【正文】 北郊，邳蒼路西，長江路兩側(cè)，園區(qū)內(nèi)規(guī)劃有醫(yī)藥工業(yè)、服裝工業(yè)、食品工業(yè)等八大工業(yè)區(qū)。區(qū)域資源豐富，開發(fā)潛力大，工業(yè)以船舶制造、石膏大板生產(chǎn)、石英砂輪、塑料管件、板材加工、醫(yī)藥制造等為主。邳州東城工業(yè)園區(qū)，該工業(yè)園位于炮車鎮(zhèn)境內(nèi)，距邳州市中心3公里。碾莊鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)，這個工業(yè)園位于邳州市中西部的重點(diǎn)中心鎮(zhèn)──碾莊鎮(zhèn)。官湖工業(yè)園區(qū)，該工業(yè)園位于江蘇省重點(diǎn)中心鎮(zhèn)──官湖鎮(zhèn)，規(guī)劃面積20平方公里，園區(qū)現(xiàn)有1500余家個私企業(yè)、外商投資企業(yè)、投入資金超過30億元，年創(chuàng)造工業(yè)產(chǎn)值40億元，利稅4億元，成為邳州市實(shí)力最強(qiáng)、發(fā)展最快、貢獻(xiàn)最大的重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)。本項目位于即將建成的邳州新城核心地段，在定位上力求引導(dǎo)這一部分的消費(fèi)群體是本項目成功的關(guān)鍵所在。整體商業(yè)朝著欣欣向榮的方向穩(wěn)步發(fā)展。這兩線三圈的商業(yè)總量占全市商業(yè)的60%以上，也是市民心目中的繁華街區(qū)。由于這三大商業(yè)積聚了大量的人流和商業(yè)氛圍，每日有大量的人流，帶來巨大商機(jī)，因此周邊沿街各類精品專賣店和餐飲業(yè)發(fā)展迅速，而且經(jīng)營狀況良好。目前在該區(qū)域商業(yè)鋪面極難有空余或轉(zhuǎn)讓，可謂“一鋪難求”。由于所銷售的商品，大多以檔次較低的商品為主，對購物環(huán)境方面不夠重視，其租金水平一般，年租金400元/平方米。此類市場將會逐步退出市場的競爭。但這條街區(qū)的建筑相對比較舊，商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較雜亂，經(jīng)營的商品檔次以中低檔為主，少量精品專賣店為輔。相信隨著新城區(qū)高定位起點(diǎn)商業(yè)的營業(yè)，大量的客源將流向新城。火車站廣場商圈，主要是指建設(shè)路和解放路的交匯及火車站而形成的商業(yè)旺地，但目前由于舊城改造，帶來消費(fèi)者的諸多不便。未來商業(yè)廣場的建成投入市場，將會對改變邳州市商業(yè)市場的競爭格局。解放路、人民路商圈，主要集中了萬興市場、華聯(lián)超市和蘇果超市等大型商業(yè)設(shè)施，以及未來的蘇果商貿(mào)城也將提供高檔休閑消費(fèi)，將填補(bǔ)邳州市高檔休閑消費(fèi)的空白。建設(shè)南路和青年路商圈，積聚了新世紀(jì)商城，百貨大樓、韓世步行街以及大東方家具批發(fā)市場等商業(yè)設(shè)施。位于城市最北，緊接解放路和建設(shè)路商圈，火車站商圈改造，未來是全新的商業(yè)廣場，人流量大，將形成新的消費(fèi)中心地一般商場租金80100元/月/平米，售價8000元/平方米商業(yè)整體出租率達(dá)到80%較好主要來源于市區(qū)，部分是來自其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)及外地人民路解放路商圈這個商圈目前已有聯(lián)華、蘇果超市及萬興市場，未來還有蘇果商貿(mào)城，其供應(yīng)量達(dá)3萬平米位于城市核心商業(yè)地帶，人流集散中心地該商圈是城市最具人氣和商業(yè)最旺地段，屬于邳州第一商圈一般商場租金80元/月/平米，臨街商鋪23萬元/