【正文】 ──┼────────┼───────┼──────────┤│ 西藏北麓 │ 西藏北路1323號(hào) │ 18F │ 50007500 │ 5500│ 一房：66m， │ 3260萬(wàn) │ 2003。 本案的重中之重就在于辦公樓部分，其在體量上占到了總體的50％，辦公樓的銷(xiāo)售去化直接影響著本案總體的推案成功，獲 利與否。但 本案周邊已屬于舊改地塊，經(jīng)過(guò)以后的改造，應(yīng)該會(huì)有大的改善。新龍廣場(chǎng)前期營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告目錄： 。在晉元路以西，物業(yè)多為新建商品房，整體的物業(yè)形象較佳。 而本案的商鋪部分，總面積為4000平方米，所占比重不大，另外可通過(guò)會(huì)所營(yíng)造去化部分面積，同時(shí)蒙古路原有的良好商業(yè) 氣氛，以及社區(qū)居民的集中，只要合理進(jìn)行業(yè)態(tài)布局，日后經(jīng)營(yíng)狀況看好。因此，如何將這三者統(tǒng)一起來(lái)，相輔相承是本篇報(bào)告的闡述重點(diǎn)。／天 │ │ │ │ │ │ │物管0．55元／in39。 SOHO家政中心：24小時(shí)叫醒、24小時(shí)安保系統(tǒng)、報(bào)修、報(bào)警、自助式洗衣店、洗滌、熨燙、工具租賃、叫出租車(chē)、叫快遞、物品保管服務(wù)。 另外，從該案本身來(lái)說(shuō)較低的得房率也是影響著物業(yè)本身價(jià)值的重要因素。 》 專(zhuān)職的物業(yè)顧問(wèn)，可以保證今后物業(yè)管理的水平。該地區(qū)內(nèi)外來(lái)人口急劇增加，已令原本屬于綜合環(huán)境差、人文基礎(chǔ)薄弱的閘 北地區(qū)的治安及社會(huì)環(huán)境更為復(fù)雜。隨著目前西藏路的拓寬改造如火如茶的進(jìn)行，原本西藏路擁擠不堪的現(xiàn)象將一去不復(fù)返。目前精文的房?jī)r(jià)全裝修房?jī)r(jià)55007200元／平方米，均價(jià)6300元／平方米左右。 ●就目前來(lái)說(shuō)小戶型是本案所在區(qū)域內(nèi)最為熱銷(xiāo)的產(chǎn)品，作為以小戶型為主力產(chǎn)品的感性達(dá)利、SOHO時(shí)代均已售罄。從尸型上講其主力都為40多平 方米的小戶型，雖然單價(jià)一度沖高到8500元／平方米，但因?yàn)槊娣e小總價(jià)相對(duì)也較低，因此能讓各階層的購(gòu)房者接受。1．4市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)與威脅分析 1．4．1市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) ●住宅市場(chǎng)需求量大 閘北區(qū)歷來(lái)的居住條件不佳，存在很多危棚簡(jiǎn)屋，隨著市政舊區(qū)改造的步伐加快，閘北區(qū)首當(dāng)其沖成為重點(diǎn)改造地塊。在區(qū)域周邊未見(jiàn)其他新盤(pán)開(kāi)出，市場(chǎng)供應(yīng)處于一個(gè)停滯階段，為本案提供了一個(gè)很好的市 場(chǎng)空白點(diǎn)。永興路上的永興富邦的全精裝修商住兩用物業(yè)，由于其較低的總價(jià)，去化非常好。 ●純辦公樓的問(wèn)題。 二、尋找目標(biāo)客群 2．1住宅部分目標(biāo)客群 2．1．1客群來(lái)源及構(gòu)成 ●閘北區(qū)舊有居民購(gòu)房； ●原居住地為閘北區(qū)的動(dòng)遷居民； ●虹口、黃浦區(qū)等周邊區(qū)域的居民購(gòu)房； ●外來(lái)人口購(gòu)房； ● 由于工作或其他原因，由外區(qū)遷至本區(qū)域人員購(gòu)房； 2．