【正文】 1…………………………………………………………354. 0肇慶市區(qū)同類大型商業(yè)物業(yè)市場概況……………………414. 1天寧廣場…………………………………………………………414. 2好世界購物中心…………………………………………………42 …………………………………………………………455. 0項目競爭力分析……………………………………………51 ……………………………………………515. 2項目的主要競爭劣勢……………………………………………525. 3項目主要機會……………………………………………………535. 4項目的主要風險…………………………………………………536. 0項目的目標消費群…………………………………………617. 0項目的市場定位……………………………………………717. 1功能定位…………………………………………………………717. 2檔次定位…………………………………………………………71 …………………………………………………………717. 4價格定位…………………………………………………………738. 0項目業(yè)態(tài)組合及分布………………………………………819. 0租售推廣策略………………………………………………919. 1經(jīng)營主題與布局主題……………………………………………919. 2經(jīng)營模式…………………………………………………………949. 3招租模式…………………………………………………………959. 4銷售資料…………………………………………………………959. 5銷售人員…………………………………………………………95……………………………………………101……………………………………………101…………………………………………………101（賣點）………………………………………102………………………………………10210. 5廣告宣傳實施及媒介選擇……………………………………103………………………………………105…………………………………111…………………………121………………………………………………………121………………………………………………………122……………………………………………………………12B區(qū)的塔樓…………………………………………………123………………………………131…………………………………………………131………………………………………………………131…………………………………………………132……………………………………………………………132……………………………………………132………………………………………133…………………………141…………………………………………141………………………………………143端州時代廣場商場營銷策劃報告二十一世紀的中國，商業(yè)零售業(yè)正在發(fā)生巨大的變革，首先從沿海開放較早的省分及城市開始，人們的消費意識及消費觀念逐漸在轉(zhuǎn)變，從單純的購物型消費發(fā)展到購物與休閑、娛樂、飲食相結(jié)合的享受型消費，并且已成為時尚，大型一站式綜合商場及大型超市由此應(yīng)運而生，在短短的時間內(nèi)取代傳統(tǒng)百貨商場一躍而成為新興商業(yè)形態(tài)的主體。該地段屬于市內(nèi)主要的商業(yè)中心區(qū)，其繁華程度，居全市之首。1999年端州區(qū)人口總戶數(shù)有78333戶，％，民族構(gòu)成以漢族為主。，％％；，％％；實現(xiàn)稅利5070萬元，％。交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，有三茂鐵路由廣州經(jīng)端州至茂名；有肇慶至香港九龍直通火車；32324等高級公路通達四方；廣肇高速公路已近完工；西江水道上行可達廣西梧州，下行可達廣州、香港；再加肇慶大橋等各處橋梁的連接，以端州區(qū)為中心點，已形成一個完善優(yōu)良的水陸交通網(wǎng)絡(luò)。二、 ，如果按平均增長率8%計算，則到2002年應(yīng)超過20億元，這就是我們看得見的大旦糕，開發(fā)大型商場目的也是要瓜分這個旦糕。招商模式：租期：1年 租金：天貿(mào)南大（40—35元/ m2正門大堂設(shè)大型投影電視。