年商業(yè)整體出租率達(dá)到95%以上最好主要是市區(qū)的消費(fèi)者，來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)的消費(fèi)者也占了相當(dāng)部分，客源較廣泛青年路建設(shè)路商圈該商圈營業(yè)面積估計達(dá)4萬平方米，未來仍有少量改造項目供應(yīng)位于城市政治中心、信息中心該商圈的人氣較旺，屬于城市次商業(yè)中心一般商場租金80100元/月/平米，臨街商鋪100120元/月/平米商業(yè)整體出租率達(dá)到90%較好主要來源于本市，少量來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)，消費(fèi)群體主要是企事業(yè)單位商業(yè)市場小結(jié):216?；靖采w了新城區(qū)的整個區(qū)域。 從業(yè)態(tài)、業(yè)種布局看來，僅以滿足居民日常消費(fèi)為主，而對休閑和娛樂的消費(fèi)商業(yè)設(shè)施供應(yīng)相當(dāng)欠缺，隨著市民生活水平的提高，這也為本案進(jìn)入市場提供了一個較好的切入點(diǎn)。 從整體購物環(huán)境來看，一般比較凌亂，綜合布局不合理，檔次不高。216。216。這對案要將外來消費(fèi)人群引入提出了較高的要求。%。從供求關(guān)系上看，供應(yīng)略大于需求，這也說明當(dāng)?shù)氐某擎?zhèn)居民的對商品房的購買力較大城市而言比較有限，但仍表現(xiàn)出較強(qiáng)的需求。 據(jù)國土局的介紹，2002年邳州市土地供應(yīng)量161畝，；2003年邳州市土地供應(yīng)量550畝，出讓總金額突破2億元。新邳州城的建設(shè)將導(dǎo)入大量的較高層次消費(fèi)人口，在市政府邊的“世紀(jì)花園”預(yù)計將會入住5萬人口，以及盛達(dá)花園等其他的大型社區(qū)也將逐步建成，源源不斷的新生消費(fèi)階層的到來，新城的商業(yè)將迎來巨大的商機(jī)。項目競爭個案分析：項目名稱：廣大新苑地理位置：人民路與樂園路交會處（原博物館）開發(fā)商： 徐州廣大房地產(chǎn)開發(fā)公司總建筑面積：8000平方米交付時間：規(guī)劃布局：一、二層為商業(yè)，三—六層為住宅，為商住綜合樓面積：商鋪一二層連售，面積在100~200平方米；住宅面積：90—150平方米層高：，三—商鋪價格：6800—8800平方米電話：6243222 6245807個案分析：該項目面對蘇果超市，背靠華聯(lián)超市，地處邳洲市黃金商業(yè)圈，商業(yè)氛圍，人流方面優(yōu)勢顯著。但項目的體量較小，目前只有人民路一間155平米。項目名稱：蘇果商貿(mào)城地理位置：人民路與解放路路口 開發(fā)商：蘇果超市經(jīng)營公司占地面積：11420平方米總建筑面積：31300平方米交付時間：規(guī)劃布局：項目集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的現(xiàn)代化購物中心。同時該項目進(jìn)行統(tǒng)一的商業(yè)布局和業(yè)態(tài)規(guī)劃，對于投資者和經(jīng)營者都較有吸引力。 另外據(jù)調(diào)查，該項目需要通過拍賣競購，可能排斥一部分投資者的購買熱情。商鋪價格： 一層銷售單價預(yù)計8000元/平方米個案分析： 該項目位于解放路、建設(shè)路和火車站交匯點(diǎn)，是火車站商圈的重要商業(yè)改造項目，高起點(diǎn)定位，國際購物廣場的意義是面對全市的中高檔消費(fèi)階層。從廣告推廣主題“新鉑金創(chuàng)富時代”看，該項目的客源定位主要針對投資客商。就商鋪的結(jié)構(gòu)布局看，該項目的面寬46米，進(jìn)深20米，上下層內(nèi)部樓梯連接，對于商鋪有效空間的利用率較低，所以價格上比較低。