【正文】 ──┼────────┼───────┼──────────┤│ 西藏北麓 │ 西藏北路1323號 │ 18F │ 50007500 │ 5500│ 一房：66m， │ 3260萬 │ 2003。 本案的重中之重就在于辦公樓部分，其在體量上占到了總體的50％，辦公樓的銷售去化直接影響著本案總體的推案成功，獲 利與否。但 本案周邊已屬于舊改地塊，經過以后的改造，應該會有大的改善。新龍廣場前期營銷策劃報告目錄： 。在晉元路以西，物業(yè)多為新建商品房，整體的物業(yè)形象較佳。 而本案的商鋪部分，總面積為4000平方米，所占比重不大，另外可通過會所營造去化部分面積，同時蒙古路原有的良好商業(yè) 氣氛，以及社區(qū)居民的集中，只要合理進行業(yè)態(tài)布局，日后經營狀況看好。因此，如何將這三者統(tǒng)一起來，相輔相承是本篇報告的闡述重點。／天 │ │ │ │ │ │ │物管0．55元／in39。 SOHO家政中心：24小時叫醒、24小時安保系統(tǒng)、報修、報警、自助式洗衣店、洗滌、熨燙、工具租賃、叫出租車、叫快遞、物品保管服務。 另外，從該案本身來說較低的得房率也是影響著物業(yè)本身價值的重要因素。 》 專職的物業(yè)顧問，可以保證今后物業(yè)管理的水平。該地區(qū)內外來人口急劇增加，已令原本屬于綜合環(huán)境差、人文基礎薄弱的閘 北地區(qū)的治安及社會環(huán)境更為復雜。隨著目前西藏路的拓寬改造如火如茶的進行，原本西藏路擁擠不堪的現(xiàn)象將一去不復返。目前精文的房價全裝修房價55007200元／平方米，均價6300元／平方米左右。 ●就目前來說小戶型是本案所在區(qū)域內最為熱銷的產品，作為以小戶型為主力產品的感性達利、SOHO時代均已售罄。從尸型上講其主力都為40多平 方米的小戶型，雖然單價一度沖高到8500元／平方米，但因為面積小總價相對也較低，因此能讓各階層的購房者接受。1．4市場機會點與威脅分析 1．4．1市場機會點 ●住宅市場需求量大 閘北區(qū)歷來的居住條件不佳，存在很多危棚簡屋，隨著市政舊區(qū)改造的步伐加快，閘北區(qū)首當其沖成為重點改造地塊。在區(qū)域周邊未見其他新盤開出，市場供應處于一個停滯階段，為本案提供了一個很好的市 場空白點。永興路上的永興富邦的全精裝修商住兩用物業(yè)，由于其較低的總價，去化非常好。 ●純辦公樓的問題。 二、尋找目標客群 2．1住宅部分目標客群 2．1．1客群來源及構成 ●閘北區(qū)舊有居民購房； ●原居住地為閘北區(qū)的動遷居民； ●虹口、黃浦區(qū)等周邊區(qū)域的居民購房； ●外來人口購房； ● 由于工作或其他原因，由外區(qū)遷至本區(qū)域人員購房； 2．1．2年齡結構 由于受到用地容積率的限制，住宅的總體建筑面積有了一定的限制，通過總建筑面積，對于本案產型面積進行了的大致框算，可 以得出結論，本案的住宅以小戶型為主，這一產品特征就直接決定了本案目標客群的年齡結構偏低，但同時又考慮到擁有區(qū)域情結人群的年齡特征以及對于房價的經濟承受能力，一般處于35叫5歲之間。 ●對于非閘北區(qū)的居民，例如黃浦、虹口等地區(qū)，他們一般沒有很重的區(qū)域情結或者說沒有相應的經濟實力去支撐起他們的區(qū)域情結。但我們又不得不考慮到建筑用地的使用性質，平衡各項因素，我司認為建造居家辦公的SOUO物業(yè)是一個最佳的選擇。當然，也不排除因為看奸此類物業(yè)的投資價值以及較低的總價，而購買SOHO物業(yè)作為 投資的投資客群。2．4商鋪部分目標客群 本案4000平方米的商業(yè)面積，盡管相較于本案的小體量，面積是比較大的，但是從商業(yè)規(guī)劃的角度看，還未形成一定的規(guī)模。 2．4．1客群來源及構成 商鋪的目標客群由投資客和經營客兩種構成。他們投資商鋪最為關注的是商業(yè)氛圍所能帶來的良好的經營狀況，從而使得他們通過租金的上升和商鋪本身 的價值上升獲得利益回報。租賃價格才是他們最為重視的投資成本。