【正文】 八、設(shè)備試壓、試運(yùn)行合格報(bào)告等。 、錄像。 （竣）工圖（永久）。 （長(zhǎng)期）。 （永久）。 、試驗(yàn)報(bào)告、材料換審批單、試件試驗(yàn)報(bào)告（長(zhǎng)期）。 ：地質(zhì)圖勘察報(bào)告、地形、地貌、控制點(diǎn)、永久性水準(zhǔn)點(diǎn)的坐標(biāo)位置圖、水文、氣象、地震等設(shè)計(jì)基礎(chǔ)材料（永久）。 物業(yè)檔案資料移交 在實(shí)施物業(yè)管理之前，發(fā)展商應(yīng)向管理公司移交關(guān)于物業(yè)的各類(lèi)資料： 一、綜合資料 、紅線(xiàn)圖、立項(xiàng)文件、工程申報(bào)批建文件及計(jì)劃批準(zhǔn)文件（永久）。 。 。 (4)樓宇的實(shí)物驗(yàn)收 ,應(yīng)注意 :對(duì)每套單元房的水、電、土建、門(mén)窗、電器設(shè)備進(jìn)行全面檢查，并將檢查結(jié)果記錄在樓宇接管驗(yàn)收清單中。 、設(shè)計(jì)變更、竣工圖和設(shè)備出廠(chǎng)合格證書(shū)及設(shè)備試運(yùn)行記錄等技術(shù)檢驗(yàn)資料的驗(yàn)收。 道謝語(yǔ)：謝謝、非常感謝。 行走： a)行走時(shí)走姿端莊，身體稍向前傾，挺胸收腹、兩肩放松、上體正直、兩臂自然前后擺動(dòng)，步伐輕快穩(wěn)重； b)行走時(shí)不得把手放入衣袋里，也不得雙手抱胸或背手走路；不許搖頭晃腦、吹口哨、打響指、吃零食； c)在工作場(chǎng)合與他人同行時(shí)，不得勾肩搭背，不得同行時(shí)嬉戲打鬧； d)行走時(shí)，不得隨意搶道穿行；特殊情況下，因向他人示意后，方可越行。熱情主動(dòng)為顧客服務(wù)。 c)保持眼、耳清潔，不得殘留眼屎、耳垢。 d)在任何工作場(chǎng)合，不得穿背心、短褲、拖鞋。 著裝。 生活區(qū) 生活區(qū)除了做好以上四項(xiàng)基本的準(zhǔn)備工作之外，還要重點(diǎn)做好住戶(hù)檔案的建立工作，在資料的收集過(guò)程中應(yīng)做到盡可能詳細(xì)。 保安準(zhǔn)備工作 （ 1）自衛(wèi)警械、對(duì)講機(jī)等裝備的購(gòu)買(mǎi)或調(diào)配； （ 2）保安崗位設(shè)置、排班等； （ 3） 明確巡檢時(shí)間、巡檢頻度、巡檢路線(xiàn)及相應(yīng)的巡檢簽卡的設(shè)立； （ 4）強(qiáng)化隊(duì)列訓(xùn)練（重點(diǎn)突出崗位形象訓(xùn)練）； （ 5）崗前培訓(xùn)。包括：管理處保安工作管理規(guī)定、管理處保安崗位設(shè)置、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)、各崗位工作程序、保安巡檢路線(xiàn)圖、人員出入管理規(guī)定、人員來(lái)訪(fǎng)接待管理規(guī)定、人員來(lái)訪(fǎng)接待流程圖、車(chē)輛出入管理規(guī)定、物品出入管理規(guī)定、保安裝備使用管理規(guī)定、保安交接班管理規(guī)定、保安交接班程序、 保安隊(duì)隊(duì)列訓(xùn)練內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、文明執(zhí)勤用語(yǔ)等。在制度未出臺(tái)之前，管理處可采取召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議、形成會(huì)議紀(jì)要的方法來(lái)臨時(shí)規(guī)范各項(xiàng)工作，一旦時(shí)機(jī)成熟，就應(yīng)形成制度。 (4)化糞池有無(wú)透氣管 (不能完全密閉 )。 (9)給排水系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。 (5)管道煤氣系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。主要有如下內(nèi)容： 泵、排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥加壓風(fēng)機(jī)等能否自動(dòng)及手動(dòng)起動(dòng)，消防廣播事故時(shí)能否正常廣播。照明器具等 低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。 應(yīng)安裝平整，油灰飽滿(mǎn)，粘貼牢固。 規(guī)范規(guī)定。采暖的鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正，配件齊全，沒(méi)有缺陷，并有專(zhuān)門(mén)檢驗(yàn)合格證。線(xiàn)路應(yīng)安裝平整、牢固、順直，過(guò)墻有導(dǎo)管，鋁導(dǎo)線(xiàn)連接不得采用絞接或綁接。其中，房屋的主體構(gòu)件無(wú)論是鋼筋混凝土還是磚石、木結(jié)構(gòu)，變形、裂縫都不能超過(guò)國(guó)標(biāo)規(guī)定，外墻不得滲水。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，開(kāi)發(fā)商一次性撥付保修費(fèi)用。