【正文】 推廣渠道巡回展示168。新城開發(fā)區(qū)已被列為邳州商業(yè)規(guī)劃的重點區(qū)域。商業(yè)訴求要點及訴求關(guān)系如下圖投資者：未來城市商業(yè)中心的打造，邳州現(xiàn)有商業(yè)匱乏，未來租價大幅上揚。因此，雖然實現(xiàn)商鋪的快速銷售是本項目開發(fā)戰(zhàn)略的重點，但在營銷推廣上，沒有經(jīng)營者以及消費者的有效吸納，商鋪的成功銷售將是無源之水，無本之木，難以立足市場。并為下期銷售進行推廣手段的組合與渠道的試探與醞釀。項目開盤時，首先推出商業(yè)部分的非臨街商業(yè)，以期利用其較低房價集聚買氣，在保證大量去化的前提下，為項目后期銷售減少滯銷壓力。216。n 結(jié)案期（2005年9月1日——2005年10月下旬）216。——已確定SP活動場地租借事宜。——SP活動場地確認。 工作：a. 項目所推物業(yè)集中推廣成交b. 客戶登記與回訪c. SP活動場地準備及道具制備d. 大量媒體廣告集中投放216。216。二、項目營銷分階段2．1項目推案時機鑒于目前項目的施工進度，結(jié)合項目開發(fā)商預定施工進度表。于前期取得的市場熱度快速升溫，為商業(yè)的快速去化調(diào)動大量買氣與人氣。 維護商業(yè)正常經(jīng)營秩序；252。 傾聽商家對各管理部門的意見，接受良好建議，面呈總經(jīng)理。 員工的招聘，培養(yǎng)工作及獎懲工作。 工商行政、稅收工作的有效開展。 其他相關(guān)工作。 完成總經(jīng)理布置的相關(guān)工作。 其他相關(guān)工作。 維護發(fā)展商利益，維護公司員工利益。216。l 經(jīng)營管理模式選擇方案一（指導型經(jīng)營管理模式）統(tǒng)一管理、指導經(jīng)營216。 辦公樓由開發(fā)商自行安排十一、經(jīng)營管理綜合建議充分考慮項目現(xiàn)有規(guī)劃及商業(yè)業(yè)態(tài)、風格定位等綜合因素，我司建議本案商業(yè)經(jīng)營管理整體思路如下：l 經(jīng)營宗旨“品牌先行，效益第一，服務商家，奉獻社會”的經(jīng)營方針。216。 市場培育期通常在3~5年左右；178。 通常階段性開發(fā)周期較短（在2~3年左右）；178。 風險共擔，利益同享。 專業(yè)店：著眼于省內(nèi)或國內(nèi)知名家電、家居、建材等專業(yè)店，如蘇寧、天洋等。從上述主力商家的市場作用來分析，我們認為在本項目中如何確定不同業(yè)態(tài)、業(yè)種的主力商家，以及如何利用其商業(yè)功能來有效整合和布局，將會影響到整體項目的可操作性和日后的經(jīng)營管理。即每個分區(qū)邊沿與臨街處，商業(yè)欄目可以有一定穿插性，以確保商業(yè)有機統(tǒng)一性、整體性與流暢感?？紤]到購買商鋪資金承受力問題，并結(jié)合商業(yè)部分未來經(jīng)營業(yè)態(tài)及經(jīng)營類別。消費客群是本案的終極消費者。 溫州等江浙一帶人群；216。在某種程度上，對前景與總價之間的權(quán)衡后者占的比重更大。 高級技術(shù)人員，如工程師、IT行業(yè)高收入人士；216。n 客群來源216。n 商業(yè)投資客群特質(zhì)投資客群往往具有雄厚的經(jīng)濟實力，熟悉資金運作過程，開展多種渠道投資，對于投資已形成了自己的一套理論。案名（三）通成在此大前提下，項目無疑將成為邳州全市的關(guān)注中心與焦點，這是必然的，亦是我們應該通過多種方式營銷與企劃推廣，而努力達成的。整體定位清晰，功能齊全，從而盡顯完整的商業(yè)廣場功能。l 本項目必須力圖在項目興建之初即展開項目招商工作，根據(jù)商業(yè)使用者要求進行面積分割及特種設(shè)施配套。鑒于商業(yè)部分在項目整體中所占比重，及其自身推廣去化上的難易性。l 辦公樓市場的不景氣在邳州目前，辦公樓市場基本比例極小，而當?shù)厣形葱纬稍谡睫k公樓辦公的概念。通過本項目的營銷和推廣，不僅是商業(yè)本身的品牌推廣，對開發(fā)商而言，更是企業(yè)形象與品牌的締結(jié)與升華，由此形成的無形資產(chǎn)將在開發(fā)商以后的項目中得以體現(xiàn)。相對的項目開發(fā)風險得以降低。