而今，隨著住宅建設的品味不斷提高，越來越多的購房者跳出自己的“小家”，更多的看到了“大家”， 把戶外環(huán)境也作為購房的重要條件，因為好的小區(qū)環(huán)境使人如置身于花園之中，令人心曠神怡。 對于本案而言，營建SOHO物業(yè)，其對于智能化、科技化的要求原本就極高，那么于其投入高成本營建的高科技設施僅服務于部 分物業(yè)，不如將其引伸至整體住宅小區(qū)上，建造一個以科技為先的智能化社區(qū)。 2．1．2產品力對定位的支撐 ● 地理位置 該地塊鄰近上?；疖囌静灰钩巧倘Α⑷嗣駨V場商圈、南京西路商圈，從全市來看屬于市中心地塊，盡管日前整體的社區(qū)環(huán)境不佳， 但隨著舊改力度加大，這種情況很快將得到改善。 ● 商業(yè)配套 本案雖然總體的體量不大，尤其是對于建筑面積僅為12000多平方米的住宅小區(qū)而言，4000平方米的商業(yè)配套，可謂十分強大了。因此，本案在外立面 上也應與規(guī)劃定位相契合，力爭體現(xiàn)出科技化、現(xiàn)代化，但又在必須兼顧住宅的居住感覺。 ● 綠化 本案的綠化面積較集中，大多在兩幢住宅樓之間。 ●戶型配比 由于本案營建科技化住宅的成本較高，必然導致建造成本的增加，為了保證一定的經濟收益，銷售總價必然上升。同時，又考慮到，SOHO物業(yè)低層物業(yè)去化存在障礙的情況，建議將會所設施在SOHO物業(yè)的一、二層樓，同 時利用環(huán)繞整個社區(qū)的商業(yè)面積，積極打造泛會所使商業(yè)滿足提供社區(qū)服務，商務支持的多功能。 ● 物業(yè)服務 任何高科技智能化系統(tǒng)的使用必須同時與服務相結合，在運用各種高科技設備的同時，社區(qū)的物業(yè)服務也應與之相配套。2．2 SOH0部分 2．2．1產品規(guī)劃定位 社匡耀劃、日常主話設艟便刷晌高技m呂墨gg后癡住宅武力2 2．2．2產品力對定位的支撐 ● 物業(yè)性質 原為辦公樓的規(guī)劃，在建筑形態(tài)、公用部分、設施上比較符合sOHO物業(yè)所要求的條件，而且SOHO這種物業(yè)形態(tài)并不要求有煤 氣等日常生活設施，故而保證了產品修正的可行性。這樣的分割，一方面比 較符合SOHO物業(yè)的設計，另一方面小面積可以控制總價。如在大堂設總服務臺、休息區(qū)、休閑咖啡吧等。此外，本案的SOHO與其它同類產品相比，其又同時 具有小區(qū)環(huán)境及強大的泛會所支持，因此完全有可能支撐起一個較高的銷售價格，我司提出8500元／平方米的銷售單價，將總價控制 在45萬左右，以利銷售。3．2業(yè)態(tài)規(guī)劃 本案的商業(yè)部分分布在西藏北路、蒙古路、晉元路沿線，主要為二層樓結構。人氣較西藏北路好，故此，可以開設些服飾、小飾品、禮品店等小百貨。 同時，隨著銷售部分的去化，若是商業(yè)經營狀況較好，則可以將原有的出租部分以一個較高的售價出售，從而實現(xiàn)商業(yè)的完全去 化。 在上文中提到了本案的整體開發(fā)戰(zhàn)略，走的是科技化、智能化的方向，使住宅和SOHO兩種不同的物業(yè)形態(tài)在目標客群上形成了 一致，這就為以后扣營銷執(zhí)行提供了方便，指明了方向。待住宅去化順 利且價格有所攀升后，無疑給予市場一個明顯的信號，SOHO的售價提升則為順理成章。 距南京西路1公里——指明本案優(yōu)越的地理位置，同時帶出在交通、購物等方面的便捷性。也帶出了住宅有強大的商業(yè)支撐的優(yōu) 勢、居家辦公有更為優(yōu)越的居家環(huán)境等，三類物業(yè)互惠互利的產品特色。二、銷售節(jié)奏與控制 由于本案的物業(yè)種類多，因此，對于銷售過程中的推案順序和節(jié)點控制，尤其重要，直接影響到銷售速度與價格。三、廣告推廣總精神 DOITMYSELF詮釋： 曾經的“隨大流”，曾經的“趕時髦‘，那一切已經離我們遠去。在都驛四、案名推薦 4．1總案名 卻驛五、VI及秀稿演示20 / 2