世紀(jì)大道路幅百米，是未來的主干道，建設(shè)北路是現(xiàn)有一條城市重要的干道，有優(yōu)良的植被景觀。項目周邊有諸多已建、在建社區(qū)。從長遠(yuǎn)來看，受政府的宏觀調(diào)控和市政規(guī)劃等諸多因素的影響，新城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)將成為邳州市房地產(chǎn)開發(fā)的最重要的區(qū)域。注：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)來源于設(shè)計方案，詳細(xì)數(shù)據(jù)需要進(jìn)一步確認(rèn)二、項目SWOT分析（Strength）l 地塊優(yōu)勢項目用地位于新城區(qū)未來中心地帶，市政府等企事業(yè)單位都聚中于此，地理優(yōu)勢得天獨(dú)厚，而且在未來市政規(guī)劃中，區(qū)域內(nèi)將形成以本案為中心的一個繁華商業(yè)區(qū)域。l 景觀廣場的營造在本案未來規(guī)劃中將在基地西部營造一個市政景觀廣場，并與政府所營造廣場對接。從而將進(jìn)一步提高本案的附加值。本項目的出現(xiàn)彌補(bǔ)了市場這一真空，其規(guī)模效應(yīng)、首創(chuàng)性和標(biāo)志性顯而易見，必將成為邳州城市的一個“名片”，從而吸引更多客群對本案的關(guān)注，便于項目營銷推廣過程中，市場形象的快速樹立。本案商業(yè)部分將使他們得到消費(fèi)便利。這對于商業(yè)無論是在前期的招商還是日后的運(yùn)營都會帶來良性的促進(jìn)作用。（Weakness）l 區(qū)域商氣缺乏，商業(yè)氣氛需要培養(yǎng)目前，新城區(qū)正處于開發(fā)建設(shè)初期，基地周邊區(qū)域缺乏商業(yè)氛圍，人氣也顯得不足，人們對本項目也都持幣觀望。l 自身產(chǎn)品的一些缺陷在方案設(shè)計中，室內(nèi)商業(yè)街扶梯明顯過少，過多地方都要經(jīng)樓梯前往更高層。在4至10層主體部分只有一部電梯，不能有效滿足客戶的需求。（Opportunity）l 房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)發(fā)展移至新城區(qū)的趨勢在邳州城市擴(kuò)建的過程中，老城區(qū)發(fā)展前景不大，這樣本市房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)已有移至新城區(qū)的趨勢。l 政府及社會各界的關(guān)注帶來的市場機(jī)遇本案作為新城區(qū)較早興建的一個大型綜合性開發(fā)項目，它拉開了新城區(qū)建設(shè)的一輪序幕，投建意義重大。相對的項目開發(fā)風(fēng)險得以降低。另外，由此導(dǎo)入的外來消費(fèi)力的增加均是項目潛在的市場機(jī)會點(diǎn)。同時通過項目景觀、綠化、物業(yè)管理等產(chǎn)品力的塑造與提高，結(jié)合商業(yè)組織與有效營銷，使得本項目出現(xiàn)之初就帶給邳州人民全新的震撼。我司認(rèn)為，對物業(yè)輔以科學(xué)先進(jìn)的營銷理念和營銷方法，不但能加快物業(yè)的銷售周期，而且能獲得更多的利潤。通過本項目的營銷和推廣，不僅是商業(yè)本身的品牌推廣，對開發(fā)商而言，更是企業(yè)形象與品牌的締結(jié)與升華，由此形成的無形資產(chǎn)將在開發(fā)商以后的項目中得以體現(xiàn)。區(qū)域總量較為驚人。l 商業(yè)部分管理方式，將決定其經(jīng)營前景良好的商業(yè)管理往往是商業(yè)經(jīng)營格調(diào)與經(jīng)營成果能否持續(xù)的保證。