【正文】 m178。 六、工程質(zhì)量事故處理記錄。 二、前期施工合同（協(xié)議）制定的標(biāo)準(zhǔn)，要求。 。 （竣）工圖（永久）。 、消防施（竣）工圖（永久）。 、動力、通訊、有線電視資料。 （永久）。 四、電氣資料 、竣工報(bào)告及中間交工驗(yàn)收證明書（永久）。 、位置、坡度、測量記錄（永久）。 （永久）。 （永久）。 、三算表（永久）。 、施工許可證、施工執(zhí)照（復(fù)印件）、開工報(bào)告、施工量放線圖表記錄（永久）。 、投、定標(biāo)書（永久）。 、混凝土試塊、試壓報(bào)告。 。 。 二、技術(shù)資料 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 22 ，包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。 接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交資料 一、產(chǎn)權(quán)資料 。 ②主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合。 (2)在預(yù)驗(yàn)收過程中 ,檢查出未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的樓宇、設(shè)施、設(shè)備，提出書面整改報(bào)告返回發(fā)展商，由發(fā)展商督促施工單位進(jìn)行整改。 ,主要驗(yàn)收供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、土建工程裝飾工程、給排風(fēng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、防盜對講系統(tǒng)及電梯系統(tǒng)。 二、適用范圍 適用于公司所承接的物業(yè)的驗(yàn)收 ,與房地產(chǎn)開發(fā)商的交接。 征詢語：請問您有什么事？我能為您做什么嗎？需要我?guī)湍鍪裁磫?？您還有別的事嗎？請您??好嗎？ 基本禮貌用語 10 字：您好、請、謝謝、對不起、 再見。 告別語：再見、晚安、明天見、祝您一路平安、歡迎您下次再來。 語言 稱呼語：小姐、夫人、太太、先生、同志、大姐、阿姨、老師等。 就座時(shí)姿態(tài)要端正，入座要輕緩，上身要直，人體重心垂直向下，腰部挺起，手自然放在雙膝上，雙膝并攏；目光平視，面帶微笑；男員工滿坐，女員工一律半坐。 b)耐心認(rèn)真處理每一項(xiàng)服務(wù)工作。 在服務(wù)過程中實(shí)行“微笑服務(wù)”。 每天上班前應(yīng)注意檢查自己的儀表。 a)保持手部干凈，指甲不得超過指頭兩毫米，指甲內(nèi)不得殘留污物，不涂 有色指甲油。 頭發(fā)。女員工須穿無花紋絲襪，襪口不外露。不得敞開外衣，不得將衣袖、褲管卷起。 各部門主管每天至少巡視一次所屬部門員工著裝及儀容儀表情況，并將檢查結(jié)果作為員工績效考評的依據(jù)之一。 適用范圍 適用于管理處全體員員工。對建筑主體及附屬設(shè)備存在的缺陷或不完善的地方，提出整改建議。 設(shè)備準(zhǔn)備工作 （ 1）根據(jù)甲方提供的物業(yè)資料（如甲方未能提供資料，則需要工程技術(shù)人員進(jìn)行現(xiàn)場查看了解），對區(qū)內(nèi)的供電、供水（水池）、排水、弱電、運(yùn)載、新風(fēng)、消防、避雷、有線電視等系統(tǒng)的機(jī)器設(shè)備、線路和管渠走向進(jìn)行實(shí)地對照，并建立相應(yīng)的設(shè)備臺帳和設(shè)備卡片； （ 2）根據(jù)各設(shè)備的運(yùn)行、使用狀況，制定合理的保養(yǎng)、維修及定期檢查計(jì)劃； （ 3）根據(jù)各設(shè)備的情況，做好設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)記錄； （ 4）崗前培訓(xùn)。包括：常用電話號碼、火災(zāi)應(yīng)急處理程序、治安緊急情況應(yīng)急處理程序、停電應(yīng)急處理程序、停水應(yīng)急處理程序、水浸應(yīng)急處理程序、液化石油氣泄漏應(yīng)急處理 程序、新風(fēng)機(jī)防毒應(yīng)急處理程序、電梯停梯困人應(yīng)急處理程序、盜警應(yīng)急處理程序、急救應(yīng)急處理程序、其他應(yīng)急處理程序等。包括：管理處設(shè)備管理規(guī)定、設(shè)備臺帳、各設(shè)備的操作規(guī)程、各設(shè)備的保養(yǎng)維修計(jì)劃、各設(shè)備的維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、各設(shè)備故障緊急處理措施等。包括：管理處清潔質(zhì)量監(jiān)管辦法、各崗位清潔工作標(biāo)準(zhǔn)、各崗位清潔工作程序等。包括：主任崗位職責(zé)、副主任崗位職責(zé)、各部門負(fù)責(zé)人崗位職責(zé)和各基層崗位的崗位職責(zé)等。 二、制度建立工作 健全的制度是管理處規(guī)范運(yùn)作的基礎(chǔ)。 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 13 (6)小區(qū)內(nèi)路燈開關(guān)分區(qū)是否合理，有否防雷保護(hù)。 (2)砂井：溝渠排水是否通暢，有否殘余建筑垃圾。壓力表等是否指示正常，自動控制系統(tǒng)是否運(yùn)行正常，有無必要的缺水、溢水故障，管路是否安裝牢固，無路冒滴漏現(xiàn)象。 (8)閉路監(jiān)控系統(tǒng)等的現(xiàn)場驗(yàn)收。 (6)電信系統(tǒng)的現(xiàn)場驗(yàn)收。制動器、限速器及其他安全設(shè)備。 能否正常運(yùn)行，氣體壓力是否在正常范圍內(nèi)，氣體有無及時(shí)補(bǔ)充更換。噪音是否在有效范圍內(nèi)，風(fēng)管出風(fēng)是否均勻，風(fēng)機(jī)進(jìn)風(fēng)口、出風(fēng)口有無封閉現(xiàn)象。 (2)中央空調(diào)系統(tǒng)通風(fēng)工程部分的現(xiàn)場驗(yàn)收。 時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地，每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不小于 1兆歐／千伏。 (1)供配電系統(tǒng)的現(xiàn)場驗(yàn)收。 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 10 窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。 3層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔。 