【正文】 用途的管理復(fù)合式人才隊伍。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)制定、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。 。中心設(shè)物業(yè)部、 安管部 、工程部、保潔綠化部四個部門。 (3) 協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。 (7) 開展業(yè)戶文化交流，接待、介紹物業(yè)工作。 （ 2） 負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。 （ 6） 完成管理處交給的其他工作。 (4)建立、健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。 (8)負(fù)責(zé)地下停車場的安全秩序管理工作。 (1)負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運行管理，保證設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。 (5)負(fù)責(zé)物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機房的值班和日常維修保養(yǎng)。 (9)負(fù)責(zé)業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。接管驗收的作用主要體現(xiàn)在： 、權(quán)、利關(guān)系 和權(quán)利。 一、 接管驗收與竣工驗收的區(qū)別 1991 年 7月 1日頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》，接管開發(fā)商移交的物業(yè)所進(jìn)行的驗收。 二、接管驗收中應(yīng)注意的事項 通過接管驗收，即由對物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實體管理之中。 。 的經(jīng)營管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利。地基沉降不得超過規(guī)定要求允許的變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)開裂或毗鄰房的損壞。地面的面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓，整體平整，沒有裂縫、脫皮、起砂等現(xiàn)象。 (4)電氣。避 雷裝置必須符合國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，電梯應(yīng)能準(zhǔn)確、正常運轉(zhuǎn)，噪聲震動不得超過規(guī)定，記錄、圖紙資料齊全。消防設(shè)施應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，并有消防部門檢驗合格證。如室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高，窖井的設(shè)置，管道坡度、管位、化糞池等都必須符合規(guī)定要求。 (二 )接管驗收的標(biāo)準(zhǔn) 裂或相鄰房屋的損壞。 3層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密，不滲漏。 的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。主要有如下內(nèi)容： 規(guī)程施工，有無事故及安全隱患 (如電纜溝有無蓋板；有無懸掛安全標(biāo)示牌；安全有效距離是否合格；高壓側(cè)有無隔離設(shè)施等 )；接地網(wǎng)有無可靠接地；設(shè)備房有無做好“三防”措施 (如有無防鼠板、電纜溝、門 窗、墻洞有無封網(wǎng) )。應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電氣接地裝置。主要有如下內(nèi)容： 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 11 凍泵、冷卻塔能否正常運行，控制柜內(nèi)電氣線路是否符合規(guī)范。 (3)消防系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。 持常開狀態(tài)，消防設(shè)施有無故障防礙影響正常使用等。 運作。要求電信系統(tǒng)線路安裝整齊，電話無雜音，接線盒、分線盒安裝牢固、電纜敷設(shè)應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)。主要有如下內(nèi)容：①閉路監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)圖像清晰、穩(wěn)定、無變形失真；②防盜對講設(shè)備應(yīng)對講良好，聲音清晰，無雜音，呼叫反應(yīng)快靈敏，開鎖功能 迅速、有效。 安全保護(hù)是否完善，能否及時動作。 (3)供水管道有否滲漏，有條件的在一段 時間內(nèi)檢查水管前后水表讀數(shù)是否相符。 小區(qū)管理處籌備方案 為確保管理處正式接管小區(qū)物業(yè)以后，各項工作能夠穩(wěn)妥有序的開展，達(dá)到《物業(yè)管理合同》約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，管理處（籌）根據(jù)物業(yè)公司與甲方的合作意向，以《物業(yè)管理合同》（草稿）和《物業(yè)管理方案》（草案）為基礎(chǔ)，重點從清潔、保安、設(shè)備、綠化等綜合服務(wù)和日常管理方面做好各項籌備工作，具體從以下幾個方面開展： 一、基本籌備工作 基本籌備工作主要指管理處開辦計劃，通過購買、調(diào)配管理處日常運作所需的設(shè)備、用具等，使管理處具備辦公和為甲方提供服務(wù)的硬件環(huán)境。管理處在接管期間應(yīng)高度重視各項制度的健全工作，以公司制定的規(guī)章制度為指導(dǎo)，盡快完善管理處的各項規(guī)章制度。 管理處日常管理制度。 管理處保安工作手冊。 