l 體量較大，決定對項目運(yùn)作提出了較高要求本項目由于規(guī)模較大，決定產(chǎn)品的去化不能局限于區(qū)域消化，必須考慮到異地推廣和招商的方式。l 辦公樓市場的不景氣在邳州目前，辦公樓市場基本比例極小，而當(dāng)?shù)厣形葱纬稍谡睫k公樓辦公的概念。因此，在產(chǎn)品設(shè)計可以考慮辦公樓功能、用途方面的改變，減少其體量，從而規(guī)避其應(yīng)市風(fēng)險。而是要在資本良性運(yùn)作的前提下，實(shí)現(xiàn)資本收益最大化及企業(yè)品牌的締造與升華。我司認(rèn)為，本地塊進(jìn)行中高檔地產(chǎn)項目營建勢在必行，且具備開發(fā)潛力。鑒于商業(yè)部分在項目整體中所占比重，及其自身推廣去化上的難易性。而商業(yè)與其他類產(chǎn)品的相融共榮將是項目開發(fā)商投資回報及利益最大化的根本?！逼渚唧w戰(zhàn)略要點(diǎn)如下：l 商業(yè)部分應(yīng)放在本項目的首要位置。項目商業(yè)部分如無法完全去化，則項目投資回收將受到直接影響。l 本項目必須力圖在項目興建之初即展開項目招商工作，根據(jù)商業(yè)使用者要求進(jìn)行面積分割及特種設(shè)施配套。l 加強(qiáng)市場對產(chǎn)品的印象和信任感，并在前期加強(qiáng)對目標(biāo)區(qū)域和目標(biāo)客戶對本項目的宣傳與造勢。l 對招商要確定具有優(yōu)惠力的入住經(jīng)營措施，給予市場一個培養(yǎng)期和成熟期。通過合理定位，明確項目各組成部分的規(guī)劃布局和定位檔次，并確定項目產(chǎn)品與市場需求相吻合。整體定位清晰，功能齊全，從而盡顯完整的商業(yè)廣場功能。同時以其大體量的規(guī)模，齊備的商業(yè)服務(wù)，在業(yè)態(tài)和業(yè)種上注重為消費(fèi)者提供有一定品牌性和品質(zhì)的商品和服務(wù)。并通過大型商業(yè)的導(dǎo)入，拉開邳州區(qū)新城擴(kuò)建的序幕，由此而使本案肩負(fù)于社會責(zé)任，博取更多的政府支持與社會認(rèn)同。則項目商業(yè)市場形象樹立水到渠成。在此大前提下，項目無疑將成為邳州全市的關(guān)注中心與焦點(diǎn)，這是必然的，亦是我們應(yīng)該通過多種方式營銷與企劃推廣，而努力達(dá)成的。六、案名建議及廣告推廣總精神案名（一）：通成同時案名的選取必須涵蓋所有產(chǎn)品共性，而不能單純突出某種或某幾種產(chǎn)品類型，因此我司建議直接冠以“世紀(jì)廣場”名稱，來突出本案的商業(yè)特征和體量。案名（二）美麗新世界案名詮釋：一個好案名的選取不但要體現(xiàn)出項目的定位，而且還要易于識記和傳播。案名（三）通成而本案定位于集多種功能于一體的商業(yè)中心，而這些所有功能的實(shí)現(xiàn)都在一種極為休閑、輕松和舒適的消費(fèi)環(huán)境中進(jìn)行。 廣告總精神： 新城市?新商業(yè)?新生活廣告總精神詮釋：本案位于城市一個新興的中心城區(qū)，體量巨大，一經(jīng)推出一定會成為邳州市最耀眼的明星樓盤。大盤風(fēng)云天下，倡導(dǎo)的已經(jīng)不單純是一種或幾種產(chǎn)品，而是一種全新的城市生活。n 商業(yè)投資客群特質(zhì)投資客群往往具有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，熟悉資金運(yùn)作過程，開展多種渠道投資，對于投資已形成了自己的一套理論。一般都已成家立業(yè)，生活穩(wěn)定。隨著新城區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展和完善，本案的價值將呈現(xiàn)遞增態(tài)勢。但是，必須注意的是，雖然本項目的確具有地段升值、投資回報的潛力，但是投資成本的多寡是投資客第二考慮重點(diǎn)，是影響其最終購買與否的關(guān)鍵。