1．2年齡結(jié)構(gòu) 由于受到用地容積率的限制，住宅的總體建筑面積有了一定的限制，通過(guò)總建筑面積，對(duì)于本案產(chǎn)型面積進(jìn)行了的大致框算，可 以得出結(jié)論，本案的住宅以小戶型為主，這一產(chǎn)品特征就直接決定了本案目標(biāo)客群的年齡結(jié)構(gòu)偏低，但同時(shí)又考慮到擁有區(qū)域情結(jié)人群的年齡特征以及對(duì)于房?jī)r(jià)的經(jīng)濟(jì)承受能力，一般處于35叫5歲之間。 ●對(duì)于非閘北區(qū)的居民，例如黃浦、虹口等地區(qū)，他們一般沒(méi)有很重的區(qū)域情結(jié)或者說(shuō)沒(méi)有相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力去支撐起他們的區(qū)域情結(jié)。但我們又不得不考慮到建筑用地的使用性質(zhì)，平衡各項(xiàng)因素，我司認(rèn)為建造居家辦公的SOUO物業(yè)是一個(gè)最佳的選擇。當(dāng)然，也不排除因?yàn)榭醇榇祟?lèi)物業(yè)的投資價(jià)值以及較低的總價(jià)，而購(gòu)買(mǎi)SOHO物業(yè)作為 投資的投資客群。2．4商鋪部分目標(biāo)客群 本案4000平方米的商業(yè)面積，盡管相較于本案的小體量，面積是比較大的，但是從商業(yè)規(guī)劃的角度看，還未形成一定的規(guī)模。 2．4．1客群來(lái)源及構(gòu)成 商鋪的目標(biāo)客群由投資客和經(jīng)營(yíng)客兩種構(gòu)成。他們投資商鋪?zhàn)顬殛P(guān)注的是商業(yè)氛圍所能帶來(lái)的良好的經(jīng)營(yíng)狀況，從而使得他們通過(guò)租金的上升和商鋪本身 的價(jià)值上升獲得利益回報(bào)。租賃價(jià)格才是他們最為重視的投資成本。而今，隨著住宅建設(shè)的品味不斷提高，越來(lái)越多的購(gòu)房者跳出自己的“小家”，更多的看到了“大家”， 把戶外環(huán)境也作為購(gòu)房的重要條件，因?yàn)楹玫男^(qū)環(huán)境使人如置身于花園之中，令人心曠神怡。 對(duì)于本案而言，營(yíng)建SOHO物業(yè)，其對(duì)于智能化、科技化的要求原本就極高，那么于其投入高成本營(yíng)建的高科技設(shè)施僅服務(wù)于部 分物業(yè)，不如將其引伸至整體住宅小區(qū)上，建造一個(gè)以科技為先的智能化社區(qū)。 2．1．2產(chǎn)品力對(duì)定位的支撐 ● 地理位置 該地塊鄰近上?；疖?chē)站不夜城商圈、人民廣場(chǎng)商圈、南京西路商圈，從全市來(lái)看屬于市中心地塊，盡管日前整體的社區(qū)環(huán)境不佳， 但隨著舊改力度加大，這種情況很快將得到改善。 ● 商業(yè)配套 本案雖然總體的體量不大，尤其是對(duì)于建筑面積僅為12000多平方米的住宅小區(qū)而言，4000平方米的商業(yè)配套，可謂十分強(qiáng)大了。因此，本案在外立面 上也應(yīng)與規(guī)劃定位相契合，力爭(zhēng)體現(xiàn)出科技化、現(xiàn)代化，但又在必須兼顧住宅的居住感覺(jué)。 ● 綠化 本案的綠化面積較集中，大多在兩幢住宅樓之間。 ●戶型配比 由于本案營(yíng)建科技化住宅的成本較高，必然導(dǎo)致建造成本的增加，為了保證一定的經(jīng)濟(jì)收益，銷(xiāo)售總價(jià)必然上升。