管理處綠化管理工作手冊。 三、員工崗前培訓(xùn) 管理處針對各崗位的特點，對管理處員工（包括正式工、臨時工）的工作能力進(jìn)行評估，有針對性的開展崗前培訓(xùn)，主要有以下幾個方面： 管理處全體員工：物業(yè)公司發(fā)展史、質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、小區(qū)基本情況、小區(qū)內(nèi)設(shè)備（供水、供電、排水、消防、運載、弱電等）情況、甲方基本情況、物業(yè)管理各綜合服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)及要求、常用禮儀禮節(jié)、常用禮貌用語等； 清潔工：清潔保養(yǎng)方法、清潔工作標(biāo)準(zhǔn)、清潔 工作程序； 保安員：各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)、各崗位工作程序及相關(guān)的管理規(guī)定學(xué)習(xí)、監(jiān)控及消防系統(tǒng)操作培訓(xùn)等； 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 15 綠化工：綠化養(yǎng)護(hù)方法、綠化工作標(biāo)準(zhǔn)、綠化工作程序等； 四、綜合服務(wù)實施的準(zhǔn)備工作 清潔準(zhǔn)備工作 清潔工作由管理處自己負(fù)責(zé)，除明確各清潔崗位的范圍及職責(zé)、制定清潔月度工作計劃和完善相應(yīng)的監(jiān)管措施以外，還需要進(jìn)行相應(yīng)的機械設(shè)備和清潔物料準(zhǔn)備、每月清潔物料消耗測算及跟蹤、崗前培訓(xùn)等。 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 16 停車場及整改建議 （ 1）停車場管理。 五、其他準(zhǔn)備工作 辦公區(qū) 辦公區(qū)除了要做好以上四 項基本的準(zhǔn)備工作以外，還須重點做好與甲方職能部門的溝通工作，對甲方負(fù)責(zé)后期工作的重點科室、重點人員進(jìn)行了解、熟悉，根據(jù)甲方的實際情況建立適當(dāng)?shù)臏贤ㄇ?，確保雙方能夠及時溝通，使信息及時反饋，為雙方進(jìn)一步的合作打下基礎(chǔ)。 職責(zé) 各部門主管負(fù)責(zé)本部門員工服務(wù)技能的培訓(xùn)，監(jiān)督、考核員 工的服務(wù)工作。 儀容儀表。 b)上班統(tǒng)一佩戴工 作牌，工作牌按規(guī)定進(jìn)行佩帶。男員工一般不應(yīng)穿白色襪子。 a)女士前發(fā)不遮眼，不得染發(fā)，不梳奇異發(fā)型。 b)上班前不得吃有異味食品，保持口腔清潔，口氣清新、早晚刷牙、飯后漱口。上班時不能在客人面前或公共場所整理儀容。 a)面帶微笑。 c)謙虛和悅接受顧客的評價。就座時不許有以下幾種姿態(tài)： a)坐在椅上前俯后仰搖腿蹺腳； b)雙手抱于胸前，蹺二郎腿或半躺半坐； c)趴在工作臺上； d)晃動桌椅發(fā)出聲音。 問候語：您好、早安、午安、早、早上好、下午好、晚上好、路上辛苦了、您回來了。 道歉語：對不起、請原諒、打擾您了、失禮了。 服務(wù)要求。 三、職責(zé) ,物業(yè)總經(jīng)理負(fù)責(zé)指定主管人員 ,各職能部門負(fù)責(zé)人及專業(yè)的技術(shù)人員組成驗收小組。 。 (3)對在驗收中未達(dá)到驗收 要求的樓宇、設(shè)施、設(shè)備，整改實施后，驗收小組進(jìn)行檢查、驗證，整改合格后進(jìn)行正式驗收。 ③設(shè)備與連接整個系統(tǒng)的技術(shù)性能 ,應(yīng)與設(shè)計要求符合 ,檢查結(jié)果對應(yīng)不同類設(shè)備記錄在設(shè)施、設(shè)備接管驗收清單中。 。 。 （包括質(zhì)量事故處理記錄）。 、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。 、供暖的試壓報告。 關(guān)的決議、決定、批示等工程重要會議紀(jì)要和指導(dǎo)性文件（永久）。 、成果報告、單項工程竣工驗收證書（永久）。 （永久）。 、構(gòu)筑物及重要設(shè)備安裝測量定位及各種觀測記錄（長期）。 （永久）。 、閉水試壓試驗記錄（永久）。 （永久）。 （永久）。 五、施工圖 （包括綜合系統(tǒng)圖）（永久）。 （竣）工圖（永久）。 （煤）氣施（竣）工圖（永久）。 、開、竣工典禮、重要領(lǐng)導(dǎo)人或知名人士視察、剪彩、題詞照片、錄音、錄像（永久）。 三、所有的各專業(yè)施工所用的施工圖、竣工圖紙，設(shè)計變更單。 七、前期施工階段竣工驗收報表（包括政府部門和監(jiān)理公司出具的）；分項、分部、單位工程質(zhì)量檢驗評定記錄。/h m178。 物業(yè)工程驗收流程 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 25 物業(yè)工程驗收移交項目 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 26 物業(yè)工程移交項目表 (一 ) 項 目 評價 存在問題 整改建議 電氣系統(tǒng) 高、低壓配電室 主要機電配電箱 樓宇及公共區(qū)域照明、開關(guān)、插座及配電箱 防地接地系統(tǒng) 其 它 空 調(diào) 系 統(tǒng) 中央空調(diào)機組 冷凍機組 水泵、換熱器等設(shè)備 地?zé)嵯到y(tǒng) 暖通管路系統(tǒng) 公共區(qū)域暖通用管井 燃?xì)庠O(shè)施管井 公共區(qū)域燃?xì)庠O(shè)施管井 樓宇排氣設(shè)施 其 它 給 排 水 系 統(tǒng) 公共區(qū)域生活用水管井 蓄水箱（池）、管路 草坪等澆灌設(shè)施 衛(wèi)生潔具等設(shè)施 排水管路等設(shè)施 公共區(qū)域排水管井 化糞池及排污設(shè)施 公共區(qū)域排污 管井及管路 其 它 物業(yè)工程移交項目表 (二 ) 專 案 評 價 存在問題 整改建議 電 電梯轎廂及設(shè)備 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 27 梯 系 統(tǒng) 井道與底坑附屬設(shè)備