l 自身產(chǎn)品的一些缺陷在方案設(shè)計中，室內(nèi)商業(yè)街扶梯明顯過少，過多地方都要經(jīng)樓梯前往更高層。本項目的出現(xiàn)彌補了市場這一真空，其規(guī)模效應、首創(chuàng)性和標志性顯而易見，必將成為邳州城市的一個“名片”，從而吸引更多客群對本案的關(guān)注，便于項目營銷推廣過程中，市場形象的快速樹立。從長遠來看，受政府的宏觀調(diào)控和市政規(guī)劃等諸多因素的影響，新城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)將成為邳州市房地產(chǎn)開發(fā)的最重要的區(qū)域。從廣告推廣主題“新鉑金創(chuàng)富時代”看，該項目的客源定位主要針對投資客商。項目名稱：蘇果商貿(mào)城地理位置：人民路與解放路路口 開發(fā)商：蘇果超市經(jīng)營公司占地面積：11420平方米總建筑面積：31300平方米交付時間：規(guī)劃布局：項目集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的現(xiàn)代化購物中心。 據(jù)國土局的介紹，2002年邳州市土地供應量161畝，；2003年邳州市土地供應量550畝，出讓總金額突破2億元。216。基本覆蓋了新城區(qū)的整個區(qū)域。未來商業(yè)廣場的建成投入市場，將會對改變邳州市商業(yè)市場的競爭格局。此類市場將會逐步退出市場的競爭。這兩線三圈的商業(yè)總量占全市商業(yè)的60%以上，也是市民心目中的繁華街區(qū)。碾莊鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)，這個工業(yè)園位于邳州市中西部的重點中心鎮(zhèn)──碾莊鎮(zhèn)。 從以上圖表的顯示可以看出，邳州市居民的可支配收入在逐步提高，對于城市商業(yè)的繁榮發(fā)展將會產(chǎn)生很大的推進作用，同時農(nóng)民的純收入也在不斷提高，他們的生活水平改善將極大影響城市零售商業(yè)的格局。城市人口及居民生活水平邳州市下轄24個鎮(zhèn)，468個行政村，20個居民委員會。%。眾所周知，吃是人類生存的第一需要，在收入水平較低時，其在消費支出中必然占有重要地位。%，%。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。國有工業(yè)完成增加值3989萬元，%；集體工業(yè)增加值641萬元，%；私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商及港澳臺投資企業(yè)發(fā)展加快。44億元，%；，%。規(guī)劃城區(qū)占地面積50平方公里，常住人口50萬人，建成一個大而強、富而美的現(xiàn)代化中等城市。城市管理和環(huán)境衛(wèi)生整治水平不斷提高，連續(xù)5年被評為江蘇省衛(wèi)生城市和環(huán)境綜合整治先進市。農(nóng)副產(chǎn)品資源 邳州是全國商品糧、優(yōu)質(zhì)棉、銀杏、白蒜、肉兔、瘦肉型豬生產(chǎn)基地和全省蠶桑、淡水養(yǎng)殖基地。鐵路上有東隴海鐵路橫貫東西；水運上有京杭大運河縱穿南北；公路上擁有洛連高速、3徐連一級等6條國道、省道和30條干線；航空上南有相囈40公里的的徐州觀音機場，東有相距60公里的連云港白塔埠機場。即在中國有文字可考的歷史掀開第一頁之前邳州這片土地上便有中國遠古先民繁衍生息，在創(chuàng)造文明了。東與新沂市為鄰，西與銅山縣和徐州市賈汪區(qū)毗連，南接睢寧縣和宿遷市宿豫縣，北界山東省。區(qū)位優(yōu)勢,良好的交通運輸環(huán)境，公路、水電、鐵路、航空立體交通網(wǎng)覆蓋全市，在淮海經(jīng)濟區(qū)中，邳州距南京、蚌埠、合肥、濟南、鄭州、青島等大中城市的中心均在300公里左右，擁有巨大的市場空間。三、自然條件　　邳州市界于黃淮之間，屬半濕潤盟友溫帶季風氣候，四季分明，日照充足，冬干冷，夏溫熱，℃，年平均日照2350小時，無霜期211天，境內(nèi)雨量充沛。 人力資源 邳州市勞動資源豐富，成本較低，工人技術(shù)會計師較高。 