同時(shí)，又考慮到，SOHO物業(yè)低層物業(yè)去化存在障礙的情況，建議將會(huì)所設(shè)施在SOHO物業(yè)的一、二層樓，同 時(shí)利用環(huán)繞整個(gè)社區(qū)的商業(yè)面積，積極打造泛會(huì)所使商業(yè)滿足提供社區(qū)服務(wù)，商務(wù)支持的多功能。 ● 物業(yè)服務(wù) 任何高科技智能化系統(tǒng)的使用必須同時(shí)與服務(wù)相結(jié)合，在運(yùn)用各種高科技設(shè)備的同時(shí)，社區(qū)的物業(yè)服務(wù)也應(yīng)與之相配套。2．2 SOH0部分 2．2．1產(chǎn)品規(guī)劃定位 社匡耀劃、日常主話設(shè)艟便刷晌高技m呂墨gg后癡住宅武力2 2．2．2產(chǎn)品力對(duì)定位的支撐 ● 物業(yè)性質(zhì) 原為辦公樓的規(guī)劃，在建筑形態(tài)、公用部分、設(shè)施上比較符合sOHO物業(yè)所要求的條件，而且SOHO這種物業(yè)形態(tài)并不要求有煤 氣等日常生活設(shè)施，故而保證了產(chǎn)品修正的可行性。這樣的分割，一方面比 較符合SOHO物業(yè)的設(shè)計(jì)，另一方面小面積可以控制總價(jià)。如在大堂設(shè)總服務(wù)臺(tái)、休息區(qū)、休閑咖啡吧等。此外，本案的SOHO與其它同類(lèi)產(chǎn)品相比，其又同時(shí) 具有小區(qū)環(huán)境及強(qiáng)大的泛會(huì)所支持，因此完全有可能支撐起一個(gè)較高的銷(xiāo)售價(jià)格，我司提出8500元／平方米的銷(xiāo)售單價(jià)，將總價(jià)控制 在45萬(wàn)左右，以利銷(xiāo)售。3．2業(yè)態(tài)規(guī)劃 本案的商業(yè)部分分布在西藏北路、蒙古路、晉元路沿線，主要為二層樓結(jié)構(gòu)。人氣較西藏北路好，故此，可以開(kāi)設(shè)些服飾、小飾品、禮品店等小百貨。 同時(shí)，隨著銷(xiāo)售部分的去化，若是商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況較好，則可以將原有的出租部分以一個(gè)較高的售價(jià)出售，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)的完全去 化。 在上文中提到了本案的整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，走的是科技化、智能化的方向，使住宅和SOHO兩種不同的物業(yè)形態(tài)在目標(biāo)客群上形成了 一致，這就為以后扣營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行提供了方便，指明了方向。待住宅去化順 利且價(jià)格有所攀升后，無(wú)疑給予市場(chǎng)一個(gè)明顯的信號(hào)，SOHO的售價(jià)提升則為順理成章。 距南京西路1公里——指明本案優(yōu)越的地理位置，同時(shí)帶出在交通、購(gòu)物等方面的便捷性。也帶出了住宅有強(qiáng)大的商業(yè)支撐的優(yōu) 勢(shì)、居家辦公有更為優(yōu)越的居家環(huán)境等，三類(lèi)物業(yè)互惠互利的產(chǎn)品特色。二、銷(xiāo)售節(jié)奏與控制 由于本案的物業(yè)種類(lèi)多，因此，對(duì)于銷(xiāo)售過(guò)程中的推案順序和節(jié)點(diǎn)控制，尤其重要，直接影響到銷(xiāo)售速度與價(jià)格。三、廣告推廣總精神 DOITMYSELF詮釋?zhuān)? 曾經(jīng)的“隨大流”，曾經(jīng)的“趕時(shí)髦‘，那一切已經(jīng)離我們遠(yuǎn)去。在都驛四、案名推薦 4．1總案名 卻驛五、VI及秀稿演示20 / 2