【正文】 系統(tǒng)線路安裝整齊，電話無雜音，接線盒、分線盒安裝牢固、電纜敷設(shè)應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)。 持常開狀態(tài)，消防設(shè)施有無故障防礙影響正常使用等。主要有如下內(nèi)容： 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 11 凍泵、冷卻塔能否正常運(yùn)行，控制柜內(nèi)電氣線路是否符合規(guī)范。主要有如下內(nèi)容： 規(guī)程施工，有無事故及安全隱患 (如電纜溝有無蓋板；有無懸掛安全標(biāo)示牌；安全有效距離是否合格；高壓側(cè)有無隔離設(shè)施等 )；接地網(wǎng)有無可靠接地；設(shè)備房有無做好“三防”措施 (如有無防鼠板、電纜溝、門 窗、墻洞有無封網(wǎng) )。 3層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密，不滲漏。如室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高，窖井的設(shè)置，管道坡度、管位、化糞池等都必須符合規(guī)定要求。避 雷裝置必須符合國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，電梯應(yīng)能準(zhǔn)確、正常運(yùn)轉(zhuǎn)，噪聲震動(dòng)不得超過規(guī)定，記錄、圖紙資料齊全。地面的面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓，整體平整，沒有裂縫、脫皮、起砂等現(xiàn)象。 的經(jīng)營管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利。 二、接管驗(yàn)收中應(yīng)注意的事項(xiàng) 通過接管驗(yàn)收，即由對物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實(shí)體管理之中。接管驗(yàn)收的作用主要體現(xiàn)在： 、權(quán)、利關(guān)系 和權(quán)利。 (5)負(fù)責(zé)物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機(jī)房的值班和日常維修保養(yǎng)。 (8)負(fù)責(zé)地下停車場的安全秩序管理工作。 （ 6） 完成管理處交給的其他工作。 (7) 開展業(yè)戶文化交流，接待、介紹物業(yè)工作。中心設(shè)物業(yè)部、 安管部 、工程部、保潔綠化部四個(gè)部門。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)制定、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。 二、三個(gè)重點(diǎn) 、誠信待人 物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此企業(yè)將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)企業(yè)的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和務(wù)實(shí)周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。 人性化的管理方針鋪架為業(yè)戶溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任， 以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)。 物業(yè)管理要點(diǎn) 運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。 追求目標(biāo)是：社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益。 三、四項(xiàng)措施 A、 B、 C區(qū)的管理經(jīng)驗(yàn)及現(xiàn)有的相關(guān)條件，在對其加以完善的基礎(chǔ)上，將之運(yùn)用到本物業(yè)的管理上。 本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設(shè)定管理架構(gòu)。 (6) 負(fù)責(zé)物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)戶的慶典活動(dòng)提供必要的幫助。 （ 5） 配合總部作好員工的培訓(xùn)工作。 (7)負(fù)責(zé)物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。 (4)負(fù)責(zé)物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作。物業(yè)的接管驗(yàn)收，由開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)共同組織驗(yàn)收小組進(jìn)行。 象不同 移交的物業(yè)。 物業(yè)管理資料對管理工作的實(shí)際操作具有指導(dǎo)作用，應(yīng)采取妥善的方式保存、管理。各類屋面必須符合國家建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，排 水暢通，無積水，不滲漏。照明器具等支架必須牢固，部件齊全，接觸良好。 (6)附屬工程及其他。 3層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔。 (1)供配電系統(tǒng)的現(xiàn)場驗(yàn)收。 (2)中央空調(diào)系統(tǒng)通風(fēng)工程部分的現(xiàn)場驗(yàn)收。 能否正常運(yùn)行，氣體壓力是否在正常范圍內(nèi)，氣體有無及時(shí)補(bǔ)充更換。 (6)電信系統(tǒng)的現(xiàn)場驗(yàn)收。壓力表等是否指示正常，自動(dòng)控制系統(tǒng)是否運(yùn)行正常，有無必要的缺水、溢水故障，管路是否安裝牢固，無路冒滴漏現(xiàn)象。 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 13 (6)小區(qū)內(nèi)路燈開關(guān)分區(qū)是否合理，有否防雷保護(hù)。包括：主任崗位職責(zé)、副主任崗位職責(zé)、各部門負(fù)責(zé)人崗位職責(zé)和各基層崗位的崗位職責(zé)等。包括：管理處設(shè)備管理規(guī)定、設(shè)備臺(tái)帳、各設(shè)備的操作規(guī)程、各設(shè)備的保養(yǎng)維修計(jì)劃、各設(shè)備的維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、各設(shè)備故障緊急處理措施等。 