【正文】 這種方式有利于節(jié)省成本，但不足之處是培訓(xùn)及提高員工質(zhì)素，建立新的管理模式需要有個過程，難以在短期內(nèi)提升物業(yè)價值。 審批有關(guān)銷售的資料、文件及宣傳推廣計劃。售樓部門前廣場須停放非貨運車輛，為促進銷售氣氛應(yīng)從視覺效果角度作安排，辟出停車區(qū)?，F(xiàn)在的大門活動門扇4塊拋光磚（6060㎝）的寬度，現(xiàn)場的感覺嫌窄，建議擴寬至6塊拋光磚。 A、B區(qū)的塔樓 第四層裙樓頂做平臺花園、會所及康體設(shè)施（網(wǎng)球場、泳池等）。 三臺商場專用客梯置于東南角主入口東側(cè)，其效果不及采用安置在透光中庭內(nèi)兩臺觀光梯。 現(xiàn)設(shè)計方案只通過瑞州五路頭、尾兩個入口進入商場（通過天橋進入二層除外）建議項目臨街鋪設(shè)出入口與商場連通，并對商場內(nèi)交通和間鋪要重新考慮。具體目標如下： 2002年9月30日前完成資金回收（合同額）￥3000萬元整。A、 統(tǒng)一售樓部的辦公用品：紙、筆、計算器等B、 統(tǒng)一銷售員工制服C、 展板制作展板是售樓部重要組成部分，其內(nèi)容包括：地理位置、商鋪設(shè)施、交通環(huán)境、裝修標準、銷控表等各種效果圖。B、 通過新聞繕稿，發(fā)表專題言論或?qū)椖康匿N售跟蹤、熱點報道等，制造社會輿論來提高項目知名度，擴大銷售聲勢。（11） 其它廣告：霓虹燈、汗衫、促銷禮品、公車廣告等。B、 促銷版——突出優(yōu)勢，促銷為主，鞏固項目高素質(zhì)物業(yè)形象，銷售人員據(jù)此向客戶講解項目各方面的特點。（4） 其他商家（1） 時代廣場Logo（識別標志）設(shè)計盡快設(shè)計確定時代廣場Logo，該Logo必須體現(xiàn)出時尚與潮流的完美結(jié)合。B、 黃金地段、黃金物業(yè)、物超所值。 開盤前期駐場4人。二、租金形式——商家直接支付租金、商場管理費自行經(jīng)營。計算：成交價100萬元，首期付50萬元，按揭50萬元，開業(yè)時每年按成交價的10%返還，即每年返還10萬元，共四年。保租回報方式：方式具體計算即返A(chǔ)根據(jù)發(fā)展商各自規(guī)定的比例，在成交價中一次性扣除。同時對不同位置，不同戶型，不同面積的鋪位，進行不同的差別定價。A、B區(qū)中庭。二、布局主題：A、購物a. 大型超市b. 名店廊c. 化妝品d. 珠寶店e. 鐘表、精品f. 服裝、皮具g. 其他生活用品B、兒童天地a. 兒童玩具、電動、電子游戲中心b. 兒童服裝、食品、用品c. 兒童樂園C、飲食天地（澳門街、泰國菜、日本壽司、韓國菜）。如百貨超市自行負責(zé)空調(diào)、消防設(shè)備，則月租均價為30元/㎡。如麥當勞、必勝客、肯德基之類，對場地一般也是只租不買，其名聲越大（如麥當勞），入駐條件越苛刻。■ 商鋪投資者。建議將本項目的建造檔次定位為中高檔大型商業(yè)物業(yè)，將本項目的經(jīng)營檔次定位為中至中高檔大型超市、零售、休閑娛樂及餐飲服務(wù)的大型商業(yè)物業(yè)。本項目的目標消費群如下：■ 具有中等以上收入的本地居民。二、 引入最新的經(jīng)營消費模式，在與同類樓盤的競爭中，有利于后發(fā)制人。國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)增長，肇慶經(jīng)濟發(fā)展充滿活力，市民收入有較大提高，此時投入本項目的開發(fā)，只要能解決啟動資金問題，則其開發(fā)時機是十分適宜的。此模式頗受買家追捧，但發(fā)展商必須擁有雄厚的資金及實力進行運作。租賃形式：直接租賃 營業(yè)額分成租 金：商場鋪位：A類：￥130元/m2（含管理費）B類：￥110元/ m2（含管理費）C類：￥100元/ m2（含管理費）D類：￥90元/ m2（含管理費）臨街鋪位：￥160元/ m2（含管理費）宣傳管理費：￥200元/ m2（一次性）保 證 金：￥150元/ m2（可退還）進場時間：2002年10月1日前免租裝修期：7天營業(yè)時間：早上9：30分—晚上10：30分營業(yè)額分成形式：商家每月每平方米保底營業(yè)額￥600元，商場經(jīng)營者分成20%，超出部分按15%分成，不足也按保底營業(yè)額的分成計算。