工業(yè)資源 工業(yè)形成了建材（水泥、石膏及其制品）、冶金（合金鉛）、機械（五金工具、健身器材、汽車制動器）、紡織（棉紗、織布、繅絲）、制藥（銀杏制藥）、木材（中高檔板材）、船舶修造等七大支柱產(chǎn)業(yè)。 七、未來發(fā)展規(guī)劃邳州市圍繞“五年再造一個邳州城”的目標，大力推進“北進東擴”，城市規(guī)模迅速擴大，城市功能日臻完善，城市品位穩(wěn)步提高。市 場 篇一、 邳州宏觀經(jīng)濟分析 國民生產(chǎn)總值及三大產(chǎn)業(yè)比例 2000年，2001年，在江蘇近百個縣區(qū)中排在前30名；，%。%。金融運行平穩(wěn)。%。邳州市恩格爾系數(shù)分析隨著家庭和個人收入增加，收入中用于食品方面的支出比例將逐漸減小，這一定律被稱為恩格爾定律，反映這一定律的系數(shù)被稱為恩格爾系數(shù)。我國這一系數(shù)變化如右圖：從上圖可以看出，我國城鎮(zhèn)居民的生活水平提升較快，%，稍低于全國平均水平，說明邳州市民的生活較其他同級別城市高，居民的消費支出能力也較高。投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善，重點項目建設(shè)進一步加強。城鄉(xiāng)居民生活水平逐年提高。鎮(zhèn)民營工業(yè)園，該園區(qū)位于邳州市區(qū)南部，邳睢路東側(cè)，北距市區(qū)約五公里，距連徐高速路出入口約一公里，園區(qū)規(guī)劃面積2000畝，是邳州市政府重點工業(yè)園區(qū)之一，現(xiàn)已有投資1500萬元的臺灣獨資企業(yè)徐州華瑞木業(yè)有限公司等數(shù)家企業(yè)在園區(qū)落戶。二、邳州微觀經(jīng)濟分析 邳州商業(yè)市場分析邳州市目前擁有城東商貿(mào)城、韓世步行街、萬興市場、大運河裝飾材料城、城北綜合批發(fā)市場以及銀杏、木材、建材、大蒜、蔬菜、果品等大型綜合市場和專業(yè)批發(fā)市場77個，華聯(lián)、蘇果、華聯(lián)等超市連鎖店28家。萬興市場經(jīng)營品種比較雜亂，分成4個經(jīng)營區(qū)，每個區(qū)的經(jīng)營類別不同，上下層通過樓梯銜接，對于客流的組織比較落后，過道相當擁擠。本案優(yōu)越的地理位置和較高檔次的定位，營造全新的購物環(huán)境，將會在消費者中形成良好的口碑。邳州市商圈比較分析表：商圈供應量地理位置及交通商圈地位商用物業(yè)租售價格出租率經(jīng)營人氣消費群來源解放路商圈解放路兩面沿街商鋪，大大小小過百家，商業(yè)用房總供應量估計達5萬平方米位于市中心，是全市人氣最旺的一條街位于邳州市批發(fā)、零售業(yè)領(lǐng)頭養(yǎng)地位一般商場租金80元/月/平米，臨街商鋪100120元/月/平米商業(yè)整體出租率達到90%良好主要是市區(qū)的消費者，消費群體主要是年青人，客源較廣泛建設(shè)路商圈現(xiàn)已有商業(yè)物業(yè)供應量估計近8萬平方米，大型百貨商場主要集聚在這條街位于老城區(qū)中心，連接新城區(qū)，這條街的業(yè)態(tài)最齊全是連接解放路和火車站商圈的主街道百貨零售處首要地位一般商場租金80100元/月/平米，臨街商鋪100120元/月/平米商業(yè)整體出租率達到95%良好主要是市區(qū)的消費者，來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)的消費者也占了相當部分，客源較廣泛火車站商圈目前在改造中，商業(yè)體量較小，隨著同盛國際廣場的建成，將是全新的商業(yè)形象。不能給消費提供一個舒適和優(yōu)雅的購物環(huán)境，而本案的出現(xiàn)將會填補市場這一空白。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況指 標 名 稱單 位合 計2002年計劃投資萬元376502002年完成投資 其中：住宅萬元萬元19232170832002年施工房屋面積平方米2866672002年竣工房屋面積平方米2731072002年商品房銷售面積平方米1921332002年完成開發(fā)土地面積平方米2560092002年購置土地面積平方米628498 上表反映出邳州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢穩(wěn)定健康，竣工面積和銷售面積比例正常。