接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別在于： 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 6 驗(yàn)；竣工驗(yàn)收是為了檢驗(yàn)房屋工程是否達(dá)到設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求。 (10)總經(jīng)理指派的 其他工作。 (2)負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng) 工作。 (5)與業(yè)主簽訂“消防安全責(zé)任書(shū)”。 （ 3） 負(fù)責(zé)物業(yè)的除蟲(chóng)滅害工作。 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 4 (4) 負(fù)責(zé)業(yè)戶(hù)的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。采用“培訓(xùn) — 上崗 — 再培訓(xùn) — 再上崗”的輪回培訓(xùn)制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。緊密聯(lián)系政府職能部門(mén)做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長(zhǎng)年平安的環(huán)境下為業(yè)戶(hù)服務(wù)。 建議采用的管理體制是：企 業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、一體化。 二、服務(wù)宗旨 親切服務(wù)，用心管理。 為實(shí)現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“一種模式、三個(gè)重點(diǎn)、四項(xiàng)措施”的管理方針。 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 3 大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶(hù)創(chuàng)造一個(gè)良好、舒適的居住 (工作 )環(huán)境，是我們非常重視的問(wèn)題。如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》、《員工手冊(cè)》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)到規(guī)范、自我、服務(wù)業(yè)戶(hù)的目的。 物業(yè)部 (1)負(fù)責(zé)日常 房屋的巡查及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、水、電、供暖、天然氣等費(fèi)用的催交工作。 (9) 完成管理處交給的其他工作。 (2)與政府公 安、消防、司法部門(mén)保持良好的關(guān)系。 (10)負(fù)責(zé)保安員的管理、培訓(xùn)、考核工作。 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 5 (7)協(xié)助綜合管理部、財(cái)務(wù)管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設(shè)備材料的選購(gòu)、庫(kù)存和保管使用工作。同時(shí)，能夠彌補(bǔ)部分業(yè)主專(zhuān)業(yè)知識(shí)的不足，從總體上把握整個(gè)物業(yè)的質(zhì)量。 ，也應(yīng) 站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。 成。 (3)裝修。管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無(wú)滴、漏、跑、冒現(xiàn)象。另外，還包括場(chǎng)地清除、臨時(shí) 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 8 設(shè)施與過(guò)渡房拆除清理完畢，相應(yīng)市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施也應(yīng)達(dá)到質(zhì)量要求。 許倒泛水和滲漏。若有兩臺(tái)以上機(jī)組，能否并車(chē)同步進(jìn)行，煙管有無(wú)漏煙現(xiàn)象，有無(wú)事故緊停車(chē)功能，應(yīng)急自動(dòng)發(fā)電功能，能否正常起動(dòng)等，必保供電線(xiàn)路是否正常供電。 檢查柜式風(fēng)機(jī)、盤(pán)管內(nèi)機(jī)、新風(fēng)機(jī)、吊頂風(fēng)機(jī)能否正常使用。主要有如下內(nèi)容： BJ232的規(guī)定值。要求有線(xiàn)電視線(xiàn)路敷設(shè)整齊，放大器安裝穩(wěn)固，進(jìn)戶(hù)線(xiàn)穿墻部分應(yīng)穿管敷設(shè)，電視信號(hào)圖像清晰、聲音清楚。 