可參照建設(shè)部 1991 年頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，主要內(nèi)容有： (一 )接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料 (1)產(chǎn)權(quán)資料： (2)技術(shù)資料： (1)竣工圖 —— 包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙； (2)地質(zhì)勘察報(bào)告； (3)工程合同及開、竣工報(bào)告； (4)工程預(yù)決算； (5)圖紙會審記錄； (6)工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位 (包括質(zhì)量事故處理記錄 )； (7)隱蔽工程驗(yàn)收簽證； (8)沉降觀測記錄； (9)竣工驗(yàn)收證明書； (10)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書； (11)新 材料、構(gòu)配件和鑒定合格證書； (12)水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書； 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 9 (13)砂閃、混凝土試塊試壓報(bào)告； (14)供水、供暖、管道煤氣的試壓報(bào)告。 (6)附屬工程及其他。衛(wèi)生間、廚房間排水管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不超過 8米，并不可使用陶管、塑料管；地漏、排水管接口、檢查口不滲漏，管邊排水流暢。照明器具等支架必須牢固，部件齊全，接觸良好。鋼木門窗均應(yīng)安裝平正牢固，開關(guān)靈活；進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖安裝牢固；門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿、粘貼牢固；油漆色澤一致，不脫皮、漏刷。各類屋面必須符合國家建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，排 水暢通，無積水，不滲漏。 (1)主體結(jié)構(gòu)。 物業(yè)管理資料對管理工作的實(shí)際操作具有指導(dǎo)作用，應(yīng)采取妥善的方式保存、管理。 ，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直到完全合格。 象不同 移交的物業(yè)。 一方面，根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理，發(fā)揮社會化、專業(yè)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。物業(yè)的接管驗(yàn)收，由開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)共同組織驗(yàn)收小組進(jìn)行。 (8)負(fù)責(zé)工程人員的管理、培訓(xùn)、考核工作。 (4)負(fù)責(zé)物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作。 (11) 完成管理處交給的其他工作。 (7)負(fù)責(zé)物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。 (3)成立義務(wù)消防隊(duì)，定期舉行消防演習(xí)。 （ 5） 配合總部作好員工的培訓(xùn)工作。 保潔綠化部 （ 1） 負(fù)責(zé)物業(yè)的日常清潔工作。 (6) 負(fù)責(zé)物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)戶的慶典活動提供必要的幫助。 (2)書寫給業(yè)戶的各類通知、通告，由管理處負(fù)責(zé)人、總經(jīng)理簽署發(fā)出。 本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設(shè)定管理架構(gòu)。 ，永不間歇地實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理項(xiàng)目的創(chuàng)新，不斷提出中肯意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。 三、四項(xiàng)措施 A、 B、 C區(qū)的管理經(jīng)驗(yàn)及現(xiàn)有的相關(guān)條件，在對其加以完善的基礎(chǔ)上，將之運(yùn)用到本物業(yè)的管理上。多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，認(rèn)真地去做好每天的工作，積極宣傳環(huán)保意識，使大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景。 追求目標(biāo)是：社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益。 一、一種模式 針對所轄物業(yè)的特點(diǎn)制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。 物業(yè)管理要點(diǎn) 運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 12 第一章 物業(yè)管理方案 一、物業(yè)簡介 東海購物廣場 是由 深圳海民實(shí)業(yè)有限公司建筑 的，停車場停車位共計(jì) 2021個(gè)。 人性化的管理方針鋪架為業(yè)戶溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任， 以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實(shí)際管理和操作經(jīng)驗(yàn)的高層管理人員擔(dān)任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評定，分分秒秒印證，點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起，永遠(yuǎn)讓您滿意”的模式效應(yīng)，力求更好地滿足業(yè)戶的需求。 二、三個(gè)重點(diǎn) 、誠信待人 物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此企業(yè)將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)企業(yè)的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和務(wù)實(shí)周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。 、消防真抓實(shí)干 為確保業(yè)戶的生命、財(cái)產(chǎn)的安全，我們主張以切合實(shí)際的人員防范為主，以本物業(yè)先進(jìn)的消防設(shè)施為輔的安全管理防范理念，建立一支強(qiáng)有力、多