某別墅項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書-預(yù)覽頁
【正文】 改委的規(guī)劃戰(zhàn)略，首都第二機(jī)場的興建承擔(dān)著“統(tǒng)籌京津冀發(fā)展”的重要戰(zhàn)略意義。這些重大基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)，在提升廊坊城市價(jià)值的同時(shí)更使廊坊在新一輪的發(fā)展中占盡了先機(jī)。并依托高速公路和鐵路的興建改造以及博鰲VIP國際商務(wù)機(jī)場的建設(shè)，密切和加強(qiáng)對外聯(lián)系。而2008年別墅新增供應(yīng)量有所抬頭，達(dá)到145萬平方米，但受別墅用地叫停政策的影響，該部分供應(yīng)以花園洋房這樣的類別墅居多。從20062008年別墅成交均價(jià)走勢圖上可以看出，該類產(chǎn)品的價(jià)格以20%/年的速度遞增，截止到2008年，已經(jīng)高達(dá)17547元/平方米，僅僅兩年的時(shí)間，比2006年高出八成多，極具保值增值潛力。3. 產(chǎn)品定位 根據(jù)客戶的特點(diǎn)及項(xiàng)目整體定位，建議該項(xiàng)目產(chǎn)品定位為：高端產(chǎn)品為項(xiàng)目形象產(chǎn)品，中高端產(chǎn)品為主流產(chǎn)品。5. 銷售策略多元化發(fā)展、互動營銷在滿足國泰高爾夫俱樂部容積率不受影響的情況下，在其中廊坊體育生態(tài)公園地塊打造高端高爾夫及別墅項(xiàng)目，項(xiàng)目重點(diǎn)詮釋會員的私屬功能，強(qiáng)調(diào)全封閉式管理，在高爾夫別墅作為關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展遍地開花的市場情況下，為球場客戶全面的高端需求，提供溝通、交流場地。目前北京市場以會員制全封閉式管理的高爾夫球場，主要以北京華彬高爾夫球場為代表，該球場目前在高端品牌樹立及會員積累方面已經(jīng)取得了良好的業(yè)績及社會形象。5年內(nèi)，5個(gè)標(biāo)準(zhǔn)18洞球場結(jié)合，其中還包含一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)18洞燈光球場3. 稀缺優(yōu)勢： 2004年1月10日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)國辦發(fā)〔2004〕1號文件，《關(guān)于暫停新建高爾夫球場的通知》。l 客群優(yōu)勢：地產(chǎn)銷售的最高境界屬于“定向打造”。土地緊縮政策的實(shí)施，限制了高爾夫球場以及高爾夫別墅項(xiàng)目的入市資格。 銷售風(fēng)險(xiǎn)在270棟別墅中，定制100棟，按兩年的銷售周期計(jì)算，去化率達(dá)到80%的前提下，如果以預(yù)售方式進(jìn)行銷售，；如果以現(xiàn)房的方式進(jìn)行銷售，月均銷售套數(shù)將達(dá)到10套，這對于一個(gè)高爾夫別墅項(xiàng)目來說，操作起來難度較大。雖然中間穿插了許多銷售型別墅，但這部分資金來源畢竟是短期的，當(dāng)別墅銷售完畢以后，高額的管理成本，如：草皮護(hù)理、球場維修、服務(wù)人員費(fèi)用以及各種營業(yè)費(fèi)用等支出會明顯加大，如果經(jīng)營不善，也會面臨虧損的風(fēng)險(xiǎn)。在對外銷售的時(shí)候，應(yīng)大力宣傳“長江商學(xué)院”這一金字招牌，形成特定的“圈子”文化。216。如：經(jīng)常舉辦一些內(nèi)部人士、外部人士的體育競技活動，以解決客源問題，提高球場使用率，增加營業(yè)收入；此外，在經(jīng)營過程中，不斷改善服務(wù)環(huán)境和服務(wù)質(zhì)量，具備吸引各種賽事舉辦的條件。1. 項(xiàng)目投資估算 項(xiàng)目開發(fā)成本估算項(xiàng)目成本估算 單價(jià)(元/畝，元/平方米)/費(fèi)率（%）適用面積（畝/平方米）總成本（元）備注 28020000 租地費(fèi)用80019001520000租地費(fèi)用800元/畝*年 地上附著物補(bǔ)償費(fèi)用10000 1900 19000000 1萬元/畝150000507500000小產(chǎn)權(quán)，20棟別墅土地 2050000 3515000525000含測繪、施工圖審查、國內(nèi)設(shè)計(jì)勘察、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)2015000300000含交評、環(huán)評、消檢、電檢、臨水、臨電、兩項(xiàng)基金（水泥、砌體磚）%150001000000%，約100萬元1515000225000 61000000 100010000 10000000 30005000 15000000 取5000平方米計(jì)算 球場建設(shè)費(fèi) 2003 36000000 10600000 7015000 1050000按經(jīng)驗(yàn)數(shù)值估計(jì)單價(jià)3015000450000含熱力交換站、消防站、人防、地面停車場等70300002100000 針對高爾夫球場和別墅之外項(xiàng)目用地部分的市政配套 高爾夫球場配套 7000000 項(xiàng)目（高爾夫球場+20棟別墅）總投資112810000 開發(fā)費(fèi)用估算216。 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表 本項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃分為三個(gè)階段：前期準(zhǔn)備階段、施工階段、竣工驗(yàn)收階段?？⒐を?yàn)收階段為2011年3月，計(jì)劃時(shí)間1個(gè)月
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