糞池、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、環(huán)保設(shè)施等各方面的措施，其中以下項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí)，除檢驗(yàn)質(zhì)量外，應(yīng)注意： (1)道路：有否積水 (路面排水反坡 )。 說(shuō)明：管理處（籌）應(yīng)結(jié)合甲方及自身的實(shí)際情況， 對(duì)以上計(jì)劃進(jìn)行合理調(diào)整。 管理處清潔工作手冊(cè)。 管理處緊急情況應(yīng)急處理程序。 （ 2）整改建議。 程序要點(diǎn) 總則。統(tǒng)一穿黑色皮鞋，禁止穿著白色襪子，皮鞋要保持光亮，無(wú)明顯灰塵，不準(zhǔn)釘響底。 個(gè)人衛(wèi)生。 舉止要求。 站立要端正，挺胸收腹，眼睛平視，嘴巴微閉，面帶笑容，雙手不叉腰。 祝賀語(yǔ)：恭喜、祝您節(jié) 日愉快、祝您圣誕快樂(lè)、祝您新年快樂(lè)、祝您生日快樂(lè)、祝您新婚愉快、祝您新春快樂(lè)、恭喜發(fā)財(cái)。 物業(yè)管理處的人員架構(gòu) 第二章 接管驗(yàn)收手冊(cè) 物業(yè)驗(yàn)收程序 一、目的 規(guī)范公司 物業(yè)驗(yàn)收程序 ,確保物業(yè)驗(yàn)收工作得到有效控制 ,以便對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面接管 ,保證物業(yè)入住工作順利進(jìn)行。 (1)驗(yàn)收小組依據(jù)驗(yàn)收計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)，按專(zhuān)業(yè)分工進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。 (7)移交檔案、資料驗(yàn)收：根據(jù)驗(yàn)收計(jì)收提交檔案、資料進(jìn)行對(duì)照檢查，并將檢查結(jié)果填寫(xiě)在樓宇資料交接清單中。 、決算。 、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)。 、設(shè)計(jì)鑒定審批文件（永久）。 （永久）。 （永久）。 （永久）。 （竣）工圖（永久）。 （永久）。 五、隱蔽工程驗(yàn)收記錄和中間試驗(yàn)記錄 。/h m178。 三、所有的各專(zhuān)業(yè)施工所用的施工圖、竣工圖紙，設(shè)計(jì)變更單。 （煤）氣施（竣）工圖（永久）。 五、施工圖 （包括綜合系統(tǒng)圖）（永久）。 （永久）。 （永久）。 （永久）。 關(guān)的決議、決定、批示等工程重要會(huì)議紀(jì)要和指導(dǎo)性文件（永久）。 、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)。 。 ③設(shè)備與連接整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能 ,應(yīng)與設(shè)計(jì)要求符合 ,檢查結(jié)果對(duì)應(yīng)不同類(lèi)設(shè)備記錄在設(shè)施、設(shè)備接管驗(yàn)收清單中。 。 服務(wù)要求。 問(wèn)候語(yǔ)：您好、早安、午安、早、早上好、下午好、晚上好、路上辛苦了、您回來(lái)了。 c)謙虛和悅接受顧客的評(píng)價(jià)。上班時(shí)不能在客人面前或公共場(chǎng)所整理儀容。 a)女士前發(fā)不遮眼，不得染發(fā)，不梳奇異發(fā)型。 b)上班統(tǒng)一佩戴工 作牌，工作牌按規(guī)定進(jìn)行佩帶。 職責(zé) 各部門(mén)主管負(fù)責(zé)本部門(mén)員工服務(wù)技能的培訓(xùn)，監(jiān)督、考核員 工的服務(wù)工作。 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 16 停車(chē)場(chǎng)及整改建議 （ 1）停車(chē)場(chǎng)管理。 管理處綠化管理工作手冊(cè)。 管理處日常管理制度。 小區(qū)管理處籌備方案 為確保管理處正式接管小區(qū)物業(yè)以后，各項(xiàng)工作能夠穩(wěn)妥有序的開(kāi)展，達(dá)到《物業(yè)管理合同》約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，管理處（籌）根據(jù)物業(yè)公司與甲方的合作意向，以《物業(yè)管理合同》（草稿）和《物業(yè)管理方案》（草案）為基礎(chǔ)，重點(diǎn)從清潔、保安、設(shè)備、綠化等綜合服務(wù)和日常管理方面做好各項(xiàng)籌備工作，具體從以下幾個(gè)方面開(kāi)展： 一、基本籌備工作 基本籌備工作主要指管理處開(kāi)辦計(jì)劃，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、調(diào)配管理處日常運(yùn)作所需的設(shè)備、用具等，使管理處具備辦公和為甲方提供服務(wù)的硬件環(huán)境。 安全保護(hù)是否完善，能否及時(shí)動(dòng)作。要求電信