地理位置：肇慶市天寧北路與宋城東路交匯處發(fā) 展 商：廣東省肇慶市好世界房產(chǎn)發(fā)展有限公司銷售熱線：（0758）2277448總建筑面積：8萬平方米本項目商場部分采用先經(jīng)營后銷售的方式，已開業(yè)大半年，現(xiàn)正開始銷售。月） 其它約110元/ m2肇慶市區(qū)國民經(jīng)濟主要指標說明：1987年作為基期年。根據(jù)最新的地方年鑒統(tǒng)計，同比增長12％，三大產(chǎn)業(yè)的比重依次為4：：。 時代廣場即將崛起于肇慶，一個大型的商業(yè)物業(yè)將以非凡的恣態(tài)出現(xiàn)在粵西，出現(xiàn)在西江流域。、自然環(huán)境、人口肇慶市區(qū)（端州區(qū)）位于廣東省中西部西江中下游北岸，屬于珠江三角洲經(jīng)濟發(fā)展區(qū)范圍；南臨西江，北靠北嶺山，東鄰鼎湖區(qū)，西與高要小湘鎮(zhèn)接壤；處于東經(jīng)112023′—34′，北緯2302′——11′之間；距廣州90公里，距香港140海里；。旅游業(yè)方面，端州旅游公司擁有各種旅游路線85條，同比增長79％。主要考察了城市中心區(qū)現(xiàn)時最有代表性的兩個大型商場——天寧廣場和好世界購物中心，基本情況如下：位置：天寧北路與建設(shè)路交匯處面積：首期工程面積達10萬平方米（商場約占13500 m2，其中天貿(mào)南大約占2000 m2）發(fā)展商：肇慶市新長江房產(chǎn)實業(yè)有限公司經(jīng)營范圍：首層天貿(mào)南大百貨（服裝、精品、家私、電器、皮具等） 二層京華美食（約占1500 m2）其它有大商家落訂，具體經(jīng)營項目暫不透露。劣勢：商場內(nèi)部設(shè)計、布置不當，經(jīng)營項目無分區(qū)、分類，且街鋪與商場不能連通。 銷售樓層：現(xiàn)在銷售首層及二層。注：好世界購物中心地處肇慶市商業(yè)中心，具有完善的配套設(shè)施及功能，并且采用了先出租，后銷售的營銷模式。好世界是先租后售，資金回收慢，但有利于后期經(jīng)營。二、 本項目的設(shè)計有所不足主要是柱網(wǎng)間距過小，部分扶梯及升降梯擺放位置不妥，地下停車位不足以及前廣場不夠大等，后面會有專門敘述。本項目的資金籌措，除自有資金及銀行貸款外，相當部分要依賴預(yù)售預(yù)租。 以大型超市、零售業(yè)為主，有利于盡快回收資金；以休閑娛樂、餐飲服務(wù)帶動零售有利于增加和積聚人氣、擴大知名度?！?小商家、個體經(jīng)營者?！?品牌店。■ 個體經(jīng)營者。B、 營造一個時尚的生活中心，融購物、享受與方便生活于一體的特色主題商場。■ C、D區(qū)首層：兒童天地、高科技數(shù)碼城、觀賞類（按其租值分布）■ C、D區(qū)二層：運動用品、家具城、名牌特價場。一、銷售分區(qū) 銷售的分區(qū)有利于商業(yè)運作公司的經(jīng)營運作，為買家提供合適的鋪位。貳仟元押金可退。計算：成交價100萬元，首期款50萬元，按揭50萬元，在首期款中一次性扣除成交價的30%，即首期付20萬元，按揭50萬元。其形式是時代廣場的業(yè)主，每戶可擁有一張主卡和五張副卡，業(yè)主持主卡，將五張副卡分別推薦給有意向購買時代廣場的朋友、親戚等。 間接銷售——通過傳媒及互聯(lián)網(wǎng)宣傳吸引商家及投資者。制定實施具有獨特創(chuàng)意的時代廣場系列宣傳計劃，通過樹立大形象、大品牌，達到整個宣傳的權(quán)威性，從而取得事半功倍的效果。（1） 大型集團公司該類買家有相當實力，傾向于作長線的大型物業(yè)投資，如連鎖超市、飲食集團、銀行等。（4） 報紙類A、 通過大篇幅設(shè)計精美的平面廣告，來塑造項目形象，促進銷售，吸引商家關(guān)注。B、 定期于銷售現(xiàn)場舉辦有獎活動，請出知名主持人、樂隊、演員進行現(xiàn)場表演、提問、派發(fā)禮品、吸引人流，參觀者即日購買可獲折扣。B、 拍攝8—10分鐘的廣告宣傳片，介紹時代廣場獨特的建筑、配置、物業(yè)管理、經(jīng)營特色、商機等此宣傳片在售樓部不停播放。可錄制1—2條廣告帶，在好時段、聽眾喜歡的頻道播出，同時也可以合作形式承辦節(jié)目。 公關(guān)宣傳活動在內(nèi)部認購期第一