n 客群來源216。 市附近城鎮(zhèn)的投資客群，如官湖鎮(zhèn)等216。 其它n 客群職業(yè)及年齡構(gòu)成客群主要職業(yè)及年齡構(gòu)成如下：216。 企業(yè)中高級管理層；216。 高級技術(shù)人員，如工程師、IT行業(yè)高收入人士；216。 股市大戶或其他渠道的專業(yè)炒家，在股市低迷之際，欲將資金專投地產(chǎn)；投資客年齡較大，一般在3565歲之間。這群投資客眼光獨(dú)到，投資意識長遠(yuǎn)。但是在基本投資實(shí)力范圍內(nèi)，資金實(shí)力參差不齊，卻具有少投高產(chǎn)的普遍心態(tài)。在某種程度上，對前景與總價之間的權(quán)衡后者占的比重更大。首先，經(jīng)營客群可能是本案商鋪的直接或間接的（經(jīng)過投資客出租）租用者，是建筑物的使用者；其次， 經(jīng)營者經(jīng)營的商品與整體商業(yè)環(huán)境組成一個消費(fèi)供應(yīng)體系，共同為另一個使用者即消費(fèi)者提供消費(fèi)服務(wù)。一方面，經(jīng)營客群選擇本項目有一個經(jīng)選過程；另一方面，本案在招商過程中將根據(jù)自身的商業(yè)定位及業(yè)態(tài)布局對經(jīng)營客群的經(jīng)營內(nèi)容、品牌、品質(zhì)等進(jìn)行嚴(yán)格篩選。 邳州本地人群；216。 溫州等江浙一帶人群；216。 有意在邳州經(jīng)營超市或大賣場的實(shí)力雄厚的集團(tuán)或企業(yè)，如農(nóng)工商等等；n 經(jīng)營者心理分析作為經(jīng)營者，首要考慮的是商機(jī)。另外，商業(yè)設(shè)施的環(huán)境、品質(zhì)、檔次、規(guī)模等也是其考慮的要素，必須與其經(jīng)營內(nèi)容、品牌或檔次相符，并與消費(fèi)客群消費(fèi)能力相符。另對于經(jīng)營客群的吸納，商業(yè)定位、商業(yè)布局及定點(diǎn)招商、運(yùn)作策略乃至商鋪面積、位置、設(shè)施設(shè)備等在產(chǎn)品設(shè)計中的體現(xiàn)尤為重要。消費(fèi)客群是本案的終極消費(fèi)者。而由產(chǎn)品和經(jīng)營客群共同組成商業(yè)購物環(huán)境與場所則決定了消費(fèi)客群的數(shù)量。而經(jīng)營客群的經(jīng)營壽命與收益又進(jìn)而影響到投資客群的回報與投資鋪面的升值潛力。八、產(chǎn)品設(shè)計建議及強(qiáng)化前文有述在項目前期設(shè)計階段即展開商業(yè)招商工作，但考慮前期招商工作不可能完成所有單元的去化工作?？紤]到購買商鋪資金承受力問題，并結(jié)合商業(yè)部分未來經(jīng)營業(yè)態(tài)及經(jīng)營類別。、業(yè)種選擇及配比說明l 1至3層（商業(yè)）建筑面積37，000M2，所占比例84%；其中超市建筑面積11680M2，所占比例27%，所占比例19% 主要業(yè)種包括：KFC、品牌休閑服飾（如“班尼路”）、品牌皮具專賣店（如“達(dá)芙妮”）、品牌黃金珠寶店、中高檔化妝品、禮飾品、皮具箱包、餐飲、美容美發(fā)店，所占比例19%主要業(yè)種包括：運(yùn)動器材專賣店、古董、古玩及詩、畫等零售店、鐘表眼鏡、兒童系列、運(yùn)動休閑系列、工藝禮品、布藝床品、沖印、干洗、休閑保健、餐飲、商務(wù)、咖啡廳、酒吧、休閑茶館三層建筑面積家電大賣場、所占比例19% 主要業(yè)種包括：彩電、電冰箱、電暖器、品牌電腦、電腦DIY、電腦散件耗材、PDA產(chǎn)品（如“好易通”）通訊設(shè)備l 4至6層（辦公）建筑面積3，000M2，所占比例7%；l 7至10層（酒店）建筑面積4，000M2，所占比例9%；