注：該項目在預(yù)售階段用返租回報方式把商場全部售出，但在銷售過程中未對商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)加以分區(qū)和引導(dǎo)，在開業(yè)經(jīng)營后對持續(xù)旺場組織不力，導(dǎo)致客流不集中、場面較冷清，租戶難以為繼，租金下滑。 季返：每年返還樓價8%，且每年遞增5%，三個月返還一次。 銷售價格：首層均價：￥（已打8折） 二層均價：￥（已打8折）管理費：，根據(jù)不同位置收取。合作期限：暫定兩年。聚集人流，待時機成熟時才公開發(fā)售。若按西方城市每20萬人口配置一個大型商業(yè)中心的規(guī)劃理論，最多只需配置兩個大型商業(yè)中心，可見市場供求對本項目是有較大壓力的。三、 就總體而言，上述兩大商場的經(jīng)營布局仍未脫離傳統(tǒng)模式，管理亦未能跟上，效果不盡人意四、 良好的開發(fā)時機中國在2001年11月加入世貿(mào)（WTO），從此中國將進入一個與國際自由貿(mào)易體制相接軌的新經(jīng)濟發(fā)展時期。七、 操作手段我們將引進一站式服務(wù)的經(jīng)營理念（集購物、休閑、娛樂、飲食于一體）通過項目的合理設(shè)計，優(yōu)良的物業(yè)管理，引進有實力的龍頭商戶，持續(xù)合理的有效推廣，為廣大的投資者、經(jīng)營者提供一個理想的操作平臺。一、 本項目剛投入開發(fā)，尚有時間考察廣州乃至全國知名大商場，總結(jié)其開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)驗與教訓，可以少走彎路，避免重大失誤。項目在設(shè)計上的不足有可能產(chǎn)生建成后是否適應(yīng)市場，是否適應(yīng)經(jīng)營者需求的問題，或者縱然能按經(jīng)營者的需求進行調(diào)整改動，也不得不承受降低租金、售價的損失。上述情況如遇到某些環(huán)節(jié)上的阻滯，就會給開發(fā)投入帶來資金壓力。■ 來自珠三角的經(jīng)商人士、大中小企業(yè)員工。走高檔路線則與肇慶現(xiàn)時的整體消費水平不一致?！?民營生產(chǎn)廠家。一個場在引入了知名商企后，就靠吸引這類小業(yè)主買鋪經(jīng)營，托起整個市。以租為主，通常面積過萬平方米，一般選擇自行裝修、自行管理■ 連鎖店?！?著名快餐連鎖店。■ 各類零售與批發(fā)的廠家。一、 租賃價格 經(jīng)發(fā)展商確定，本項目月租均價（按建筑面積計算）如下：■ 百貨超市40元/㎡■ 風味食街20元/㎡■ 其他專賣店，品牌店另行定價 發(fā)展商提供滿足使用功能的電力、空調(diào)，消防、供水、排水總管至租售物業(yè)自然層設(shè)備井位置，場地設(shè)備配置及二次裝修均由租戶負責。租金單價每兩年遞增5％。D、 裝修設(shè)計以特色，多變煥發(fā)魅力，表露出層次感，形成不同的千變?nèi)f化的吸引力?！?A、B區(qū)二、三層：大型百貨、超市（打出大型超市本身品牌例如好又多、吉之島、百佳），按層或縱向分割租售（縱向分割亦可以按一至三層分割，應(yīng)視乎實際而定）?！?產(chǎn)品出租展示區(qū)域：A、B區(qū)主入口前廣場。經(jīng)過調(diào)研、考察，肇慶市現(xiàn)階段的商業(yè)物業(yè)存在各種不同程度的面問題，時代廣場項目在設(shè)計上也存在不足之處，必須揚長避短，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，才能適應(yīng)市場，占領(lǐng)市場的制高點。B、自主經(jīng)營區(qū)——客戶購買后自行經(jīng)營或租賃二、價格策略——“低開高走，差別定價”并舉針對項目現(xiàn)狀，需迅速回籠資金，價格通過低開高走，吸納首批買家，保證資金到位，然后逐步上調(diào)，使樓盤升溫、增值，從而達到一種宣傳效果（注意：定價必須準確一步到位）。1） 集中銷售必須有足夠準客戶的前提下實施，主要在每期首推階段使用。由于競爭的激烈，在推售過程中商家們各出其謀，以其吸引買家的注意力，“保租回報”是2000年推售手法的一大熱點，但現(xiàn)階段的買家日趨成熟，靠“保租回報”的銷售手法已經(jīng)陳舊，但“保租回報”依然是一個重要的推售手法，現(xiàn)時買家最為看重的始終都是商場的前景，因此，各商家利用“保租回報”統(tǒng)一經(jīng)營，以低租金將品牌經(jīng)營者直接引