設(shè)備準(zhǔn)備工作 （ 1）根據(jù)甲方提供的物業(yè)資料（如甲方未能提供資料，則需要工程技術(shù)人員進(jìn)行現(xiàn)場查看了解），對區(qū)內(nèi)的供電、供水（水池）、排水、弱電、運(yùn)載、新風(fēng)、消防、避雷、有線電視等系統(tǒng)的機(jī)器設(shè)備、線路和管渠走向進(jìn)行實(shí)地對照，并建立相應(yīng)的設(shè)備臺(tái)帳和設(shè)備卡片； （ 2）根據(jù)各設(shè)備的運(yùn)行、使用狀況，制定合理的保養(yǎng)、維修及定期檢查計(jì)劃； （ 3）根據(jù)各設(shè)備的情況，做好設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)記錄； （ 4）崗前培訓(xùn)。 適用范圍 適用于管理處全體員員工。不得敞開外衣，不得將衣袖、褲管卷起。 頭發(fā)。 每天上班前應(yīng)注意檢查自己的儀表。 b)耐心認(rèn)真處理每一項(xiàng)服務(wù)工作。 語言 稱呼語：小姐、夫人、太太、先生、同志、大姐、阿姨、老師等。 征詢語：請問您有什么事？我能為您做什么嗎？需要我?guī)湍鍪裁磫?？您還有別的事嗎？請您??好嗎？ 基本禮貌用語 10 字：您好、請、謝謝、對不起、 再見。 ,主要驗(yàn)收供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、土建工程裝飾工程、給排風(fēng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、防盜對講系統(tǒng)及電梯系統(tǒng)。 ②主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合。 二、技術(shù)資料 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 22 ，包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。 。 、投、定標(biāo)書（永久）。 、三算表（永久）。 （永久）。 四、電氣資料 、竣工報(bào)告及中間交工驗(yàn)收證明書（永久）。 、動(dòng)力、通訊、有線電視資料。 （竣）工圖（永久）。 二、前期施工合同（協(xié)議）制定的標(biāo)準(zhǔn)，要求。 m178。 六、工程質(zhì)量事故處理記錄。 。 、消防施（竣）工圖（永久）。 （永久）。 、位置、坡度、測量記錄（永久）。 （永久）。 、施工許可證、施工執(zhí)照（復(fù)印件）、開工報(bào)告、施工量放線圖表記錄（永久）。 、混凝土試塊、試壓報(bào)告。 。 接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交資料 一、產(chǎn)權(quán)資料 。 (2)在預(yù)驗(yàn)收過程中 ,檢查出未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的樓宇、設(shè)施、設(shè)備，提出書面整改報(bào)告返回發(fā)展商，由發(fā)展商督促施工單位進(jìn)行整改。 二、適用范圍 適用于公司所承接的物業(yè)的驗(yàn)收 ,與房地產(chǎn)開發(fā)商的交接。 告別語：再見、晚安、明天見、祝您一路平安、歡迎您下次再來。 就座時(shí)姿態(tài)要端正，入座要輕緩，上身要直，人體重心垂直向下，腰部挺起，手自然放在雙膝上，雙膝并攏；目光平視，面帶微笑；男員工滿坐，女員工一律半坐。 在服務(wù)過程中實(shí)行“微笑服務(wù)”。 a)保持手部干凈，指甲不得超過指頭兩毫米，指甲內(nèi)不得殘留污物，不涂 有色指甲油。女員工須穿無花紋絲襪，襪口不外露。 各部門主管每天至少巡視一次所屬部門員工著裝及儀容儀表情況，并將檢查結(jié)果作為員工績效考評的依據(jù)之一。對建筑主體及附屬設(shè)備存在的缺陷或不完善的地方，提出整改建議。包括：常用電話號(hào)碼、火災(zāi)應(yīng)急處理程序、治安緊急情況應(yīng)急處理程序、停電應(yīng)急處理程序、停水應(yīng)急處理程序、水浸應(yīng)急處理程序、液化石油氣泄漏應(yīng)急處理 程序、新風(fēng)機(jī)防毒應(yīng)急處理程序、電梯停梯困人應(yīng)急處理程序、盜警應(yīng)急處理程序、急救應(yīng)急處理程序、其他應(yīng)急處理程序等。包括：管理處清潔質(zhì)量監(jiān)管辦法、各崗位清潔工作標(biāo)準(zhǔn)、各崗位清潔工作程序等。 二、制度建立工作 健全的制度是管理處規(guī)范運(yùn)作的基礎(chǔ)。 (2)砂井：溝渠排水是否通暢，有否殘余建筑垃圾。 (8)閉路監(jiān)控系統(tǒng)等的現(xiàn)場驗(yàn)收。制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備。噪音是否在有效范圍內(nèi)，風(fēng)管出風(fēng)是否均勻，風(fēng)機(jī)進(jìn)風(fēng)口、出風(fēng)口有無封閉現(xiàn)象。 時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地，每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不小于 1兆歐／千伏。 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 10 窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。 可參照建設(shè)部 1991 年頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，主要內(nèi)容有： (一 )接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料 (1)產(chǎn)權(quán)資料： (2)技術(shù)資料： (1)竣工圖 —— 包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙； (2)地質(zhì)勘察報(bào)告； (3)工程合同及開、竣工報(bào)告； (4)工程預(yù)決算； (5)圖紙會(huì)審記錄； (6)工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位 (包括質(zhì)量事故處理記錄 )； (7)隱蔽工程驗(yàn)收簽證； (8)沉降觀測記錄； (9)竣工驗(yàn)收證明書； (10)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書； (11)新 材料、構(gòu)配件和鑒定合格證書； (12)水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書； 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 9 (13)砂閃、混凝土試塊試壓報(bào)告； (14)供水、供暖、管道煤氣的試壓報(bào)告。衛(wèi)生間、廚房間排水管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不超過 8米，并不可使用陶管、塑料管；地漏、排水管接口、檢查口不滲漏，管邊排水流暢。鋼木門窗均應(yīng)安裝平正牢固，開關(guān)靈活；進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖安裝牢固；門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿、粘貼牢固；油漆色澤一致，不脫皮、漏刷。 (1)主體結(jié)構(gòu)。 ，應(yīng)明確記錄在案，約定