同時一面商鋪臨街，對于投資者和經(jīng)營者都較有吸引力，去化較快。項目名稱：同盛國際購物廣場地理位置：建設(shè)南路和解放西路口開發(fā)商：青島房產(chǎn)總建筑面積： 占地約50畝，商業(yè)面積約2萬平方米規(guī)劃布局：集商業(yè)購物、休閑娛樂為一體的商業(yè)廣場，定位在中高檔，沿街商業(yè)廣場，后面是住宅項目。l 項目土地使用性質(zhì)：商業(yè)類用地 l 項目占地面積：28,800平方米l 總建筑面積：45450平方米l 底層建筑面積：12,000平方米l 地上建筑面積：44,000平方米l 地下建筑面積：1,450平方米l 超市面積：11,680平方米l 辦公面積：7,000平方米l 綠化面積：15,110平方米l 得房率：80%l 項目容積率：l 建筑覆蓋率：%l 地下停車數(shù)量：24輛l 地上停車數(shù)量：159輛項目坐落于邳州市新城區(qū)中，將是城市未來規(guī)劃中的市中心地帶，地理位置得天獨厚。將會加強本案的景觀效應。l 極高的得房率 在本案設(shè)計中，由于在中庭部分在結(jié)構(gòu)封頂之后也不計入建筑面積而分攤到每套單元面積之中，這樣本案得房率將達到80%以上，這在整個邳州乃至江蘇地區(qū)都極為少見，必將極大的促進投資者和經(jīng)營者的信心，也是本案的賣點之一。在這種背景下，隨著新城區(qū)諸多商業(yè)和住宅的興建，將進一步強化新城區(qū)的商業(yè)氣氛并為之帶來大量的消費群體，將賦予本案更大的生存和升值空間。l 市場競爭較激烈，但缺乏科學先進的營銷理念和營銷方法當?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)和商業(yè)發(fā)展迅速，市場競爭較為激烈，但許多物業(yè)在銷售和商業(yè)的招商上缺乏有效的營銷措施，以致于許多物業(yè)銷售周期加長，甚至出現(xiàn)市場的冷淡。因此，物業(yè)在開發(fā)之初便必須對商業(yè)管理進行提前考慮與建議，且在產(chǎn)品設(shè)計是能以日后管理的視角進行審視與適度調(diào)整，才能令物業(yè)日后經(jīng)營與管理順利去化，否則日后經(jīng)營必將存在隱患。結(jié)合本項目區(qū)域特性、市場關(guān)系及項目地幅特征，綜合考量項目初步規(guī)劃及開發(fā)商企業(yè)戰(zhàn)略。是由于其在項目總體量中所占份額、去化速度、推廣難易度以及開發(fā)成本所決定的。四、項目規(guī)劃定位從地理位置、項目規(guī)模、外立面設(shè)計、經(jīng)濟利潤及市場供求態(tài)勢出發(fā)，本案的規(guī)劃應定位于中高檔產(chǎn)品，并集商業(yè)功能、辦公功能和酒店功能于一體，每一部分根據(jù)功能、性質(zhì)的不同，其客戶群體也有所細分。結(jié)合項目大體量新型商業(yè)組建與新型商管運用，樹立邳州商業(yè)典范。同時本案相臨世紀大道，案名也體現(xiàn)了本案的地理特征，同時“世紀”兩字也暗喻本案是新世紀的邳州市地產(chǎn)界作品的一份世紀之作。它集休閑、購物、餐飲、娛樂、辦公和酒店為一體，從而為邳州市居民帶來一種全新的消費模式和生活模式。同時產(chǎn)品的絕對號召力和新型的商業(yè)模式及充足的消費力支持也使投資者對本案商業(yè)前景頗為樂觀。 政府公務員216。一般都擁有自住或投資用的物業(yè)，擁有地產(chǎn)購置經(jīng)驗并對商業(yè)經(jīng)濟分析能力較強，了解商業(yè)運作體系。n 客群來源216。對于一個成熟且精干的經(jīng)營者，在上述商業(yè)要求匹配的前提下，對于商鋪租價與未來經(jīng)營回報之間的比率權(quán)衡往往放于較次要的位置。在這個過程中，三個目標客群對本案日后經(jīng)營的影響力看似是投資客群最弱，但正是他們是實現(xiàn)銷售去化、項目成本回籠及創(chuàng)造收益的主力。l 進行中高檔餐飲品牌休閑餐飲經(jīng)營乃從營銷戰(zhàn)略之差異性經(jīng)營出發(fā)，因此在招商之品牌檔次上應明確定位。如：大賣場項