shuō)明：A、378,090,060元的30％為：113,427,018元。 ；216。C、保證金（按每商鋪押三個(gè)月租金收?。?3,395,。4. 完成設(shè)計(jì)制作百榮世貿(mào)中心招商文告、招商樓書(shū)，包含項(xiàng)目功能分布及內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖。8. 確定管理公司組織機(jī)構(gòu)和部門(mén)設(shè)置。12. 根據(jù)招商類(lèi)別敦促各分部制定招商工作倒計(jì)時(shí)計(jì)劃（包括招商區(qū)域、重點(diǎn)目標(biāo)、任務(wù)指標(biāo)完成計(jì)劃等）。商場(chǎng)晚上關(guān)門(mén)時(shí)，要進(jìn)行嚴(yán)格的場(chǎng)。(4)設(shè)備管理： 管好機(jī)電設(shè)備，保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)是經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所管理的一項(xiàng)重要工作。經(jīng)營(yíng)性管理職能(1)商業(yè)形象的宣傳推廣： 商業(yè)物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作，就是要做好商場(chǎng)商業(yè)形象的宣傳推廣，擴(kuò)大商業(yè)設(shè)施的知名度，樹(shù)立良好的商業(yè)形象，以吸引更多的消費(fèi)者。經(jīng)營(yíng)管理公司基本架構(gòu) 目前，一般獨(dú)立的物業(yè)管理公司多采用直線職能制組織形式。辦公室：協(xié)助總經(jīng)理工作、內(nèi)外交流工作，其他部門(mén)工作的監(jiān)管等強(qiáng)聲置地22 / 23